Dokumentets metadata

Ejendomsvurdering - nedslag i grundværdi - ekstrafundering - boligejendom

Ved grundværdiansættelsen for genoptagelsesårene 2002-2006 var der indrømmet nedslag med skønsmæssigt kr. 100.000,- for samtlige udgifter afholdt i forbindelse med ekstrafundering af bygningerne. Sagsøgeren gjorde gældende, at ekstrafunderingsudgifterne var tilstrækkeligt dokumenterede ved byggeregnskab m.v., hvorfor der skulle meddeles nedslag svarende til den afholdte udgift. Det blev i den forbindelse tillige gjort gældende, at angivelsen i byggeregnskabets udgiftspost "Ekstrafundering og pilotering" ifølge fast administrativ praksis lægges til grund krone for krone, i hvilken forbindelse der blev henvist til en række Landsskatteretskendelser.Landsretten henviste til indholdet af de foreliggende tegninger og anførte, at der ikke forelå en geoteknisk rapport, der dokumenterede behovet for og udførelse af ekstrafundering eller bilag til byggeregnskabet, som nærmere belyste de arbejder, som udgifterne til ekstrafundering dækker over. Landsretten anførte endvidere, at boligselskabet ikke havde godtgjort en administrativ praksis, hvorefter boligselskabet på det foreliggende grundlag havde krav på nedslag i grundværdien med et beløb svarende til byggeregnskabets oplysning om udgift til ekstrafundering. Det var heller ikke godtgjort, at det af Landsskatteretten skønsmæssigt fastsatte nedslag i grundværdien var åbenbart urimeligt eller hvilede på et forkert grundlag.Skatteministeriet blev derfor frifundet.

Parter

Boligselskabet H1
(advokat Poul Bostrup)

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten v/advokat Birgitte Kjærulff Vognsen)

Afsagt af landsdommerne

Ulla Staal, Henrik Gam og Morten Nielsen (kst.)

Sagens baggrund og parternes påstande

Under denne sag, der er anlagt ved byretten den 25. februar 2011, og som ved byrettens kendelse af 28. oktober 2011 i medfør af retsplejelovens § 226, stk. 1, er henvist til behandling ved Østre Landsret, har sagsøgeren, Boligselskabet H1, nedlagt påstand om, at sagsøgte, Skatteministeriet, skal anerkende,

principalt at boligselskabet ved ansættelsen af grundværdien af ejendommen ...1 pr. 1. januar 2002, 1. oktober 2004 og 1. oktober 2006 efter vurderingslovens § 13 er berettiget til yderligere nedslag i grundværdien med henholdsvis 68.250 kr., 72.345 kr. og 77.409 kr.,

subsidiært at ansættelsen af grundværdien pr. 1. januar 2002, 1. oktober 2004 og 1. oktober 2006 hjemvises til fornyet behandling ved vurderingsmyndighederne.

Skatteministeriet har påstået frifindelse,

subsidiært at ansættelsen af grundværdien pr. 1. januar 2002, 1. oktober 2004 og 1. oktober 2006 hjemvises til fornyet behandling ved vurderingsmyndigheden.

Sagsfremstilling

Den 25. november 2010 afsagde Landsskatteretten kendelse angående klage fra Boligselskabet H1, over Vurderingsankenævnets afgørelse af 18. januar 2010 vedrørende ejendommen beliggende ...1. I kendelsen hedder det blandt andet:

"...

Klagen vedrører fastsættelse af fradrag i grundværdien for grundforbedringer for så vidt angår fastsættelse af råjordsprisen i forbindelse med beregning af værdiforøgelsen efter byggemodning og nedslag i grundværdiansættelsen for udgifter til ekstrafundering og pilotering.

Ejendommen er ved vurderingen pr. 1. januar 2002 og 1. oktober 2004 og 2006 af Vurderingsankenævnet ansat til:

	2002	2004	2006
Grundværdi	2.117.500 kr.	2.887.500 kr.	2.887.500 kr.
Ekstrafundering, pilotering	0 kr.	0 kr.	0 kr.
Fradrag for grundforbedringer	1.694.000 kr.	1.745.100 kr.	1.745.100 kr.

Udgifter, der berettiger til fradrag for forbedringer, er af ankenævnet opgjort til 1.745.100 kr. Fradraget for de påklagede år er ansat med udgangspunkt i en anslået råjordspris i 2002 på ca. 38 kr. pr. m², svarende til 423.500 kr. for grundarealet på 11.213 m². Den beregnede værdistigning i grundværdien på grundlag heraf giver derfor ikke plads til det fulde fradrag for forbedringer på 1.745.100 kr. i 2002.

