Dokumentets metadata

Ejendomsvurdering - grundværdiansættelse - byggeretsprincippet - tæt-lav bebyggelse - almennyttigt boligbyggeri

Sagerne vedrørte grundværdiansættelsen pr. 1. januar 1996 af nogle ejendomme tilhørende almennyttige boligselskaber, herunder om byggeretsværdiprincippet var uanvendeligt ved vurderingen af grundene, der delvist var udlagt til tæt-lav boligbebyggelse.Højesteret tiltrådte af de af landsretten anførte grunde, at byggeretsværdiprincippet ikke er uanvendeligt ved fastsættelsen af grundværdien for ejendomme som de omhandlede. Landsretten havde henvist til, at byggeretsværdiprincippet er et vurderingsteknisk hjælpemiddel, der i almindelighed skal anvendes ved regulering af værdiforholdet mellem store og små grunde, at Folketinget i flere tilfælde har haft lejlighed til at tage stilling til princippet, og at anvendelse af det vurderingstekniske hjælpemiddel, som byggeretsværdiprincippet er udtryk for, ikke i sig selv er i strid med bestemmelserne i vurderingsloven.Appellanterne fik endvidere ikke medhold i, at der var grundlag for at tilsidesætte det udøvede skøn. Højesteret fandt bl.a., at et til brug for Højesteret afholdt syn og skøn, ved hvilket den samlede grundværdi for de af sagen omfattede ejendomme var ansat til 43 mio.kr., men som forudsatte anvendelse til parcelhusbyggeri og angik værdien uden byggemodning, ikke gav grundlag for at fastslå, at den af vurderingsmyndighederne ansatte værdi lå udenfor rammerne af det skøn, der tilkommer myndighederne.

Parter

Taastrup Almennyttige Boligselskab, Afdeling Sønderby
Taastrup Almennyttige Boligselskab, Afdeling Østerby
Taastrup Almennyttige Boligselskab, Afdeling Vesterby
(advokat Finn Traff )

mod

Skatteministeriet
(kammeradvokaten v/advokat Birgitte Kjærulff Vognsen)

Afsagt af højesteretsdommerne

Torben Melchior, Marie-Louise Andreasen, Poul Sørensen, Peter Blok og Asbjørn Jensen.

I tidligere instans er afsagt dom af Østre Landsrets 19. afdeling den 16. november 2001.

Påstande

Appellanterne, Taastrup Almennyttige Boligselskab, afdelingerne Sønderby, Østerby og Vesterby, har påstået, at indstævnte, Skatteministeriet, skal anerkende, at byggeretsprincippet er uanvendeligt ved vurdering af appellanternes ejendomme matr.nr. 60 a, 60 b og 60 c, 4 bf, 4 bg, 4 bq, 4 bo, 4 bv og 4 bh samt 52 a, 52 g, 52 h, 52 k og 52 i alle Høje-Taastrup.

Appellanterne har endvidere påstået, at ansættelsen af grundværdien for de nævnte matrikelnumre ved 20. almindelige vurdering hjemvises til fornyet behandling hos vurderingsmyndighederne.

Skatteministeriet har påstået stadfæstelse.

Anbringender

Appellanterne har til støtte for påstanden om hjemvisning yderligere henvist til, at også det nu afholdte syn og skøn viser, at vurderingen er alt for høj.

Skatteministeriet har supplerende anført, at anvendelsen af byggeretsværdiprincippet som vurderingsteknisk hjælpemiddel i forbindelse med fastsættelsen af grundværdien for ejendomme som de foreliggende følger af de anvisninger, som er godkendt af Ligningsrådet i medfør af skattestyrelsesloven. Det fremgår endvidere, at Folketinget under behandlingen af de lov- og beslutningsforslag, der er omtalt af landsretten, var bekendt med, at byggeretsværdiprincippet også anvendes i tilfælde som det foreliggende, hvor en større tæt-lav boligbebyggelse er beliggende på en fælles grund, jf. navnlig lovforslag L 139 ( Folketingstidende 1980-81, tillæg A, sp. 3311 samt Forhandlingerne sp. 5484 f. og 6803 ff.). Der er knyttet en sådan usikkerhed til skønsmændenes værdiskøn, at dette ikke kan tillægges betydning. Værdiskønnet er således baseret på anden anvendelse af arealerne end den, der følger af den offentlige planlægning. Skønnet hviler på et meget begrænset sammenligningsmateriale, der alene omfatter handler om parcelhusgrunde, og værdiskønnet tager ikke hensyn til udgifter til byggemodning.

