Dokumentets metadata

Ejendomsvurdering - grundværdi - fradrag for forbedringer - værdistigning - fastsættelse af råjordsværdi

Retten fandt, at Landsskatterettens skøn over råjordsprisen var udøvet på et korrekt grundlag, og at Landsskatteretten ved værdiansættelsen af arealet ikke var gået uden for rammerne for det skøn, der tilkommer skattemyndighederne i sager af denne karakter.Sagsøgeren fik således ikke medhold i, at råjordsprisen skulle fastsættes på grundlag af vurderingen af den ejendom, hvorfra udstykning var sket og uden hensyntagen til den konstaterede salgspris for grundarealet.

Parter

H1 Boligforening
(Advokat Anne Bache)

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten v/ Birgitte Kjærulff Vognsen)

Afsagt af byretsdommere

Dorthe Petersen, Ib Jensen, Mai-Britt Bæk Johansen

Der har deltaget 3 dommere i afgørelse af sagen efter retsplejelovens § 12, stk. 3.

Sagens baggrund og parternes påstande

Denne sag drejer sig om, hvorvidt der er grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens skøn over den råjordspris, der indgår i beregningen af værdistigningen vedrørende ejendommen matr. nr. ...1.

Parternes påstande

H1, har nedlagt påstand om, at SKAT, tilpligtes at anerkende, at værdistigningen for ejendommen beliggende ...1 (ejendomsnummer ...) ansættes til 554.410 kr. i 2001-2002, 433.900 kr. i 2003 og 545.400 kr. i 2004, og at fradrag for forbedringer ansættes til værdistigningen.

H1 har subsidiært nedlagt påstand om, at sagen hjemvises til vurderingsmyndighederne til fastsættelse af fradrag for forbedringer i 2001-2004 for så vidt angår fastsættelse af råjordsprisen i forbindelse med beregning af værdistigningen efter byggemodning.

Skatteministeriet har påstået frifindelse.

Oplysningerne i sagen

Med overtagelsesdag 17. februar 2000 købte H1 af kommunen et areal på cirka 4743 m2. Arealet blev arealoverført fra matr. nr. ...4, til matr. nr. ...1 af areal 832 m2, som H1 havde erhvervet i 1998.

Af skødet fremgår blandt andet:

"...

§ 7

Købesummen for parcellen er aftalt til kr. 115 pr. m2.

Udenfor købesummen betaler køber:

..."

Af skødets § 9 fremgår

"...

Anlæggelse af interne veje og stier påhviler køber. Vejenes og stiernes belægning og linjeføring skal godkendes af sælger.

..."

Ejendommen er omfattet af Lokalplan nr. 02.02.01 af 12. april 1999 for ... . Baggrunden for udarbejdelsen af lokalplanen var at muliggøre, at der kunne opføres byggeri til boligformål i form af tæt-lav bebyggelse indenfor området.

Der blev i perioden 2000 - 2002 opført 15 boliger og et fælleshus.

Matr. nr. ...1 er vurderet således i årene 2001 til 2004:

Ved afgørelse af 4. oktober 2007 godkendte Vurderingsankenævnet fradragsberettigede udgifter for 504.869 kr. som følge af grundforbedringerne. Råjordsprisen blev i den forbindelse fastsat til 115 kr. pr. m2 i 2000, 123 kr. pr. m2 i 2001-2002 og 108 kr. m2 i 2003-2004.

Vurderingsankenævnets afgørelse blev indbragt for Landsskatteretten.

Den 11. oktober 2011 afsagde Landsskatteretten kendelse, hvorefter de udgifter, der berettiger til fradrag for forbedringer, blev opgjort til 843.869 kr. Den fastsatte råjordspris blev stadfæstet, hvorefter det ansatte fradrag er følgende:

Af Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse fremgår følgende vedrørende råjordsprisen:

"...

Ifølge Vurderingsvejledningen, afsnit C3, skal fradraget beløbsmæssigt holde sig inden for den værdiforøgelse, som forbedringen tilfører grunden i ubebygget stand. Der gives ikke fradrag for et beløb, hvormed de faktisk afholdte omkostninger måtte have oversteget værdiforøgelsen.

Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse, jf. § 13 i vurderingsloven.

