Dokumentets metadata

Ejendomsvurdering - grundværdi - fradrag for forbedringer - stianlæg - vejanlæg - kloakforsyning

Retten anså det ikke for godtgjort, at anlæg af nogle eksterne stier havde medført en stigning i grundværdien. Der blev lagt vægt på, at der var andre adgangsveje til området - også for gående og cyklende trafik.Der var heller ikke grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens skøn over fradragsberettigede udgifter til eksternt vejanlæg og ekstern kloakforsyning. Det kunne ikke fastslås, hvilke anlæg de påberåbte kommunale udgifter omfattede, og retten anså det endvidere ikke for godtgjort, hvor stor en del af kommunens udgifter, der var betalt af sagsøgeren som led i købesummen. Sagsøgerens påstand om en fordeling efter de berørte ejendommes grundareal blev således ikke taget til følge.

Parter

Boligselskabet H1
(advokat Bo Staal Andersen)

mod

Skatteministeriet
(kammeradvokaten v/advokat Birgitte Kjærulff Vognsen)

Afsagt af byretsdommerne

Henrik Munkholm, Hans J. Christensen og Annette Elmer

Sagens baggrund og parternes påstande

Sagen, der er anlagt den 19. marts 2012, drejer sig om fradrag i grundværdien for forbedringer for udgifter til eksternt vejanlæg, eksternt stianlæg og ekstern kloak vedrørende en ejendom i ....

Sagsøgeren, Boligselskabet H1, har principalt nedlagt påstand om, at Skatteministeriet skal anerkende, at boligselskabet ved vurderingen pr. 1. januar 2002 og 1. oktober 2004 af ejendommene mart. nr. ..., ... og ... beliggende ...1 i henhold til vurderingslovens § 17 er berettiget til forhøjelse af fradrag i grundværdien for forbedringer for udgifter til henholdsvis etablering af eksternt vejanlæg 259.983 kr., eksternt stianlæg 147.542 kr. og ekstern kloakforsyning 239.649 kr. i alt 647.174 kr.

Subsidiært har Boligselskabet H1 påstået, at ansættelsen af fradrag for forbedringer til etablering af ekstern vejanlæg og/eller eksternt stianlæg og/eller eksternt kloakanlæg ved vurderingen pr. 1. januar 2002 og 1. oktober 2004 af ejendommene matr.nr. ..., ... og ..., beliggende ...1, hjemvises til fornyet behandling ved vurderingsmyndigheden.

Sagsøgte, Skatteministeriet, har nedlagt påstand om frifindelse.

Oplysningerne i sagen

Landsskatteretten har truffet afgørelse i sagen den 14. oktober 2011. Det fremgår af Landsskatterettens kendelse blandt andet:

"...

Klagen vedrører genoptagelse af ansættelsen af fradrag for forbedringer i grundværdien for vurderingsårene 2002 og 2004, idet der anmodes om et yderligere fradrag for forbedring for udgifter til projektering, vejanlæg, eksternt stianlæg, fællesareal, grønne områder, internt grønt område, kloakforsyningsanlæg, vandforsyningsanlæg, fjernvarmeforsyningsanlæg og tilslutningsbidrag til el.

...

Landsskatterettens afgørelse

Udgifter der berettiger til fradrag for forbedring godkendes med yderligere 1.040.000 kr., således at der i alt godkendes 3.580.000 kr.

...

...

Sagens oplysninger

Ejendommen er ejet af boligselskabet H1. Ejendommen indeholder 101 lejligheder. Ejendommens grund er på 19.105 m2. Grunden blev erhvervet fra Kommunen den 13. september 1989. Bygningerne blev opført i 1991.

Af skødets § 7 fremgår bl.a. følgende:

"...

..."

Af skødets § 9 fremgår bl.a. følgende:

"...

Sælger drager omsorg for og betaler udstykningsomkostningerne ved parcellens udstykning, medens køber afholder samtlige øvrige med handlen forbundne omkostninger, herunder afgifter til tinglysning og stempling af skødet.......

..."

Der er indrømmet et samlet fradrag af Vurderingsankenævnet på 2.540.000 kr.

Vurderingsankenævnets afgørelse

Vurderingsankenævnet har ikke godkendt fradrag for de af klageren påstående udgifter til arkitekt og byggeledelse, vejanlæg m.v., kloakanlæg, vandforsyningsnet, el forsynings net og varmeforsyningsnet.

...

Ad Vejanlæg m.v.

Af skødets § 7, pkt. C fremgår, at Kommunen etablerer den 11 m brede ...3 som offentlig vej, der giver adgang til området.