Supplerende sagsfremstilling

Landsskatteretten har ansat grundværdierne således

I Told- og Skattestyrelsens vejledning af 20. november 1995 om 20. almindelige vurdering hedder det bl.a.:

"...

T.1	GRUNDVÆRDIANSÆTTELSE I OMRÅDER MED TÆT-LAV BOLIGBEBYGGELSE
T.1.1	Generelle retningslinier
	Ved tæt-lav boligbebyggelse forstås sammenhængende kæde- og rækkehusbebyggelse med normalt en bolig i hver husenhed.
	For områder, der er udlagt til tæt-lav boligbebyggelse skal byggeretsværdiprincippet anvendes ved ansættelsen af grundværdien.
	Byggeretsværdiprincippet anvendes uanset ejerform. Samme princip skal derfor anvendes ved ansættelsen af grundværdien for såvel privatejet byggeri som for det støttede boligbyggeri (dvs. almennyttige boliger og private andelsboliger).
	Når der er sket særskilt udstykning og matrikulering af grunde til de enkelte husenheder, vil anvendelsen af byggeretsværdiprincippet ikke volde særlige vanskeligheder. Værdien af udlagte fællesarealer skal, i det omfang arealet tæller med i bebyggelsesprocenten, overføres til grundværdien for de enkelte huse og fremtræde i specifikationen for fællesarealet med værdien 0. Ved fastsættelsen af områdeprisen må man således søge for, at fællesarealets værdi overføres til de enkelte huse.
	Det påses om tæt-lavt byggeri er en lovlig anvendelse af grunden. Dette vil være tilfældet i så godt som alle nyere række- og kædehusbebyggelser, der er opført i overensstemmelse med vedtagne lokalplaner, ældre byplanvedtægter eller bygningsvedtægter.
	...
	Når der ikke er sket særskilt udstykning eller matrikulering af grunde til de enkelte husenheder, kan anvendelse af byggeretsværdiprincippet volde vanskeligheder. Dette gælder særlig i bebyggelser, der tilhører almennyttige boligselskaber, private andelsboligforeninger samt ejerlejlighedsopdelte rækkehusbebyggelser.
	Forudsat at den faktiske bebyggelse er i overensstemmelse med den lovlige, medfører anvendelsen af byggeretsværdiprincippet, at der i grundværdien skal indgå et antal byggeretter, der svarer til antallet af husenheder. Forudsætningen om sammenfald af faktisk og lovlig bebyggelse vil være opfyldt i de allerfleste nyere bebyggelser.
	Ud fra disse regler og den praksis, der har fæstnet sig, skal man give følgende vejledning om anvendelsen af byggeretsværdiprincippet ved 20. alm. vurdering for tæt-lav boligbebyggelse:
	1. Antallet af byggeretter
	Såfremt bebyggelsen er opført efter lokalplan, tidligere byplanvedtægt, en samlet plan i henhold til tidligere bygningsvedtægt eller andre tidligere byggeforskrifter, der fortsat er gyldige, kan man normalt ved ansættelsen af grundværdien tage udgangspunkt i det faktiske antal boligenheder, der er opført på arealet. Anvendelsen af byggeretsværdiprincippet hviler på en forudsætning om, at der på en grund kan opføres et hus af normal størrelse på grunden, hvilket betyder en gennemsnitlig boligstørrelse på 90-100 m2 . Hvor den gennemsnitlige boligstørrelse i en bebyggelse er mindre end hvad man efter dagens standard anser for en rimelig boligstørrelse, må vurderingsrådet skønne over antallet af byggeretter.
	I de få tilfælde, hvor området ikke er fuldt udbygget, skal der ske en deling af arealet, og for den del af arealet, der kan henføres til de færdigopførte huse, anvendes som hovedregel det faktisk opførte antal huse.
	Ved overbebyggelse skal der gås ud fra det antal husenheder, der med den valgte husstørrelse lovligt kan opføres på arealet.
