Dokumentets metadata

Ejendomsvurdering - nedslag i grundværdi - ekstrafundering

Sagsøgeren krævede med henvisning til et byggeregnskab nedslag i grundværdien på grund af dårlige jordbundsforhold. Det var ubestridt, at der var foretaget ekstrafundering.Retten anførte, at det fremgår af byggeregnskabet med specifikationer, at der indgår jordbundsundersøgelser og ekstrafundering med nærmere angivne beløb, men at der imidlertid ikke foreligger en geoteknisk rapport, der dokumenterer behovet for og udførelse af ekstrafundering eller bilag til byggeregnskabet, som nærmere belyser de arbejder, som udgifterne til ekstrafundering dækker over. Retten fandt derfor ikke, at sagsøgeren havde godtgjort, at sagsøgeren på det foreliggende grundlag havde krav på nedslag i grundværdien med et beløb svarende til byggeregnskabets oplysninger. Skatteministeriets frifindelsespåstand blev derfor taget til følge.

Parter

H1
(advokat Bo Staal Andersen)

mod

Skatteministeriet
(kammeradvokaten v/advokat Birgitte Kjærulff Vognsen)

Afsagt af byretsdommer

Niels Klitgaard

Sagens baggrund og parternes påstande

Denne sag, der er anlagt den 17. november 2011, handler om, hvorvidt sagsøgeren, H1, er berettiget til nedslag i grundværdien efter vurderingslovens § 13 som følge af grundens ringe beskaffenhed.

H1 har påstået Skatteministeriet tilpligtet til at anerkende, at der er dårlige jordbundsforhold på sagsøgers ejendom beliggende ...1, at der i henhold til vurderingslovens § 13 skal tages højde herfor ved grundværdiansættelsen ved vurderingen 1. januar 2002, 1. oktober 2004 og 1. oktober 2006, og at grundværdiansættelsen ved vurderingen 1. januar 2002, 1. oktober 2004 og 1. oktober 2006 hjemvises til vurderingsmyndighederne til fornyet behandling, hvor ansættelsen af fradrag for forbedringer efter vurderingslovens § 17 og 18 korrigeres, i det omfang en ændring af grundværdiansættelserne giver anledning hertil.

Skatteministeriet har påstået frifindelse.

Skatteministeriet har subsidiært påstået ansættelsen af grundværdien af ejendommen, ...1 for årene 2002, 2004 og 2006, hjemvist til fornyet behandling ved vurderingsmyndigheden, Ansættelsen af fradrag for forbedringer for årene 2002, 2004, og 2006 korrigeres, i det en ændring af grundværdiansættelserne giver anledning hertil.

Oplysningerne i sagen

Denne dom indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a, stk. 2.

Den 16. august 2011 afsagde Landsskatteretten kendelse i en sag, hvor H1 havde klaget over en afgørelse truffet af Vurderingsankenævnet den 23. april 2010.

I kendelsen hedder det blandt andet:

"...

Sagens oplysninger

Sagen vedrører et almennyttigt boligbyggeri beliggende på ...1.

Grunden er købt med overtagelse den 1. juni 1986 til 8.000 kr. Grunden udgjorde på købstidspunktet 3.400 m2. Grunden er udstykket fra ...2.

Bebyggelsen er opført i 1987 som etageboligbebyggelse med 18 beboelseslejligheder, med et bebygget areal på 576 m2 og med et samlet beboelsesareal på 1.012 m2.

Ejendommen er omfattet af lokalplan ... som fastsætter bebyggelsen til etageboligbebyggelse med en maksimal bebyggelsesprocent på 50.

Ejendommen har været ansat med følgende vurderinger for de påklagede år:

Vurderingsankenævnets afgørelse

Vurderingsankenævnet har anført, at:

"...

Nedslag for ekstrafundering kan gives, hvis den ekstrafundering er begrundet i beskaffenheden af den ubebyggede grund jf. § 13, stk. 1 i vurderingsloven.

Er ekstrafunderingen nødvendig som følge af byggeriets karakter er udgiften knyttet til bygningen, og berettiger dermed ikke til nedslag.

Der er ikke forelagt en geoteknisk rapport som kan klargøre om ekstrafundering har været nødvendig pga. jordens beskaffenhed eller om det skyldes byggeriets karakter, hvorfor der ikke kan indrømmes nedslag for ekstrafundering og pilotering.