Sideveje fra ...3 til parceller i området anlægges og bekostes af køberne af parcellerne og udlægges som private fællesveje, der udformes som lege- og opholdsareal.

Udgifter til lege- og opholdsarealer samt p-pladser er ikke fradragsberettigede.

Ad Kloakanlæg

Af skødets § 7, pkt. A, fremgår, at bidrag til anlæg af hovedkloakanlæg m.m. i henhold til kommunens betalingsvedtægt betales via løbende afgifter, der berigtiges som en afgift pr. m3 leveret vand.

Bidrag til anlægsomkostninger, der beregnes efter forbrug, er ikke fradragsberettigede, jf. vurderingsvejledningen. Bidragene kommer til at fremstå som forbrugsudgifter for beboerne i ejendommen, og der er i så fald ikke grundlag for ansættelse af fradrag for forbedringer.

...

Klagerens påstand og argumenter

Repræsentanten har fremsat påstand om, at der godkendes fradrag for forbedringer i grundværdien med yderligere 5.826.616 kr.

De enkelte klagepunkter vedrørende fradrag er som følger

...

Kommunen er anmodet om oplysning om udgifterne til byggemodningsregnskab vedrørende etape 2, som ejendommen er en del af. Af oplysningerne fremgår at der er tale om 12 matrikler. Den omhandlede ejendoms areal udgør 51 % af det areal, der er byggemodnet i etape 2.

...

Ad Eksternt vejanlæg

Det er fast antaget, at udgifter til gade og vej berettiger til fradrag i grundværdien for forbedringer. Der henvises til Landsskatterettens kendelse af 7. september 2007 vedrørende ....

Udgift til eksternt vejanlæg er opgjort som 51 % af oplyst byggemodningsregnskab på 4.388.099 kr. eller i alt 2.237.930 kr. Det fremgår af skødets § 7, stk. C, at sælgeren etablerer, og vedligeholder det eksterne vejanlæg. Dermed må det være forudsat, at etableringsomkostninger er inkluderet i købesummen, og kravet i vurderingsloven om ejers bekostning er således opfyldt.

...

Ad Eksternt stianlæg, fællesarealer og grønne områder

Af Landsskatterettens praksis fremgår, at udgifter til etablering af stisystemer berettiger til fradrag, jf. Landsskatterettens kendelse af 18. december 1984, hvoraf det fremgår, at der godkendes fradrag for udgift til hovedstier og kvarterstier. Det er ikke fast antaget, at udgifter til fællesarealer og grønne områder er omfattet af vurderingslovens § 17. Det må i midlertidig lægges til grund, at der må differentieres mellem såning og beplantning og det egentlige jordarbejde og terrænregulering. Ved anlæg af græsplæne foretages eventuel dræning, fræsning fjernelse af trærødder, jordknolde, planering, tromling og efterregulering. Foranstaltninger der isoleret set er omfattet af vurderingslovens § 17. Det fremgår af fremlagt byggemodningsregnskab, at der er afholdt en samlet udgift på 1.083.982 kr. Posten er ikke specificeret, og da en række grønne områder i henhold til Landsskatterettens praksis ikke godkendes som fradragsberettigede, skønnes minimum 75 % af beløbet at være anvendt til værdiforøgende byggemodning. Heraf vedrører 51 % den påklagede ejendom svarende til 414.623 kr.

...

Kloakforsyning

Udgift til ekstern kloakforsyning fremgår af byggemodningsregnskab fra kommunen med 900.186 kr., heraf anses 51 % for at vedrøre den påklagede ejendom eller i alt 459.095 kr. Udgift til intern kloakforsyning fremgår af tilbudsliste fra G1 A/S.

Det fremgår, at der er afholdt 3.294.000 kr. Da beløbet ikke er yderligere specificeret, skønnes udgiften til eksternt kloakanlæg til minimum at udgøre 50 % svarende til 1.647.000 kr.

...

Generelt bemærkes, at der ved etablering af kloak- og vandforsyning uden for grunden med henblik på at betjene grunden, er tale om en forbedring af grundens værdi, og at der følgelig er fradrag udgiften hertil. Ved etablering af vand- varme og kloakledninger internt på grunden er der tale om en forbedring af grundens værdi, og der er følgelig fradrag for udgiften hertil.

...

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Vurderingslovens §§ 17 og 18 har følgende ordlyd:

"...

§ 17. Såfremt de fornødne oplysninger foreligger, skal der ved vurderingen med de af §§ 18 og 21 følgende begrænsninger gives fradrag i grundværdien for forbedringer, der bevirker en stigning i grundværdien, hvad enten forbedringerne består i kapitalanvendelse eller i ejers arbejde.