	I visse tæt-lav bebyggelser kan der forekomme husenheder, som rummer flere boligenheder. For eksempel kan 1. sal for nogle af husene være udskilt som selvstændige lejligheder, uden at det i øvrigt er hensigtsmæssigt at udskille en del af bebyggelsen som etagebebyggelse. I disse tilfælde anvendes som i øvrigt for tofamiliehuse på en normalparcel - kun en byggeret pr. husenhed ved specifikation af grundværdien. Det må dog erindres, at grundværdien skal afspejle den ubebyggede grunds værdi. I disse særlige tilfælde kan det derfor være nødvendigt først at beregne, hvad grundværdien ville være ud fra. antallet af byggeretter ved normal tæt-lav bebyggelse med en bolig pr. husenhed. Den således beregnede grundværdi fordeles herefter som en grundværdi pr. hus ved det faktiske antal husenheder... Denne højere områdepris anvendes i specifikationen af grundværdien for at tage højde for den atypiske udnyttelse af grunden.
	2. Beregningsgrundlaget
	Beregningsgrundlaget, der svarer til det areal, der i grundværdispecifikationen skal ansættes med arealværdi (halv områdepris), udgøres af det samlede matrikulære areal minus fællesareal, udlagte interne veje og andre udlagte vejarealer. I de tilfælde, hvor størrelsen af fællesareal og internt vejareal er opmålt eller oplyst af ejeren, kan disse oplysninger anvendes. Er dette ikke tilfældet, må der skønnes over størrelsen. Ifølge praksis sker dette ved, at størrelsen af fællesareal og internt vejareal bestemmes som reststørrelse ud fra det samlede areal minus størrelsen af det areal, som beboerne af de enkelte huse har selvstændig rådighed over ("arealet inden for hækken").
	Dette areal må ikke forveksles med det vurderingspligtige areal, der sammen med bebyggelsesprocenten danner grundlag for hvor mange etagemeter, der lovligt kan opgøres på arealet. I de tilfælde, hvor der er knyttet fællesarealer til en bebyggelse, vil beregningsgrundlaget således være mindre end det vurderingspligtige areal.
	3.Delvis udbyggede arealer
	Er arealet ikke færdigudbygget, skal der ved beregningen af grundværdien foretages en opdeling af arealet, således at den del af arealet, der kan henføres til den bebyggede del, vurderes efter de ovenfor nævnte principper, medens den ikke bebyggede del ansættes efter en pris pr. kvm grundareal. Ved fastsættelsen af denne kvm-pris skal der tages hensyn til eventuel manglende byggemodning.
	4. Blandede bebyggelsesformer
	Er grundarealet bebygget med såvel etage- som tæt-lav bebyggelse, skal der ske en fordeling både af samlet areal og af fællesareal mv. på de to typer bebyggede arealer. Dette sker ved en fordeling af det samlede areal ud fra etageareal og bebyggelsesprocent. Den del af det vurderingspligtige areal, der kan henføres til etagebebyggelsen beregnes og den resterende del af arealet fordeles på sædvanlig måde mellem beregningsareal til den tæt-lave bebyggelse og fællesareal m.m.
	For etagebebyggelsen skal etagearealprincippet anvendes og for den tæt-lave del af bebyggelsen skal byggeretsværdiprincippet anvendes.
	5. Fællesarealet
	Fællesarealet skal i grundværdispecifikationen indgå med værdien 0.
	I de tilfælde hvor det areal, der fremgår af grundværdispecifikationen er mindre end beregningsarealet - d.v.s. det areal, der er nødvendigt for at opfylde de planmæssige forskrifter - må der ske en overførsel af værdi fra fællesarealet til beregningsarealet...
	6. Områdeprisen
	Områdeprisen fastsættes efter samme retningslinier som områdeprisen i parcelhuskvarterer i øvrigt, dvs. ud fra arealets beliggenhed og grundprisniveauet i området. Fællesarealets mere eller mindre gode beliggenhed og dets større eller mindre "nytteværdi" for beboerne kan påvirke områdepriserne.

