Dokumentets metadata

Udlejning af hotelejerlejlighed - ingen mulighed for frivillig registrering

Skatterådet har truffet afgørelse om, at ejere af hotelejerlejligheder ikke er pligtige til at lade sig momsregistrere, idet udlejningen er momsfritaget.Skatterådet udtalte vejledende, at ejerne ikke kan blive frivilligt momsregistreret, idet den enkelte ejers råderet over lejligheden, hvormed ejeren selv kan benytte den 5 uger årligt, medfører, at lejligheden i momsmæssig henseende ikke kan anses for anvendt til erhvervsmæssig udlejning.

Spørgsmål 1:

Er det korrekt, at A ApS oplyser til køber af hotelejerlejligheden, at køber er pligtig til at lade sig momsregistrere?

Spørger anmoder således om bindende svar på, om kommende ejer af lejligheden er momspligtig af sin udlejningsaktivitet.

Spørgsmål 2:

Hvis svaret på spørgsmål 1 er nej, er det så korrekt, at A ApS til køber af hotelejerlejligheden oplyser, at køber kan lade sig frivillig momsregistrere for udlejning af hotelejerlejligheden, når der henses til, at køber er pligtig til at stille hotelejerlejligheden til rådighed for udlejningen i henhold til lov om restaurations- og hotelvirksomhed, og ejeren kun må anvende hotelejerlejligheden til egne ophold maksimalt 5 uger om året, dog højest 2 uger i højsæsonen?

Spørger ønsker med spørgsmålet bindende svar på, om kommende ejer vil kunne opnå tilladelse til frivillig momsregistrering for udlejning af fast ejendom.

Spørgsmål 1: Nej.

Spørgsmål 2: Afvises, se vejledende besvarelse.

A ApS (herefter omtalt "selskabet" eller "A") har til hensigt at ombygge det nuværende A Hotel og opføre 58 minisuiter som en del af hotellet. Minisuiterne udbydes som hotelejerlejligheder.

Lejlighederne udbydes til salg til private med henblik på, at de udlejer lejlighederne.

De 58 minisuiter forventes ibrugtagningsklare efter sommerferien 2008.

Til minisuiterne medfølger fuldt møblement, herunder designmøbler, garderobe og skrivepult. Herudover er der fra alle rum internetadgang, og der er fladskærmsfjernsyn, musikanlæg, DVD, værdiboks, buksepresse og hårtørrer samt udsmykning fra lokale kunstnere. Minisuiterne indeholder ikke køkkenfaciliteter, heller ikke kogeplader. Minisuiterne er ca. 24 kvadratmeter.

Minisuiterne har i henhold til det offentlige status som hotelejerlejlighed, som minisuiterne herefter benævnes, og er som følge heraf omfattet af lov om restaurations- og hotelvirksomhed. Køber er derfor forpligtet til at stille sin lejlighed til rådighed til udlejning til hotel- og restaurationsformål, hvilket indebærer, at købers dispositionsret er begrænset til 5 uger om året heraf maksimum 2 uger i højsæsonen.

Der vil blive tale om et 4 stjernet hotel, der indeholde diverse faciliteter som swimmingpool, sauna, solarier, fitnesscenter, bar og goumet- og familierestaurant.

Hotellet vil alene indeholde 58 minisuiter, som er beskrevet ovenfor.

Hotellet skal have åbent hver dag i op til 15 timer, og dets faciliteter skal anvendes både til brug for a la carte-restaurant, familiefester og kurser.

Hotellet vil udgøre et nøglefrit miljø, idet alle døre skal kunne åbnes med kort, der samtidig kan anvendes i servicerum såsom ved poolområdet og sauna. Aflæsning af varme og el vil foregå via et avanceret varme- og elstyringssystem, således at alle hotelejerlejligheder styres fra receptionen.

Det er erfarne fagfolk, som skal drive hotellet, og hotellet har etableret samarbejde med blandt andet udbydere af kurser for på den måde at optimere belægningen yderligere. Det er køkkenets mål at levere mad af høj kvalitet.

Køberne af hotelejerlejlighederne bliver også medejer af hotellets hovedbygning.

Køberne bliver medlem af Ejerforeningen B, hvis formål ifølge vedtægterne er:

"at varetage medlemmernes fælles anliggender, herunder at varetage de anliggender, der er knyttet til at være ejer af en hotelejerlejlighed med andel i fælles arealer og fælles indretninger og enten i eget regi eller via tredjemand at administrere, ren- og vedligeholde alle fællesindretninger og -arealer samt vedligeholde bygningerne udvendigt og udøve udlejningsvirksomhed."

Restaurant og fællesfaciliteter vil blive drevet af en forpagter, som også vil stå for udlejningen af hotelejerlejlighederne. Forpagteren vil få det fulde ansvar for driften af hotellet.