§ 18. Fradrag i grundværdien for forbedringer må kun gives i det omfang, hvori forbedringerne må antages at virke værdiforøgende ved ansættelse af grundværdien, og må ikke overstige de af ejeren anvendte bekostninger, heri medregnet værdien af ejers eget arbejde.

Stk. 2. Fradrag må ikke gives for forbedringer, som er fuldført længere tilbage end 30 år - for skov, der vurderes i henhold til § 15, stk. 1-3, dog 60 år - før vurderingen.

..."

For at en forbedring kan karakteriseres som en grundforbedring, skal der være tale om en foranstaltning af materiel karakter, som har øget den almindelige handelsværdi af grunden i ubebygget stand.

Desuden bemærker Retten, at det ifølge gældende praksis er den, der ønsker et fradrag, der har bevisbyrden for fradragets berettigelse. Dette følger bl.a. af Højesterets afgørelse af den 19. marts 2004, offentliggjort i SKM2004.162.HR

To retsmedlemmer herunder retsformanden har voteret således:

Eksternt vejanlæg

Etablering af vejanlæg uden for grunden anses for en foranstaltning af materiel karakter, der er grundforbedrende for den omhandlede grund. Af skødets § 7 fremgår, at sælgeren etablerer ...3, hvorimod sideveje fra ...3 bekostes af køberen. Udgift på 2.237.930 kr. er alene dokumenteret ved skema udfyldt af kommunens vedrørende udgiftens omfang. Idet en del af udgiften til vejanlæg, inklusive vejafvanding uden for grunden ubetinget har bevirket en forøgelse af ejendommens værdi, kan en del af udgiften, godkendes fradraget som grundforbedrende. Under hensyn til den fremlagte dokumentation er det disse retsmedlemmers opfattelse med henvisning til den betydelige skønsusikkerhed, at der alene kan godkendes fradrag for en del af påstandsbeløbet svarende til 1.120.000 kr.

...

Eksternt stianlæg, fællesanlæg og grønne områder

Efter disse retsmedlemmers opfattelse er vurderingsvejledningen udtryk for opsummering af gældende praksis på området, hvorefter haveanlæg og udgifter til anlæg af grønne områder ikke anses for fradragsberettiget som fradrag for forbedringer, jf. Landsskatterettens afgørelser af 18. dec. 1984 og kendelse af 26. marts 1986.

De af ejeren fremlagte bilag, ses ikke at dokumentere, at udgifter til grønne områder og fælles arealer har bevirket en stigning i grundværdien i ubebygget stand.

De påberåbte udgifter til fællesarealer og grønne områder m.v. kan derfor ikke berettige til fradrag for forbedringer.

For så vidt angår udgift til eksternt stianlæg anser disse retsmedlemmer ikke de pågældende eksterne stier mod sydvest og sydøst for naturlige fødeveje til området. Herefter er det disse retsmedlemmers opfattelse, at udgiften til eksterne stier ikke har bevirket en stigning i grundværdien i ubebygget stand.

Den påberåbte udgift til eksterne stier kan derfor ikke berettige til fradrag for forbedringer.

...

Kloakforsyning

Af såvel praksis som vurderingsvejledningen følger, at udgifter til etablering af kloakforsyning er grundforbedringsudgifter, som medfører fradrag i grundværdien.

Ekstern kloakforsyning

Etablering af kloakanlæg uden for grunden anses for en foranstaltning af materiel karakter, der er grundforbedrende for den omhandlede grund. Af skødet § 7 fremgår, at sælger har forestået byggemodning således, at bebyggelse ville kunne påbegyndes den 15. oktober 1989. Udgift til hovedkloak uden for ejendommen må således anses som afholdt af sælger og delvis indeholdt i købesummen. Udgift på 459.095 kr. er alene dokumenteret ved skema udfyldt af kommunen vedrørende udgiftens omfang. Jf. bilag 4b. Idet en del af udgiften til kloakanlæg uden for grunden ubetinget har bevirket en forøgelse af grundens værdi, kan en del af udgiften, godkendes fradraget som grundforbedrende. Under hensyn til den fremlagte dokumentation er det disse retsmedlemmers opfattelse med henvisning til den betydelige skønsusikkerhed, at der alene kan godkendes fradrag for en del af påstandsbeløbet svarende til 230.000 kr.

...

Følgende udgifter er godkendt fradraget som forbedring:

...

...

To retsmedlemmer voterede således:

Det påhviler en klageberettiget, der ønsker en ejendomsvurdering genoptaget, at fremlægge oplysninger af faktisk eller retlig karakter, der kan begrunde ændringen, jf. skatteforvaltningslovens 33, stk. 1. Vurderingslovens § 17 betinger fradrag i grundværdien af, at de fornødne oplysninger foreligger. I vurderingslovens § 18 står, at fradrag kun må indrømmes, i det omfang forbedringerne må antages at virke værdiforøgende ved ansættelse af grundværdien, og ikke overstiger de af ejeren anvendte bekostninger.