I kendelse af 13. oktober 2009 j.nr. 07-03520 har Landsskatteretten afgjort, at der skal ske genoptagelse og hjemvist sagen til fornyet behandling med henblik på indrømmelse af nedslag til ekstrafundering.

I afgørelsen lægger retten vægt på at der ved fremlæggelse af bilag 13 til byggemodningsregnskabet har været fremlagt oplysninger som burde have forårsaget genoptagelse. Der nævnes endvidere i sagen, at der ved sagens behandling i ankenævnet, blev fremlagt en geoteknisk rapport som nævnet ikke tog stilling til. Nævnet er af den opfattelse, at den ovennævnte sag ikke umiddelbart er sammenlignelig med nærværende sag, i og med at der ikke har været forelagt nogen geoteknisk rapport. Nævnet stadfæster SKATs afgørelse på dette punkt da man ikke anser det for sandsynliggjort at ekstrafundering har været nødvendig som følge af grundens beskaffenhed jf. vurderingslovens § 13 stk. 1.

..."

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Grundværdien udgør grundens handelsværdi i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og en i økonomisk henseende god anvendelse. Ved ansættelsen skal der tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter. Dette følger af bestemmelserne i vurderingslovens § 6, jf. § 13, stk. 1 og § 13, stk. 2.

Af lovens § 16 følger endvidere, at grundværdien skal ansættes til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, i hvilken henseende hensyn må tages til såvel ejendommens form og størrelse samt til udstyknings-og omlægningsmuligheder.

Landsskatteretten har lagt til grund, at der er fremlagt et byggeregnskab, hvoraf det i posten "ekstrafundering" fremgår, at der er afholdt 135.000 kr. samt 11.713 kr. til jordbundsundersøgelser.

Landsskatteretten finder på baggrund af nuværende praksis ikke tilstrækkeligt dokumenteret, i hvilket omfang der skulle være foretaget ekstrafundering. Landsskatteretten har lagt vægt på, at der udelukkende er fremlagt et byggeregnskab, og at behovet for og udførelsen af ekstrafundering således ikke dokumenteres ved geotekniske rapporter, underbilag, fakturaer eller lignende. Det er således ikke med det af repræsentanten fremlagte materiale til sagen tilstrækkeligt dokumenteret, at den afholdte post "ekstrafundering" udelukkende knytter sig til nedslagsgivende fundamentsarbejder. Posterne i byggeregnskabet dækker ofte over en flerhed af arbejder og byggeregnskabets udgiftspost "ekstrafundering" er ikke nødvendigvis sammenfaldende med udgifter der efter vurderingslovens regler berettiger til nedslag for ekstrafundering.

Landsskatteretten har således ikke godkendt nedslag for ekstrafundering.

..."

Parternes synspunkter

H1 har i det væsentligste procederet i overensstemmelse med sit påstandsdokument og har i den anledning gjort følgende gældende:

"...

Vurderingslovens § 13, stk. 1 har følgende ordlyd:

"...

Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i Økonomisk henseende god anvendelse.

..."

Under overskriften "beskaffenhed" fremgår følgende af vurderingsvejledningen 2012-2, C.1:

"...

Grundens værdi skal ansættes ud fra dens beskaffenhed. Ved beskaffenheden tænkes på arealets egnethed til den anvendelse, der må anses for Økonomisk hensigtsmæssig. I områder, der er udlagt til bebyggelse, spiller bundforholdene en rolle, især jordens bæreevne. Hvor bundforholdene er af en sådan beskaffenhed, at normal udnyttelse af et areal i henhold til gældende kommune/lokalplanlægning kræver ekstrafundering/pilotering, vil arealets værdi ofte være reduceret i forhold til arealer, hvor sådanne foranstaltninger ikke er nødvendige. Grundværdien må derfor ansættes under hensyn hertil.

..."

Med andre ord skal grundværdien nedsættes, hvis grundens bæredygtighed (beskaffenhed) er ringe.

Det gøres gældende, at bilag 3 og 4, hvorved det er godtgjort, at der er afholdt udgifter til ekstrafundering, samtidig udgør dokumentation for, at grundens beskaffenhed er ringe, idet afholdelse af sådanne udgifter ikke er nødvendige på en grund med normale jordbundsforhold.