Det er ifølge vedtægterne et krav, at

"Hotellet skal fremstå som en ensartet enhed i farver, kvalitet, materialer m.v., hvorfor de enkelte ejere er uberettigede til at ændre farve- og materialevalg i den enkelte ejerlejlighed eller i øvrigt at foretage omforandringer. Således er det ikke tilladt at ændre i installationer (el, varme, TV osv.) og heller ikke møbler, udsmykning, udstyr m.v."

Ejerne af hotelejerlejlighederne vil ikke få nogen huslejegaranti. Forpagteren vil således ikke leje hotelejerlejlighederne af ejerne for en bestemt periode, fx et år, for herefter at udleje hotelejerlejlighederne.

Ejendommen har ét matrikelnummer, men hver ejerlejlighed er/bliver opdelt i selvstændige ejerlejlighedsnumre.

I "vilkår og bestemmelser" for købsaftalen vedrørende køb af hotelejerlejlighed i projektet, fremgår blandt andet følgende oplysninger:

• "Køber er pligtig til at lade sig momsregistrere og meddeler sælger fuldmagt hertil." (Punkt 1.5.)
• "Købesummen er tillagt moms. Ved at sælger samtidig får transport til den moms, der opstår ved købet og under byggeriet, skal køber ikke udrede denne, idet sælger løbende får momsbeløbene refunderet." (Punkt 3.4.)
• "Fra sælgers side vil accept på et købstilbud blive meddelt, når SKATs momsmæssige godkendelse af køber og projekt foreligger. Handelen vil fra sælgers side i øvrigt blive betinget af købesummen og refusionstilsvarets betaling." (Punkt 6.1.)
• "Køber overtager den på ejendommen hvilende momsreguleringsforpligtelse for investeringsgoder og er pligtig til at underskrive særskilt erklæring herom. Beregningen fremgår af det af C Rådgiver udarbejdede materiale. Da der er tale om et igangværende nybyggeri, forbeholder sælger sig at fremsende korrigeret opgørelse over momsreguleringsforpligtelsen, som køber er forpligtet til at underskrive. Køber befuldmægtiger hermed sælger til på vegne køber at underskrive den korrigerede opgørelse, såfremt afvigelsen udgør et mindre beløb end 10 % af den oprindeligt opgjorte momsreguleringsforpligtelse." (punkt 7.1.)

Det er spørgers opfattelse, at begge de rejste spørgsmål skal besvares Ja.

Særligt vedrørende spørgsmål 1

Som lejer af en hotelejerlejlighed får man stillet et rum til rådighed indeholdende inventar, der svarer til et standard hotelværelse. Der er således en dobbeltseng, et skrivebord og toilet/bad. Der er intet køkken; ikke engang kogeplader. Lejeren er derfor henvist til at spise ude og har mulighed for at vælge hotellets egen restaurant, der tilbyder et omfattende menukort til alle dagen måltider. Lejeren har herudover mulighed for at benytte hotellets faciliteter som fx swimmingpool og sauna.

Som lejer af hotelejerlejligheden kan man leje lejligheden i et eller flere døgn.

Som ejer af hotelejerlejligheden har man et stort værelse beregnet til 2 overnattende gæster, intet køkken, ingen have, ingen ret til at forandre værelsets inventar/udsmykning, idet alle værelserne/hotelejerlejlighedernes standard skal være ens som i andre hoteller, pligt til udlejning fordi hotelejerlejligheden er omfattet af lov om restaurations- og hotelvirksomhed og kun begrænset ret til selv at anvende hotelejerlejligheden.

A fremstår således som et hotel og præsenteres som et hotel for såvel ejere som potentielle lejere, og selskabet er i direkte konkurrence med de øvrige hoteller, som ligger i området.

Ved udbydelse af hotelejerlejlighederne vil de blive udbudt som hotelejerlejligheder fra A.

Der er således tale om et hotel med flere ejere, der har overladt driften til en forpagter.

I Momsnævnets afgørelse nr. 599/79 var der rejst forskellige spørgsmål vedrørende afgrænsningen i den daværende momslov § 2, stk. 3, punkt h, mellem udlejning af fast ejendom og udlejning af værelser i hoteller m.v. og i virksomheder, der udlejer for kortere tidsrum end 1 måned. Momsnævnet traf bl.a. afgørelse om:

"at feriehoteller, der er opdelt i ejerlejligheder, og som udlejes via en forpagter eller ejeren selv, er omfattet af afgiftspligten,

og

"at udlejning for kortere tidsrum end 1 måned af ferielejligheder (som oftest beliggende i sommerhusområder) uden nogen direkte forbindelse med restaurationsvirksomhed eller lignende er omfattet af afgiftspligten"

Momsnævnets afgørelse findes at være direkte sammenlignelig med situationen i denne sag, således at selskabets udlejning af hotelejerlejlighederne er momspligtig i henhold til momslovens § 4, jf. § 13, stk. 1, nr. 8, 2. punkt.