Landsskatterettens afgørelse

	2002	2004	2006
Påklaget grundværdi	2.117.500 kr.	2.887.500 kr.	2.887.500 kr.
Ekstrafundering, pilotering godkendes med	169.276 kr.	179.433 kr.	191.993 kr.
Grundværdi	1.948.224 kr.	2.708.067 kr.	2.695.507 kr.
Grundværdien nedsættes til afr.	1.948.200 kr.	2.708.100 kr.	2.695.500 kr.
Ansat fradrag for grundforbedringer ...	1.694.000 kr.	1.745.100 kr.	1.745.100 kr.
henholdsvis forhøjes/stadfæstes	1.724.000 kr.	Stadfæstes.	Stadfæstes.

Nedslag i grundværdien

Landsskatteretten godkender nedslag i grundværdien med skønsmæssigt 100.000 kr. opgjort i 1985-prisniveau for samtlige udgifter afholdt i forbindelse med ekstrafundering af bygningerne.

Efter fremskrivning af nedslaget i henhold til Landsskatterettens praksis/SKATs retningslinjer kan beløbet for de påklagede år 2002, 2004 og 2006 opgøres til henholdsvis 169.276 kr., 179.433 kr. og 191.993 kr.

Fradrag for grundforbedringer

Landsskatteretten har taget udgangspunkt i en råjordspris pr. 1/1 2002 på 20 kr. pr. m², og pr. 1/10 2004 og 2006 efter regulering på 27 kr. pr. m², svarende til en samlet råjordspris afrundet på henholdsvis 224.260 kr. og 302.751 kr. for arealet på 11.213 m². Den beregnede værdistigning i forhold til den af Landsskatteretten ansatte grundværdi for 2002 giver derfor plads til fradrag for forbedringer på 1.723.964 kr., der afrundes til 1.724.000 kr. Da værdistigningen i forhold til den ændrede grundværdiansættelse for 2004 og 2006 fortsat overstiger det opgjorte fradrag for forbedringer på 1.745.100 kr., stadfæstes de ansatte fradrag for forbedringer for disse år.

...

Sagens oplysninger

Ejendommen omfatter et grundareal på 11.213 m², heraf vej 1.588 m², og er købt i ubebygget stand i 1985/86 for 180.974 kr. ifølge byggeregnskabet.

Ejendommen er ifølge BBR-oplysningerne bebygget i 1986 med ældreboliger i form af tæt- lav boligbebyggelse med bebygget areal 2.023 m² bestående af 16 bygninger indeholdende 31 boliger.

Bebyggelserne er opført i henhold til lokalplan nr. xxx vedtaget 8. oktober 1979. Denne lokalplan er senere ophævet ved lokalplan yyy af 14. maj 1993, der opretholder den tidligere angivne udnyttelse af ejendommen.

Det fremgår, at området tidligere har været råstofområde (Grusgrav ...2), der fremstod med et stort krater i den østlige del, og jord fra den vestlige del blev fordelt, så der kunne skabes byggemuligheder. Overskudsjord fra byggerierne kunne placeres i den østligste del.

I forbindelse med vedtagelsen i 1979 af lokalplan nr. xxx, der omfattede matr. nr. ...3 og ...4, vedtog kommunen at købe arealet, og den vestlige del af området blev udlagt til offentligt område og resten til grønt område. I lokalplanen er på kortbilaget angivet fremtidig vejadgang svarende til den vej, der ligger øst for den påklagede ejendom.

Det fremgår af SVUR, at matr. nr. ...4, der pr. 1. april 1981 var på 38.623 m², blev vurderet til 517.400 kr., svarende til 13,39 kr. pr. m².

Efter frasalg af den påklagede ejendom og naboejendommen, i alt 20.788 m², heraf vej i alt 1.655 m², blev det resterende areal på matr. nr. ...4 pr. 1. januar 1986 ansat til 40 kr. pr. m² og det resterende vejareal på 532 m² til 0.

Frastykningen af de to naboejendomme ...5 og ...1 er approberet den 24. september 1985, og ejendommene er vurderet selvstændigt første gang den 1. januar 1986.

Den påklagede ejendom ...1 omfatter 11.213 m², heraf vej 1.588 m², og blev pr. 1. januar 1986 vurderet til 180 kr. pr. m², og vejarealet til 0.

Naboejendommen, ...5, omfatter et areal på 9.575 m², heraf vej 67 m², og blev pr. 1. januar 1986 ligeledes ansat til 180 kr. pr. m², og vejarealet til 0.

Pr. 1. januar 2002 er m²-prisen for den påklagede ejendom og naboejendommen ansat til 220 kr. pr. m² og pr. 1. oktober 2004 og 2006 til 300 kr.

Som dokumentation for den nedlagte påstand om nedslag i grundværdien for ekstrafundering er fremlagt kopi af byggeregnskab. Endvidere er der under sagens behandling fremlagt situationsplan og tegning, nr. 100, udfærdiget af rådgivende ingeniør. Tegningen er benævnt "Oversigts pæle- og fundamentsplan". Herpå er angivet, at 4 (af de 16) dobbelthuse skal pælefunderes, samt at der skal ske "lokal bundudskiftning" delvist under og ved siden af et dobbelthus.