Dette er da også forudsat af Landsskatteretten, jf. bemærkningen i bilag 1, side 5 om, at det ikke med det fremlagte materiale er tilstrækkeligt dokumenteret, "at den afholdte post "ekstrafundering" udelukkende knytter sig til nedslagsgivende fundamentsarbejder". Landsskatteretten har således anerkendt, at udgiften i et vist omfang vedrørte udgifter, der afholdes som følge af grundens ringe beskaffenhed.

Det bestrides, at sagsøger skal godtgøre, at "jordbundsforholdene har været af en sådan beskaffenhed, at grunden ikke kunne bebygges uden foretagelse af ekstrafundering/pilotering", som anført i sagsøgtes påstandsdokument, side 3, første afsnit, idet der ikke kan stilles krav om, at der først skal tages hensyn til jordbundens ringe beskaffenhed, når enhver bebyggelse af grunden kræver ekstrafundering/pilotering.

Dette skyldes, at der ved grundværdiansættelsen i henhold til vurderingslovens § 6 ifølge vurderingslovens § 13 blot skal tages hensyn til en i økonomisk henseende god anvendelse af grunden og i ubebygget stand. Det er ubestridt, at sagsøgers anvendelse af grunden svarer til en i økonomisk henseende god anvendelse af grunden, og der er tale om en ganske almindelig beboelsesejendom i 2 etager uden kælder, hvorfor der ikke er grundlag for at lægge til grund, at ekstrafunderingen er nødvendiggjort af en usædvanlig eller i økonomisk henseende dårlig anvendelse af grunden.

Når der ikke nærværende sag er taget højde for grundens ringe beskaffenhed ved grundværdiansættelsen, har sagsøgte med urette undladt at inddrage et relevant sagligt hensyn ved ansættelsen af grundværdien efter vurderingslovens § 6; et hensyn der tilmed udtrykkeligt er pålagt sagsøgte ved vurderingslovens § 13. Der er dermed grundlag for at imødekomme sagsøgers påstand.

Det bemærkes, at sagsøgers påstand ikke indebærer, at retten skal foretage en afvejning af de forskellige hensyn, der indgår i ansættelsen af grundværdien, men at påstanden alene indebærer, at retten skal træffe afgørelse om, at sagsøgte skal anerkende, at grunden er af en ringe beskaffenhed, og at sagsøgte har pligt til ved ansættelsen at tage højde for grundens ringe beskaffenhed efter vurderingslovens § 13, som der er enighed om, at der ikke er taget højde for ved ansættelsen af grundværdien.

Sagsøgtes bemærkning, om at udgiften til ekstrafundering i visse sammenhænge kan subsumeres under vurderingslovens § 17, er udokumenteret og i øvrigt ikke korrekt. Udgifter der afholdes til ekstrafundering subsumeres under vurderingslovens § 13 uanset om ekstrafunderingen er foretaget under en vej eller under en bygning, idet udgiften i begge situationer kan henføres til grundens "beskaffenhed" og dermed vurderingslovens § 13.

Skatterettens hjemmelskrav og nærværende sag

Der er generelt krav om klar hjemmel i skattelovgivningen.

Højesteret synes at have skærpet kravet om klar hjemmel til beskatning i lovgivningen. Dette er hovedkonklusionen Skatteministeriets undersøgelse af legalitetskrav til skattemyndighedernes afgørelser. Undersøgelsen er offentliggjort i TfS1998.137, og synspunktet er, at tvivl om hjemmelsgrundlaget ubetinget er myndighedernes problem. Heri ligger ikke blot, at der ikke kan fortolkes i skærpende retning, ud over hvad lovens tekst - og eventuelt klare lovmotiver - berettiger til; men tillige, at usikkerhed om rækkevidden af en hjemmel trækker i retning af en udvidende fortolkning, hvor dette er til gunst for skatteyderen. Der henvises også til Jørgen Nørgaards artikel i Juristen nr. 2, 2001, side 65.

I TfS1993.209 Ø udtalte Østre Landsret, at enhver fortolkning, som går ud over en lovs ordlyd må - navnlig når det er en lovbestemmelse, der regulerer skattebetalinger - af retssikkerhedsmæssige grunde kræve klar støtte i lovens forarbejder.

