Dokumentets metadata

Vedligeholdelse i udlejningsejendom

Ligningsrådets vejledende anvisning, hvorefter der i de tre første ejerår for udlejningsejendommen anvendes fradrag for 25% af den årlige lejeindtægt, finder anvendelse på ejendomme der udlejes til såvel beboelse som erhverv. (Praksisændring, cfr. TfS 2000.190).

Klagen vedrører fradrag for vedligeholdelse efter procentreglen for nyerhvervet udlejningsejendom med blandet benyttelse.

Indkomståret 1999 - Skattepligtig indkomst

Fradrag for vedligeholdelse er godkendt med 25 % af en årlig leje på 212.400 kr. forde berørte lejemål, eller 53.100 kr., hvoraf selskabets andel udgør 25 %, eller 13.275 kr.

Landsskatteretten godkender fradrag for vedligeholdelse med 25.019 kr., idet den samlede renoveringsudgift på 100.077 kr. ikke overstiger et beløb svarende til 25 % af den årlige leje på 410.340 kr. for hele ejendommen.

Landsskatteretten stadfæster selskabsskatteafdelingens afgørelse.

Sagens oplysninger

A ejer 25 % af B, beliggende X, der den 31. december 1998 overtog udlejningsejendommen X, Y, for en kontant købesum af 3.216.930 kr.

Ejendommen X blev pr. 1. januar 2000 vurderet som en ejendom til beboelse og forretning med 3 lejligheder til 2.650.000 kr. Ifølge vurderingsoplysningerne indeholder ejendommen, der er opført i 1898 og om- eller tilbygget i 1986, en lejlighed til erhverv med et lejlighedsareal på 123 m² i stueetagen. På 1. sal findes to lejligheder til beboelse, begge med et lejlighedsareal på 102 m². På 3. sal findes en lejlighed til beboelse med et lejlighedsareal på 92 m². Endvidere indeholder ejendommen et kælderareal på 123 m².

Lejligheden i stuen var udlejet til herreekvipering ved overtagelsen for en månedlig leje af 16.494,95 kr., ekskl. forbrug på 300 kr., svarende til en årlig leje på 197.940 kr., ekskl. forbrug på 3.600 kr.

Hver af lejlighederne på 1. og 2. sal blev udlejet til beboelse efter istandsættelsen for en månedlig leje af 6.000 kr., ekskl. forbrug på 500 kr., svarende til en årlig leje på 72.000 kr., ekskl. forbrug på 6.000 kr.

Endelig blev lejligheden på 3. sal udlejet til beboelse efter istandsættelsen for en månedlig leje af 5.700 kr., ekskl. forbrug på 500 kr., svarende til en årlig leje på 68.400 kr., ekskl. forbrug på 6.000 kr.

Ejendommen blev istandsat i løbet af 1999. De samlede udgifter til renovering af ejendommen er opgjort til 100.077 kr., jf. nedenstående opgørelse:

Selskabsskatteafdelingens afgørelse

For indkomståret 1999 er fradrag for vedligeholdelse godkendt med 25 % af den årlige leje på 212.400 kr. for de berørte lejemål, eller 53.100 kr., hvoraf selskabets andel udgør 25 %, eller 13.275 kr.

For indkomståret 2000 er fradrag for udgift til syn og skøn på 80.663 kr., hvoraf selskabets andel udgør 25 %, eller 20.165 kr., ikke godkendt efter statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a, idet der er godkendt fradrag for afskrivning på udgiften med i alt 308 kr. efter afskrivningslovens § 17.

De afholdte udgifter til renovering af ejendommen vedrører for størstedelens vedkommende beboelsesdelen på 1. og 2. sal, hvorfor procentfradraget for nyerhvervede ejendomme skal beregnes på grundlag af lejeindtægterne vedrørende denne del af ejendommen, jf. Landsskatterettens kendelse af 23. november 1999, offentliggjort i TfS 2000, 190, hvorefter indtægter ved udlejning af industriejendomme og produktionsbygninger ikke indgår i beregningsgrundlaget for procentfradraget.

De to boliglejemål på 1. og 2. sal var fraflyttet ved overtagelsen. Boliglejemålet på 3. sal blev fraflyttet pr. 1. oktober 1999, og det indbragte således kun en lejeindtægt på 25.845 kr. i 1999. Efter det oplyste blev lejlighederne efterfølgende udlejet til 6.000 kr. pr. måned for hver af lejlighederne på henholdsvis 1. og 2. sal samt 5.700 kr. pr. måned for lejligheden på 3. sal., hvilket svarer til en årlig lejeindtægt på 212.400 kr. for de 3 lejemål til beboelse. På dette grundlag kan der godkendes fradrag for vedligeholdelse med maksimalt 25 % af 212.400 kr., eller 53.100 kr.

