Dokumentets metadata

Ejendomsavance - forbedringsudgifter - dokumentationens beskaffenhed - handelsomkostninger

Skatteyderen havde i 1995 købt en ejendom, og inden salget i 1999 havde skatteyderen foretaget omfattende vedligeholdelses- og forbedringsarbejder på ejendommen. Skattemyndighederne havde godkendt fradrag for vedligeholdelse og forbedring med ca. kr. 337.000,-. Skatteyderen ønskede imidlertid yderligere fradrag for ca. kr. 200.000,- i henhold til udgiftsbilag. Skattemyndighederne havde ikke fundet, at bilagene dokumenterede afholdelse af udgifterne. Landsretten fastslog, at det påhvilede skatteyderen at dokumentere de afholdte udgifter. Landsretten fandt ikke efter det foreliggende, at skatteyderen havde godtgjort, at det udøvede skøn vedrørende udgifter til vedligeholdelse eller forbedring var udøvet på forkert grundlag eller har ført til et åbenbart urimeligt resultat. Under retssagen krævede skatteyderen endvidere fradrag for handelsomkostninger ved købet af ejendommen. På baggrund af de fremkomne oplysninger, og eftersom spørgsmålet om handelsomkostninger ikke havde indgået i skattemyndighedernes sagsbehandling, fandt landsretten efter en samlet vurdering, at sagen skulle hjemvises vedrørende spørgsmålet om fradrag for handelsomkostninger.Skatteministeriet blev i øvrigt frifundet.

Parter

A
(advokat Henriette Viskinge Jensen, prøve)

mod

Skatteministeriet
(kammeradvokaten v/advokat Per Astrup Madsen).

Afsagt af landsdommerne

landsdommerne B. O. Jespersen, B. Tegldal og Ivan Larsen (kst.)

Under denne sag, der er anlagt den 27. november 2003, har sagsøgeren, A, nedlagt påstand om, at sagsøgte, Skatteministeriet, tilpligtes at anerkende, at sagen hjemvises til fornyet ansættelse af sagsøgerens kapitalindkomst for indkomståret 1999 ved skattemyndighederne.

Sagsøgte, Skatteministeriet, har principalt påstået frifindelse, subsidiært at ansættelsen af sagsøgerens skattepligtige indkomst for indkomståret 1999 hjemvises til fornyet behandling ved skattemyndighederne.

Sagen vedrører spørgsmålet om, hvorvidt der foreligger tilstrækkelig dokumentation for afholdte forbedringsudgifter på en ejendom, til at udgifterne kan fratrækkes i forbindelse med opgørelse af ejendomsavance ved As salg af ejendommen.

Sagsfremstilling

Landsskatteretten afsagde den 28. august 2003 sålydende kendelse vedrørende skatteansættelsen for A for indkomståret 1999:

"...

Klagen vedrører spørgsmålet om dokumentation for forbedringsudgifter som tillæg til anskaffelsessummen i forbindelse med opgørelse af ejendomsavance.

Landsskatterettens afgørelse

Kapitalindkomst

Skatteankenævnet har ansat avance ved salg af ejendom til 183.623 kr.

Avance selvangivet med 0.

Landsskatteretten stadfæster skatteankenævnets afgørelse.

Sagens oplysninger

Klageren har ved skøde af 22. august 1995 købt udlejningsejendommen ... for en købesum på 520.000 kr., der er kontantomregnet til 513.760 kr. Ejendommen, der er en beboelsesejendom med 1 lejlighed opført i 1980, omfattede på daværende tidspunkt et fritliggende enfamiliehus på 118 m2. Ejendommen er ombygget i klagerens ejertid.

I 1999 har klageren solgt den omhandlede ejendom for en kontant salgssum på 1.312.000 kr. På salgstidspunktet omfattede ejendommen et fritliggende enfamiliehus på 221 m2 med en kælder på 60 m2. Af ToldSkat vurderingsoplysninger SVUR fremgår, at om-/ tilbygningen er foretaget i 1997.

