Dokumentets metadata

Ejerlejlighedsforening - salg af ejerlejlighed - renteindtægter - subjektiv skattepligt - rette indkomstmodtager

En ejerforening anmodede om bindende forhåndsbesked på spørgsmålet, om ejerforeningen eller de enkelte medlemmer heraf ville blive beskattet af dels en eventuel avance ved salg af en ejerforeningen tilhørende lejlighed, dels af renteindtægter vedrørende ejerforeningens almindelige likviditet og reserveopsparing.Ligningsrådet fastslog indledningsvist, at ejerforeningen var et selvstændigt skattesubjekt omfattet af SEL § 1, stk. 1, nr. 6. Rådet fastslog dernæst, at ejerforeningen som tinglyst ejer af den pågældende lejlighed ville blive betragtet som rette indkomstmodtager til en eventuel avance indvundet ved et salg. Da lejligheden havde været udlejet erhvervsmæssigt, ville avancen være skattepligtig for ejerforeningen.Ligningsrådet fastslog videre, at også de pågældende renteindtægter måtte henføres til ejerforeningen som rette indkomstmodtager. Da renteindtægterne imidlertid ikke fandtes at være en erhvervsmæssig indtægt, ville de ikke være skattepligtige for foreningen.

Spørgsmål

1. Er ejerforeningen skattepligtig af en eventuel avance ved salg af den foreningen tilhørende ejerlejlighed?
2. Såfremt avancen er skattepligtig, skal beskatning da ske hos ejerforeningen eller de enkelte medlemmer i henhold til fordelingstal?
3. Er ejerforeningen eller de enkelte medlemmer skattepligtige af løbende renteindtægter fra almindelig likviditet og reserveopsparing?

Svar

Ad. 1. Ja, se sagsfremstilling og begrundelse.

Ad. 2. Bortfalder, jf. besvarelsen af spørgsmål 1.

Ad. 3. Se sagsfremstilling og begrundelse.

Beskrivelse af de faktiske forhold

Ejerforeningen påtænker at sælge en foreningen tilhørende ejerlejlighed.

Den pågældende lejlighed er en etageejerlejlighed til beboelse, og den har i en årrække været lejet ud til ejendommens varmemester. Ejerforeningen har selvangivet lejeindtægten. Ejerforeningens repræsentant har supplerende oplyst, at den pågældende ejerlejlighed ikke længere udlejes til varmemesteren eller andre ejendomsfunktionærer, men til en ekstern lejer.

Ejerforeningen ejer ikke andre lejligheder. Ejerforeningen har ej heller tidligere ejet og solgt andre lejligheder.

Styrelsens indstilling og begrundelse

Nærværende anmodning om bindende forhåndsbesked omhandler spørgsmålet, om en ejerlejlighedsforening eller de enkelte medlemmer heraf vil blive beskattet af dels en eventuel avance ved salg af en ejerforeningen tilhørende lejlighed, dels af renteindtægter vedrørende ejerforeningens almindelige likviditet og reserveopsparing.

Anmodningen aktualiserer dermed for det første spørgsmålet, om ejerforeningen er et selvstændigt skattesubjekt eller et i skatteretlig henseende transparent sameje.

Antages det, at ejerforeningen er et selvstændigt skattesubjekt, aktualiseres for det andet spørgsmålet, om ejerforeningen eller de enkelte medlemmer er rette indkomstmodtager i relation til de pågældende indtægter.

For en besvarelse af spørgsmålet om subjektiv skattepligt for ejerforeningen må det indledningsvist slås fast, at ejerforeningen ikke er omfattet af bestemmelserne i selskabsskattelovens (SEL) § 1, stk. 1, nr. 1-5 b, eller af bestemmelserne i fondsbeskatningsloven. Da ejerforeningen heller ikke udtrykkeligt er undtaget fra skattepligt efter SEL § 3, stk. 1, er spørgsmålet nærmere, om ejerforeningen er omfattet af opsamlingsbestemmelsen i SEL § 1, stk. 1, nr. 6.

Det er ikke muligt på baggrund af ordlyden af SEL § 1, stk. 1, nr. 6, at foretage en afgrænsning af de selvstændigt skattepligtige foreninger, der er omfattet af bestemmelsen, over for de ikke selvstændigt skattepligtige sammenslutninger.

Ej heller forarbejderne til bestemmelsen eller forarbejderne til den tidligere gældende bestemmelse i statsskattelovens § 2, nr. 5, litra g, giver bidrag til fastlæggelsen af, hvilke foreninger der er selvstændige skattesubjekter.

Det må herefter bero på en konkret vurdering, om ejerforeningen er en forening omfattet af SEL § 1, stk. 1, nr. 6. Vurderingen må tage sit udgangspunkt i ejerforeningens vedtægter.

Det må indledningsvist slås fast, at den blotte benævnelse som forening ikke kan lægges til grund ved den skatteretlige kvalifikation af ejerforeningen.