Særligt vedrørende spørgsmål 2

Det er et faktum, at ejeren udlejer hotelejerlejligheden med henblik på at opnå en økonomisk gevinst for ejeren, og at alene lejeren og ikke ejeren har råderetten til hotelejerlejligheden i den periode, hvor lejeren har lejet lejligheden.

Det er ligeledes et faktum, at udlejningsprisen er fastsat på almindelige markedsvilkår, og at udlejers sigte med udlejningen er at opnå indtægter af en vis varig karakter.

Udlejning af hotelejerlejligheder sker heller ikke til boligformål, og henviser til Landsrettens afgørelse, der er refereret i TfS 1998, 708. Her traf Landsretten afgørelse om, at en ejendom, der var udlejet til Udlændingestyrelsen til brug for indkvartering af flygtninge og asylansøgere, ikke blev anvendt til udlejning til boligformål, idet der var tale om midlertidige ophold, selv om der ikke i henhold til lejekontrakterne var nogen tidsbegrænsning for den midlertidige indkvartering.

I de perioder, hvor hotelejerlejligheden bliver udlejet, er der således efter spørgers vurdering tale om erhvervsmæssig udlejning. Udlejers ret (men ikke pligt) til at anvende hotelejerlejligheden til eget brug ændrer ikke ved dette forhold al den stund, at spørgsmålet om "erhvervsmæssig udlejning" eller ej alene skal bedømmes ud fra de kriterier, som hotelejerlejlighederne rent faktisk bliver udlejet på, og ikke om udlejer i et vist omfang uden for udlejningsperioderne selv må anvende hotelejerlejligheden.

På denne baggrund er det spørgers opfattelse, at køber i henhold til momslovens § 51, stk. 1, har ret til at lade sig frivilligt momsregistrere for udlejning af sin hotelejerlejlighed.

Da selskabet opfører lejlighederne med henblik på videresalg, anses spørgsmålene om købers pligt til og mulighed for momsregistrering at omhandle den momsmæssige virkning for spørgeren, jf. skatteforvaltningslovens § 21, stk. 1, idet det er afgørende for spørgers mulighed for fx momsfradrag og overdragelse af eventuel reguleringsforpligtelse, at køber er momspligtig.

Spørgsmål 1

Omfattet af momspligten er varer og ydelser, der leveres mod vederlag her i landet, jf. § 4, stk. 1, i bekendtgørelse af merværdiafgiftsloven (lovbekendtgørelse nr. 966 af 14. oktober 2005) i det følgende omtalt momsloven. Efter denne bestemmelse er udlejning som udgangspunkt en momspligtig aktivitet.

Udlejning af fast ejendom er omfattet af momslovens § 13, stk. 1, nr. 8, der har følgende ordlyd:

§ 13, stk. 1: Følgende varer og ydelser er fritaget for afgift:

()

8) Administration, udlejning og bortforpagtning af fast ejendom, herunder levering af gas, vand, elektricitet og varme som led i udlejningen eller bortforpagtningen. Fritagelsen omfatter dog ikke udlejning af værelser i hoteller og lign., udlejning af værelser i virksomheder, der udlejer for kortere tidsrum end 1 måned, udlejning af camping-, parkerings- og reklameplads, samt udlejning af opbevaringsbokse.

Lejlighedsejerens udlejningsaktivitet er ubestridt omfattet af bestemmelsen. Spørgsmålet er, om udlejningen er momsfri efter bestemmelsens 1. punkt, eller om den er undtaget fra fritagelsesbestemmelsen, jf. 2. punkt, og dermed momspligtig.

Udlejning af sommerhuse er fritaget for momspligten som udlejning af fast ejendom til boligformål uanset lejemålets varighed. Udgangspunktet er, at momsfritagelsen for udlejning af ferieboliger generelt er betinget af, at ferieboligen er selvstændig matrikuleret. Den enkelte udlejningsenhed udgør herefter ikke udlejning af værelser.

Baggrunden for, at sommerhuse heller ikke anses som en hotellignende ydelse har intet med udlejningsperiodens længde at gøre, men er - udover de matrikulære forhold - begrundet i, at der ikke i forbindelse med udlejningen tilbydes sådanne serviceydelser, som typisk er forbundet med udlejning i hotelsektoren, der er omfattet af momspligten, jf. bestemmelsens 2. punkt.