Der er ikke selvangivet avance ved salg af den omhandlede ejendom. På foranledning af skatteforvaltningen er der indsendt en avanceopgørelse foretaget af klagerens daværende revisor, hvor der er opgjort et tab på 40.548 kr. Opgørelsen tager udgangspunkt i en opgørelse fra en anden revisor af forbedrings- og vedligeholdelsesudgifter, hvor beløbene for 1998 er anført dels med henvisning til oplysninger fra klagerens datter og dels på grundlag af et beregnet overskud ved omprioritering, der var forudsat anvendt til ombygning i 1998.

Skatteforvaltningen har gennemgået bilagsmaterialet og anset følgende udgifter for dokumenterede udgifter til vedligeholdelse- og forbedring af den pågældende ejendom:

Bilagsmaterialet for indkomståret 1997 er endvidere gennemgået af skatteforvaltningen i forbindelse med behandlingen af klagerens skatteansættelse for det pågældende indkomstår. Det fremgår, at de bogførte udgifter for dette indkomstår er godkendt, i det omfang de har vedrørt den omhandlede ejendom.

Vedrørende bilagsmaterialet for 1998 er det anført,

Der er til Landsskatteretten indsendt et kontoudskrift fra Danske Bank med overskriften byggelån, hvoraf det fremgår, at klageren pr. 31. december 1997 har haft en gæld på 274.276 kr. Videre har klageren fremlagt et bilag for Landsskatteretten med følgende ordlyd. Bilaget er ikke underskrevet:

"...

	Faktura 18419
A
...
Lev. adr. ...	Dato 1.10.98

Vedr. tilbud af 1.10.97

Hermed bekræftes, at der er betalt for udført arbejde af tilbygning til eksisterende ejendom på lev. adresse iht. tilbud.

Jeg har modtaget løbende betaling og denne er nu afsluttet.

Udført arbejde	80.000,-
Moms	20.000,-
I alt	100.000,-

D.1.10.98

KT"

Klageren har endvidere udarbejdet en opgørelse over byggeudgifter for indkomståret 1997, ifølge hvilken der har været afholdt udgifter til vedligeholdelse og forbedring af ejendommen ... med i alt 371.902 kr.

Skatteankenævnets afgørelse

Skatteankenævnet har ansat fortjeneste efter ejertidsfradrag ved afståelse af den omhandlede ejendom til i alt 183.623 kr. Beløbet fremkommer som følger:

Skatteankenævnet har gennemgået det fremlagte materiale og godkendt et yderligere tillæg til anskaffelsessummen for forbedringsudgifter med i alt 33.441 kr. i forhold til det af skatteforvaltningen godkendte. Heraf vedrører 23.441 kr. dokumenterede udgifter til G1, mens 10.000 kr. vedrører skønsmæssigt ansatte yderligere afholdte udgifter til vedligeholdelse og forbedring i 1998.

Vedrørende de øvrige bilag mangler disse for størstedelens vedkommende datering, eller er kopieret på en måde, så dato eller årstal mangler. De fleste bilag mangler oplysninger om modtager, ligesom flere vedrører indkomståret 1997, hvor de bogførte udgifter enten allerede er godkendt eller ikke anset for at vedrøre den pågældende ejendom. Derfor opfylder de omhandlede bilag ikke de formelle krav til regnskabsbilag.

Det forekommer desuden voldsomt, at der skulle være indkøbt materialer for 35.000 - 40.000 kr. til renovering af elinstallationer i betragtning af, at ejendommen er nyopført i 1980.

Bilaget fra KT forekommer desuden usædvanligt, ligesom det ikke forekommer klart, hvem KT er.

Klagerens påstand og argumenter

Klageren har fremsat påstand om, at avance ved salg af ejendommen ... ansættes til - 86.872 kr.

En del bilag, som har eksisteret som grundlag for den oprindelige opgørelse af ejendomsavancen, er bortkommet, ligesom kassestrimler fra G2 er falmede og blevet ulæselige. De væsentligste forskelle vedrører 1997 og 1998, hvorfor der er tilført yderligere specifikationer.

Derudover bør udgifterne vurderes udfra en passende kvadratmeterpris. Man kan ikke antage, at der er nogen håndværkere, der vil bygge så mange etagemeter for ca. 2.000. kr. pr. m2.

