Dokumentets metadata

Anmodning om genoptagelse af ejendomsvurdering - fastsættelse af fradrag i grundværdien for forbedringer

Det forhold, at en ejendom tidligere havde været bebygget, og at der allerede var etableret forsyningsledninger i området, udelukkede ikke i sig selv, at en del af de afholdte udgifter i forbindelse med nyopførelse af bebyggelse på ejendommen kunne berettige til fradrag for forbedringer i grundværdien.

Klagen vedrører ankenævnets afslag på anmodning om genoptagelse af vurderingerne pr. 1. januar 2001 og 2002 og pr. 1. oktober 2004 for så vidt angår fastsættelse af fradrag i grundværdien for forbedringer. Ankenævnet har herved ændret det af vurderingsmyndigheden fastsatte fradrag på 473.000 kr. til 0 kr.

Landsskatterettens afgørelse

Vurderingsankenævnet pålægges at genoptage ansættelsen af fradrag i grundværdien for forbedringer i forbindelse med bebyggelse af storparcellen i 1995.

Sagens oplysninger

H1 købte i 1994 ejendommene, Y1 og Y2. Efter sammenlægning af de to ejendomme og arealoverførsler til henholdsvis G1 og kommunen udgjorde arealet de nuværende 4.398 m2.

Det fremgår af skødet ved klagerens køb af Y1 (ikke selvstændigt udstykket areal) fra G2, at køber respekterer en eksisterende lejekontrakt med kommunen med uopsigelighed til 1. oktober 1995. Ca. 2.100 m2 af arealet er fremlejet af kommunen til G1.

Endvidere fremgår af skødets § 5:

"Der er ikke på arealet indlagt vand, kloak, gas, eller elektricitet, og der findes ikke færdiganlagte veje. Uden for købesummen overtager køber arealets andel af nuværende og fremtidige udgifter til anlæg og vedligeholdelse af veje, elforsyning, kloak, rensningsanlæg og lignende, herunder tilslutningsafgifter mv."

Endelig fremgår af § 7, at alle omkostninger ved arealets udstykning afholdes af køber. Udstykningen forestås af sælger.

Det tilstødende areal, Y2, blev ifølge skødet ved købet overtaget ryddeliggjort og fri for bygninger og andre faste installationer og indretninger.

Videre fremgår af skødets § 5:

"Køber overtager ikke uden for købesummen nogen gældsforpligtelser vedrørende ejendommen, og eventuel ejendommen påhvilende gæld vedrørende vand/vej/kloak/rensningsanlæg eller lignende indfries af sælger for egen regning. Gæld der pålægges ejendommen i forbindelse med denne bebyggelse, og gæld der pålignes som løbende bidrag betales af køber forholdsmæssigt. Sælger oplyser, at der ikke for tiden påhviler ejendommen sådan gæld."

Efter sammenlægning af ejendommene og overførsel af areal til G1 og kommunen blev eksisterende bygning på banearealet nedrevet, og på det resterende areal blev i 1995 opført 3 fritliggende bygninger med etagebeboelse.

Vurderingsankenævnets afgørelse

Ankenævnet har afslået at imødekomme anmodningen om genoptagelse af ansættelsen af fradrag for forbedringer, og har derfor ændret vurderingsmyndighedens afgørelse og nedsat fradraget til 0 kr. Ankenævnet har henvist til, at vurderingen ikke burde være genoptaget af vurderingsmyndigheden.

Ifølge sagsfremstillingen er afgørelsen begrundet således:

"(...)

Det fremgår både af SKAT's vurderingsoplysninger og af arkivmateriale samt af kortbilag fra 1957, at begge ejendomme tidligere har været bebygget. På Y1 lå et tofamilies banevogterhus. Og Y2 var en blandet beboelses- og forretningsejendom.