Klagerens repræsentant har oplyst, at man ikke er i besiddelse af en geoteknisk rapport, som dokumenterer behovet for og udførelse af ekstrafundering eller dokumentation for størrelsen af de afholdte udgifter til jordbundsundersøgelser.

Som dokumentation for påstanden om nedsættelse af råjordsprisen er fremlagt skøde vedr. køb af naboejendommen ...5. Endvidere er henvist til de i klagen over denne ejendom fremlagte vurderinger af 6 arealer, som anses for at være sammenlignelige med de påklagede ejendomme. Disse arealer blev i gennemsnit vurderet til 8,33 kr. pr. m² i 2002-2005 og 10,50 kr. pr. m² i 2006.

Klagerens repræsentant har oplyst, at man ikke er i besiddelse af skødet på den påklagede ejendom ...1.

I forbindelse med sagens behandling har kontoret afgivet indstilling om skønsmæssigt nedslag i grundværdien for ekstrafundering og fastsættelse af fradrag for forbedringer med udgangspunkt i en råjordspris svarende til den oprindeligt nedlagte påstand.

SKAT, Ejendomsvurdering har erklæret sig enig i fastsættelse af råjordsprisen og fradrag for forbedringer. Centeret har vedr. nedslag i grundværdien endvidere erklæret sig enig i,

"...

at det fremsendte materiale giver belæg for et behov for ekstrafundering, selv om omfanget ikke er fuldt dokumenteret.

..."

SKAT udtaler videre:

"...

SKAT er dog principielt uenig i, hvorledes størrelsen af behovet afdækkes. Efter vores opfattelse kan en afholdt udgift i et langt tidligere år end det genoptagne - uanset hvor veldokumenteret den måtte være - kun blive en af flere indikationer for et behov og størrelsesordenen heraf.

Selv med fuldt dokumenterede udgifter i et givet år finder SKAT, at en ukritisk fremskrivning fra år til år over en længere årrække ikke giver et korrekt udtryk for den værdi, som en påkrævet ekstrafundering påvirker en aktuel grundværdi med, og at usikkerheden bliver forøget for hvert år, der fremskrives.

Det er endvidere vores opfattelse, at der ved hver ny vurdering må udøves et konkret skøn over grundværdien, herunder i hvilket omfang behovet for ekstrafundering påvirker grundværdien. Således vil det sjældent være tilfældet, at handelsværdien på den ubebyggede grund falder med det fulde beløb, der ville skulle betales for en ekstrafundering i dag.

Da ændringsbeløbene for grundværdierne for 2002, 2004 og 2006 i kontorreferatet efter SKATs opfattelse i den konkrete sag har en størrelsesorden, der kan rummes inden for den almindelige skønsusikkerhed, har vi ingen yderligere bemærkninger hertil.

..."

Klageren har fået forelagt udtalelsen og har fremsat bemærkninger hertil.

Vurderingsankenævnets afgørelse

Ekstrafundering og pilotering

"...

Nedslag for ekstrafundering kan gives, hvis ekstrafundering er begrundet i beskaffenheden af den ubebyggede grund jf. § 13, stk. 1, i vurderingsloven.

Er ekstrafunderingen nødvendig som følge af byggeriets karakter, er udgiften knyttet til bygningen og berettiger dermed ikke til nedslag.

Der er ikke fremlagt nogen geoteknisk rapport. Nævnet mener dermed, at det ikke er muligt at fastslå, om udgiften vedrørende ekstrafundering og pilotering jf. byggeregnskabet skyldes jordens beskaffenhed eller byggeriets karakter.

Nævnet kan derfor, på foreliggende grundlag, ikke indrømme nedslag i grundens værdi som følge af ekstrafundering og pilotering.

..."

Ejerens påstand og argumenter

"...

Påstand

...

Klager indrømmes nedslag i grundværdien for manglende bæredygtighed med 140.320 kr. svarende til ekstrafunderingsudgiften. Nedslaget fremskrives efter byggeomkostningsindekset (SKATs fremskrivningsfaktorer) fra udførelsesåret for ekstrafunderingen 1986 og indsættes i genoptagelsesårene 2002 og derefter.

Subsidiær påstand

...

Der ansættes højest muligt nedslag i grundværdien for ekstrafundering, alt efter Landsskatterettens skøn.

..."

Ekstrafundering

Til støtte for påstanden om nedslag i grundværdien for udgifter til ekstrafundering har klagerens repræsentant nærmere anført:

"...

I sagen har såvel SKAT som ankenævn afvist at meddele nedslag til trods for, at der i sagen er fremlagt et byggeregnskab, hvoraf udgiften fremgår. Ankenævnet har anført, at der ikke kan meddeles nedslag uden fremlæggelse af en geoteknisk rapport.