Ved råjord forstås et uudstykket bruttoareal uden forbedringer, og ved råjordsprisen forstås prisen for dette areal uden forbedringer. Råjordsprisen er således en samlet gennemsnitlig enhedspris pr. m2 for et større areal, der fastsættes på et tidspunkt, hvor der endnu ikke er foretaget forbedringer af arealet f. eks. i form af vejanlæg og udstykning af individuelle parceller, jf. SKM2006.787.LSR .

Ved bedømmelsen af, hvilken værdi grunden skulle have været ansat til uden forbedring, forudsættes det, at plangrundlaget er på plads, så bebyggelse er mulig, jf. Vurderingsvejledningen afsnit C.3.

Retten finder ... ikke grundlag for at tilsidesætte Vurderingsankenævnets skøn over råjordsprisen til 115 kr. pr. m2, når der henses til, at grunden er udlagt til boligformål og at det hverken fremgår af skødet eller lokalplanen, at der er foretaget byggemodning af nogen art på grunden.

..."

Ved brev af 30. november 2011 anmodede advokat Anne Bache på vegne H1 Landsskatteretten om at genoptage sagen for så vidt angår råjordsansættelsen. Anmodningen blev indgivet med henvisning til, at oplysninger om vurderingen af matr.nr. ...4, hvorfra arealoverførsel skete, ikke indgik i Landsskatterettens behandling af sagen.

Vurderingen af matr. nr. ...4 var i perioden 1998-2003 fastsat med udgangspunkt i en pris på 80 kr. pr. m2.

Ved afgørelse af 14. december 2011 afviste Landsskatteretten at imødekomme anmodningen om genoptagelse.

"...

Af Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse fremgår:

"...

Bestemmelserne om genoptagelse af en sag, som Landsskatteretten har afgjort, fremgår af skatteforvaltningslovens § 46, stk. 1 og 2. Bestemmelserne har følgende ordlyd:

"...

Landsskatteretten kan efter anmodning fra klageren genoptage en sag, der er afgjort eller afvist af Landsskatteretten, når der forelægges retten oplysninger, som ikke tidligere har været fremme under sagen, uden at dette kan lægges klageren til last, og det skønnes, at de nye oplysninger kunne have medført et væsentligt andet udfald af afgørelsen, hvis de havde foreligget tidligere.

Stk. 2. Landsskatteretten kan imødekomme en anmodning om genoptagelse, selv om betingelserne i stk. 1 ikke er opfyldt, hvis retten skønner, at ganske særlige omstændigheder taler derfor.

..."

Retten har besluttet, at anmodningen om genoptagelse ikke kan imødekommes. Ved afgørelsen har retten lagt vægt på, at ejendommen matr. ...4 både før og efter frasalget af arealet til boligbebyggelse er beliggende i erhvervsområde i byzone udlagt til håndværk og mindre industri. Vurderingen af dette område kan derfor ikke sammenlignes med vurderingen af et område udlagt til intensiv boligbebyggelse.

Det af klageren anførte kan derfor ikke karakteriseres som nye oplysninger af væsentlig betydning for sagens afgørelse, der giver grundlag for en genoptagelse af sagen.

..."

Sagen er herefter den 11. januar 2012 indbragt for retten.

Parterne er enige om, at retten alene skal tage stilling til, om Landsskatterettens skøn over råjordsprisen kan tilsidesættes.

Parternes synspunkter

H1 har til støtte for den nedlagte påstand anført følgende i påstandsdokumentet af 16. april 2013:

"...

Den retlige vurdering og anbringender

Vurderingslovens § 17 havde i 2001-2004 følgende ordlyd:

"...

Såfremt de fornødne oplysninger foreligger, skal der ved vurderingen med de af §§ 18 og 21 følgende begrænsninger gives fradrag i grundværdien for forbedringer, der bevirker en stigning i grundværdien, hvad enten forbedringen består i kapitalanvendelse eller i ejers arbejde.

..."

Det overordnede formål med § 17 er, at der skal ske friholdelse af grundforbedringer for beskatning. Dette har været formålet med loven siden indførelsen i 1922. Formålet er således at fremme, at der sker sådanne grundforbedringer.

Det fremgår af den dagældende vurderingslov § 18, stk. 1, at

"...

Fradrag i grundværdien for forbedringer må kun gives i det omfang, hvori forbedringerne må antages at virke værdiforøgende ved ansættelse af grundværdien...

..."

