Dokumentets metadata

Ejendomsvurdering - grundværdi - fradrag for forbedringer - jordarbejder - syn og skøn

Appellanten havde i forbindelse med bebyggelse af et større grundareal fået udført forskellige jordarbejder med henblik på anlæg af grønne områder og krævede fradrag for udgiften i henhold til vurderingslovens dagældende § 17.Højesteret anførte, at der kun kan gives fradrag efter den dagældende § 17 i vurderingsloven, hvis grundforbedringerne medfører en stigning af værdien af grunden i ubebygget stand. På baggrund af det for Højesteret indhentede syn og skøn lagde Højesteret til grund, at jordarbejderne ikke har medført en stigning af værdien af grunden i ubebygget stand, og Højesteret tiltrådte derfor, at landsretten allerede af den grund havde taget Skatteministeriets frifindelsespåstand til følge.Landsrettens dom blev derfor stadfæstet.

Parter

H1 Andelsboligforening
(advokat Poul Rostrup)

mod

Skatteministeriet
(kammeradvokaten ved advokat Birgitte Kjærulff Vognsen)

Afsagt af højesteretsdommerne

Lene Pagter Kristensen, Niels Grubbe, Marianne Højgaard Pedersen, Michael Rekling og Jan Schans Christensen

Sagens baggrund og parternes påstande

I tidligere instans er afsagt dom af Østre Landsrets 10. afdeling den 24. maj 2012.

Sagen er behandlet skriftligt, jf. retsplejelovens § 387.

Påstande

Parterne har gentaget deres påstande.

Supplerende sagsfremstilling

Der er for Højesteret den 18. december 2012 afgivet skønserklæring af statsautoriseret ejendomsmægler, valuar MS. I skønserklæringen er bl.a. anført:

"...

Spørgsmål 1:

Skønsmanden bedes give en kort redegørelse af grunden, dennes størrelse og beskaffenhed. Beskrivelsen bedes foretaget ud fra forholdene pr. 1. januar 2001, 1. januar 2002, 1. oktober 2003 og 1. oktober 2004.

Svar 1:

Ejendommen var på de anførte tidspunkter bebygget. Beskrivelsen tager udgangspunkt i den tænkte situation, at ejendommen ikke var bebygget.

22.372 m² stor grund, heraf vej 507 m², som udgjorde en del af et haveanlæg til stuehus, hvorfra antagelig større udstykning af området havde fundet sted. Omgivet af parcelhusbebyggelse. Beliggende i ...2, som er en tidligere forstadskommune til ...3.

Ubetinget god beliggenhed til boligbyggeri i kraft af nærheden til G1-centret, som er et driftigt bydelscenter med 35-40 butikker. Endvidere kun ca. 6 km fra ...3 centrum.

Det antages, at grunden har henligget som grønt område uden nævneværdig bevoksning udover diverse levende hegn, som kan ses på luftfotos fra 1977, som er det nyeste der kan findes på www. ... .dk uden bebyggelse. På senere luftfotos fra de omhandlede år ses i hovedtræk bevoksning de samme steder som i 1977. Grunden skrånende svagt, men var uden voldsomme eller generende forhøjninger eller lignende. Det antages, at grunden kunne betegnes som overordnet byggemodnet, sådan at forstå, at der kunne tilsluttes vand, afløb, fjernvarme, el, antenne til sædvanlige stikomkostninger samt at der umiddelbart kunne tilsluttes til offentlig vej. Alle interne byggemodningsomkostninger forudsættes at være for købers regning.

Endvidere antages, at der var normale funderingsforhold og at grunden ikke var forurenet.

Det er ikke muligt at beskrive, om der var nogen forskelle på grunden i de pågældende år. Det forudsættes ikke at være tilfældet.

Spørgsmål 2:

Skønsmanden bedes vurdere den kontante handelsværdi for grunden ...1 i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse ved overdragelse pr. 1. januar 2001, 1. januar 2002, 1. oktober 2003 og 1. oktober 2004. Værdiansættelse bedes foretaget ved et normalt salg med sædvanlig udbudstid. Besvarelsen ønskes foretaget uden hensyntagen til de opførte ejendomme på grunden og til den offentlige vurdering, men under hensyn til det for grunden gældende plangrundlag og på grundlag af de oplysninger om jordarbejderne, der findes i syns- og skønserklæringen af 23. september 2011 og supplerende syns- og skønserklæring af 24. november 2011. Besvarelsen ønskes foretaget alternativt af hensyntagen til, at der har været foretaget jordarbejde som beskrevet i besvarelsen af spørgsmål 1 i syn og skønsrapport af 23. september 2011 og til, at dette ikke har været tilfældet.