I vurderingen må dernæst indgå følgende momenter, som Skatteministeriet i TfS 1984, 434 DEP har opstillet som karakteristiske for selvstændigt skattepligtige foreninger. Sådanne foreninger vil efter departementets udtalelse typisk være kendetegnet ved en flerhed af deltagere, ved en skiftende deltagerkreds og ved, at optagelsen af nye deltagere sker efter objektive kriterier eller eventuelt er helt fri. Det vil endvidere være kendetegnende, at foreningen styres af foreningsorganer - generalforsamlingen og en valgt bestyrelse - og at en deltagers udtræden er uden retlig betydning for foreningens beståen og ikke giver den udtrædende krav på en andel af foreningsformuen. Endelig er det karakteristisk, at deltagerne normalt kun hæfter med deres indskud.

Bortset fra det sidstnævnte moment opfylder ejerforeningen ovennævnte karakteristika.

Ved fastlæggelsen af om ejerforeningen er et selvstændigt skattesubjekt efter SEL § 1, stk. 1, nr. 6, må der efter Told- og Skattestyrelsens opfattelse lægges særlig vægt på, at ejerforeningen vil vedblive at bestå, så længe ejendommen eksisterer, uanset at der finder en kontinuerlig udskiftning sted af medlemskredsen, jf. vedtægternes § 2.

Der må endvidere lægges særlig vægt på, at ejerforeningens vedtægter ikke giver det enkelte medlem krav på en andel af foreningsformuen ved medlemmets udtræden af foreningen. Ejerforeningens vedtægter adskiller sig herved fra det typiske sameje. At dette kriterium må tillægges vægt følger blandt andet af Vestre Landsrets afgørelse i SKM2001.417.VLD.

Ved afgørelsen tog landsretten stilling til, om en sammenslutning af lodsejere, hvis formål var at varetage fællesanliggender for medlemmerne, kunne anses for et selvstændigt skattesubjekt. Vestre Landsret fandt, at sammenslutningen måtte anses for en forening omfattet af SEL § 1, stk. 1, nr. 6, idet vedtægterne indeholdt en række bestemmelser, der var atypiske for interessentskaber og samejeforhold. Efter vedtægterne havde de enkelte lodsejere ved udtræden af sammenslutningen ikke krav på udbetaling af en forholdsmæssig del af sammenslutningens formue.

På baggrund af ovenstående er det Told- og Skattestyrelsens opfattelse, at ejerforeningen har et så betydeligt foreningspræg, at den må anses for et selvstændigt skattesubjekt omfattet af SEL § 1, stk. 1, nr. 6.

Styrelsen henviser til støtte herfor til Østre Landsrets afgørelse i TfS 1993, 455 ØLD, hvis præmisser bygger på en forudsætning om, at ejerforeninger er selvstændige skattesubjekter.

Det må herefter afgøres, om ejerforeningen eller de enkelte medlemmer er rette indkomstmodtager i relation til de pågældende indtægter.

Ifølge det oplyste er ejerforeningen tinglyst ejer af den ejerlejlighed, der nu påtænkes solgt. En eventuel avance ved et salg af lejligheden må i konsekvens heraf efter Told- og Skattestyrelsens opfattelse skulle henføres til ejerforeningen som rette indkomstmodtager.

Efter SEL § 1, stk. 1, nr. 6, vil ejerforeningen være skattepligtig af en eventuel avance, hvis den pågældende ejerlejlighed har eller har haft tilknytning til en af ejerforeningen drevet erhvervsmæssig virksomhed.

Ifølge det oplyste har ejerforeningens besiddelse af lejligheden oprindelig været begrundet i en varetagelse af servicefunktioner over for foreningens medlemmer, idet lejligheden har været udlejet til ejendommens varmemester.

Da lejligheden imidlertid ikke længere udlejes til varmemesteren, men til en ekstern lejer, må ejerforeningens udlejning betragtes som en erhvervsmæssig virksomhed.

En eventuel avance ved salg af lejligheden vil dermed være skattepligtig for ejerforeningen, da lejligheden således har tilknytning til en af ejerforeningen drevet erhvervsmæssig virksomhed, jf. SEL § 1, stk. 1, nr. 6.

For så vidt angår spørgsmålet om beskatning af renteindtægter, der hidrører fra ejerforeningens almindelige likviditet og reserveopsparing, må det indledningsvist slås fast, at Ligningsrådet efter skattestyrelseslovens § 20 A, stk. 1, kun kan meddele bindende forhåndsbesked vedrørende den skattemæssige virkning af påtænkte dispositioner.

Ligningsrådet kan dermed ikke tage stilling til spørgsmålet, om ejerforeningen eller de enkelte medlemmer er skattepligtige af hidtil oppebårne løbende renteindtægter, idet dette spørgsmål hører under den skatteansættende myndighed.

Ligningsrådet vil imidlertid med bindende virkning for den skatteansættende myndighed kunne tage stilling til spørgsmålet om beskatning af fremtidige renteindtægter fra ejerforeningens almindelige likviditet og reserveopsparing, der oppebæres efter et salg af den ejerforeningen tilhørende lejlighed.

Sådanne renteindtægter må henføres til ejerforeningen som rette indkomstmodtager.

Renteindtægterne vil ikke være skattepligtige for ejerforeningen, da der ikke er tale om en erhvervsmæssig indtægt, jf. SEL § 1, stk. 1, nr. 6. Der er herved lagt vægt på, at den almindelige likviditet og reserveopsparing efter et salg af den pågældende lejlighed ikke anvendes som driftskapital i en af ejerforeningen drevet erhvervsmæssig virksomhed.

Ligningsrådet