Endvidere indgår Tømrermester KT på 100.000 kr. tilsyneladende slet ikke i opgørelserne. Udgiften er anset for at være medregnet i 1997, hvilket ikke er tilfældet. KT er en person, der tager rundt og hjælper folk med at bygge. Han har sendt klageren et bilag, som han kunne bruge til udbetalinger fra kreditforeningen i forbindelse med låntagning og som dokumentation over for banken. Dette er der ikke noget usædvanligt i.

For månederne i 1998, mens der var byggeri i gang, er der ifølge kontoudtog fra G1 indkøbt for i alt 35.998 kr., hvor der ikke foreligger nogen faktura. Der er ydermere indkøbt materialer til totalrenovering af elinstallation hos G2 ApS for formentlig 35.000 - 40.000 kr. Der er således leveret materialer for ca. 175.000 kr. fra leverandører, hvis forretninger ikke længere eksisterer, hvorfor der ikke kan fremskaffes kopi af fakturaer.

Når der er indkøbt materialer for 35.000 - 40.000 kr. til renovering af el, skyldes det i øvrigt, at der er tilbygget et helt nyt hus på 103 m2, 1. sal på 50 m2 og garage på 60 m2 hvor der er trukket et helt nyt installationssystem gennem det gamle hus til en ny industritavle. Der er endvidere tilbygget et badeværelse, 5 værelser samt en stue på 70 m2.

I 1997 er der afholdt udgifter på i alt 272.660 kr., hvilket fremgår af et kontoudtog fra Danske Bank. Udgifterne har imidlertid været væsentligt større i dette år, idet kreditorer pr. 31. december 1997 ikke er opgjort i det foreliggende regnskab. Byggeudgifterne kan herefter opgøres til 371.902 kr.

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Ifølge ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 2, forhøjes anskaffelsessummen i forbindelse med opgørelse af ejendomsavance med afholdte udgifter til vedligeholdelse og forbedring, idet omfang disse har oversteget 10.000 kr. pr. kalenderår.

Landsskatteretten finder ikke grundlag for at godkende et yderligere fradrag for vedligeholdelses- og forbedringsudgifter ved avanceopgørelsen i forbindelse med salg af ejendommen ... i 1999. Det kan således ikke anses for dokumenteret eller sandsynliggjort, at der er afholdt udgifter til vedligeholdelse og forbedring af den omhandlede ejendom i klagerens ejerperiode med et større beløb end 571.167 kr., som skattemyndighederne allerede har godkendt.

Der er herved henset til, at det fremlagte bilagsmateriale må anses for mangelfuldt, således at det ikke kan danne grundlag for fradrag for vedligeholdelses- og forbedringsudgifter i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 2.

Den påklagede afgørelse stadfæstes derfor.

..."

Om handelsomkostninger

Det i landsskatteretskendelsen nævnte skøde af 22. august 1995 er indgået mellem advokat BL og A. Skødet er stemplet med 3.820 kr., hvoraf stempel udgør 3.120 kr. og tinglysningsafgift 700 kr. Som anmelder står advokatfirmaet R1, hvilket advokatkontor advokat BL efter det oplyste ikke var tilknyttet. Om handelsomkostningerne fremgår af skødet.

"Omkostningerne ved nærværende skødes stempling og tinglysning betales af parterne i forening med halvdelen til hver.

De med udstedelse af sælgerpantebrev forbundne omkostninger betales af køber.

...

Hver part bærer egne advokatomkostninger."

Sekretær PB, advokatfirmaet R2 [tidligere advokatfirmaet R1], har i e-mail af 4. maj 2004 til As advokat anført, at sagen vedrørende salg af ejendommen i 1995 ikke længere befinder sig i advokatfirmaets arkiv, men at omkostningerne til berigtigelse af handlen i form af salær kan anslås til 7.500 kr. med tillæg af moms samt 600 kr. med tillæg af moms i salær for udfærdigelse af pantebrev. Hertil kommer tinglysnings- og stempelafgifter til staten.

Om kontoudtog

Af udskrift af 31. december 1997 for kontoen for byggelån for ombygning af ejendommen fra Danske Bank, fremgår blandt andet, at der er bogført udgifter til G1 på i alt 173.976,92 kr.