Det fremgår ikke af sagens oplysninger, om lejlighedsejerens aktivitet udelukkende består af udlejning af lejligheden, herunder levering af varme og elektricitet, eller om lejlighedsejeren tillige leverer andre ydelser tilknyttet udlejningen. Det er imidlertid lagt til grund for SKATs indstilling til Skatterådet, at lejlighedsejeren udelukkende stiller lejligheden til rådighed for lejere, eventuel med samtidig levering af varme og el.

Lejlighedsejerens udlejningsaktivitet er efter SKATs opfattelse omfattet af momsfritagelsen, jf. bestemmelsens første punkt.

Lejlighedsejerens udlejningsaktivitet kan ikke karakteriseres som udlejning af værelser i et hotel, idet en sådan momspligtig udlejning af "værelser i hotel" efter SKATs opfattelse indebærer, at der tilknyttet udlejningen i samme retshandel i et vist omfang også udbydes varer eller andre ydelser end udlejning af værelser.

I momsnævnsafgørelsen, som spørger henviser til (nr. 599/79), fremgår ikke de vilkår, under hvilke den omtalte udlejning af "ferielejligheder" foregår.

SKAT anser således afgørelsens sidste punkt, hvorefter:

"Udlejning for kortere tidsrum end 1 måned af ferielejligheder uden nogen direkte forbindelse med restaurationsvirksomhed eller lignende er omfattet af momspligten."

for at være for uklar til at kunne danne grundlag for en praksis om, at også udlejning af ejerlejligheder er omfattet af momspligten. I 1979 fandtes næppe mange ejerlejligheder i sommerhusområder, der blev udlejet for kortere tidsrum end 1 måned.

Af Skatteministeriets besvarelse dateret 16. juni 1993 til Folketingets Skatteudvalg, L 298 - bilag 10, forslag til lov om merværdiafgiftsloven (formidlingsydelser) fremgår, at også selvstændigt matrikulerede ferielejligheder (ejerlejligheder) anses som fast ejendom (sommerhuse).

I Skatterådets bindende svar den 20. marts 2007 (SKM 2007.240 SR) har Skatterådet truffet afgørelse om, at ejere af hotelejerlejligheder ikke skal opkræve moms af udlejningen heraf. Udlejningen af lejlighederne sidestilles med udlejning af sommerhuse, og er derfor fritaget efter reglerne om udlejning af fast ejendom.

SKAT indstiller derfor, at spørgsmål 1 besvares nej, hvormed ejerlejlighedsejeren ikke har pligt til at lade sig momsregistrere.

Spørgsmål 2

Mulighed for at blive frivillig registreret i henhold til momslovens § 51, er et bevillingsspørgsmål, hvorfor der ikke kan opnås bindende svar herpå, jf. skatteforvaltningslovens § 21, stk. 3, 2. punkt.

SKAT indstiller imidlertid, at Skatterådet afgiver en vejledende besvarelse.

Skatterådet tiltræder SKATs indstilling og begrundelse, hvormed spørgsmål 1 besvares nej. Dermed er hver ejer af de 58 hotelejerlejligheder i A ikke pligtig til at lade sig momsregistrere, idet udlejningen er momsfritaget.

Skatterådet udtaler vejledende om ejerlejlighedsejerens mulighed for frivilligt at lade sig momsregistrere:

Af momslovens § 51, stk. 1, fremgår:

"De statslige told- og skattemyndigheder kan give tilladelse til frivillig registrering af erhvervsmæssig udlejning, herunder bortforpagtning, af fast ejendom eller dele heraf. Kun lokaler, der udlejes eller forsøges udlejet, omfattes af den frivillige registrering. Den frivillige registrering kan ikke omfatte udlejning til boligformål. Den frivillige registrering kan heller ikke omfatte allerede indgåede erhvervslejemål, medmindre lejeren er indforstået hermed. Der kan tilsvarende gives tilladelse til frivillig registrering af køb og opførelse m.v. af fast ejendom samt byggemodning af jord med henblik på salg til registreret virksomhed."

At der gives tilladelse til erhvervsmæssig udlejning, medfører efter Skatterådets opfattelse, at lejligheden i registreringsperioden udelukkende må anvendes erhvervsmæssigt.

Det faktum, at ejeren af lejligheden har råderet over lejligheden og således har ret til selv at benytte den 5 uger årligt, medfører, at lejligheden i momsmæssig henseende ikke kan anses for anvendt til erhvervsmæssig udlejning. Samtidig medfører en sådan råderet, at ejeren kan anvende lejligheden til egne boligformål.

Skatterådet svarer således vejledende nej til spørgsmål 2, hvormed ejere af hotelejerlejlighederne i A ikke kan lade sige frivilligt momsregistrere.

Svaret er bindende for SKAT fra 1. april 2007 til 31. marts 2012.