..."

For Højesteret er der udmeldt syn og skøn.

I erklæring af 19. november 2002 har skønsmændene, statsautoriseret ejendomsmægler Arne Vexøe og statsautoriseret ejendomsmægler Børge Strandfelt, bl.a. udtalt:

"...

Skønstema

Under henvisning til vurderingslovens § 6 og 13,1 bedes skønsmanden vurdere grundværdien for [de omhandlede] ejendomme i ubebygget stand med hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse pr. 1. januar 1996.

Besvarelse

...

Ved besøg på tinglysningskontoret i Taastrup Ret er det ved historisk tingbogsopslag konstateret, at der ikke efter 1. januar 1996 er aflyst servitutter på de omhandlede matrikelnumre.

Skønsmændene er endvidere af den opfattelse, at tilslutningsomkostningerne i Høje Taastrup kommune generel ligger noget højere, når der sammenlignes med andre kommuner.

Med udgangspunkt i ovennævnte forhold samt nedenstående opgørelse over arealernes størrelse, ansætter skønsmændene værdien af ejendommene til:

matr.nr.	60 m.fl.	37.074 m2	heraf vej	258 m2
matr.nr.	4 m.fl.	40.502 m2	heraf vej	0 m2
matr.nr.	52 m.fl.	51.242 m2	heraf vej	352 m2
i alt		128.818 m2	heraf vej	610 m2

Med ovennævnte areal som udgangspunkt er det skønsmændenes opfattelse, at arealet solgt til lav bebyggelse (parcelhusgrunde med et anslået areal min. 700 m²) kunne have indbragt

kr. 38.000.000

Det er skønsmændenes opfattelse, at en anvendelse til rækkehusbebyggelse muligvis kunne have indbragt en lidt højere købesum, men som bekendt er Høje Taastrup kommune rigeligt forsynet med række- og kædehusbebyggelser f.eks. Søndertoften, Runeparken, Røjlehaven, Hallandsparken osv.

Netop derfor er det vores klare opfattelse, at parcelhusgrunde ville være mere salgbare, fordi køberne til disse grunde i stor stil kommer fra førnævnte bebyggelser.

..."

I supplerende skønserklæring af 30. april 2002 hedder det bl.a.:

"...

Supplerende skønstema

Skønsmændene anmodes om under henvisning til vurderingslovens §§ 6 og 13, at fremkomme med deres vurdering af de i landsskatterettens kendelser af 8. december 1998 angivne grundarealers kontante handelsværdi pr. 1. januar 1996, idet der ved ansættelsen bedes taget hensyn til, hvorledes arealerne er udlagt i de pr. 1. januar 1996 gældende lokalplaner for arealerne.

Skønsmændene anmodes om, at fremkomme med deres vurdering af den kontante handelsværdi pr. 1. januar 1996 af de grundarealer, der er omfattede af Landsskatterettens kendelse af 8. december 1998, under forudsætning af det samme plangrundlag, som er ført under spørgsmål 2, men tillige under forudsætning af, at der pr. 1. januar 1996 var tale om ikke-byggemodnede arealer. Det bedes herved forudsat, at der ikke var foretaget nogen form for byggemodning indenfor det område, der er afgrænset af Skåne Boulevard, Hveen Boulevard, Sydvej og Halland Boulevard .