Af udskrift pr. 31. marts 1998 for kontoen for byggelånet for første kvartal 1998 fremgår blandt andet, at der er bogført udgifter på i alt 84.045,52 kr. til G1, at der den 29. januar 1998 er bogført en udgift på 14.300 kr. med teksten "G2 APS." og den 11. februar 1998 en udgift på 16.000 kr. med teksten "G3 Køkkenlager APS". Der er endvidere under overskrifterne "El/rørarbejde", "El og maling", "El, Maling, Murer" og "Arbejde" bogført udgiftsposter på i alt 33.000 kr.

Om de omtvistede regninger

Af to fakturaer fra G3 Køkkenlager ApS til As hustru, B, dateret henholdsvis den 18. december 1997 og den 30. januar 1998 og påført ordet "Betalt", fremgår køb for henholdsvis 41.359 kr. og 3.460 kr.

Vedrørende køb hos G2 ApS er fremlagt to udaterede boner med beløb på henholdsvis 2.178 kr. og 753,60 kr. samt en udateret regning uden adressat opgjort til 27.178 kr. På en meddelelse fra Danske Bank af 29. januar 1998 fremgår den i udskrift pr. 31. marts 1998 for kontoen for byggelånet nævnte betaling af 14.300 kr. til G2 ApS.

Der er fremlagt 7 kontantnotaer fra G4. Regningerne er udstedt til "kontant kunde". Alle kontantnotaerne er forsynet med angivelse af klokkeslæt, månedsdag og måned, hvorimod årstallet mangler. Dette skyldes tilsyneladende kopieringen. På to af fakturaerne, dateret henholdsvis "26/04" og "14/06" er ekspedienten angivet som KL. Det fremgår af oplysningsseddel for 1998 for den pågældende G4, at KL først blev registreret som ansat fra den 2. november 1998 i farvehandlen. Skatteministeriet har derfor gjort gældende, at kontantnotaerne tidligst kan være fra 1999. A har under proceduren frafaldet sin påstand for så vidt angår disse to kontantnotaer.

Af faktura fra G5 uden adressat, dateret 25. august 1998 og påført ordet "Betalt", fremgår køb for i alt 581 kr.

Af kassebon fra Bilka dateret "12.04" uden angivelse af årstal, fremgår køb for i alt 11.001.90 kr. af "93 kirsebær 8 MM".

Herudover er fremlagt den i landsskatteretskendelsen citerede faktura på 100.000 kr. fra KT.

Endelig er fremlagt boner med videre vedrørende leje af lift og køb hos Ikea og G6, men A har under proceduren frafaldet sin påstand for så vidt angår disse punkter.

Om udtalelser og provokationer m.v.

I skrivelse af 30. marts 2001 til skattemyndighederne anfører A vedrørende ombygningen af ejendommen blandt andet:

"...

Endvidere er alle regninger betalt fra byggekonto i Den Danske Bank, da vi igen [ingen] regninger har betalt selv.

..."

I svarskrift af 14. januar 2004 opfordrede Skatteministeriet A til at oplyse KTs fornavne, firmaadresse og CVR-nummer og fremlægge kopi af KTs tilbud af 1. oktober 1997, som der henvises til i fakturaen. Denne opfordring er ikke opfyldt.

Som svar på en opfordring fra Skatteministeriet til at oplyse, hvorvidt der ud over et Kvikkøkken - for hvilket skattemyndighederne har godkendt en udgift fra 1995 på ca. 38.000 kr. - er installeret et nyt køkken, anførte sagsøgeren i replik af 5. marts 2004, at der i forbindelse med opførelsen af et nyt hus på ejendommen blev lavet et køkken.

Den 1. oktober 2004 blev ejendommen besigtiget af blandt andre planlægningschef BJ, ... Kommune, som i skrivelse af samme dag anførte:

"...

I henhold til anmodning fra Skatteafdelingen, har jeg d.d. besigtiget ejendommen ... med henblik på at vurdere, om der er installeret KVIK-køkken i huset i 1995 og køkken fra G3 Køkkenlager i 1998.

...

