Dokumentets metadata

Salg af fast ejendom - ufyldestgjort panthaver

Spørger driver aktivitet inden for bank- og finansieringsverdenen. I forbindelse med at en kunde er taget under konkursbehandling, har spørger overtaget en af kundens ejendomme, for på den måde at sikre sit pant eller dele heraf.Skatterådet bekræfter, at spørger kan købe ejendommen uden moms.Skatterådet bekræfter, at spørger kan videresælge ejendommen uden moms, uanset at den nye køber vil nedrive ejendommen, og sælger er oplyst derom.Dette er en ændring i forhold til Skatterådets afgørelse i SKM2011.627.SR, hvor det blev lagt til grund, at en ufyldestgjort panthavers videresalg af en ejendom blev betragtet som en momsfritaget transaktion i henhold til momslovens § 13, stk. 1, nr. 11, litra a.

Spørgsmål

1. Kan det bekræftes, at spørger kan købe ejendommen uden moms?
2. Kan det bekræftes, at spørger kan videresælge ejendommen uden moms, uanset at den nye køber vil nedrive ejendommen, og sælger er oplyst derom?

Skatteministeriets indstilling

1. Ja
2. Ja

Beskrivelse af de faktiske forhold

Spørger driver aktivitet inden for bank- og finansieringsverdenen, og i forbindelse med nogle af spørgers udlån, er der opstået en situation, hvor en kunde er taget under konkursbehandling. Kunden beskæftiger sig indenfor ejendomsbranchen.

Spørger har overtaget en af kundens ejendomme for på den måde at sikre sit pant eller dele heraf. Ejendommen skal efterfølgende forsøges solgt videre.

Spørger har fundet en mulig køber. Køber har blandt andet betinget handlen af, at myndighederne giver tilladelse til nedrivning af ejendommen.

Den pågældende ejendom er af ældre dato og dermed opført lang tid før 1. januar 2011. Momsmæssigt må ejendommen derfor betegnes som en gammel ejendom henset til de nye momsregler omkring momspligt på fast ejendom.

Spørgers eventuelle opfattelse ifølge anmodning og bemærkninger til sagsfremstilling

Spørgsmål 1

Det er repræsentantens opfattelse, at salget skal ske uden moms, idet der er tale om salg af en gammel ejendom - opført før 1. januar 2011.

Ejendommen købes af spørger med henblik på at sælge den videre.

Havde der, derimod været tale om en ny ejendom - opført efter 1. januar 2011 - eller en byggegrund, skulle der betales moms af salget fra kunden til spørger, jf. SKM2011.627.SR .

Spørgsmål 2

Det er repræsentantens opfattelse, at spørger kan sælge ejendommen uden moms, også uanset, at spørger er vidende om, at en evt. ny køber vil nedrive ejendommen.

Efter SKM2010.745.SR anses salg af bygning til nedrivning som salg af byggegrund, såfremt nedrivningsandelen f.eks. er anført i salgsaftalen. Dette vil som udgangspunkt medføre et momspligtigt salg af byggegrund.

I denne situation er der tale om et pengeinstitut som for at sikre sit pant eller dele heraf indkøber ejendommen og videresælger denne. Dermed skal et efterfølgende salg anses som en momsfritaget finansiel transaktion, jf. momsloven § 13, stk. 1, nr. 11.

Til støtte for repræsentantens påstand, er der i SKATs vejledning "Moms på salg af bygninger og byggegrunde" kapitel 5 anført følgende:

"Det bemærkes, at virksomheder, som overtager fast ejendom som ufyldestgjort panthaver, er fritaget for at betale moms af salg af fast ejendom, idet salget anses for at udgøre et integreret led i inddrivelse af det udlånte beløb (momsfritaget finansiel ydelse).

Det betyder efter repræsentantens opfattelse, at det efterfølgende salg er momsfritaget, uanset om der er tale om en gammel bygning eller en byggegrund.