Klagerens påstand bygger i hovedsagen på uspecificerede beregninger, der også omfatter andre ejendomme end klagerens, en uspecificeret tilbudsliste vedr. intern vej, samt klagerens repræsentants egne beregninger efter V&S-Prishåndbogen.

Der er fremlagt en del kort og tegninger, på hvilke klageren eller dennes repræsentant har markeret forskellige forsyningsledninger m.v. Der foreligger ikke entrepriseaftale, afsluttende byggeregnskab, fakturaer, korrespondance, kvitteringer eller anden form for dokumentation for betalinger.

Den fremlagte dokumentation, der i det væsentlige er ensidigt tilvejebragt af klageren, opfylder efter disse retsmedlemmers mening ikke med tilstrækkelig sikkerhed de krav, der må stilles til objektiviteten i de oplysninger af faktisk og retlig karakter, der påberåbes i klager over vurderingen.

Dokumentationen efterlader derfor usikkerhed om størrelsen af de faktisk afholdte udgifter, om udgifternes fordeling på de omfattede ejendomme, om hvem der har afholdt udgifterne, og om der er sket en værdiforøgelse, jf. vurderingslovens regler.

Disse retsmedlemmer voterer derfor for stadfæstelse af Vurderingsankenævnets afgørelse.

Der afsiges kendelse i overensstemmelse med stemmeflertallet. Idet der er stemmelighed er retsformandens stemme afgørende.

..."

Sagens øvrige oplysninger

Det fremgår endvidere af det betingede skødes § 7c, blandt andet:

"...

C.

Sælger etablerer og vedligeholder som offentlig vej den 11 m brede ...3, der giver adgang til delområde A II og III, beliggende som vist på bilag 1 i lokalplan nr. ....

Sideveje (adgangsvej(e)) fra ...3 til parceller i delområde A II og III anlægges og bekostes efter en nærmere aftalt fordelingsnøgle af køberne af parcellerne i delområde A II og III, og udlægges i øvrigt som private fællesveje.

Med hensyn til de private fællesveje skal man anføre følgende:

...

at anlægsudgiften skal fordeles i henhold til § 11 i lov om grundejerbidrag (Vejbidragsloven).

Det foreslås, at fordelingen sker med 10% vægt efter ejendommens facadelængde mod vej, 40% efter størrelsen af ejendommens arealer og 50% efter måden, hvorpå ejendommene benyttes.

..."

Det fremgår af lokalplan nr. ... for 2. etape af nyt bykvarter på ...4 blandt andet:

"...

§ 1. Lokalplanens formål

1.1. Det er lokalplanens formål at sikre, at 2. etape af det nye bykvarter på ...4 udbygges i overensstemmelse med den i lokalplan nr. ... fastlagte hovedstruktur som en del af et samlet bykvarter, hvor butikker, erhverv, offentlige institutioner og lokale fællesanlæg indgår som en integreret del af boligområdet.

Det er således formålet at sikre:

at området vejbetjenes fra ...5 gennem dennes forlængelse i 1. etape,

at der etableres en central ...3, hvorom de fleste aktiviteter er koncentreret.

...

§ 3. Områdets anvendelse.

3.1. Områdets anvendelse fastlægges til boligområde med mulighed for integrering af butikker, erhverv, offentlige institutioner, lokale fællesanlæg og friarealer.

...

§ 5. Veje, stier og parkering

5.1. Bykvarterets 2. etape vejbetjenes fra ...5 ad dennes forlængelse igennem 1. etapen.

5.2. ...3, der er den centrale adgang i etapen, udlægges i 11 meters bredde, og indrettes i overensstemmelse med færdselslovens § 40 med henblik på lav kørehastighed.

..."

Det fremgår af tilbud af 15. juni 1989, at anlægsgartner og entreprenørfirmaet G2 A/S tilbød udførelse af byggemodningsarbejder på ...4, etape 2, fase I for 571.355 kr. ekskl. moms vedrørende vejanlæg og 649.470 kr. ekskl. moms vedrørende kloakanlæg. Tilbuddet vedrørte endvidere vandledningsanlæg, jordarbejder og tillægsarbejder. Den samlede faste tilbudssum var 1.278.325 kr. ekskl. moms.

Det fremgår af kontrakt af 21. juli 1989 mellem G2 A/S og Kommunen blandt andet:

"...

Byggemodningsarbejder, ...4 2. etape - 1. fase.