Ejendommens ejere C og D modtog os og fremviste i fællesskab bryggers og køkken. Det oplystes, at disse rum er nymonteret i 1995 og består af elementer fra KVIK. Herefter fremviste D 2 værelser og soveværelse, som er om/tilbygget i 1998. Mellem værelserne er skillevæggen udført af 2x3 skabssektioner og i det tilbyggede soveværelse er der indsat 6 skabssektioner, der alle ifølge Ds oplysninger er indkøbt i G3 Køkkenlager. Der er altså ikke tale om indkøb af køkken i 1998, men skabssektioner fra G3 Køkkenlager.

Jeg har som vurderingsformand i ... kommune kendt ejendommen før ombygningen og besigtiget denne efter ombygningen i 1998, og kan udtale, at jeg skønner, at de fremførte oplysninger om forbedring af eksisterende bryggers og køkken i 1995 og nyindretning af værelser med de fremviste skabssektioner fra 1998 er korrekte."

Der er under sagen fremlagt fotografier af ejendommen før og efter ombygningen.

Forklaringer

A har forklaret blandt andet, at han er gift med B, og at C er hans datter. Han har arbejdet som jord- og betonarbejder indtil 1993, hvor han måtte ophøre med at arbejde på grund af blodpropper m.v. Han blev pensioneret for 2 år siden.

Han købte i 1995 ejendommen ..., idet hans datter og svigersøn boede til leje der, og ejeren meddelte dem, at de skulle flytte eller købe huset. Det var en advokat fra ..., der udarbejde skødet ved hans køb af ejendommen.

Hele ombygningen foregik, inden han solgte ejendommen. Han deltog ikke rigtigt i ombygningen, men var oppe at se på engang imellem. Han kunne ikke selv foretage arbejde i forbindelse med ombygning på grund af sit helbred. Han var da sygemeldt. Han kan ikke sige, hvem der udførte arbejdet. Han kender ikke KT, og han har ikke betalt penge til den pågældende.

Datteren og svigersønnen kunne betale regninger over byggelånskontoen. Han kan ikke forklare, hvorfor de under nærværende sag omstridte regninger ikke er afholdt over byggelånskontoen. De regninger, han har betalt, er betalt over byggelånskontoen.

Der blev lagt kirsebærtrægulv ved ombygningen. Kirsebærtrægulvet kan ses på de fremlagte fotografier.

Grovkøkkenet fik nye skabe ved ombygningen. Grebene i grovkøkkenet ligner grebene i det gamle køkken, idet skabene blev købt uden greb. Grebene blev købt hos en trælasthandel. Det var ikke ham, der købte dem. Han var ikke ude at købe ind til ombygningen.

Han kan ikke udtale sig om, hvorfor årstal mangler i en række af de fremlagte udgiftsbilag. Bilagene er gået frem og tilbage mellem kommunen og ham, og nogle bilag kan være blevet væk hos skattevæsnet.

C har forklaret blandt andet, at hun oprindeligt er uddannet kontorassistent, men i 1997 begyndte som selvstændig forsikringsmægler og nu er lærer.

Hun og hendes familie boede til leje i ejendommen, som hendes far købte i 1995. Hun overtog ejendommen den 1. januar 1999.

Hun og hendes mand nævnte for familie og venner, at de havde behov for ombygning, og de kom i kontakt med KT. Han kom fra .... Hun ved ikke, hvad K står for. KT er efter det oplyste nu død.

Ombygningen foregik fra oktober 1997 til medio 1998. 1. salen blev bygget efter den 1. januar 1999 af materialer, som var blevet indkøbt til ombygningen i farens ejertid. Ombygningen blev først afsluttet da, idet hendes mands arbejdsevne er reduceret, og han skulle have en pause.

Der er kirsebærtrægulv på 1. sal og i nogle rum i den gamle del af ejendommen.

Der er indsat skabe fra G3 Køkkenlager i soveværelset, tre børneværelser samt et værelse i den gamle del af ejendommen og i grovkøkkenet. Grebene i grovkøkkenet ligner grebene i det gamle køkken, idet grebene blev genbrugt. B, som står på fakturaerne fra G3 Køkkenlager, er hendes mor. Skabene blev købt i Bs navn for at undgå hendes mands kreditorer. Det var, mens de var lejere af ejendommen, at hun og hendes mand købte skabene til brug for ombygningen.