Heroverfor gøres gældende, at en udgift dokumenteret i et byggeregnskab er tilstrækkelig dokumentation for udgiftens afholdelse. Der ses ikke at være støtte i hverken lovgivning eller praksis til at kunne stille krav om en geoteknisk rapport. En geoteknisk rapport er en stikprøvekontrol, der udarbejdes inden et byggeris påbegyndelse. Den geotekniske rapport er således en minimumsrapport, der ikke nødvendigvis er udtryk for de reelle jordbundsforhold, der antræffes i forbindelse med byggeriet. I den konkrete sag ses udgiften at være steget i forbindelse med byggeriet, idet der er budgetteret med en udgift på 50.000 kroner, mens den endelige udgift steg til 140.320 kroner - en udgiftsstigning, der netop understreger de uforudsigelige forhold forbundet med fundering af bygninger.

Fradrag for forbedringer godkendes sædvanligvis på baggrund af et byggeregn-skab, som det i sagen fremlagte. Der ses ikke at være saglige begrundelser for at anlægge et skærpet dokumentationskrav, blot fordi udgiften vedrører ekstrafundering og dermed et nedslag i grundværdien for jordens beskaffenhed. Dette skærpede dokumentationskrav ville i visse tilfælde være umuligt at indfri, selvom der måtte være basis for et nedslag. Dette gælder eksempelvis i de tilfælde, hvor grundejer ikke forinden opførelsen af byggeriet har ladet jordbunden undersøge af et geoteknisk firma.

..."

Klagerens repræsentant er under sagens behandling opfordret til at indsende yderligere dokumentation til belysning af, hvilke arbejder de afholdte udgifter til ekstrafundering dækker, herunder kopi af undersøgelsesrapport i forbindelse med bundundersøgelserne samt dokumentation for de hermed forbundne udgifter samt specifikation af udgiften på 140.320 kr. afholdt under "grundudgifter" punkt 17: Ekstrafundering og pilotering i

"...

Skema 3, Anmodning om godkendelse af den endelige anskaffelsessum efter byggeriets færdiggørelse.

..."

Klageren har i forbindelse hermed anført:

"...

Der fremlægges yderligere 3 bilag i sagen.

Som bilag 3 fremlægges situationsplan over klagers ejendom.

Som bilag 4 fremlægges pæle- og fundamentsoversigt, hvoraf det fremgår, at der skal pælefunderes under bygning nummer 3, 4, 5 og 12. Der er således tale om fundering under bygninger, hvilket giver klager ret til et nedslag i grundvurderingen for dårlige jordbundsforhold.

Som bilag 5 fremlægges byggeregnskab, hvor det af punkt 17 fremgår, at udgiften til ekstrafundering udgør 140.320 kr. Da posten allerede er udspecificeret som "Ekstrafundering" i modsætning til almindelig ikke-fradragsberettigende fundering, gøres det gældende, at der ikke er behov for yderligere specificering at udgiften. Klager har ikke fakturaer eller lignende, der dokumenterer udgiften i forbindelse med de udfærdigede bundundersøgelser.

Klager er ikke i besiddelse af en geoteknisk rapport. Det gøres dog gældende, at klager med fremlæggelsen af byggeregnskab samt oversigt over pælefundering har dokumenteret, at der er dårlige jordbundsforhold på ejendommen, hvilket har nødvendiggjort ekstrafundering af de opførte bygninger. Til støtte herfor henvises til Landsskatterettens kendelse af 13. oktober 2009 vedrørende ...6 og ...7, hvor Landsskatteretten fandt, at det med fremlæggelsen af byggemodningsregnskab er sandsynliggjort, at det har været nødvendigt at ekstrafundere.

..."

I forbindelse med sagens behandling har klagerens repræsentant videre anført:

"...

Efter klagers opfattelse er der ikke grundlag for skønsmæssig fastsættelse af nedslaget, idet ekstrafunderingsudgiften er dokumenteret i form af revisorpåtegnet regnskab.

Dertil kommer, at en skønsmæssig ansættelse er i strid med Landsskatterettens egen praksis. I samtlige ekstrafunderingssager vi har fået afgjort ved Landsskatteretten, har det ansatte nedslag i grundværdien for dårlige jordbundsforhold svaret til byggeregnskabets udgiftspost vedrørende ekstrafundering.

Desuden er det via de fremlagte pæle- og funderingsoversigter godtgjort, at ekstrafunderingen er sket under de opførte bygninger. Der er dermed udelukket, at den i regnskabet anførte ekstrafunderingsudgift skulle vedrøre andet end ekstrafundering af bygninger (fx ekstrafundering af vej).

Såfremt det indstilles, at nedslaget for dårlige jordbundsforhold skal ansættes lavere end klagers afholdt udgifter til ekstrafundering, begæres retsmøde i sagen.