Undertegnede entreprenørfirma G2 A/S overtager herved ovennævnte entreprise i henhold til vedhæftede planer og betingelser, vort tilbud af 15. juni 1989 og teknisk forvaltnings accept af 23. juni 1989 for en fast tilbudssum på 1.278.325,00 kr. excl. moms.

...

Anlæggene udføres indenfor det i tilbuddet fastsatte antal uger således, at den samlede entreprise er afsluttet senest den 6. oktober 1989.

..."

Det fremgår af tilbud af 6. maj 1991, at entreprenørfirmaet G3 A/S tilbød udførelse af færdiganlæg på ...4, etape 2, fase II for 1.646.554 kr. ekskl. moms vedrørende gade- og pladsanlæg incl. afvanding. Tilbuddet vedrørte endvidere gartneranlæg og tillægsarbejder. Den samlede faste tilbudssum var 1.796.454 kr. ekskl. moms.

Det fremgår af kontrakt af 27. juni 1991 mellem G3 A/S og Kommunen blandt andet:

"...

Færdiganlæg 2. etape, II fase.

Undertegnede entreprenørfirma G3 A/S overtager herved ovennævnte anlæg i henhold til vedhæftede planer og betingelser, vort tilbud af 6. maj 1991 og kommunal bestyrelsens accept af 16. maj 1991 for en fast tilbudssum på 1.796.454 kr. excl. moms ...

Anlæggene udføres indenfor det i tilbuddet fastsatte antal uger, således at 1. afsnit er afsluttet senest den 15. oktober 1991, medens beplantningsarbejder er afsluttet senest den 15. december 1991.

For så vidt angår færdiggørelse af 2. afsnit optages der nærmere forhandlinger i foråret 1992.

..."

Det fremgår af G2 A/S´ tilbud af 19. maj 1992 på udførelse af terrænanlæg på ...4 - 2. etape III fase, at udgiften vedrørende stianlæg er anført til 237.130 kr. ekskl. moms og udgiften til kloakanlæg til 105.350 kr. ekskl. moms.

Det fremgår af Teknisk Udvalgs notat af 1. juni 1992, at udvalgsformanden den 19. maj 1992 godkendte, at arbejderne blev overdraget til G2 A/S og igangsat omgående.

Parternes synspunkter

Sagsøgeren, Boligselskabet H1 har gjort gældende, at den omhandlede ejendom, der blev erhvervet fra Kommunen til overtagelse den 1. september 1989, var en del af 2. etape af Kommunes byggemodningsområde "...4" omfattet af lokalplan nr. .... Ejendommen består af matriklerne ..., ... og ... og udgør et samlet grundareal på 19.028 m2.

I forbindelse med Kommunes byggemodning af lokalplanområdet blev der anlagt blandt andet veje, kloakforsyning og stier. Boligselskabet gør gældende at være berettiget til et større fradrag end det indrømmede i grundværdien for udgifter til ekstern vej og kloak. Dette følger af den dagældende vurderingslovs § 17. Udgifterne er oprindelig afholdt af Kommunen, men Boligforeningen har afholdt en del af udgifterne som en del af grundens købesum. Det gøres videre gældende, at det var uberettiget, at Landsskatteretten afviste at indrømme fradrag for udgifter til anlæg af eksterne stier.

Vedrørende eksternt vejanlæg er der enighed om, at Kommunen har anlagt den i skødets § 7, punkt C, 1. afsnit nævnte vej. Der er ligeledes enighed om, at den del af udgiften, som Kommunen har afholdt til anlæg af ekstern vej, og som kan anses for indeholdt i købesummen for den omhandlede ejendom, berettiger til fradrag i grundværdien efter vurderingslovens § 17.

Landsskatteretten har alene godkendt et fradrag på 1.120.000 kr. Der er enighed om, at det af Landsskatteretten godkendte fradrag er sket på baggrund af et skøn, men det er ikke angivet, hvilke hovedhensyn der ligger til grund for godkendelsen af fradrag med netop 1.120.000 kr.

Det gøres gældende, at Landsskatteretten ikke har haft hjemmel til at udøve et frit forvaltningsretligt skøn over udgiftens størrelse, idet vurderingens genstand er af faktisk og ikke retlig karakter. Landsskatterettens vurdering af udgiftens størrelse er alene berettiget i tilfælde, hvor der foreligger bevisnød, hvilket ikke er tilfældet i denne sag. Det er tilstrækkeligt, at Boligselskabet sandsynliggør udgiftens størrelse, jf. SKM2004.162.HR . I nærværende sag er det ikke blot sandsynliggjort, men tillige dokumenteret, hvad udgiftens størrelse har været, hvorfor der ikke foreligger bevisnød. Der er derfor ikke grundlag for at foretage et frit skøn over udgiftens størrelse.