Selskabets repræsentant har fremsat påstand om, at der for indkomståret 1999 godkendes fradrag for vedligeholdelse med 100.077 kr., hvor selskabets andel udgør 25 %, eller 25.019 kr.

Endvidere har selskabets repræsentant fremsat påstand om, at der for indkomståret 2000 godkendes fradrag for udgift til syn og skøn med 80.663 kr., hvoraf selskabets andel udgør 25 %, eller 20.165 kr.

Selskabet har fratrukket vedligeholdelsesudgifter efter procentreglen for nyerhvervede udlejningsejendomme. Denne regel indebærer blandt andet, at erhvervelsesåret 1998 også giver ret til 25 % fradrag, der kan overføres til de efterfølgende år, idet det ikke blev udnyttet i 1998, hvilket skattemyndighederne ved deres afgørelse ikke har taget hensyn til.

Endvidere har skattemyndighederne ikke indregnet huslejen vedrørende lejemålet i stueetagen i beregningsgrundlaget for vedligeholdelsesfradrag efter procentreglen, idet lejemålet i stuen er udlejet til butiksformål. Fradraget efter procentreglen skal dog opgøres på grundlag af den fulde årsleje i 1998, 1999 og 2000.

Ved Landsskatterettens kendelse af 23. november 1999, offentliggjort i TfS 2000, 190, som skattemyndighederne har henvist til, undtages lejeindtægter vedrørende industriejendomme og produktionsbygninger specifikt fra beregningsgrundlaget efter procentreglen. Indtægter ved udlejning til butiksformål i form af herreekvipering kan herefter ikke anses for undtaget, idet Landsskatterettens konkretisering må tillægges betydning.

Den af Ligningsrådet fastsatte vejledende anvisning for procentfradrag vedrørende nyerhvervede ejendomme finder anvendelse på den omhandlede ejendoms boligdel, hvorimod der må foretages en selvstændig konkret bedømmelse af udgifter, som er afholdt på ejendommens butiksdel, jf. Landsskatterettens kendelse af 23. november 1999, offentliggjort i TfS 2000, 190. Styrelsen kan tilslutte sig den skatteansættende myndigheds beløbsmæssige opgørelse af procentfradraget.

Da selskabet erhvervede ejendommen ved udgangen af indkomståret 1998, og da ejendommen ikke har været i drift i indkomståret under selskabets ejerskab for dets regning og risiko, finder styrelsen ikke, at selskabet er berettiget til at beregne procentfradrag for 1998 og videreføre dette til indkomstårene 1999 og 2000.

I henhold til statsskattelovens § 6, stk. 1, litra e, kan udgifter til vedligeholdelse af den skattepligtiges ejendele, hvis udbytte beregnes som indkomst, fradrages ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst. Udgifter til forbedring af den skattepligtiges ejendele kan ikke fradrages, jf. statsskattelovens § 6, stk. 2.

Retten finder, at den af Ligningsrådet fastsatte vejledende anvisning, hvorefter der i de tre første ejerår i almindelighed kun kan anerkendes fradrag for istandsættelsesudgifter vedrørende fast ejendom inden for 35 % af den årlige lejeindtægt, ekskl. eventuelt varmebidrag, for udlejede en- og tofamilieshuse og 25 % for udlejningsejendomme, må finde anvendelse på udlejningsejendomme til såvel beboelse som erhverv. Der er herved henset til, at formålet med anvisningen ses at gælde alle udlejningsejendomme, idet hensigten hermed er at lette sondringen mellem vedligeholdelse og forbedring i de første ejerår.

Retten fraviger hermed praksis som dannet efter rettens kendelse af 23. november 1999, offentliggjort i TfS 2000.190, hvorefter der ikke godkendtes fradrag efter de af Ligningsrådet fastsatte særlige regler for nyerhvervede ejendomme i forbindelse med blandet benyttede ejendomme.

Selskabet kan herefter for indkomståret 1999 fradrage sin andel på 25 % af de afholdte renoveringsudgifter på i alt 100.077 kr., svarende til 25.019 kr., idet renoveringsudgiften ikke overstiger et beløb svarende til 25 % af ejendommens samlede lejeindtægter på 410.340 kr., eller 102.585 kr.