Svar 2:

Grunden vurderes med udgangspunkt i partiel byplan nr. xxx, hvorefter grunden er udlagt til institutionsformål, herunder beskyttede boliger med en udnyttelsesgrad på 0,4.

Den maksimale bebyggelse, der kunne opføres på grunden udgjorde herefter 21.865 m² x 0,4 = 8.746 etage m². (Vejareal medregnes ikke). Der er alene herved taget stilling ud fra hvor meget der kunne opføres og ikke hvad der rent faktisk er opført, idet dette i henhold til sædvane i en normal handelssituation forudsættes at være op til køber selv. Vurderingen er foretaget ud fra hvad en grund til tæt lavt boligbyggeri kunne koste, idet der ikke som sådant findes et målbart marked for byggegrunde til institutionsbyggeri. Beskyttede boliger opfattes af vurderingsmanden som direkte sammenlignelige med almindelig tæt lavt (rækkehuse) byggeri.

Markedsværdi pr. 1. januar 2001: kr. 650 pr. byggeretsetage m², svarende til kr. 5.684.900,

Markedsværdi pr. 1. januar 2002: kr. 685 pr. byggeretsetage m², svarende til kr. 5.999.110,

Markedsværdi pr. 1. januar 2003: kr. 700 pr. byggeretsetage m², svarende til kr. 6.122.200,-

Markedsværdi pr. 1. januar 2004: kr. 725 pr. byggeretsetage m², svarende til kr. 6.340.850,-

Det vurderes ikke, at det ville have gjort nogen forskel på grundens salgspris eller salgbarhed, hvorvidt grunden led af traktose eller ej på handelstidspunktet, idet der alligevel efter gennemførelse af byggeri ville skulle grubes og ske bearbejdning af jorden. Grunden ville altså hverken være mere eller mindre værd, om der havde været udført grubning på salgstidspunktet eller ej.

Spørgsmål 3:

Skønsmanden bedes oplyse, hvilket materiale udover bilagene til skønstemaet, der har dannet grundlag for hans besvarelse af spørgsmål 1-2.

Svar 3:

Jeg har indhentet ...3 byråds dagsordner og referater om prisfastsættelse af byggegrunde for de forskellige år.

Det bemærkes dog i den henseende, at de priser der her kan indhentes er meget forskellige fra område til område.

Herudover har jeg på nettet indhentet Danmarks Statistik over byggeomkostningsindeks (total).

Desuden har jeg fra egne arkiver hentet alle grundsalg fra den pågældende periode, men må konstatere, at ingen grundsalg har været sammenlignelige.

Herudover har jeg telefonisk interviewet nogle bygherrer i ...3 og dermed fået underbygget egne holdninger.

Besvarelsen beror således i højeste grad på min faglige ekspertise og erfaring.

Spørgsmål 4:

Såfremt skønsmanden ved besvarelsen af spørgsmål 2 finder, at grundens handelsværdi er forskellig afhængig af, om jordarbejderne har været udført eller ikke, bedes skønsmanden begrunde, hvilke forhold, der efter skønsmandens opfattelse medfører forskellige værdier.

Svar 4:

Skal ej besvares, jfr. svaret på spørgsmål 2.

Spørgsmål 5:

Skønsmanden bedes oplyse, hvilke forhold, der er indgået ved besvarelse af spørgsmål 1-2 og hvilken vægt disse forhold er tillagt.

Svar 5:

Der er ved besvarelsen hovedsalig lagt vægt på, at der var tale om en velbeliggende byggegrund i et fuldt udbygget område. Der er taget udgangspunkt i, hvad byggegrunde til boligformål (tæt lav boligbyggeri - rækkehusbyggeri) med ubetinget god beliggenhed kunne koste på daværende tidspunkt. Det er forudsat, at grunden som nævnt var overordnet byggemodnet og umiddelbart kunne tilsluttes vej og stik mod at betale sædvanlige tilslutningsomkostninger. Endvidere er det forudsat, at al intern byggemodning var for købers regning, hvorved særligt bemærkes, at der på grunden skulle foretages ganske omfattende anlægsarbejder til adgangsveje, parkeringspladser og forsyningsledninger. Særligt er lagt vægt på den ifølge byplanvedtægten gældende udnyttelsesgrad på 0,4. Ved vurderingen er der taget udgangspunkt i den maksimale teoretiske byggeret i henhold til byplanvedtægten og der er anvendt værdiansættelse i forhold til byggeretsværdi pr. etage m². Der er således ikke taget højde for, at byggeretten måske kunne tænkes begrænset af anden lovgivning i form af f.eks. byggelinjer eller friarealkrav, eller af praktiske grunde. Der er heller ikke taget hensyn til den faktiske udnyttelse af grunden. Der er forudsat sædvanlige funderingsforhold, og ingen forurening.