Det vejanlæg, der udgør en fradragsberettiget forbedring af Boligselskabets ejendom, svarer til det vejanlæg, der er illustreret i lokalplanen og kortmaterialet i øvrigt. Det er med de fremlagte bilag dokumenteret, at udgiften til anlæg af dette vejanlæg har udgjort i alt 2.705.849 kr., idet der i tilbuddene er henvist til netop "...4 - 2. etape" og henholdsvis fase 1 og 2. De eneste vejanlæg, der er anlagt af Kommunen i etape 2, er det omhandlede vejanlæg. Der er derfor intet grundlag for at antage, at den afholdte udgift på 2.705.849 kr. skulle vedrøre andre vejanlæg, end netop dette vejanlæg.

Kommunes byggemodningsudgifter er dokumenteret med det fremlagte byggemodningsregnskab. Disse udgifter blev i overensstemmelse med sædvanlig praksis overvæltet på køberne af byggegrundene i det pågældende byggemodningsområde. Herefter udestår alene spørgsmålet om, hvorledes Kommunen må antages at have fordelt udgiften på de relevante grunde. Landsskatteretten har ikke i sin begrundelse anført, hvorledes den af kommunen afholdte udgift må antages at være fordelt, men har blot foretaget et ubegrundet skøn.

Det gøres gældende, at denne fordeling skal ske forholdsmæssigt efter grundareal. Der er ikke grundlag for at antage, at udgiften skulle være fordelt på en anden måde, og en fordeling efter grundareal følger endvidere af vurderingsvejledningen, herunder da Skatteministeriet ikke har godtgjort, at dette ville medføre et åbenbart skævt resultat. Det gøres herefter gældende, at fordelingen skal foretages efter den fordelingsnøgle, der fremgår i replikken.

Vedrørende eksternt stianlæg gøres det gældende, at stierne har medført en stigning i værdien af grunden i ubebygget stand. Stierne tjener som adgangsveje eller naturlige fødeveje til området. Stierne giver adgang til og fra grunden for gående og cyklende trafik til og fra området syd for grunden og til og fra ... via ...6. Hertil kommer, at stierne tjener som en naturlig og sikker adgangsvej for gående og cyklende skolebørn til skolen 2300 meter vest for ejendommen. Boligselskabet er derfor berettiget til fradrag i grundværdien i henhold til vurderingslovens § 17 for udgifterne til de omhandlede stier.

Der er fremlagt dokumentation for udgifterne til stierne, og der er ikke tvivl om, hvilke stier udgifterne vedrører. Det må herefter lægges til grund, at Kommunen har afholdt udgifter med 289.299 kr. inkl. moms til stierne. Udgifterne skal fordeles efter den samme fordelingsnøgle som anført ovenfor.

Vedrørende ekstern kloakforsyning gøres det gældende, at der er enighed om, at Kommunen har ført kloakforsyning frem til Boligselskabets ejendom. Der er endvidere enighed om, at den del af udgiften, som Kommunen har afholdt til anlæg af ekstern kloak, og som kan anses for indeholdt i købesummen jf. skødet, berettiger til fradrag i grundværdien efter vurderingslovens § 17.

Landsskatteretten har godkendt et fradrag på 230.000 kr. Imidlertid har Landsskatteretten ikke redegjort for, hvorledes de kommer frem til netop dette beløb. Det, af Landsskatteretten godkendte fradrag, er fastsat skønsmæssigt og uden begrundelse for udmålingen af beløbet.

Det er fremlagt dokumentation for, at Kommunen for udstykningen som helhed har afholdt udgifter på 920.880 kr. inkl. moms til den omhandlede kloakforsyning.

For så vidt angår adgangen til at tilsidesætte Landsskatterettens skøn og fordeling af den nævnte udgift henvises der i det hele, til det ovenfor vedrørende eksternt vejanlæg anførte. Det gøres på denne baggrund gældende, at Boligselskabet er berettiget til en forhøjelse af fradraget som anført i påstanden.

Vedrørende den subsidiære påstand er den nedlagt for det tilfælde, at retten måtte finde, at Boligselskabet er berettiget til en forhøjelse af det fradrag, der er indrømmet af Landsskatteretten, men med et mindre beløb end anført i den principale påstand.

