Dokumentets metadata

Afslag på ekstraordinær genoptagelse ved skatterådet - grundværdi - bebyggelsesprocent - etageprincip

En anmodning om ekstraordinær genoptagelse af ejendomsvurderingen pr. 1/1 2001 blev ikke imødekommet. Der blev lagt vægt på, at ejendommens grundværdi var ansat efter etagearealpricippet, jf. gældende planlovgivning for området, og at der var givet nedslag for manglende aktuel mulighed for at udnytte grunden til etagebebyggelse.

Klagen vedrører SKAT Hovedcentrets afgørelse af 25. oktober 2006, hvorefter SKAT har besluttet ikke at forelægge anmodningen om ekstraordinær genoptagelse af ejendomsvurderingen pr. 1/1 2001 for Skatterådet.

Landsskatterettens afgørelse

Anmodningen, om at retten pålægger SKAT at forelægge anmodningen om ekstraordinær genoptagelse af ejendomsvurderingen pr. 1/1 2001 for Skatterådet, er ikke imødekommet.

Sagens oplysninger

Klagen vedrører ejendommen X. Ejendommen omfatter et grundareal på 541 m² med et parcelhus fra 1927 med et bebygget areal på 66 m² + udnyttet tagetage 38 m² med et samlet boligareal 104 m² og kælder 34 m².

Ejendommen er pr. 1/1 2001 vurderet således:

Grundværdien er ansat efter etagearealprincippet, hvorefter grundværdien ansættes med udgangspunkt i det etageareal, der efter den i planlægningen fastsatte maksimalt tilladte bebyggelsesprocent ville kunne opføres på grunden i ubebygget stand, og en værdi pr. m² etageareal. Denne værdi er for det omhandlede område 1.400 kr. pr. m² maksimalt etageareal, hvilket med den maksimalt tilladte bebyggelsesprocent på 110 svarer til 1.540 kr. pr. m² grundareal.

Grundværdien har ved tidligere vurderinger været ansat efter byggeretsværdiprincippet.

SKAT Hovedcentrets afgørelse

"Frister for genoptagelse af vurdering af fast ejendom fremgår af skatteforvaltningsloven § 33.

Heraf fremgår, at Skatterådet efter forelæggelse af SKAT har mulighed for ekstraordinært at foretage eller ændre en ejendomsvurdering efter udløbet af fristerne i bestemmelsens stk. 1 og 2.

Den ekstraordinære genoptagelse efter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3, beror på en konkret afvejning. Ifølge praksis skal der være tale om væsentlige fejl og afvigelser, ligesom der lægges vægt på, om der foreligger en myndighedsfejl eller lignende, der har betydet, at ejeren i betydelig grad er blevet vildledt og derved ikke har benyttet sin klagemulighed.

I brev af 24. januar 2005 fra Told- og Skattedirektøren til Dem er anført, at “Vurderingsmyndigheden har oplyst mig om, at De ikke har ønsket at benytte Dem af klageadgangen til vurderingsankenævnet med efterfølgende mulighed for at klage til Landsskatteretten".

Efter endnu en gang at have gennemgået sagen, er det fortsat SKATs opfattelse, at der ikke foreligger en myndighedsfejl, eller at De er blevet vildledt, og sagen vil derfor ikke blive forelagt Skatterådet."

SKATs udtalelse af 31. maj 2007:

"Sagen har verseret i Told- og Skattestyrelsen/SKAT, Hovedcentret siden januar 2005, hvor klagerens synspunkt var, at grundværdien siden 1. januar 2001 fejlagtigt havde været vurderet efter etagearealprincippet men rettelig burde være vurderet som et enfamiliehus med en bebyggelsesprocent på 40.

I brev af 24. januar 2005 fra told- og skattedirektøren til ejeren blev følgende anført:

"Jeg kan oplyse Dem om, at en grund skal vurderes ud fra det plangrundlag, der gælder på vurderingstidspunktet. Det være sig byplan, lokalplan eller hvis der ikke er sådanne planer så kommuneplanen. Det gælder uanset hvordan grunden faktisk er bebygget. I Deres tilfælde er plangrundlaget dels byplan nr. 85, der tilsiger at der skal være etagebebyggelse, dels kommuneplanen der fastsætter en bebyggelsesprocent på 110. Det er derfor korrekt, når vurderingsmyndigheden siden 2001 har vurderet grunden efter etagearealprincippet. Vurderingsmyndigheden har samtidig givet et nedslag i grundværdien, så vurderingen har samme niveau som andre enfamiliehuse i området, hvor grundene er udlagt til enfamiliehuse."

......................

Muligheden efter skatteforvaltningsloven § 33, stk. 3, for ændring af en vurdering af fast ejendom efter udløb af fristerne beror på en konkret vurdering. Ifølge praksis skal der væsentlige fejl og afvigelser, ligesom der lægges vægt på, om der foreligger en myndighedsfejl eller lignende, der har betydet, at ejeren i betydelig grad er blevet vildledt, og dermed ikke har benyttet sin klageadgang.