Der er ikke støtte i lovens forarbejder til den indskrænkende fortolkning af vurderingslovens § 13, som Landsskatterettens kendelse bilag 1 er udtryk for.

..."

Skatteministeriet har i det væsentligste procederet i overensstemmelse med sit påstandsdokument og har i den anledning gjort følgende gældende:

"...

Det gøres overordnet gældende, at sagsøgeren ikke er berettiget til nedslag i grundværdien, jf. vurderingslovens § 13.

Ved grundværdien forstås i henhold til vurderingslovens § 13, værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.

Vurderingen skal i henhold til vurderingslovens § 6 foretages på grundlag den kontante værdi i handel og vandel. Ansættelsen af denne handelsværdi beror på et skøn.

Det følger af vurderingslovens § 13, at der som led i skønsudøvelsen skal tages hensyn til grundens beskaffenhed, og grundværdien skal derfor fastsættes under hensyntagen til eventuelle dårlige jordbundsforhold, jf. herved også Vurderingsvejledningen 2012-2, afsnit C.1 , hvor det bl.a. anføres:

"...

Grundens værdi skal ansættes ud fra dens beskaffenhed. Ved beskaffenheden tænkes på arealets egnethed til den anvendelse, der må anses for Økonomisk hensigtsmæssig. I områder, der er udlagt til bebyggelse, spiller bundforholdene en rolle, især jordens bæreevne.

Hvor bundforholdene er af en sådan beskaffenhed, at normal udnyttelse af et areal i henhold til gældende kommune/lokalplanlægning kræver ekstrafundering/pilotering, vil arealets værdi ofte være reduceret i forhold til arealer, hvor sådanne foranstaltninger ikke er nødvendige. Grundværdien må derfor ansættes under hensyn hertil.

..."

Vurderingsmyndighedernes skøn kan alene tilsidesættes, såfremt skønnet er udøvet på et forkert grundlag, eller såfremt myndighederne er gået udenfor rammerne af det skøn, som tilkommer myndighederne, jf. bl.a. UfR1999.1178 H.

Det påhviler efter fast retspraksis sagsøgeren at godtgøre, at betingelserne for at tilsidesætte skønnet er opfyldt.

Sagsøgeren har ikke godtgjort, at jordbundsforholdene har været af en sådan beskaffenhed, at grunden ikke kunne bebygges uden foretagelse af ekstrafundering/pilotering. Der foreligger ikke en geoteknisk rapport, der beskriver jordbundsforholdene og dokumenterer et behov for ekstrafundering, og der er heller ikke fremlagt fakturaer eller lignende, der godtgør, hvilke arbejder udgiften omfatter. Der er således ingen oplysninger, der viser, at der er foretaget fundering af bygningerne, ud over hvad der normalt må forventes ved opførelse af bygninger af denne karakter.

Det påberåbte byggeregnskab med specifikationer (bilag 3 og 4) er ikke i sig selv egnet til at dokumentere, at der er afholdt udgifter, der påvirker grundværdiansættelsen, jf. herved også østre Landsrets dom af 26. september 2012 i sag nr. B-3441-11, Boligselskabet ... mod Skatteministeriet (vedlagt) [SKM2012.611.ØLR .red.SKAT]. Det bemærkes i den forbindelse, at det i sagen omtvistede spørgsmål ikke er, om sagsøgeren har afholdt en udgift, men derimod, hvorledes udgiften skal kvalificeres efter vurderingsloven. Posten "Ekstrafundering" i byggeregnskabet kan dække over udgifter, som i visse sammenhænge påberåbes som grundlag for krav på fradrag i henhold til vurderingslovens § 17, og som således ikke medfører nedslag i grundværdien i henhold til vurderingslovens § 13. Eksempelvis kan udgifter til ekstrafundering relatere sig til interne veje på ejendommen, som kan medføre fradrag efter vurderingslovens § 17, hvorved også bemærkes, at sagsøgeren har opnået et fradrag for internt vejanlæg i henhold til vurderingslovens § 17, jf. bilag 5, side 1, og salgsopstillingen, side 5. Posterne i et byggeregnskab dækker ofte, som Landsskatteretten også anfører, over en flerhed af arbejder, hvilket kan hænge sammen med, at et byggeregnskab, som det af sagen omfattede, ikke er udarbejdet med det formål at danne grundlag for den fremtidige behandling af ejendommens forhold i vurderingsmæssig henseende.