..."

Til den forelagte kontorindstilling har klageren bl.a. anført:

"...

Kontoret indstiller, at der skønsmæssigt godkendes 100.000 kr. i nedslag for dårlige jordbundsforhold.

Kontoret anfører, at henvisning til en post i et byggeregnskab efter kontorets opfattelse ikke i sig selv er tilstrækkelig dokumentation for behovet for og størrelsen af den afholdte udgift til ekstrafunderingsarbejder, idet posterne i byggeregnskabet ofte dækker over en flerhed af arbejder, hvoraf nogle i praksis ikke berettiger til nedslag.

Klager fastholder, at nedslaget for dårlige jordbundsforhold i overensstemmelse med Landsskatterettens praksis skal udgøre udgiften til den udførte ekstrafundering.

Udgiften til ekstrafundering på 140.320 kr. fremgår af pkt. 17 i byggeregnskabet under overskriften "ekstrafundering og pilotering"

..."

Endvidere har klageren anført:

"...

Det fremgår af den fremlagte pæle- og funderingsoversigt (bilag 4), at der skal pælefunderes under flere af de opførte bygninger. Pælefundering er den mest omfattende og omkostningstunge form for fundering. Der er således intet i sagen, der indikerer, at de afholdte/fradragsberettigede ekstrafunderingsudgifter skulle være mindre end anført i byggeregnskabet. At der ikke er fremlagt en egentlig geoteknisk rapport, ændrer ikke herpå, idet det klart fremgår af pæle- og funderingsoversigten, hvilken form for fundering, der er påkrævet, samt hvor på ejendommen jordbundsforholdene er så dårlige, at ekstrafundering/pælefundering er nødvendigt.

På baggrund af ovenstående fastholdes anmodningen om retsmøde.

..."

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Nedslag i grundværdien for udgifter til ekstrafundering.

Grundværdien udgør værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse. Ved ansættelsen skal der tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter, jf. vurderingsloven § 13, stk. 1 og 2.

Ifølge gældende praksis i skatteretten er det den, der ønsker et fradrag, der som udgangspunkt har bevisbyrden for fradragets berettigelse og størrelse, jf. f.eks. SKM2004.162.HR .

Derfor er henvisning til en summarisk post i et byggeregnskab efter Rettens opfattelse ikke i sig selv tilstrækkelig dokumentation for behovet for og størrelsen af den afholdte udgift til ekstra funderingsarbejder på byggeriet, der kan berettige til nedslag i grundværdien. Posterne i byggeregnskabet dækker ofte over en flerhed af arbejder, hvoraf nogle ifølge praksis ikke berettiger til nedslag.

For så vidt angår det af klageren anførte om, at det i samtlige sager om ekstrafundering, hvor Landsskatteretten har godkendt nedslag, er regnskabets tal der er lagt til grund, bemærkes, at der udover regnskabet altid har foreligget yderligere dokumentationsmateriale til understøttelse af Rettens skøn og bedømmelsen af, om det fulde beløb angivet i regnskabet har kunnet godkendes som nedslag for ekstrafundering.

På baggrund af det fremlagte materiale i nærværende sag finder Landsskatteretten, at det må lægges til grund, at der har været afholdt udgifter til ekstrafundering i forbindelse med en del af byggeriet i form af pælefundering/bundudskiftning.

Da det fremlagte dokumentationsmateriale ikke giver et samlet overblik over behovet for og udførelsen af ekstrafundering på ejendommen, og da den fremlagte dokumentation for udgiftens afholdelse - den i byggeregnskabet anførte udgift under grundudgifter pkt. 17, ekstrafundering og pilotering 140.320 kr. - ikke specificerer, hvilke arbejder den afholdte udgift konkret dækker, finder retten, at der alene kan godkendes et skønsmæssigt fradrag for udgifter i forbindelse med ekstrafundering.

På det foreliggende grundlag finder Landsskatteretten, at der skønsmæssigt kan godkendes et fradrag på 100.000 kr. i 1985-niveau for udgifter i forbindelse med ekstrafundering af byggeriet, herunder udgifter til bundundersøgelser.

Retten finder endvidere, at beløbet i perioden indtil 1992 kan fremskrives med faktor 129, jf. Landsskatterettens kendelse af 29. april 2010 i sagen 08-03717, og derefter - i overensstemmelse med den nedlagte påstand - efter Skats fremskrivningsfaktorer.

Nedslaget kan herefter opgøres således:

År	Faktor	Beløb
1985		100.000 kr.
1992	129	129.000 kr.
1996	110	141.900 kr.
1998	102	144.738 kr.
1999	105	151.975 kr.
2000	105	159.574 kr.
2001	102	162.765 kr.
2002	104	169.276 kr.
2004	106	179.433 kr.
2006	107	191.993 kr.

..."