Der er tværtimod tale om en ansættelse efter vurderingslovens almindelige principper, hvor grunden er værdiansat ud fra plangrundlaget i området, og hvor der er givet et nedslag i grundværdien på grund af manglende aktuel mulighed for at udnytte områdets bebyggelsesprocent."

Ejerens påstand og argumenter

Ejendomsvurderingen pr. 1/1 2001 bør genoptages, og ejendomsværdien bør ansættes til 740.000 kr., medens grundværdien bør udgøre 462.600 kr. opgjort efter byggeretsværdiprincippet.

Ejendomsvurderingen pr. 1/1 2000 har tidligere været påklaget, hvor det af Skatte- og Registerforvaltningen i indstillingen til Skyldrådet blev udtalt, at "Ejendommen er beliggende i et område udlagt til parcel med bebyggelsesprocent 40", jf. erklæring af 5/9 2000.

Klageren har henvist til, at det af ejendommens maskinelt udskrevne basiskort den 7/2 2001 til brug ved ejendomsvurderingen pr. 1/1 2001 fremgår:

men at samme basiskort ved rettelser og overstregninger pr. 23/5 2001 er ændret til:

Klageren har bemærket, at hendes grund fortsat er bebygget med det parcelhus, der i 1927 blev opført af arkitekt i det område, som i henhold til erklæringen af 5/9 2000 fortsat var udlagt til parcel med en bebyggelsesprocent på 40.

Området er i dag et færdigbygget parcelhusområde med bevaringsværdige huse fra 1920'erne og 1930'erne. Ingen af områdets parcelhusejere ønsker etagebyggeri på deres grunde. Dersom kommunen ønsker at gennemtvinge etagebyggeri i henhold til byplanvedtægten fra 1977, må der først og fremmest være en lokalplan, uden hvilken vurderingsmyndigheden ikke har ret til at foretage vurderinger efter etagearealprincippet.

Klageren har i brev af 30/7 2007 til Landsskatteretten anført, at skyldrådets kendelse af 23/5 2001 vedrørende ejendomsvurderingen pr. 1/1 2000 er ugyldig, og at dette må medføre, at de i henhold til basiskortene for vurderingerne for vurderingerne 1/1 2000 og 1/1 2001 allerede foreliggende vurderinger efter byggeretsværdiprincippet fastholdes.

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

SKAT Hovedcentrets afgørelse af 25. oktober 2006 om ikke at forelægge spørgsmålet om

ekstraordinær genoptagelse af ejendomsvurderingen for Skatterådet, er indbragt for Landsskatteretten i medfør af bestemmelsen § 11, stk. 1, nr. 1, i skatteforvaltningsloven.

I henhold til den tidligere gældende skattestyrelseslov havde Landsskatteretten ikke kompetence til at tage stilling til spørgsmålet om vurderingsmyndighedernes adgang til ekstraordinær genoptagelse af en ejendomsvurdering.

I forarbejderne til den nugældende skatteforvaltningslov er dette spørgsmål ikke berørt.

Landsskatteretten må på baggrund af ordlyden af § 11, stk. 1, nr. 1, i skatteforvaltningsloven være af den opfattelse, at retten efter lovens ikrafttræden har fået tillagt kompetence til at tage stilling til en anmodning om ekstraordinær genoptagelse af en ejendomsvurdering.

Bestemmelsen om ekstraordinær genoptagelse af en ejendomsvurdering fremgår af skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3:

"Skatterådet kan efter forelæggelse af told- og skatteforvaltningen, jf. § 2, stk. 2, foretage eller ændre en vurdering af en fast ejendom efter udløbet af fristerne i stk. 1 og 2. Skatterådet kan bestemme, fra hvilket tidspunkt ændringen skal følges ved beregningen af indkomstskat, ejendomsværdiskat og kommunal ejendomsskat."

En ekstraordinær genoptagelse forudsætter jf. praksis, at der skal foreligge væsentlige fejl eller afvigelser.

Ved grundværdien forstås værdien af grunden i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse jf. vurderingslovens § 13, stk. 1. Grundværdien ansættes efter planlovgivningen for området (kommuneplan, byplanvedtægt eller lokalplan).

Ejendommen er omfattet af kommuneplanen, der fastsætter en bebyggelsesprocent på 110, og af byplan nr. 85 for området. Ejendommen er i byplan 85 beliggende i område C, der tillader boligbebyggelse i højst 4 etager.

Retten har besluttet, at anmodningen om at SKAT pålægges at forelægge spørgsmålet om genoptagelse for Skatterådet, ikke kan imødekommes. Ved afgørelsen har retten lagt vægt på, at ejendommens grundværdi er ansat efter etagearealprincippet jf. den gældende planlovgivning for området, og at der er givet et nedslag på grund af manglende aktuel mulighed for at udnytte grunden til etagebebyggelse.