... Besvarelse

Med udgangspunkt i det oprindelige syn og skøn over arealernes størrelse, kan grundstørrelserne opgøres således:

matr.nr.	60 m.fl.	37.074 m2	heraf vej	258 m2
matr.nr.	4 m.fl.	40.502 m2	heraf vej	0 m2
matr.nr.	52 m.fl.	51.242 m2	heraf vej	352 m2
i alt		128.818 m2	heraf vej	610 m2
hvorefter nettoarealet bliver: 128.208 m2
Med udgangspunkt.i Landsskatterettens kendelser, kan arealerne opgøres således:
matr.nr.	60 m.fl.	37.074 m2	heraf vej	258 m2
matr.nr.	4 m.fl.	54.547 m2	heraf vej	4.268 m2
matr.nr.	52 m.fl.	72.581 m2	heraf vej	13.885 m2
i alt		164.202 m2	heraf vej	18.411 m2
hvorefter nettoarealet bliver: 145.791 m2

Skønsmændene kan herefter besvare spørgsmål 2 og 3 således:

Idet skønsmændene ikke opfatter de stillede spørgsmål som væsentlige for udmålingen af værdierne, netop fordi vejarealerne afviger meget i de forskellige opgørelsesmetoder ansætter vi værdien til:

kr. 43.000.000

De i det oprindelige afgivne syn og skøn opsatte forudsætninger er ikke ændret, idet skønsmændene ikke er af den opfattelse, at udnyttelsen af områderne til tæt-lav bebyggelse holdt op mod etagebolig bebyggelse har væsentlig betydning for det område som spørgsmålene omhandler."

I supplerende erklæring af 26. november 2003 hedder det bl.a.:

"I skrivelse af 6. oktober 2003 fra Kammeradvokaten ... anmodes skønsmændene om at oplyse, hvilke faktiske overdragelser, vi har brugt,
- altså lagt til grund for skønsmændenes værdiansættelse i syns- og skønserklæring af 30. april 2003.

Vi kan oplyse, at vi har gennemgået en del handler i forbindelse med værdiansættelsen. Nogle af disse har af flere forskellige grunde ikke kunnet anvendes i forbindelse med syn og skønserklæringen.

Vi kan til orientering nævne følgende handler, som er formidlet via vore egne virksomheder:

Ultimo 1996 solgt parcelhusgrund, 758 kvm. ..., 2630 Taastrup for kr. 345.000,- kontant excl. tilslutningsafgifter.
Landsbymiljø ca. 3 km. fra Høje Taastrup. Ikke optimale offentlige trafikforbindelser, - kun 1 forretning (minimarked) i byen, - men skole m.v. Nabobebyggelse ikke det smukkeste, men med lidt præg af blandet bolig/erhverv.

Ultimo 1996 solgt parcelhusgrunde på ca. 700 kvm, for ca. kr. 1.100.000,- kontant til samme køber, excl. tilslutningsafgifter, ..., 2635 Ishøj.
Landsbymiljø ca. 1500 meter sydvest for arealet, som syns- og skønserklæringen omfatter. Ingen forretninger, ca. 3 km. til skole i Ishøj, - men - efter lokale forhold - et par spændende sydskrånende grunde direkte til Lille Vejleå og grønne arealer nord for den gamle herregård -Benzonsdal.

Medio 1997 solgt ca. 700 kvm. parcelhusgrund ..., 2625 Vallensbæk for kr.. 685.000,- excl. tilslutningsafgifter.
Vallensbæk Nord er bortset fra Vallensbæk Strand (på strandsiden) et af de ubetinget mest eftertragtede villakvarterer på København's Vestegn, og den pågældende grund var den næstsidste ubebyggede grund i kvarteret.

Medio 1997 solgt ca. 700 kvm. parcelhusgrund ..., 2605 Brøndby for kr. 575.000,- kontant excl. tilslutningsafgifter.
Fra 50'erne et lidt "billigt" kvarter bestående af både nyttehaver, fritidshuse og beskedne statslånhuse, - men i dag et pænt kvarter, som dog ikke kommer op på "Vallensbækniveau".

Det skal til yderligere orientering oplyses, at der i 1998 er handlet en del parcelhusgrunde i det kvarter syns- og skønserklæringen omhandler, nemlig grundejerlauget ... til kontante købesummer på mellem kr. 397.000 og kr. 420.000,-, men det er altafgørende her at præcisere, at køberne var forpligtet til at opføre et bestemt typehus, - nemlig "...". Med en sådan forpligtelse er køber i sagens natur ude af stand til at handle om prisen på byggeprojektet, og netop den situation bringer naturligvis sælger i stand til at lokke med en lavere pris, end den, der ellers kunne opnås."