Hun fungerede som bydreng i forbindelse med ombygningen og hentede materialerne. Hun havde fuldmagt til byggelånskontoen. Hendes far så ikke regningsbilagene. Hun kan ikke forklare, hvorfor der mangler årstal på nogle af bilagene. Manglerne ved kopiering af bilagsmaterialet skyldes, at regnskabsmaterialet er blevet rekonstrueret efter, at papirerne var blevet væk hos ... Kommune. Når KLs navn fremgår af kontantnotaer fra G4 fra medio 1998, selv om hun først senere blev ansat, skyldes det, at hun var forretningsindehaverens daværende kæreste.

D har forklaret blandt andet, at han er uddannet landmand og i 1993 fik en arbejdsskade i form af rodudryk af nerverne til højre arm, hvorefter han i 1997 blev førtidspensioneret.

Han kan udføre tømrer-, maler- og elektrikerarbejde i et vist omfang, og han deltog i ombygningen i det omfang, han kunne. Hans helbred tillod imidlertid ikke, at han klarede det hele selv.

KT er en altmuligmand fra ..., som han og hans kone fik kontakt til gennem nogle venner. KT kom i perioder fra oktober 1997 til midt i 1998 og arbejdede på ejendommen. Han ved ikke, hvad K står for.

I forbindelse med ombygningen blev der lagt kirsebærtrægulv i nogle rum i den gamle del af huset samt på 1. sal. Der er kommet nye skabe i børneværelserne, købt hos G3 Køkkenlager. Der er også blevet sat køkkenskabe og bordplade op i grovkøkkenet.

Han holdt sig fra økonomien i ombygningen, men bestilte materialerne. I forbindelse med behandling af skattesagen er der forsvundet bilag, som man måtte rekonstruere.

Efter overtagelsen i 1999 har han bygget 1. sal færdig. Materialerne hertil blev købt før overtagelsen.

BJ har forklaret blandt andet, at han har været planlægningschef i ... Kommune de sidste 18 år og tidligere var praktiserende landinspektør.

Han har kendt ejendommen fra før ombygningen, idet han som landinspektør forsøgte at få ejendommen udstykket, hvilket dog først skete efter, at han var blevet planlægningschef.

Han har også været forbi ejendommen som vurderingsformand, og har besigtiget ejendommen under ombygningssagen. Medens ejendommen var under ombygning, besigtigede han den hvert år, da en ejendom under ombygning årligt skal omvurderes. Det var dog ikke hvert år, at han var inde i selve huset. Han så huset efter ombygningen. Han kan ikke huske, om det var før eller efter 1. januar 1999, for byggeriet var en løbende proces.

Han har ikke i forbindelse med besigtigelse af ejendommen bemærket, om der var kirsebærtrægulv i ejendommen. Som vurderingsformand skulle han foretage et overordnet skøn over ejendomsværdien, og han hæftede sig ikke særligt ved detaljerne, når blot de var af almindelig kvalitet.

I forbindelse med ombygningen blev 6 skabssektioner sat op i det tilbyggede, hvor skabssektionerne delte nogle værelser op. Han ved ikke, om der er skiftet skabssektioner i grovkøkkenet.

Procedure

A har til støtte for den nedlagte påstand gjort gældende, at der - trods den skærpede bevisvurdering ved mangelfulde bilag - efter en konkret helhedsbedømmelse er dokumenteret væsentligt højere udgifter til vedligeholdelse og forbedring af ejendommen end accepteret af skattemyndighederne. Det må endvidere lægges til grund, at A har haft købsomkostninger i forbindelse med erhvervelsen af ejendommen. Ved de udarbejdede opgørelser er der ikke taget højde herfor. Det er dokumenteret, at A som minimum har anvendt mere end 10.000 kr. til forbedringer og vedligeholdelse i indkomståret 1998, og det af Skattemyndighederne foretaget skøn på 10.000 kr. i indkomståret 1998 er udøvet på et forkert grundlag og har ført til et åbenbart urimeligt resultat, hvorfor sagen skal hjemvises til fornyet opgørelse hos Skattemyndighederne.