Som nævnt vurderer jeg ikke, at forekomsten af traktose eller ej har nogen indflydelse på værdiansættelsen og jeg kan ikke mindes, at jeg på noget tidspunkt tidligere er stødt på, at dette skulle have nogen indflydelse på en byggegrunds salgbarhed eller salgspris.

Spørgsmål 6:

Skønsmanden bedes oplyse om besvarelsen af spørgsmål 2 er baseret på handler af sammenlignelige grunde i området.

Svar 6:

Da området er fuldt udbygget forefindes ikke umiddelbart sammenlignelige byggegrunde i området efter mit kendskab.

..."

I skønsmandens tillægserklæring af 23. januar 2013 hedder det bl.a.:

"...

Spørgsmål 7

I besvarelse af spørgsmål 1 af den 23. september 2011 udtalte anlægsgartner IS, at der havde været foretaget følgende arbejder på ejendommen:

a) Muldafrømning

b) Muldpålægning

c) Muldbearbejdning

d) Grubning af afgravnings- og påfyldningsarealer

I besvarelsen af spørgsmål 2 meddelte anlægsgartner IS, at han kunne tilslutte sig de i sagens bilag 8 oplyste priser som repræsentative for markedsprisen gældende for de omhandlede arbejder på udførelsestidspunktet. Priserne var i bilag 8 angivet således: For jordarbejde a) 102.650 kr., jordarbejde b) 202.245 kr., jordarbejde c) 55.436 kr. og jordarbejde d) 37.976 kr. I besvarelsen af spørgsmål 11 er anført, med hvilket formål de pågældende arbejder udføres.

Syn og skønserklæringen med besvarelse af spørgsmål 1 og 2 er ekstrakten fra Østre Landsret på side 44 og bilag 8 er i ekstrakten side 51. Besvarelsen af spørgsmål 11 er på side 49 i ekstrakten. Ekstrakten indgår jf. besvarelsen side 3 øverst i det materiale skønsmand MS har modtaget.

Skønsmand MS blev i spørgsmål 2 i skønstema af 5. september 2012 bedt om at foretage sin besvarelse af handelsværdien af ejendommen på de nævnte tidspunkter alternativt med hensyn til, om der havde været foretaget de nævnte jordarbejder eller ej.

Skønsmanden har i sin besvarelse alene udtalt sig om betydningen af, at der havde været udført grubning, det vil sige jordarbejde d). Herudover har han udtalt sig om, hvorvidt det havde nogen betydning for salgsprisen om grunden led af traktose, hvilket ikke var stillet spørgsmål om.

Skønsmanden bedes derfor venligst på ny besvare spørgsmål 2. Besvarelsen bedes foretaget således, at der i det ene alternativ lægges til grund, at der på værdiansættelsestidspunkterne var foretaget alle de nævnte jordarbejder a)-d) og i det andet alternativ at ingen af de nævnte jordarbejder var udført. Den eventuelle værdi af jordarbejderne skal bedømmes ud fra forholdene på værdiansættelsestidspunkterne.

Endvidere ønskes som en konsekvens af, at besvarelsen skal omfatte alle jordarbejder og ikke kun litra d) en ny besvarelse af spørgsmål 3-5

Svar spørgsmål 7

Jeg skal præcisere besvarelse af spørgsmål 2 således, at de vurderede markedsværdier af grunden er ens, uanset der på grunden havde været anført de i bilag 8 angivne jordarbejder, a, b, c og d eller ej.

På samme måde skal præciseres, at besvarelsen af spørgsmål 3, 4 og 5 vedstås under samme forudsætning.

Med andre ord vurderes det ikke, at en køber i en normal handelssituation hverken vil betale mere eller mindre for grunden, uanset de omhandlede arbejder var udført eller ej.

..."

I skønsmandens 2. tillægserklæring af 1. juli 2013 hedder det bl.a.:

"...

Spørgsmål 8

Skønsmanden bedes begrunde nærmere det anførte i hans besvarelse af spørgsmål 2 om, at "der alligevel efter gennemførelse af byggeriet ville skulle grubes og ske bearbejdning af jorden".