Sagsøgte, Skatteministeriet, har gjort gældende, at Boligselskabet ikke er berettiget til fradrag ud over det af Landsskatteretten anerkendte. Efter den dagældende bestemmelse i vurderingslovens § 17 skal der ved vurderingen med de af §§´erne 18 og 21 følgende begrænsninger gives fradrag i grundværdien for forbedringer, der bevirker en stigning i grundværdien. Fradraget må kun gives, i det omfang hvori forbedringerne må antages at virke værdiforøgende ved ansættelse af grundværdien, og fradraget må ikke overstige de af ejeren anvendte bekostninger.

Fradrag forudsætter, at udgifterne dokumenteres. Såfremt fradraget på grund af manglende dokumentation er ansat skønsmæssigt, påhviler det efter fast retspraksis Boligselskabet at godtgøre, at betingelserne for at tilsidesætte skønnet er opfyldt. Boligselskabet skal således godtgøre, at skønnet er udøvet på et forkert grundlag eller fører til et åbenbart urimeligt resultat.

Vedrørende udgifter til eksternt vejanlæg har Landsskatteretten lagt til grund, at der er etableret et fradragsberettiget vejanlæg udenfor grunden, og at udgiften til den i skødets § 7, punkt C, 1. afsnit, omhandlede vej delvis er indeholdt i købesummen. I mangel af dokumentation for størrelsen af den afholdte udgift er der godkendt et skønsmæssigt fradrag på kr. 1.120.000,-. Boligselskabet har ikke godtgjort, at betingelserne for at tilsidesætte Landsskatterettens skøn er opfyldt.

Det er endvidere udokumenteret, hvilken udgift, der var forbundet med etablering af den eksterne vej, som er omhandlet i skødets § 7, punkt C, 1. afsnit, og som Boligselskabet påstår fradrag for. Der henvises herved til, at det ikke fremgår af kommunens oplysninger om byggemodningsudgifter, hvilket anlæg udgiften på kr. 3.596.802,36 omfatter. Kommunens opgørelse er endvidere ikke udarbejdet med henblik på at tjene som grundlag for fastsættelse af fradrag i henhold til vurderingslovens § 17. De nu fremlagte tilbud og kontrakter indeholder heller ingen oplysning om, hvilket anlæg, de vedrører, og det forhold, at det af tegningsmateriale kan udledes, at den påberåbte vej er omfattet af kommunens byggemodning, udgør ikke dokumentation for, at de oplyste uspecificerede udgifter ikke omfatter andre anlæg, som ikke er indeholdt i købesummen for grunden. Usikkerheden om udgiftens størrelse bestyrkes i øvrigt af, at Boligselskabet under sagen har nedsat påstanden om yderligere fradrag, uden at dette er begrundet i dokumenterede oplysninger, f.eks. en udgiftsopgørelse fra kommunen.

Hertil kommer, at det som nævnt er udokumenteret, hvor stor en del af kommunens udgift til vejanlæg for den samlede etape, der er afholdt af Boligselskabet som en del af købesummen for grunden. Selv hvis der var klarhed over størrelsen af kommunens udgift til etablering af vejen, vil Landsskatterettens skøn derfor ikke kunne tilsidesættes.

Det bestrides i den forbindelse, at Boligselskabet har krav på en fordeling af den samlede udgift på grundlag af arealstørrelsen af de af etape 2 omfattede ejendomme i en situation, hvor der som her er tale om ejendomme med forskellige udnyttelsesmuligheder, og hvor rimeligheden af en sådan fordelingsnøgle ikke er sandsynliggjort. En sådan fordeling fremgår ikke af vurderingsloven Det bemærkes herved, at der med etape 2 var tale om byggemodning af et større område, der i henhold til lokalplanen omfatter såvel boliger, erhverv og offentligt friareal. At andre fordelingsnøgler kan være anvendt, illustreres af det betingede skødes § 7, punkt C, hvor udgiften til sideveje ...3 foreslås fordelt efter andre principper end arealernes størrelse.

Vedrørende eksterne stier gøres det gældende, at Boligselskabet ikke har godtgjort, at de stier, som der påstås fradrag for, har medført en stigning i værdien af grunden i ubebygget stand, og at det derfor er korrekt, at Landsskatteretten har nægtet fradrag.

Det gøres herved gældende, at de omhandlede stier ikke tjener som adgangsveje eller naturlige fødeveje til området. Der er naturlig adgang til området fra de anlagte veje, der ubestridt også giver adgang for gående trafik.

I øvrigt bestrides den af sagsøgeren påberåbte fordelingsnøgle svarende til, hvad der er anført vedrørende vejanlæg.

Vedrørende ekstern kloakforsyning har Landsskatteretten lagt til grund, at der er etableret et fradragsberettiget kloakanlæg udenfor grunden, og at udgiften hertil delvis er indeholdt i købesummen. I mangel af dokumentation for størrelsen af den afholdte udgift, er der godkendt et skønsmæssigt fradrag på kr. 230.000,-.