§ 18 medfører, at der skal ske en beregning af grundens værdi i ubebygget stand henholdsvis med og uden forbedringer. Jorden uden forbedringer betegnes i praksis som råjorden og værdien af jorden uden forbedringer betegnes som råjordsværdien. Råjord er ikke et lovhjemlet begreb.

Det følger således af vurderingsloven, at der kun kan gives fradrag for forbedringer i det omfang, at forbedringerne har bevirket en stigning i grundværdien. I vurderingsvejledningen pkt. C.3., anvises følgende metode til at finde denne værdistigning:

"...

En grundforbedrings værdiforøgelse kan opgøres som forskellen mellem den ansatte værdi af grunden i forbedret stand og den værdi, grunden skulle have været ansat til uden forbedringen. Det er værdiforøgelsen på vurderingstidspunktet, der skal tages i betragtning ved udmålingen af fradraget. Opgørelsen laves for udstykningen som helhed. Ved grundens værdi uden forbedring forstås råjordsprisen.

..."

Værdiforøgelsen opgøres altså som forskellen mellem den ansatte værdi af grunden i forbedret stand og den værdi grunden skulle have været ansat til uden forbedringen.

Sagsøgers ejendom er vurderet første gang efter arealsammenlægningen og byggeriet i 2001, hvor grundværdien er ansat til 1.000.410 kr., hvilket svarer til 179 kr. pr. m2.

Det fremgår af vurderingslovens § 6, at vurderingen foretages på grundlag af værdien i handel og vandel. Det fremgår endvidere af vurderingslovens § 16, at grundværdien skal ansættes til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, i hvilken henseende hensyn må tages såvel til ejendommens form og størrelse som til udstyknings- og omlægningsmuligheder.

Den væsentligste del af sagsøgers ejendom, er udstykket fra matr.nr. ...4, ejd.nr. ..., der i det følgende benævnes matr. nr. ...4.

Matr. nr. ...4 er i 2000 ubebygget og vurderet til 80 kr. pr. m2. Inden sagsøgers overtagelse af en del af arealet og byggemodning af dette, var jorden altså vurderet til 80 kr. pr. m2. SKAT har altså vurderet at handelsprisen for 1 m2 af jorden på dette tidspunkt udgjorde 80 kr. Der er i SKATs vurdering taget højde for at næsten halvdelen af ejendommen kan udstykkes og anvendes til beboelse, jf. vurderingslovens §§ 6 og 16.

m2-prisen på de 80 kr. er altså udtryk for handelsprisen/vurderingen af arealet i uforbedret stand og er dermed identisk med råjordsprisen. m2-prisen for matr. nr. ...4 er sat til 80 kr. i 2000-2003 og 60 kr. i 2004, jf. bilag 8. Såfremt der ikke var sket udstykning og byggemodning, ville 4.743 m2 af sagsøgers ejendom have været ansat til 80 kr. i 2000-2003 og 60 kr. i 2004.

Der er ingen holdepunkter for, at råjordsværdien pr. m2 af det oprindelige areal på 832 m2 og det senere tilkøbte areal på 4.743 m2 skulle være forskellige. Dette er da også ubestridt i sagen. Det kan således lægges til grund, at råjordsværdien for hele sagsøgers ejendom, skal ansættes til 80 kr. i 2000-2003 og 60 kr. i 2004.

Det gøres således gældende, at råjorden i genoptagelsesårene skal ansættes til m2-priserne på ejendommen, hvorfra udstykning er sket.

Værdistigningen i genoptagelsesårene kan dermed opgøres som følger:

Det bestrides at købsprisen for jorden på 115 kr. pr. m2 kan lægges til grund for råjordsansættelsen. Råjordens værdi er kun en blandt mange faktorer, der danner grundlag for købesummens fastsættelse. Det forekommer bl.a. hyppigt, at købesummen er forhandlet som led i en samlet aftale mellem køber og sælger, hvor en lang række ejendomme eller andre ydelser eller varer indgår. Dette vil typisk ikke fremgå af det foreliggende skøde, hvorfor købesummen giver et helt forkert billede af råjordsværdien. Det ses desuden ganske ofte, at sælger påtager sig at udføre forskellige byggemodning for køber, og i disse tilfælde er en del af købesummen betaling for de pågældende tiltag, selvom dette ikke eksplicit fremgår af skødet.