Svar spørgsmål 8

Efter gennemførelse af et byggeri, hvor der har kørt tunge maskiner og hvor der med stor sandsynlighed har været oplagt diverse byggematerialer og jorddepoter, vil der skulle ske bearbejdning af jorden, inden der kan beplantes og sås græs m.v. Eventuelt allerede udført jordarbejde vil således efter al sandsynlighed være uden værdi for en køber. Der har været tale om meget omfattende interne byggemodningsarbejder på grunden med interne veje, stier og kloakker, så der vel stort set ikke har været en eneste m² af grunden, som ikke har været berørt af maskiner/opgravning etc.

Spørgsmål 9

Skønsmanden bedes redegøre for, hvad hans begrundelse var for besvarelsen af spørgsmål 7, herunder om begrundelsen er den samme, som den var for besvarelsen af spørgsmål 2, nemlig, at jordarbejdet efter skønsmandens opfattelse skulle udføres under alle omstændigheder efter byggeriet. I bekræftende fald ønskes oplyst, hvorpå skønsmanden støtter antagelsen om, at arbejdet nævnt i punkt a-c skulle udføres på ny efter byggeriet. Det ønskes oplyst, om der er forskel på besvarelsen for de enkelte arbejder a-c.

Svar spørgsmål 9

Besvarelsen af spørgsmål 2 og 7 er foretaget med samme begrundelse om, at der efter et byggeri skal ske bearbejdning af jorden, inden der igen kan beplantes og sås græs m.v., uanset hvordan jorden fremstod før påbegyndelse af byggearbejder.

Jeg har ikke i min besvarelse specifikt lagt vægt på de enkelte under a-c nævnte aktiviteter, men svaret helt generelt ud fra, hvordan jeg vil antage en gennemsnitskøber efter min bedste opfattelse vil ræsonnere og kalkulere i en situation, hvor han står overfor at kunne købe en byggegrund, som alene er overordnet byggemodnet, som beskrevet i besvarelsen af spørgsmål 1. I en sådan tænkt situation antages der ikke for køber normalt at foreligge konkrete oplysninger af den karakter, som er nævnt i litra a-c, men selv om det havde tilfældet, er det min vurdering, at en køber ikke vil betale herfor, idet han vil påregne alligevel at skulle foretage en fuldstændig opretning af udenomsarealer igen efter fuldført byggeri.

Jeg ser mig ikke i stand til at specificere min besvarelse for de enkelte under litra a-c anførte arbejder.

Spørgsmål 10

Skønsmanden bedes oplyse, om hans besvarelser er basseret på erfaringer fra konkrete handler, hvor betydningen for prisen af udført jordarbejde eller andre byggemodningsarbejder har været forhandlet. I benægtende fald ønskes oplyst, hvad hans besvarelse i så fald er basseret på.

Svar spørgsmål 10

Besvarelsen er ikke baseret på konkrete handler om byggegrunde, hvor prisen for sælgers udførte jordarbejde som nævnt i litra a-c har været forhandlet. Jeg kan ikke mindes trods 40 år i branchen at have været i situationen.

Besvarelsen omkring dette forhold er foretaget ud fra, at jeg ikke bedømmer jordarbejder som nævnt under litra a-c udført før et byggeri som værdiforøgende for grunden i den omhandlede situation.

Andre byggemodningsarbejder, som er konkret værdiforøgende, såsom adgang til overordnede veje, kloakker, forsyningsledninger osv. spiller naturligvis en rolle for prisfastsættelsen og har også i denne konkrete sag spillet en rolle for min vurdering, jfr. besvarelsen af spørgsmål 1. På tilsvarende måde er vurderingen foretaget under den forudsætning, at køber skulle forestå al intern byggemodning på grunden, hvilket også er ganske sædvanlig.

..."

Højesterets begrundelse og resultat

Der kan kun gives fradrag efter den dagældende § 17 i vurderingsloven, hvis grundforbedringerne medfører en stigning af værdien af grunden i ubebygget stand.

På baggrund af det syn og skøn, der er indhentet for Højesteret, lægger Højesteret til grund, at de pågældende jordarbejder ikke har medført en stigning af værdien af grunden i ubebygget stand. Højesteret tiltræder derfor, at landsretten allerede af den grund har taget Skatteministeriets frifindelsespåstand til følge.

Højesteret stadfæster herefter dommen.

T h i k e n d e s f o r r e t

Landsrettens dom stadfæstes.

I sagsomkostninger for Højesteret skal H1 Andelsboligforening betale 40.000 kr. til Skatteministeriet.

De idømte sagsomkostningsbeløb skal betales inden 14 dage efter denne højesteretsdoms afsigelse og forrentes efter rentelovens § 8 a.