Dokumentets metadata

Andelsboligforening - udstedelse af køberet - beskatningstidspunkt - ejendomsavance - afståelsestidspunkt

En andelsboligforening påtænkte efter en modernisering af boligerne at udstede en køberet til de medlemmer, der ikke ønskede at købe deres bolig med det samme. Ligningsrådet fandt, at en udstedelse af en køberet ville medføre, at der skulle ske udlodningsbeskatning efter ligningslovens § 16 A af køberettens værdi. Udlodningsbeskatningen skulle ske på tidspunktet for tildelingen af køberetten. Ligningsrådet fandt desuden, at andelsboligforeningen ville være skattepligtig af fortjeneste ved afståelse af de udlejede boliger til ikke-medlemmerne, og at skattepligten indtræder ved afståelsen af den enkelte bolig.

Ligningsrådet blev i en bindende forhåndsbesked anmodet om at tage stilling til de skattemæssige konsekvenser for en andelsboligforening, der i forbindelse med en modernisering af andelsboligforeningens boliger (selvstændigt udmatrikulerede rækkehuse), påtænkte at sælge boligerne som enfamilieshuse til medlemmer og til ikke-medlemmer.

1) Ligningsrådet blev spurgt om der uden skattemæssige konsekvenser for medlemmerne kunne blive udstedt en køberet til de medlemmer, som ikke ønsker at erhverve bolig nu, men først på et senere tidspunkt.

Det var oplyst, at interessen blandt andelshaverne for at blive boligejer ikke ville indtræde samtidigt, hvorfor det blev overvejet give andelshaverne en køberet, hvorved der opnåedes ret til at købe en bolig til samme pris som de øvrige andelshavere køber til i dag, uanset at de først måtte gøre deres køberet gældende om 5 år. Den pris, der ville blive fastsat i køberetten, ville blive pristalsreguleret.

Told- og Skattestyrelsen indstillede, at gevinst på aftaler om køberetter som udgangspunkt er omfattet af kursgevinstlovens § 29, men aftaler om køberetter vedrørende fast ejendom er efter § 30, stk. 1 undtaget herfra. § 30, stk. 6 fastsætter så, at aftalen i så fald behandles efter skattelovgivningens almindelige regler. Gevinst og tab skal behandles efter reglerne for det underliggende aktiv, og en eventuel gevinst på køberetten indgår således i den avanceopgørelse og beskatning, der foretages efter ejendomsavancebeskatningsloven, når ejendommen afstås.

Det fremgik af et andet svar i forhåndsbeskeden, at den enkelte bolig ikke kunne overdrages uden skattemæssige konsekvenser for andelshaveren, hvis boligen overdrages til et lavere beløb end handelsværdien på overdragelsestidspunktet. Efter Told- og Skattestyrelsens opfattelse skulle en forskel i givet fald beskattes som udlodning efter ligningslovens § 16 A og på udlodningstidspunktet/overdragelsestidspunktet. Dette samme vil gælde i den situation, hvor der er indgået en aftale om en køberet, som giver ret til at købe en bolig til en forud fastsat pris om et antal år.

I den forbindelse, var det Told- og Skattestyrelsens opfattelse, at udlodningstidspunktet er lig med tidspunktet for tildelingen af køberetten. Hvis der ikke skete udlodningsbeskatning ved tildelingen af køberetten, ville en forskel mellem den forud fastsatte pris og handelsværdien på udnyttelsestidspunktet, blive skattefri, idet gevinsten på køberetten skal beskattes sammen med det underliggende aktiv, da det fremgår af svaret på et andet spørgsmål at afståelse af andelsbeviset kunne ske skattefrit efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 4.

Det var således Told- og Skattestyrelsens opfattelse, at der skal ske udlodningsbeskatning efter ligningslovens § 16 A af køberettens værdi. Udlodningsbeskatningen skulle ske på tidspunktet for tildelingen af køberetten. Tildelingen af køberetten ville således have skattemæssige konsekvenser for modtagerne af en sådan køberet.

Told- og Skattestyrelsen tilføjede, at det er op til de skatteansættende myndigheder at fastsætte køberettens værdi på tildelingstidspunktet. Told- og Skattestyrelsen bemærkede i øvrigt, at den enkelte andelshaver burde have mulighed for helt at frasige en sådan køberet, jf. de skattemæssige konsekvenser ved tildeling af køberetten.

Told- og Skattestyrelsen indstillede til Ligningsrådet, at spørgsmålet besvares med nej, og Ligningsrådet tiltrådte indstillingen.

2) Ligningsrådet blev spurgt om, hvorledes andelsboligforeningen ville blive beskattet i forbindelse med afståelsen af boligerne.

Rådgiver havde i den forbindelse henvist til, at Landsskatteretten og Ligningsrådet i flere afgørelser havde fastslået, at andelsboligforeninger er skattepligtige af avance på de lejligheder, som har været udlejet til ikke-medlemmer. Beskatningen af det samlede antal lejligheder indtræder dog først på det tidspunkt, hvor den sidste lejlighed afstås.

Told- og Skattestyrelsen bemærkede dertil, at andelsboligforeningen efter en konkret vurdering af dens vedtægter måtte anses for at være et selvstændigt skattesubjekt omfattet af selskabsskattelovens § 1, stk. 1, nr. 6. Foreningen var efter bestemmelsen kun skattepligtig af indtægt ved erhvervsmæssig virksomhed, samt fortjeneste eller tab ved afhændelse, afståelse eller opgivelse af formuegoder, der har eller har haft tilknytning til den erhvervsmæssige virksomhed. Efter LV 2004-1, afsnit E.J.2.1.1 , skal foreninger omfattet af selskabsskattelovens § 1, stk. nr. 6 ved deres indkomstopgørelse ikke medregne fortjeneste, der stammer fra afståelse af fast ejendom, medmindre ejendommen har tilknytning til erhvervsmæssig virksomhed.Det var oplyst, at der i øjeblikket udlejes et antal boliger, og udlejningen af disse måtte efter Told- og Skattestyrelsens opfattelse betragtes som erhvervsmæssig virksomhed. Andelsboligforeningen ville ved afståelsen af de udlejede boliger således være skattepligtig af den avance, der beregnes efter ejendomsavancebeskatningsloven.

For så vidt angår de afgørelser rådgiver havde henvist til, havde Landsskatteretten og Ligningsrådet udtalt, at en andelsboligforening først ville blive ophørsbeskattet på det tidspunkt, hvor foreningens sidste erhvervsmæssigt udlejede lejlighed, overgik fra at være udlejet til et ikke-medlem til at være udlejet til et medlem på andelsbasis.

Imidlertid var der i den pågældende forelæggelse tale om afståelse af udlejede boliger, og i forhold til beskatningstidspunktet kunne der ikke sættes lighedstegn mellem ophørsbeskatning efter selskabsskattelovens § 5, stk. 6 ved ophør af erhvervsmæssig virksomhed og afståelse af udlejede boliger. Der skulle efter Told- og Skattestyrelsens opfattelse således ske ejendomsavancebeskatning efter ejendomsavancebeskatningsloven ved salget af den enkelte udlejede bolig, da der er tale om afståelse af fast ejendom, der har været anvendt erhvervsmæssigt.

Told- og Skattestyrelsen indstillede således, at andelsboligforeningen ville være skattepligtig af fortjeneste ved afståelse af de udlejede boliger til ikke-medlemmerne, og at skattepligten vil indtræde ved afståelsen af den enkelte bolig. Ligningsrådet tiltrådte indstillingen.