Skatteministeriets indstilling og begrundelse

Lovgrundlag

Momsloven § 13, stk. 1, nr. 9

Følgende varer og ydelser er fritaget for afgift: (---)

9) Levering af fast ejendom. Fritagelsen omfatter dog ikke:

a) levering af en ny bygning eller en ny bygning med tilhørende jord

b) levering af en byggegrund, uanset om den er byggemodnet, og særskilt

levering af en bebygget grund

Undtagelse til Sjette momsdirektiv (Rådets direktiv 388/77 EØF) , artikel 2 (nu Momssystemdirektivet, Rådets direktiv 2006/112/EF, artikel 2)

Danmark har i forbindelse med vedtagelsen af rådsdirektivet forhandlet undtagelser til direktivets artikel 2 om momspligtige transaktioner (leveringer).

Undtagelse (b): excemption of the sale of certain goods by insurance companies and by banks and saving banks.

Dagældende Skatteministeriets bekendtgørelse nr. 644 af 20. oktober 1988 § 2, stk. 2 og 3:

"Finansieringsselskaber, banker og sparekasser er fritaget for at betale afgift af afsætning af varer, som er overtaget på grund af misligholdelse af kontrakter, som finansieringsselskaberne m.fl. har finansieret, eller hvor de står som ufyldestgjort panthaver.

Det er en betingelse for afgiftsfritagelse efter stk. 1 og 2, at afsætningen udelukkende sker til momsregistrerede virksomheder"

Praksis

Skatteministeriets vejledning: "Moms på salg af nye bygninger og byggegrunde" Kapitel 2 - Afgiftspligtige leveringer af byggegrunde og bebyggede grunde.

SKM2010.745.SR

Skatterådet bekræfter at spørgers salg efter den 1. januar 2011 af tre ejendomme, der alle tre er bebygget, er at anse som salg af "gamle" bygninger med tilhørende jord med deraf følgende momsfrihed, jf. momslovens § 13, stk. 1, nr. 9.

I den konkrete sag er det forudsat, at spørger ikke i forbindelse med salget af ejendommene er involveret i nedrivning eller genopbygning/ombygning af de eksisterende bygninger på ejendommene samt, at det ikke af salgsaftalen fremgår, at bygningerne erhverves med henblik på nedrivning af køber.

SKM2011.627.SR
Skatterådet kan ikke bekræfte, at køb af en byggegrund på en tvangsauktion fra et konkursbo, er en momsfritaget finansiel ydelse. Man skal se på sælgers status, når det skal afgøres om en levering er momsfritaget, og konkursboet var en afgiftspligtig person. Hvis den ufyldestgjorte panthaver videresælger ejendommen, vil dette dog blive betragtet som en momsfritaget finansiel transaktion jf. momslovens § 13, stk. 1, nr. 11, litra a), idet det er et led i inddrivelsen af hans fordring, at han sælger byggegrunden videre.

Begrundelse

Spørgsmål 1

Det fremgår af momsloven § 13, stk. 1, nr. 9, at levering af fast ejendom er fritaget for afgift, hvis der ikke er tale om en ny bygning (eventuelt med tilhørende jord) eller en byggegrund.

Ud fra det oplyste er der hverken tale om en ny bygning eller en byggegrund.

Der er således ikke tale om en momspligtig levering.

Indstilling

Skatteministeriet indstiller, at spørgsmål 1 besvares med "ja".

Spørgsmål 2

Det er oplyst, at spørger har overtaget ejendommen for at sikre sit pant eller dele heraf.

Det er Skatteministeriets opfattelse, at en ufyldestgjort panthavers salg af en ejendom ikke er en levering i momslovens forstand, idet transaktionen er omfattet af undtagelsen til Rådsdirektivets artikel 2, og dermed ikke anses for en levering.

Dette er en ændring i forhold til Skatterådets afgørelse i SKM2011.627.SR , hvor det blev lagt til grund, at en ufyldestgjort panthavers videresalg af en ejendom blev betragtet som en momsfritaget transaktion i henhold til momslovens § 13, stk. 1, nr. 11, litra a.

Indstilling

Skatteministeriet indstiller, at spørgsmål 2 bevares med ja.

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet tiltrådte Skatteministeriets indstilling og begrundelse.