Udgiften til kirsebærtrægulvet fremgår af den fremlagte kassebon, og trægulvet kan ses på de fremlagte fotografier. Gulvet er efter C og Ds forklaringer indkøbt inden parrets overtagelse af ejendommen.

Der foreligger fakturaer for køb af varer hos G3 Køkkenlager ApS, og BJ har set skabssektionerne, der er indsat ved ombygningen, hvilket dokumenterer udgifterne på 44.819 kr. Subsidiært må det anses bevist, at der er afholdt 16.000 kr. i udgift for køb af varer hos G3 Køkkenlager ApS, som det fremgår af byggelånskontoen for den 11. februar 1998.

De afholdte udgifter til G2 ApS dokumenteres af to boner og en regning. Subsidiært må det anses for bevist, at der er afholdt udgifter for 14.300 kr. til køb af varer hos G2 ApS, som det fremgår af byggelånskontoen for den 29. januar 1998.

Efter fakturaen og forklaringerne må det lægges til grund, at der har været afholdt en udgift på 100.000 kr. til KT. A og C har ikke selv arbejdet på ejendommen, og D kunne kun arbejde i begrænset omfang. De store regninger til G1 sandsynliggør, at det har været et betydeligt arbejde at foretage ombygningen. Subsidiært må en udgift på 33.000 kr. anerkendes, idet det fremgår af det fremlagte kontoudtog pr. 31. marts 1998, at der sammenlagt er hævet beløb af denne størrelse til betaling vedrørende forskelligt arbejde.

Udgifterne til indkøb af maling hos G4 må anses sandsynliggjort ved de 5 kontantnotaer, eftersom der ikke er yderligere poster vedrørende indkøb af maling.

Der har endvidere været handelsomkostninger i forbindelse med erhvervelsen af ejendommen, som skattemyndighedernes skøn ikke tager højde for. Det fremgår således direkte af det endelige skøde, at parterne hver skulle betale halvdelen af udgifterne til stempel og tinglysningsafgift. Da den samlede udgift udgjorde kr. 3.820, må det lægges til grund, at sagsøgeren har haft en udgift hertil på kr. 1.910. Det fremgår endvidere af skødet, at de med udstedelsen af sælgerpantebrevet forbundne udgifter skulle betales af sagsøgeren. Som følge heraf må det anses for dokumenteret, at omkostningerne hertil har været afholdt af sagsøger. Dette beløb er opgjort til 600 kr. for udarbejdelse af sælgerpantebrev og kr. 1.870 i tinglysningsafgift i e-mail fra advokatfirmaet R2. Endelig fremgår det af skødet, at hver part bærer egne advokatomkostninger, hvorfor det må lægges til grund, at der ligeledes har været afholdt udgifter hertil. Disse er opgjort til kr. 7.500 af advokatfirmaet R2.

Det kan således anses for dokumenteret, at der er afholdt udgifter til advokatsalær, tinglysning og stempeludgift i forbindelse med købet, hvilket beløb skal fratrækkes den opgjorte avance.

Skatteministeriet har til støtte for den nedlagte principale påstand gjort gældende, at der ikke er dokumenteret afholdt yderligere udgifter til vedligeholdelse og forbedring af ejendommen, end hvad skattemyndighederne allerede har indrømmet fradrag for. As bevisbyrde er skærpet, idet han har haft alle muligheder for at dokumentere udgifterne ved regninger og fakturaer med videre.

Det fremlagte bilagsmateriale er så mangelfuldt, at det ikke kan danne grundlag for yderligere fradrag. Bilagene vedrørende vedligeholdelses- og forbedringsudgifter mangler for størstedelens vedkommende en fuldstændig datering, og det er for mange bilags vedkommende alene årstallet, der mangler. Dette må yderligere skærpe As bevisbyrde. Mange bilag mangler oplysning om modtageren eller har anført en anden modtager end A. Endvidere fremgår det ikke af størstedelen af bilagene, at udgifterne vedrører ejendommen.

Det bestrides, at de oprindelige bilag skulle være blevet væk hos ... Kommune, således at bilagene måtte rekonstrueres.