I sagen foreligger en tegning benævnt "Oversigts pæle- og fundamentsplan", udarbejdet i 1985 af rådgivende ingeniør, hvorefter 4 ud af 16 bygninger skulle pælefunderes, mens der delvist under og ved siden af en bygning skulle foretages "lokal bundudskiftning". Tegningen henviser til to tegninger, ifølge hvilke funderingen - bortset fra nævnte 4 bygninger - skulle være direkte.

Procedure

Boligselskabet H1, har til støtte for den principale påstand navnlig gjort gældende, at det følger af fast administrativ praksis, at udgiftsposter i et byggeregnskab lægges til grund for afgørelser om nedslag i grundværdien efter vurderingslovens § 13, og at boligselskabet med det revisorpåtegnede byggeregnskab har godtgjort at have afholdt udgifter til ekstrafundering og pilotering med 140.320 kr. Ved påtegning på såvel byggeregnskab som ansøgning om støtte til almennyttigt nybyggeri har revisor over for offentlig myndighed udtrykkelig erklæret, at boligselskabet har afholdt udgifter til ekstrafundering og pilotering med det anførte beløb, og der er ikke grundlag for at antage, at udgiftsposten "ekstrafundering og pilotering" skulle dække over udgifter til andre arbejder end til ekstrafundering og pilotering.

Det følger endvidere af fast administrativ praksis vedrørende nedslag i grundværdien efter vurderingslovens § 13, at angivelsen i byggeregnskabets udgiftspost "ekstrafundering og pilotering" lægges til grund krone for krone, uden at nogen del af posten henføres til andre arbejder, og i forhold til udgiftens størrelse og sammensætning lægger praksis således udgiften i byggeregnskabet til grund som udgangspunkt for beregning af nedslaget. Boligselskabet har krav på at blive stillet i overensstemmelse med denne praksis, som bl.a. fremgår af SKM2010.785.VLR , Landsskatterettens kendelse af 18. september 2009 vedrørende ejendommen ...8, Landsskatterettens kendelse af 29. april 2010 vedrørende ejendommen ...9, Landsskatterettens kendelse af 25. maj 2010 vedrørende ejendommen ...10, Landsskatterettens kendelse af 14. juli 2010 vedrørende ejendommen ...11, Landsskatterettens kendelse af 15. september 2010 vedrørende ejendommen ...12, Landsskatterettens kendelse af 28. oktober 2010 vedrørende ejendommen ...13, Landsskatterettens kendelse af 3. maj 2011 vedrørende ejendommen ...14 og Landsskatterettens kendelse af 16. juni 2011 vedrørende ejendommen ...15. En sådan praksis er velbegrundet, når henses til, at den oprindelige værdiansættelse er foretaget uden hensyntagen til grundens ringe beskaffenhed, og at en køber af grunden må antages at ville have forlangt et afslag i prisen svarende til udgifterne til ekstrafundering og pilotering.

Det, der adskiller nærværende sag fra ovennævnte sager, er, at der ikke i nærværende sag foreligger en geoteknisk rapport, men alene en funderingsplan, der viser behovet for ekstrafundering og pilotering. Det kan imidlertid ikke anses at være et relevant vilkår for at være omfattet af den administrative praksis, at der foreligger en geoteknisk rapport, idet en sådan ikke indeholder oplysninger om udgiftsstørrelser, hvorfor den ikke kan have nogen betydning for størrelsen af den udgift, der kan lægges til grund ved beregningen af nedslaget.

At der foreligger en fast administrativ praksis som anført kan også udledes af Vurderingsvejledningen. Ifølge vejledningen fremskrives udgiften til ekstrafundering efter flere faktorer fastsat af SKAT og understreger dermed, at der er en fast praksis om et "automatiseret" nedslag med udgangspunkt i de oprindeligt afholdte udgifter. Efter fast praksis kan der således ikke anlægges et frit skøn ved hver vurdering over udgiften i forhold til handelsprisen.

Til støtte for den subsidiære påstand har boligselskabet gjort gældende, at skattemyndighederne ved ikke at tage hensyn til den fulde udgift til ekstrafundering og pilotering i henhold til byggeregnskabet har udøvet et skøn for nedslag i vurderingen på et åbenbart urigtigt grundlag. Skattemyndighedernes skøn tager således udgangspunkt i 100.000 kr. og ikke i 140.000 kr. og er dermed 40 % for lavt.