Det gøres gældende, at Boligselskabet ikke har godtgjort, at betingelserne for at tilsidesætte Landsskatterettens skøn er opfyldt.

Der henvises herved til, at kommunens byggeregnskab alene indeholder en uspecificeret opgørelse over udgifterne til kloakanlæg, og at opgørelsen i øvrigt ikke er udarbejdet med henblik på at tjene som grundlag for fradrag efter vurderingslovens § 17. De afgivne tilbud vedrørende kloakanlæg, der også overstiger det af kommunen opgjorte beløb, dokumenterer derfor heller ikke udgiftens størrelse.

Det er i det hele udokumenteret, hvilke beløb, der er indeholdt i Boligselskabets købesum for grunden. I lighed med det ovenfor anførte gøres det gældende, at Boligselskabet ikke har krav på en fordeling af kommunens samlede udgift efter de enkelte ejendommes arealstørrelse.

Det følger af fast retspraksis, at domstolene ikke selv udøver et eventuelt skøn. Måtte der være grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens skøn, skal sagen derfor hjemvises til fornyet behandling ved vurderingsmyndigheden i overensstemmelse med Boligselskabets subsidiære påstand. Såfremt retten måtte anse de af sagen omfattede stier for at være omfattet af vurderingslovens § 17, må ansættelsen af fradraget ligeledes foretages af vurderingsmyndigheden.

Rettens begrundelse og afgørelse

Eksternt vejanlæg og ekstern kloakforsyning

Boligselskabet har gjort gældende, at Kommunen har afholdt udgifter på 2.705.849 kr. inklusive moms til det eksterne vejanlæg, der er omtalt i lokalplanens § 5.1., og 920.880 kr. inklusive moms til ekstern kloakforsyning. Boligselskabet har til støtte herfor henvist til de fremlagte tilbud, kontrakter og notatet fra Teknisk udvalg. Boligselskabet har endvidere gjort gældende, at 51 % af de afholdte udgifter vedrører den omhandlede grund og dermed er fradragsberettigede i grundværdien.

Det tilbudsmateriale, som de fremlagte tilbud henviser til, er ikke fremlagt. Retten finder derfor ikke, at det er muligt at fastslå, hvilke arbejder tilbuddene omfatter.

Det fremgår endvidere hverken af det betingede skøde, det endelige skøde eller af sagens oplysninger i øvrigt, efter hvilken fordelingsnøgle Kommunen har fordelt de af kommunen afholdte udgifter til det eksterne vejanlæg og den eksterne kloakforsyning på grundene i byggemodningsområdet, ...4 2. etape, herunder den omhandlede grund. Boligselskabet har således ikke godtgjort, hvor stor en del af kommunens udgifter til eksternt vejanlæg og ekstern kloakforsyning, der er betalt af Boligselskabet som en del af købesummen for grunden.

Retten finder herefter, at Landsskatteretten har været berettiget til at foretage et skøn over udgifterne, herunder den del der kan anses som værende afholdt af Boligselskabet som en del af købesummen for grunden.

Der er ikke grundlag for at fastslå, at det af Landsskatteretten udøvede skøn er foretaget på et mangelfuldt grundlag, eller at skønnet har medført et åbenbart urimeligt resultat. Retten finder derfor ikke grundlag for at forhøje Boligselskabets fradrag i grundværdien for udgifter til eksternt vejanlæg og ekstern kloakforsyning som påstået af Boligselskabet.

Eksternt stianlæg

Boligselskabet har ikke godtgjort, at de omhandlede stier helt eller delvis har medført en stigning i grundværdien. Retten har lagt vægt på, at der er andre adgangsveje til området, også for gående og cyklende trafik, via de anlagte veje. Det forhold, at de omhandlede stier kan anses som supplerende adgangsveje til området for gående og cyklende trafik fra syd og øst, kan ikke føre til et andet resultat.

Retten finder således ikke grundlag for helt eller delvis at ændre Landsskatterettens afgørelse, der tiltrædes. Det bemærkes, at der heller ikke er grundlag for at hjemvise sagen til fornyet behandling i Vurderingsmyndigheden.

Boligselskabet H1 skal som den tabende part betale sagsomkostninger til Skatteministeriet med 25.000 kr. Retten har ved fastsættelsen af omkostningsbeløbet lagt vægt på sagens omfang og karakter, samt at Skatteministeriet ikke er momsregistreret.

T h i k e n d e s f o r r e t

Skatteministeriet frifindes.

Boligselskabet H1 skal inden 14 dage til Skatteministeriet betale sagens omkostninger med 25.000 kr.