Det faktum, at det ikke fremgår af skødet (bilag 2), at der er foretaget byggemodning af grunden, er således ikke ensbetydende med, at der ikke indgår byggemodning i købsprisen. Det fremgår da også af bilag 1 side 28, at sagsøgers ejendom er beliggende i et allerede byggemodnet område. Der indgår således utvivlsomt udgifter til ekstern byggemodning i købsprisen og også af denne grund, må det afvises at købsprisen er udtryk for råjordsprisen, da der jo indgår forbedringer i købsprisen.

I SKM2012.312.ØLR var sagsøgte da også enig i, at der ved råjordsansættelsen skulle tages udgangspunkt i vurderingen af ejendommen hvorfra udstykning var sket, som var vurderet til 35 kr. pr. m2 i 1999. Dette på trods af at købesummen for grunden i 1999 udgjorde 3.243.680 kr., svarende til 160 kr. pr. m2. Af skødet fremgik, at ejendommen ikke var byggemodnet og at køber afholder alle omkostninger hertil. Kloaktilslutningsbidrag på 1.200.000 kr. var dog indeholdt i købesummen. Det erhvervede areal udgjorde 20.273 m2. Købesummen eksklusive kloaktilslutningsbidrag udgjorde således 3.243.680 kr. - 1.200.000 kr./ 20.273 m2 = 100 kr. pr. m2.

Sagsøgte gør gældende, at plangrundlaget har væsentlig betydning for værdiansættelsen. Hertil skal bemærkes, at det fremgår af bilag 8, at kvadratmeterprisen for matr. nr. ...4 er uændret før og efter lokalplanens vedtagelse. Kvadratmeterprisen er også uændret før og efter frasalg af ejendommen, ligesom det fremgår, at alle kvadratmeter i alle år er vurderet til samme pris.

At 46 % af matr. nr. ...4 kunne bebygges havde således ikke betydning for værdiansættelsen af ejendommen.

Formålet med § 17 er, at der skal ske friholdelse af grundforbedringer for beskatning. Dette formål kan kun opfyldes såfremt værdistigningen af forbedringer opgøres korrekt.

Ifølge vurderingsvejledningen opgøres en grundforbedringsværdiforøgelse som forskellen mellem den ansatte værdi af grunden i forbedret stand og den værdi, grunden skulle have været ansat til uden forbedringen. I nærværende sag foreligger der vurderinger af arealet både før og efter forbedringer er fuldført. Værdistigningen udgøres dermed af differencen mellem de to vurderinger.

Når råjorden, som i nærværende sag, sættes højere end vurderingen uden forbedringer, medfører dette, at sagsøger beskattes af værdistigningen, hvilket er i strid med vurderingslovens § 17.

..."

Skatteministeriet har til støtte for den nedlagte påstand anført følgende i påstandsdokumentet af 17. april 2013:

"...

Til støtte for frifindelsespåstanden gøres det gældende, at sagsøgeren ikke har godtgjort, at der er grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens skøn vedrørende råjordsprisen.

Landsskatterettens skøn kan alene tilsidesættes, hvis det er udøvet på et forkert grundlag, eller hvis det går uden for rammerne af det skøn, der tilkommer myndighederne i sager af den foreliggende karakter, jf. bl.a. UfR 1999,1178 H. Bevisbyrden for, at betingelserne for at tilsidesætte skønnet er opfyldt, påhviler efter fast retspraksis sagsøgeren. Denne bevisbyrde er ikke løftet.

Det er utvivlsomt relevant ved ansættelse af råjordsprisen at tage hensyn til den overdragelsespris, der blev fastsat, da sagsøgeren købte grundarealerne af kommunen. Denne overdragelsespris på kr. 115,- pr. m2 udgør handelsværdien af råjorden, hvorved forstås et uudstykket bruttoareal uden forbedringer.

Sagsøgeren har ikke godtgjort, at den fastsatte overdragelsespris skulle være udtryk for værdien med forbedringer. Det fremgår tværtimod af skødets § 7 (bilag 2), at køber uden for købesummen betaler tilslutningsafgifter, afløbsledninger og alle forsyningsledninger m.v. Af § 9 fremgår endvidere, at anlæggelse af interne veje og stier påhviler køber. Der er heller intet anført i lokalplanen (bilag 3), der indikerer, at der skulle være foretaget forbedringer af arealet.