Hvad angår de af sagsøgeren i stævningen, side 3, sidste afsnit, og næstsidste afsnit, påberåbte afgørelser bemærkes, at der i SKM2011.157.VLR , forelå en geoteknisk rapport. I SKM2010.785.VLR , havde Landsskatteretten ligeledes fået forelagt en geoteknisk rapport. Der er ikke godtgjort en administrativ praksis, hvorefter et revisorpåtegnet regnskab kan danne grundlag for indrømmelse af nedslag, jf. den ovenfor nævnte dom afsagt af østre Landsret den 26. september 2009.

Selv hvis sagsøgeren kunne løfte bevisbyrden for, at der var foretaget ekstrafunderingsarbejder, der påvirker grundværdiansættelsen, ville sagsøgeren ikke have krav på nedslag som påstået.

Nedslag for dårlige jordbundsforhold er, i modsætning til fradraget efter vurderingslovens § 17, ikke et selvstændigt fradrag i grundværdien.

Efter vurderingsloven udløser dårlige jordbundsforhold følgelig ikke krav på et bestemt nedslag i forhold til "normalværdien", men alene krav om, at der som led i skønnet over grundens handelsværdi tages hensyn til de dårlige jordbundsforhold, jf. SKM2011.776.VLR , og Vurderingsvejledningen, 2012-2, afsnit C.2.1.6 .

Det bestrides således, at et nedslag i grundværdien for dårlige jordbundsforhold automatisk skal fastsættes som udgiften til udførelse af ekstrafundering samt jordbundsundersøgelser, og at denne udgift skal fremskrives efter byggeomkostningsindekset, således som det anføres i stævningen, side 2. Det bemærkes i den forbindelse også, at eksistensen af en fast administrativ praksis, hvorefter ejeren har krav på et nedslag i ansættelserne, uanset om nedslaget ville bringe ansættelserne under grundens handelsværdi, ikke blev anset for godtgjort i SKM2011.776.VLR , hvor grundejeren påberåbte sig en række kendelser afsagt af Landsskatteretten. Anses det for godtgjort, at skønnet kan tilsidesættes, må grundværdiansættelserne hjemvises til vurderingsmyndigheden i overensstemmelse med sagsøgtes subsidiære påstand.

..."

Rettens begrundelse og afgørelse

Efter vurderingslovens § 6 foretages vurderingen af landets faste ejendomme på grundlag af værdien i handel og vandel, såfremt købesummen skulle erlægges kontant. Ved grundværdien forstås efter lovens § 13, stk. 1, værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.

Hvor normal udnyttelse af et areal i henhold til gældende lokalplan kræver ekstrafundering eller pilotering af jordbundsforholdene, vil arealets værdi ofte være reduceret i forhold til arealer, hvor sådanne foranstaltninger ikke er nødvendige. Ifølge Vurderingsvejledningen må grundværdien derfor ansættes under hensyn hertil.

Det er ubestridt, at der er foretaget ekstrafundering, og at vurderingsmyndigheden ikke har taget hensyn hertil ved ansættelsen af grundværdien.

Det fremgår af byggeregnskabet med specifikationer, at der indgår jordbundsundersøgelser og ekstrafundering på henholdsvis 11.713 kr. og 135.000 kr. Der foreligger imidlertid ingen geoteknisk rapport, der dokumenterer behovet for og udførelse af ekstrafundering, eller bilag til byggeregnskabet, som nærmere belyser de arbejder, som udgifterne til ekstrafundering dækker over.

Retten finder ikke, at H1 har godtgjort, at de på det foreliggende grundlag har krav på nedslag i grundværdien med et beløb svarende til byggeregnskabets oplysninger.

Retten tager derfor Skatteministeriets frifindelsespåstand til følge.

Efter sagens udfald skal H1 betale 25.000 kr. i sagsomkostninger til Skatteministeriet. Der er ved fastsættelsen af beløbet, der dækker udgifter til advokatbistand, herunder udarbejdelse af en materialesamling, taget hensyn til sagens karakter, værdi og forløb.

T h i k e n d e s f o r r e t

Sagsøgte, Skatteministedet, frifindes.

Inden 14 dage betaler sagsøgeren, H1 25.000 kr. i sagsomkostninger til Skatteministeriet.

Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.