På trods af den manglende dokumentation for afholdte udgifter for 1998 har skattemyndighederne skønnet, at sagsøgeren er berettiget til et yderligere fradrag på kr. 10.000 vedrørende udgifter afholdt i 1998.

De anførte beløb for indkøb af el-artikler og skabe er usandsynligt høje. A anførte først om udgifterne til G3 Køkkenlager ApS, at der var tale om udgifter til et nyt køkken, hvilket senere er blevet ændret til udgifter til skabe. Det må efter Cs forklaring lægges til grund, at skabene er indkøbt for C og Ds regning, og udgifterne kan derfor ikke fradrages.

Det må tillægges processuel skadevirkning, at A ikke har imødekommet Skatteministeriets provokationer vedrørende fakturaen fra KT, og udbetalingerne til KT fremgår ikke af de fremlagte kontoudtog.

Der er ikke sammenhæng mellem kontoudtogene for afholdte udgifter og de nu fremlagte regninger, selv om A i skrivelse af 30. marts 2001 har anført, at han har afholdt samtlige udgifter over byggelånskontoen.

A har således ikke løftet bevisbyrden for, at skattemyndighedernes skøn er udøvet på et forkert grundlag eller har ført til et åbenbart urimeligt resultat.

A har først i forbindelse med retssagen forlangt fradrag for handelsomkostningerne. Der foreligger ikke tilstrækkelig dokumentation for, at A har afholdt sådanne udgifter. Det må lægges til grund, at der i givet fald er tale om meget begrænsede beløb, som kan rummes inden for de 10.000 kr., som skattemyndighederne skønsmæssigt har godkendt til yderligere afholdte udgifter til vedligeholdelse og forbedring i 1998.

Landsrettens begrundelse og resultat

Ifølge ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 2, forhøjes anskaffelsessummen i forbindelse med opgørelse af ejendomsavance med afholdte udgifter til vedligeholdelse eller forbedring, i det omfang disse har oversteget 10.000 kr. pr. kalenderår. Det påhviler skatteyderen at dokumentere de afholdte udgifter.

For så vidt angår bilagene fra G2 ApS, G4 og Bilka foreligger disse enten helt udaterede eller mangelfuldt daterede, idet årstallet mangler. For disse bilag samt for bilaget fra G5 gælder endvidere, at det ikke fremgår, at købet er foretaget af A, eller at købet vedrører den i sagen omhandlede ejendom.

For så vidt angår bilaget fra G3 Køkkenlager ApS har C forklaret, at varerne er købt af hende og hendes mand.

Vedrørende bilaget fra KT har A forklaret, at han ikke kender den pågældende, og Skatteministeriets provokationer om nærmere oplysninger om KT og hans virksomhed er ubesvarede.

Efter det således foreliggende finder landsretten ikke, at A har godtgjort, at det af skattemyndighederne udøvede skøn vedrørende udgifter til vedligeholdelse eller forbedring er udøvet på et forkert grundlag eller har ført til et åbenbart urimeligt resultat. Der finder herefter ikke grundlag for at tilsidesætte skønnet, hvorfor Skatteministeriets påstand om frifindelse tages til følge for så vidt angår denne del af sagen.

Påstanden om fradrag for handelsomkostninger er først fremkommet under sagens behandling for landsretten. Skatteministeriet har ikke protesteret herimod, og landsretten tager herefter denne del af påstanden under påkendelse, jf. skattestyrelseslovens § 31. Det af skattemyndighederne udøvede skøn vedrører udgifterne til vedligeholdelse eller forbedring, hvorfor de påståede handelsomkostninger ikke er indgået i sagsbehandlingen. Landsretten finder det efter en samlet vurdering af de foreliggende oplysninger rettest, at dette spørgsmål hjemvises til behandling ved skattemyndighederne.

T h i k e n d e s f o r r e t

Sagen hjemvises til behandling ved skattemyndighederne for så vidt angår spørgsmålet om fradrag for handelsomkostninger.

I øvrigt frifindes sagsøgte.

Inden 14 dage betaler sagsøgeren, A, 15.000 kr. i sagsomkostninger til sagsøgte.