De af sagsøgeren påberåbte vurderinger af matr.nr. ...4, (bilag 8 og 9) medfører ikke, at Landsskatterettens skøn kan tilsidesættes. De pågældende vurderinger af matr.nr. ...4, er baseret på et plangrundlag, der er forskelligt fra det plangrundlag, der danner grundlag for fastsættelse af den omtvistede råjordspris. Det bemærkes herved, at den i 1999 vedtagne lokalplan (bilag 3) alene omfatter sagsøgerens ejendom, nemlig den del, der blev overtaget i 1998 og den del af matr.nr. ...4, der skulle arealoverføres til matr.nr. ...1. Det fremgår således af pkt. 2.2 i lokalplanen, side 15, at lokalplanens område afgrænses som vist på kortbilag nr. 2 og omfatter matr.nr. ...1 og en del af matr.nr. ...4. Den resterende del af matr.nr. ...4, er ikke omfattet af lokalplanen, hvilket sagsøgeren også er enig i.

Det følger af baggrunden for lokalplanen og dens formål, at den resterende del af matr.nr. ...4, ikke var udlagt til boligformål i form af tæt, lav bebyggelse inden vedtagelsen af lokalplanen. Sagsøgeren har da også erklæret sig enig i, at det kun er den del af matr.nr. ...4, som sagsøgeren overtog, der er udlagt til beboelse, jf. processkrift 1, side 1, sidste afsnit.

Værdien af råjordsarealer med et plangrundlag, der er forskelligt fra det af sagen omfattede, udgør ikke dokumentation for, at skønnet kan tilsidesættes. Plangrundlaget har væsentlig betydning ved værdiansættelsen, jf. vurderingslovens § 13 og vurderingsvejledningen, afsnit C, punktum 3, hvor det anføres, at det ved bedømmelsen af, hvilken værdi grunden skulle have været ansat til uden forbedring forudsættes, at plangrundlaget er på plads, så bebyggelse er mulig. Sagsøgeren er efter vurderingslovens § 18 alene berettiget til fradrag inden for den værdistigning, som forbedringerne bevirker, og sagsøgerens synspunkt om en råjordspris på kr. 80,-indebærer, at værdistigningen i modstrid med vurderingsloven også vil omfatte den værdiforøgelse, som lokalplanen har medført. Sagsøgeren har da også betalt 115,- kr. pr. m2 for råjorden.

Måtte retten anse det for godtgjort, at Landsskatterettens skøn kan tilsidesættes, må sagen hjemvises i overensstemmelse med sagsøgerens subsidiære påstand, idet det følger af fast retspraksis, at et fornyet skøn skal foretages af vurderingsmyndighederne.

..."

Parterne har i det væsentlige procederet i overensstemmelse hermed.

Rettens begrundelse og afgørelse

Det følger af vurderingslovens § 6, at vurderingen af ejendomme skal foretages på grundlag af værdien i handel og vandel.

Købspris for hovedparten af den nuværende matr. nr. ...1 blev i skødet aftalt til 115 kr. pr. m2. Købsprisen må antages som udgangspunkt at repræsentere råjordsprisen i handel og vandel.

H1 har ikke godtgjort, at sælger har afholdt byggemodningsudgifter, eller at der foreligger andre forhold end værdien af jorden, der har påvirket købsprisen.

På den baggrund finder retten, at man med rette har taget udgangspunkt i købsprisen ved fastsættelse af råjordsprisen.

Der er således ikke grundlag for at antage, at Landsskatterettens afgørelse er truffet på forkert grundlag, eller at Landsskatteretten ved værdiansættelsen af arealet er gået uden for rammerne for det skøn, der tilkommer skattemyndighederne i sager af denne karakter.

At vedtagelsen af lokalplan 02.02.01 den 12. april 1999, hvorved en stor del af matr. nr. ...4 blev udlagt til beboelse, ikke påvirkede vurderingen af denne ejendom frem til salget, kan ikke føre til andet resultat.

Retten tager derfor Skatteministeriets frifindelsespåstand til følge.

Efter sagens udfald skal H1 betale sagsomkostninger til Skatteministeriet med 35.000 kr. Beløbet er til dækning af rimelige udgifter til advokat og indbefatter moms. Retten har ved fastsættelsen lagt vægt på sagens økonomiske værdi, som er oplyst til 69.144 kr., samt sagens omfang og karakter.

T h i k e n d e s f o r r e t

Skatteministeriet frifindes.

H1 skal inden 14 dage til Skatteministeriet i sagsomkostninger betale 35.000 kr.