C.D.8.9.4.1 Ejerlejlighedsforeningers skattemæssige status

Dette afsnit beskriver, hvornår en ejerlejlighedsforening anses for at være et selvstændigt skattesubjekt, der er omfattet af SEL § 1, stk. 1, nr. 6.

Afsnittet indeholder:

Se også

Se også afsnit C.D.1.1.12 om, hvornår en forening mv. er et selvstændigt skattesubjekt, der er omfattet af SEL § 1, stk. 1, nr. 6.

Civilretligt

Etableringen af ejerlejlighedsforeninger er forudsat i lov om ejerlejligheder.

Ejerlejlighedsforeningen som sådan har hverken ejendomsretten til bygningen eller de enkelte lejligheder, som ejes af de enkelte lejlighedsejere. Også grunden og de øvrige fælles bestanddele ejes af lejlighedsejerne i fællesskab.

Foreningen har kun karakter af et administrativt fællesskab, idet foreningen som fuldmægtig for lejlighedsejerne administrerer fælles anliggender. Se [betænkningen til lov om ejerlejlighedsforeninger].

Skatteretligt

Det skattemæssige udgangspunkt for ejerlejlighedsforeninger er, at de ikke er selvstændige skattesubjekter, men kun et administrationsfællesskab, jf. den civilretlige kvalifikation. Skattemæssigt vil ejerlejlighedsforeninger derfor som udgangspunkt skulle betragtes som skattemæssigt transparente enheder og dermed ikke som selvstændige skattesubjekter.

Ejerlejlighedsforeninger, som kun varetager opgaver inden for ejerlejligheders normalområde, anses ikke som et selvstændigt skattesubjekt. Det gælder fx, når ejerlejlighedsforeningen optræder som fuldmægtig for lejlighedsejerne i retssager mv. eller i forbindelse med optagelse af fælleslån.

Hvis en ejerlejlighedsforening derimod handler uden for normalområdet for ejerlejlighedsforeninger, fx hvis foreningen erhverver fast ejendom, så vil ejerlejlighedsforeningen efter omstændighederne kunne anses som et selvstændigt skattesubjekt. Om ejerlejlighedsforeningen i relation til sådanne særlige aktiviteter skal betragtes som et selvstændigt skattesubjekt skal dog altid afgøres efter de sædvanlige kriterier for, om der i skatteretlig forstand foreligger en selvstændig forening.

Se afsnittet nedenfor om praksis på området, der underbygger konklusionerne.

Praksis

I tre afgørelser fra Ligningsrådet afsagt i februar og marts 2003 anfører Ligningsrådet, at ejerlejlighedsforeninger i alle tilfælde er selvstændige skattesubjekter omfattet SEL § 1, stk. 1, nr. 6, idet Ligningsrådet dog i hver enkelt sag konkret vurderer, om ejerlejlighedsforeningen i forhold til den pågældende aktivitet er rette skattesubjekt. Se SKM2003.241.LR, SKM2003.240.LR og 2003.357.LR. I SKM2003.241.LR og SKM2003.357.LR var det således Ligningsrådets vurdering, at ejerlejlighedsforeningen i relation til den konkrete aktivitet kun havde optrådt som fuldmægtig for lejlighedsejerne, så lejlighedsejerne og ikke ejerlejlighedsforeningen var derfor rette skattesubjekt.

Det er Skatteministeriets opfattelse, at Ligningsrådets afgørelser fra februar og marts 2003 skal fortolkes således, at det på daværende tidspunkt var Ligningsrådets opfattelse, at ejerlejlighedsforeninger i alle tilfælde var at anse som selvstændige skattesubjekter, men at ejerlejlighedsforeningerne i visse relationer kun optrådte som fuldmægtige for ejerne.

På baggrund af Ligningsrådets afgørelser blev en række ejerlejlighedsforeninger registreret hos SKAT som selvstændige skattesubjekter omfattet af SEL § 1, stk. 1, nr. 6.

Praksis på området er ændret med Landsskatterettens kendelse i SKM2003,351.LSR. I kendelsen, der er afsagt i juli 2003 og dermed tidsmæssigt efter Ligningsrådets afgørelser, konkluderede Landsskatteretten med henvisning til forarbejderne til lov om ejerlejligheder, at en ejerlejlighedsforening, der er oprettet i henhold til lov om ejerlejligheder, som udgangspunkt kun har karakter af et administrationsfællesskab, idet ejerforeningen på vegne af lejlighedsejerne har til opgave at administrere et fælles anliggende. Det var derfor Landsskatterettens vurdering, at de reelle pligt- og rettighedssubjekter var lejlighedsejerne, og ejerlejlighedsforeningen kunne ikke anses for omfattet af SEL § 1, stk. 1, nr. 6, i det omfang ejerlejlighedsforeningen blot varetager opgaver inden for sit almindelige område. I den konkrete sag fandt Landsskatteretten, at optagelse af lån til at finansiere opførelsen af ejerforeningens ejendom falder inden for ejerlejlighedsforeningens almindelige formål. De enkelte ejere var derfor berettiget til fradrag for hver deres andel af de påløbne renter. Se SKM2003.351.LSR.

Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre

Skemaet viser relevante afgørelser på området:

Afgørelse samt evt. tilhørende SKAT-meddelelse

Afgørelsen i stikord

Yderligere kommentarer

Landsskatteretskendelser

SKM2003.351.LSR

En ejerlejlighedsforening optog et realkreditlån til finansiering af ejendommen. Der var udstedt delpantebreve af de enkelte medlemmer.

Ejerne havde fradrag for renteudgifterne, da lejlighedsejerne var rette udgiftshaver. Landsskatteretten udtalte, at en ejerlejlighedsforening som udgangspunkt kun har karakter af et administrationsfællesskab, og

at en ejerlejlighedsforening, der kun handler inden for sit normalområde, ikke er omfattet af SEL § 1, stk. 1, nr. 6. Ejerne var rette skattesubjekt

Sagen er omtalt i afsnit C.D.8.9.4.2 og C.D.8.9.4.3

SKAT

SKM2003.357.LR

En ejerlejlighedsforening ville sælge loftet i ejendommen. Loftet var ikke udstykket, men var en del af ejendommens fælles bestanddele. Ligningsrådet fandt, at foreningen handlede som fuldmægtig for ejerne. Lejlighedsejerne havde retten til den fortjeneste, som foreningen modtog ved salget. Ejerne var rette skattesubjekt

Se også SKM2003.351.LSR

SKM2003.241.LR

En ejerlejlighedsforening ville optage et fælleslån. Lejlighedshaverne hæftede personligt og proratarisk i forhold til tinglyst fordelingstal. Ejerne havde fradrag for renteudgifterne, da foreningen handlede som fuldmægtig for ejerne. Ejerne var rette skattesubjekt

Se også SKM2003.351.LSR

SKM2003.240.LR

En ejerlejlighedsforening ville sælge en ejerlejlighed, der havde været udlejet til en ekstern lejer. Ejerlejlighedsforeningen var tinglyst ejer. Ligningsrådet fandt, at foreningen skulle beskattes af avancen som erhvervsmæssig indkomst.
Ligningsrådet fandt også, at renteindtægter fra foreningens almindelige likviditet og reserveopsparing skulle beskattes i foreningen. Foreningen et selvstændigt skattesubjekt

Se også til SKM2003.351.LSR