Grundarealet ligger ud til Y3. De nuværende 3 bygninger er ifølge BBR op ført i 1995 og er tilsluttet det eksisterende kloaknet. Inde på grunden er der anlagt en parkeringsplads for ejendommens beboere og en flisebelagt gangsti, der dels forbinder de 3 bygninger og dels fører til en aflåst havelåge ud til en offentlig cykel- og gangsti.

Ifølge SKAT's vurderingsvejledning gives der som hovedregel kun fradrag for udgifter til anlæg uden for ejendommen, idet udgifter til anlæg på selve grunden samt til pladsbelægning mv. anses for at være en del af byggeomkostningerne. Kun hvis ejendommen er så stor, at det vil være naturligt at betragte en del at de på ejendommen værende vej- og kloakanlæg som et hovedanlæg til betjening af dele af ejendommen i tilfælde af udstykning, kan der være grundlag for at give fradrag for disse anlæg.

Hvorvidt der i det konkrete tilfælde kan gives fradrag for forbedringer inde på grunden, afhænger af lokalplanens udformning og udstykningens størrelse.

Ejendommen, hvis grundareal udgør 4.398 m2, er i lokalplanen udlagt til etagebebyggelse til boligformål med en bebyggelsesprocent på 110. På denne baggrund og henset til ejendommens størrelse finder vurderingsankenævnet ikke anledning til at fravige hovedreglen om, at der kun gives fradrag i grundværdien for udgifter til anlæg uden for ejendommen.

Anmodning om genoptagelse at ansættelsen af' 2001-, 2002- og 2004-vurderingen for så vidt angår fradrag i grundværdien for forbedringer kan derfor ikke imødekommes."

Ankenævnet har videre i forbindelse med klagen til Landsskatteretten anført i høringsudtalelsen:

"Ejendommen Y2 (...)

Det fremgår af SKAT's vurderingsoplysninger for årsreguleringen pr. 1. januar 1994, at ejendommen er beliggende i grundværdiområde X og vurderet med benyttelseskode 02 (beboelse og forretning) til en kvadratmeterpris på 1.430 kr. reguleret med - 5 %. Pr. 1. januar 1995 er ejendommen vurderet med benyttelseskode 01 (beboelse). Af det samlede grundareal er 4.398 m2 ansat til 1.430 kr. pr. m2, 945 m2 til 0 kr. pr. m2 og 80 m2 til 1.300 kr. pr. m2. Det samlede beløb er reguleret med - 5 %.

I forbindelse med 1996-vurderingen er grundværdien ansat efter etagearealprincippet, hvorfor 4.398 m2 er ansat til 1.400 kr. pr. kvadratmeter tilladt etageareal, mens 80 m2 er ansat til en kvadratmeterpris på 1.400 kr. og 945 m2 til 0 kr. De sidste 1.025 m2 er frastykket ved app. af 15. maj l997, (...).

Naboejendommen, Y4, der er opført i 1934 og ligger i samme grundværdiområde, er til sammenligning ansat efter samme principper og til samme områdepriser samt reguleringssats,(...).

Herudover fremgår det af det vedlagte kort, at der tidligere var bygninger på matriklen og af ejendommens BBR, at der blev installeret olietanke på ejendommen i 1956, 1958 og i 1966, (...).

Ejendommen Y1 (...)

Ifølge Skats vurderingsoplysninger blev ejendommen eksempelvis i 1984 vurderet med benyttelseskode 01 (beboelse) og ansat til en ejendomsværdi på 650.000 kr., heraf grundværdi på 411.100 kr.

Ved årsreguleringen pr. 1. januar 1994 er ejendommen vurderet med benyttelseskode 09 (ubebygget areal) i samme grundværdiområde som ejendommen på Y2, og ansat til en kvadratmeterpris på 1.430 kr. reguleret med - 5 %. Ejendommen ophørte pr. 22. december 1995, (...).

På kortet fra 1957 ses huset, der er afbildet og beskrevet som et tofamilies banevogterhus i det vedlagte materiale. På kortet fra 1996 er huset fjernet, (...).