Forklaringer

Skønsmændene har den 24. september 2003 supplerende forklaret, at jord til række- og kædehusbebyggelse sædvanligvis er mere værd end jord til parcelhuse. Det er dog deres opfattelse, at der i Høje Taastrup Kommune pr. 1. januar 1996 manglede parcelhusgrunde, og at kommunen nærmest var rækkehusenes paradis. De har til brug for deres vurdering benyttet faktiske overdragelser til sammenligning.

Der er sædvanligvis forskel på værdien af jord til etagebebyggelse og til række- og kædehusbebyggelse. Det skyldes bl.a., at der gælder andre lovregler vedrørende etagebebyggelse, herunder om lejens fastsættelse. Samtidig er der andre betragtninger vedrørende herlighedsværdi. I 1996 var dette dog ikke gældende i Høje Taastrup Kommune, bl.a. fordi arealerne lå et godt stykke uden for byen, og fordi der i forvejen var mange ejerlejligheder i kommunen.

De oplyste værdier i syns- og skønserklæringerne på 38 mio. kr. og 43 mio. kr. er uden udgifter til byggemodning. Såfremt arealerne skulle byggemodnes til parcelhuse, skulle der lægges ca. 25 mio. kr. oveni. De 25 mio. kr. ville bl.a. bestå af udgifter til vej, kloak, el, vand, vejbelysning, fællesarealer og tilslutningsafgifter. Såfremt arealerne i stedet skulle benyttes til tæt-lav bebyggelse, kan skønsmændene ikke præcist oplyse udgifterne hertil, men de vurderer på baggrund af deres erfaring, at udgiften ville være lidt større, bl.a. grundet større udgifter til kloak og el samt tilslutningsafgifter til kommunen. Der ville dog samtidig være besparelser for så vidt angår række- og kædehusbebyggelse grundet muligheden for mere rationel ledningsføring.

Foreholdt et eksempel på salg af arealer, hvor der er foretaget hel eller delvis byggemodning, men endnu ikke bygget boliger, oplyser skønsmændene, at arealerne ikke nødvendigvis kunne sælges for grundværdien med tillæg af de udgifter, der allerede var afholdt til byggemodning. Byggemodningens indflydelse på handelsprisen vil i høj grad afhænge af, hvad den næste ejer skal bruge arealerne til.

Som en tommelfingerregel er prisen pr. kvadratmeter råjord højere jo højere udnyttelsesgrad. Generelt er kvadratmeterprisen for råjord højere for jord til række- og kædehusbebyggelse end til parcelhuse Det er dog altid en konkret vurdering.

Højesterets begrundelse og resultat

Af de grunde, der er anført landsretten, tiltræder Højesteret, at der ikke kan gives appellanterne medhold i, at byggeretsværdiprincippet er uanvendeligt ved fastsættelsen af grundværdien for ejendomme som de omhandlede.

Ved det til brug for Højesteret afholdte syn og skøn har skønsmændene vurderet den samlede grundværdi for de af sagen omfattede ejendomme til 43 mio. kr. Denne vurdering, der forudsætter anvendelse til parcelhusbyggeri og angår værdien uden byggemodning, giver efter Højesterets opfattelse et grundlag for at fastslå, at den af vurderingsmyndighederne ansatte værdi ligger uden for rammerne af det skøn, der tilkommer myndighederne. Med disse bemærkninger og i ørigt at de grunde, der er anført af landsretten, tiltræder Højesteret, at heller ikke appellanternes påstand om hjemvisning er taget til følge.

Højesteret stadfæster herefter dommen.

T h i k e n d e s f o r r e t

Landsrettens dom stadfæstes.

I sagsomkostninger for Højesteret skal Taastrup Almennyttige Boligselskab, Afdeling

Sønderby, Taastrup Almennyttige Boligselskab, Afdeling Østerby og Taastrup Almennyttige Boligselskab, Afdeling Vesterby, solidarisk betale 80.000 kr, til Skatteministeriet.

De idømte sagsomkostning beløb skal betales inden 14 dage efter denne højesteretsdoms afsigelse.