Skatteministeriet har til støtte for frifindelsespåstanden navnlig gjort gældende, at denne overordnet støttes på, at dårlige jordbundsforhold og udgifter til ekstrafundering vedrørende byggeri ikke automatisk medfører krav på nedslag i de oprindelige grundværdiansættelser svarende til udgiften. Vurderingen af faste ejendomme foretages i henhold til vurderingslovens § 6 på grundlag af den kontante handelsværdi, og grundværdien udgør i henhold til vurderingslovens § 13, stk. 1, værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse. Det følger af vurderingslovens § 13, at dårlige jordbundsforhold indgår i det samlede skøn over grundens værdi. Det såkaldte nedslag for ekstrafundering er imidlertid - i modsætning til det i vurderingslovens § 17 omhandlede fradrag for forbedringer - ikke en selvstændig ansættelse, og dårlige jordbundsforhold og afholdte ekstrafunderingsudgifter vedrørende byggeriet udløser efter vurderingsloven ikke krav på et bestemt nedslag, jf. også SKM2011.776.VLR . Det bestrides således, at der består en fast administrativ praksis, hvorefter en grundejer automatisk har krav på nedslag svarende til angivelser om ekstrafunderingsudgifternes størrelse i byggeregnskabets post "ekstrafundering og pilotering".

Det påhviler boligselskabet at dokumentere eksistensen af den hævdede praksis, hvilket boligselskabet ikke har gjort. Det forhold, at dokumenterede udgifter benyttes som hjælpemiddel ved skønnet, indebærer ikke, at der består en praksis, hvorefter ekstrafunderingsudgifter i sig selv udløser krav på nedslag. De af boligselskabet påberåbte kendelser fra Landsskatteretten, der bortset fra den seneste er de samme, der blev henvist til af grundejeren i SKM2011.776.VLR , dokumenterer ikke eksistensen af en sådan praksis, der heller ikke har støtte i Vurderingsvejledningen.

Selv hvis dokumenterede ekstrafunderingsudgifter vedrørende byggeri medførte krav på nedslag svarende til udgiften, hvilket bestrides, ville sagsøgeren ikke være berettiget hertil. Det bemærkes herved, at byggeregnskabet ikke i sig selv dokumenterer ekstrafunderingsudgifter vedrørende byggeri. Det er almindelig anerkendt i praksis på skatteområdet, at et revisorpåtegnet regnskab ikke udgør tilstrækkelig dokumentation for en udgift, jf. f.eks. SKM2004.119.ØLR . Udgiftsposten "ekstrafundering og pilotering" i byggeregnskabet kan dække over udgifter, som i visse sammenhænge påberåbes som grundlag for fradrag i henhold til vurderingslovens § 17, hvilket også kommer til udtryk i grundejerens argumentation i SKM2011.157.VLR . Et byggeregnskab, som det af sagen omhandlede, kan heller ikke anses for udarbejdet med det formål at danne grundlag for den fremtidige behandling af ejendommen i vurderingsmæssig henseende. I samtlige de af boligselskabet påberåbte Landsskatteretskendelser forelå også en geoteknisk rapport, der - modsat den her foreliggende pæle- og fundamentsplan - giver et samlet overblik over jordbundsforholdene samt behovet for og udførelsen af ekstrafundering.

Sagens udfald beror derfor på, om der er grundlag for at tilsidesætte grundværdiansættelserne efter en sædvanlig prøvelse af Landsskatterettens skøn, hvilket ikke er tilfældet. Boligselskabet har således ikke godtgjort, at Landsskatterettens skøn er udøvet på et forkert grundlag, eller at Landsskatteretten er gået uden for rammerne af det skøn, som tilkommer myndighederne i sager af den foreliggende karakter. Landsskatteretten har lagt til grund, at der var behov for ekstrafundering, og der er ikke under sagen fremkommet oplysninger, der godtgør, at Landsskatterettens skøn er udøvet på et forkert grundlag. At vurderingsmyndigheden ikke havde kendskab til de dårlige jordbundsforhold på tidspunktet for de oprindelige vurderinger kan ikke medføre en tilsidesættelse af skønnet, idet det er Landsskatterettens kendelse, der foreligger til prøvelse. Det er endvidere udokumenteret, at grundværdien ikke skulle svare til handelsværdien, eller at der skulle foreligge en så betydelig afvigelse mellem ansættelserne og handelsværdien, at skønnet kan tilsidesættes.

Retsgrundlag

Vurderingslovens §§ 6 og 13 har følgende ordlyd:

"...

§ 6. Vurderingen foretages på grundlag af værdien i handel og vandel, såfremt købesummen skulle erlægges kontant, jf. nærmere bestemmelserne i afsnit B og C. For ejerboliger, jf. § 1, 2. pkt., fastlægges vurderingen med udgangspunkt i den gennemsnitlige handelspris for ejendomme af samme størrelse, alder, stand og beliggenhed i et sammenligneligt område.

...

§ 13. Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.

Stk.2. Ved ansættelsen af grundværdien skal der tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter.

Stk.3. Fremdeles skal der tages hensyn til privatretlige servitutter, der er pålagt et grundareal til fordel for et areal under en anden ejendom, såvel ved vurderingen af den herskende som af den tjenende ejendom. I øvrigt bortses der fra rettigheder og forpligtelser af privatretlig karakter.

..."