Vurderingsankenævnet bemærker afslutningsvis, at klager ifølge de 2 skøder erhvervede et areal på 7.244 m2 (1.677 m2 + 5.567 m2). Ved sammenlægning af ejendommene og arealoverførsler til G1 og kommunen, herunder 1.820 m2 til den offentlige legeplads på Y5 og 1.025 m2 til sti, vej og G1 mv., udgjorde arealet de nuværende 4.398 m2.

Den offentlige sti, Y6, ses på det farvede kort af 8. februar 2007. Stien er anlagt af kommunen. Samtidig ses de flisebelagte stier mellem husene på klageejendommen samt beboernes parkeringsplads, (...). Der er således ikke egentlig vejanlæg på klageejendommens grundareal.

På denne baggrund er det ikke vurderingsankenævnets opfattelse, at det af klager anførte bør føre til en genoptagelse af vurderingen og ansættelse af fradrag i grundværdien for forbedringer."

Ejerens påstand og argumenter

Principalt påstås ankenævnets afgørelse om nægtelse af genoptagelse ændret, således at sagen hjemvises til behandling i realiteten.

Til støtte herfor er bl.a. henvist til, at det bestrides, at eksisterende bebyggelse som nedrives, overordnet bevirker, at reglerne om fradrag for forbedringer ikke finder anvendelse.

Subsidiært påstås fradrag for forbedringer godkendt med 2.339.078 kr.

Til støtte for påstanden har klagerens repræsentant bl.a. henvist til den foreliggende dokumentation for de afholdte udgifter og beregninger til støtte for skønnet over fordeling af udgifterne.

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Vurderingslovens §§ 17 og 18 har følgende ordlyd:

"§ 17. Såfremt de fornødne oplysninger foreligger, skal der ved vurderingen med de af §§ 18 og 21 følgende begrænsninger gives fradrag i grundværdien for forbedringer, der bevirker en stigning i grundværdien, hvad enten forbedringerne består i kapitalanvendelse eller i ejers arbejde.

§ 18. Fradrag i grundværdien for forbedringer må kun gives i det omfang, hvori forbedringerne må antages at virke værdiforøgende ved ansættelse af grundværdien, og må ikke overstige de af ejeren anvendte bekostninger, heri medregnet værdien af ejers eget arbejde.

Stk. 2. Fradrag må ikke gives for forbedringer, som er fuldført længere tilbage end 30 år - for skov, der vurderes i henhold til § 15, stk. 1-3, dog 60 år - før vurderingen."

For at en forbedring kan karakteriseres som en grundforbedring, skal der være tale om en foranstaltning af materiel karakter, som har øget den almindelige handelsværdi af grunden i ubebygget stand.

Under hensyn til at storparcellen er nybebygget i 1995, og at der herpå er opført 3 boligblokke, er Retten af den opfattelse, at der foreligger nye oplysninger i forhold fradrag for forbedringer.

Uanset ejendommen tidligere har været bebygget, og der allerede var etableret forsyningsledninger i området, finder Retten ikke, at dette udelukker, at en del af de af ejeren afholdte udgifter ved opførelsen af bebyggelsen i 1995 vil kunne anses for at vedrøre foranstaltninger, der berettiger til fradrag for forbedringer. Retten har herved bl.a. lagt vægt på, at en del af arealet er nyudstykket, samt at ikke alle bygninger har direkte vejadgang.

Da Landsskatteretten herefter finder, at genoptagelse i henhold til skatteforvaltningslovens § 33, stk. 2 (LBKG nr. 907 af 28. august 2006) burde have fundet sted, skal Landsskatteretten i afgørelsen pålægge den pågældende myndighed at genoptage afgørelsen, jf. forretningsorden for Landsskatteretten (Bek. nr. 974 af 17. oktober 2005) § 17, stk. 4.

Landsskatteretten pålægger derfor vurderingsankenævnet at genoptage afgørelsen om fastsættelse af fradrag i grundværdien for forbedringer (1995) for de påklagede vurderinger.