I Vurderingsvejledningen 2012-2, afsnit "C.1 Grundværdibegrebet" hedder det blandt andet:

"...

Beskaffenhed

Grundens værdi skal ansættes ud fra dens beskaffenhed. Ved beskaffenheden tænkes på arealets egnethed til den anvendelse, der må anses for økonomisk hensigtsmæssig. I områder, der er udlagt til bebyggelse, spiller bundforholdene en rolle, især jordens bæreevne.

Hvor bundforholdene er af en sådan beskaffenhed, at normal udnyttelse af et areal i henhold til gældende kommune-/lokalplanlægning kræver ekstrafundering/pilotering, vil arealets værdi ofte være reduceret i forhold til arealer, hvor sådanne foranstaltninger ikke er nødvendige. Grundværdien må derfor ansættes under hensyn hertil.

..."

I Vurderingsvejledningen afsnit "C.2.1.6 Nedslag" hedder det blandt andet:

"...

Nedslag for ekstra fundering m.v., pumpenedslag samt nedslag for udstykningsudgifter skal ikke fremskrives med den fremskrivningsfaktor, som i øvrigt anvendes pr. område, idet de ikke er direkte afhængige af udviklingen i ejendomspriserne. I stedet foretages en fremskrivning med en fælles faktor for hele landet. Frem til 2003 blev faktorerne beregnet på grundlag af Danmarks Statistiks "Reguleringsindeks for boligbyggeri". Fra 1. kvartal 2003 erstattede Danmarks Statistik dette indeks med "Byggeomkostningsindeks for boliger" som herefter danner grundlag for beregning af fremskrivningsfaktorerne.

Faktorerne er kun et beregningsmæssigt hjælpemiddel på linje med resultatet af forslagsmodellerne. Ved hver vurdering må der foretages et konkret skøn om, hvorvidt og med hvilken værdi der i det enkelte år bør gives nedslag som et led i det samlede skøn over grundens værdi. At der ikke nødvendigvis skal gives et nedslag for ekstrafundering, uanset om der reelt er behov herfor, er fastslået i SKM2011.776.VLR , hvor grundværdien var ansat ud fra et samlet skøn over handelsværdien inklusive behovet for ekstrafundering. Det bemærkes, at der modsat fradrag for forbedringer ikke er tale om lovhjemlede forhold.

..."

Landsrettens begrundelse og resultat

Efter vurderingslovens § 6 foretages vurderingen af landets faste ejendomme på grundlag af værdien i handel og vandel, såfremt købesummen skulle erlægges kontant. Ved grundværdien forstås efter lovens § 13, stk. 1, værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.

Hvor normal udnyttelse af et areal i henhold til gældende lokalplan kræver ekstrafundering eller pilotering af jordbundsforholdene, vil arealets værdi ofte være reduceret i forhold til arealer, hvor sådanne foranstaltninger ikke er nødvendige. Ifølge Vurderingsvejledningen må grundværdien derfor ansættes under hensyn hertil.

Det er ubestridt, at normal udnyttelse af grunden nødvendiggjorde ekstrafundering, og at vurderingsmyndigheden ikke havde kendskab hertil ved de tidligere ansættelser af grundværdien.

Ifølge tegningen "Oversigts pæle- og fundamentsplan", udarbejdet i 1985 af rådgivende ingeniør, skulle 4 ud af 16 bygninger pælefunderes, mens der delvist under og ved siden af en bygning skulle foretages "lokal bundudskiftning". Efter to andre tegninger skulle funderingen - bortset fra nævnte 4 bygninger - være direkte. I byggeregnskabet er oplyst en udgift til ekstrafundering på 140.320 kr.

I sagen foreligger imidlertid ingen geoteknisk rapport, der dokumenterer behovet for og udførelse af ekstrafundering, eller bilag til byggeregnskabet, som nærmere belyser de arbejder, som udgifterne til ekstrafundering dækker over.

Landsretten finder, at boligselskabet ikke har godtgjort en administrativ praksis, hvorefter boligselskabet på det foreliggende grundlag har krav på nedslag i grundværdien med et beløb svarende til byggeregnskabets oplysning om udgift til ekstrafundering. Boligselskabet har endvidere ikke godtgjort, at det af Landsskatteretten skønsmæssigt fastsatte nedslag i grundværdien på 100.000 kr. er åbenbart urimeligt eller hviler på et forkert grundlag.

Landsretten tager derfor Skatteministeriets frifindelsespåstand til følge.

Ved fastsættelsen af de sagsomkostninger, som boligselskabet for landsretten skal betale til Skatteministeriet til dækning af ministeriets udgift til advokatbistand, er henset til sagens karakter, værdi, forløb og udfald.

T h i k e n d e s f o r r e t

I sagsomkostninger for landsretten skal Boligselskabet H1, inden 14 dage betale 25.000 kr. til Skatteministeriet.

Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.