Dokumentets metadata

Genoptagelse af ansættelse af fradrag for forbedringer - yderligere fradrag for udgifter til eksternt vejanlæg

Der blev godkendt fradrag for grundforbedringer ved etablering af et eksternt vejanlæg. Vejen tjente som adgang til ejendommen, og købesummen indeholdte, ifølge skødet, et vejbidrag, således at vejbidraget, og dermed udgiften til vejen, var afholdt af køber.

Klagen vedrører genoptagelse af ansættelsen af fradrag for forbedringer, og spørgsmålet om der kan ansættes et yderligere fradrag for udgifter til eksternt vejanlæg.

Vurderingsankenævnet har ansat et samlet fradrag for forbedringer på 425.600 kr., men har ikke godkendt fradrag for eksternt vejanlæg.

Landsskatterettens afgørelse

Der godkendes yderligere fradrag for forbedringer for udgifter til ekstern vej med et skønsmæssigt beløb på 200.000 kr.

Sagens oplysninger

Ejendommen er et etagebyggeri indeholdende 16 lejligheder. Der er tale om en storparcel med et grundareal på 5.314 m2. Byggeriet er påbegyndt i 1988 og afsluttet i 1989.

Udstykningen er erhvervet ved overtagelse 1. oktober 1988 for 739.010 kr.

Købesummen er ifølge skødet sammensat som følger:

Af skødets pkt. 4 fremgår følgende:

"Køberen skal af den eksterne byggemodning bekoste og etablere stien, som forløber langs arealets vestskel samt forbindelserne til det umiddelbart vest for beliggende område og det offentlige rekreative område mod syd i henhold til særskilt aftale. Værdien af dette arbejde er af parterne aftalt til kr. 200.000 kr. (...)"

Af skødets pkt. 3 fremgår bl.a.:

"Købesummen indeholder grundens andel i byggemodningen af området herunder vejbidrag og tilslutningsbidrag til detailkloaksystemet(...)"

Af sagens oplysninger fremgår det, at kommunen har oplyst, at den oprindelige del af vejen er etableret for mere end 30 år siden, og at forlængelsen er sket i forbindelse med køb af nærværende grund.

Ejendommen er beliggende i et boligområde udlagt til tæt/lav boliger, jf. lokalplan. En stor del af lokalplansområdet har tidligere været landzone. Området er nu byzone.

Af de indledende bemærkninger til lokalplanen fremgår det, at lokalplanen skal sikre, at den nordlige del af området bruges til boligformål, og at det i første omgang er H1, som har planer om at opføre knap 20 boliger i lokalplanområdets nordvestlige del.

Lokalplanen regulerer således for så vidt angår lokalplansområdet udelukkende det areal, som udgøres af klageejendommen i nærværende sag

Klageejendommen er den eneste storparcel på vejen - de øvrige ejendomme er parcelhuse.

Af lokalplanen fremgår endvidere, at boligområdet i lokalplansområdet får vejadgang fra vejen, jf. punkt 8.1.

Ifølge kortbilag til lokalplanen fremgår det, at vejen er privat fællesvej.

Ifølge klagerens oplysninger er vejen bebygget i flere etaper. Således er nr. 208-223 samt 224-232 først opført i slutningen i 1990'erne og frem.

Vurderingsankenævnets afgørelse

Vurderingsankenævnet har ansat fradrag for forbedringer på 425.600 kr. Fradraget vedrører kloakanlæg, tilslutningsafgift til kloak, landinspektør samt vejanlæg.

For så vidt angår fradragsposten "vejanlæg" anfører nævnet, at det af skødets pkt. 4 fremgår, at boligforeningen skal foretage ekstern byggemodning, som består i at bekoste og etablere stien, der løber langs arealets vestskel. Værdien heraf er af parterne fastsat til 200.000 kr.

Det anføres, at nævnet finder udgiften dokumenteret og afholdt, ligesom det anføres, at det er opfattelsen, at arbejdet har bidraget til en værdiforøgelse af grunden i ubebygget stand.

Nævnet lægger imidlertid til grund, at den udgift, som står anført i byggeskema 3 pkt. 63 på 187.960 kr. dækker udgiften til anlæg af stien, hvorfor der kun godkendes fradrag med dette beløb.

Med hensyn til det i skødet anførte om vejbidrag bemærker nævnet følgende:

"Vejbidraget, som anført i skødet, formodes at være et bidrag til den oprindeligt anlagte vej, idet grunden har direkte tilkørsel herfra.

Det foreligger ikke oplyst, hvornår vejen oprindeligt er anlagt, men kommunen har til vurderingsmyndigheden oplyst, at der i forbindelse med salget og byggemodningen af denne grund, blev foretaget en forlængelse af vejen med ca. 50 m. Den oprindelige del af vejen anses at være over 30 år gammel, hvorfor der ikke kan godkendes fradrag for udgift hertil, jf. Vurderingslovens § 18, stk. 2.

Endvidere finder nævnet det ikke for påvist, at vejbidraget til eksterne veje har udgjort 25 % - eller kr. 134.753 - af grundkøbesummen. Der er bl.a. henset til, at købesummen på rest kr. 539.010 også indeholder bidrag til detailkloakeringen."

Nævnet har foranlediget af klagen til Landsskatteretten oplyst følgende overfor Landsskatteretten:

"Klager påstår fradrag for udgift til forlængelse af vejen med 50 m - i alt beregnet udgift 239.904 kr.

I henhold til skødet er der via købesummen afholdt bidrag til bl.a. vej. Nævnet har ikke godkendt udgiften hertil.

Nævnet har opfattet det således, at der i den samlede handel for køb af grunden indgik følgende elementer til dækning af den overordnede byggemodning:

• vejbidrag (ekstern vej) afholdt af kommunen. Dette bidrag dækker udgift til oprindelig andel af vejen samt del til udvidelse af vejstykket.
• H1's afholdelse af udgift til ekstern sti.

Det er nævnets opfattelse, at H1 bør have fradrag i grundværdien for en andel af de grundforbedrende foranstaltninger.

Idet H1 og kommunen i forbindelse med køb af grunden aftalte, at H1 afholdte udgiften til anlæggelse af den eksterne sti, har nævnet godkendt fradrag for hele udgiften på trods af, at udgiften ikke alene tjener dette grundstykke, men området som helhed. Udgiften har ikke alene bibragt dette grundstykke en værdiforøgelse.

Derimod har nævnet ikke godkendt fradrag for skønnet udgift til forlængelse af vejen, idet det er nævnets opfattelse, at den afholdte udgift til forlængelse af den eksterne sti, er en del af betalingen for vejbidraget - herunder forlængelse af vejen.

Det skal bemærkes, at forlængelse af vejen tjener hele udstykningen - og ikke alene grundstykket nr. 152-184. Dermed er det nævnets opfattelse, at udgiften til forlængelse af vejen med 50 m skal fordeles på samtlige nyudstykkede grunde."

Ejerens påstand og argumenter

Klageren har nedlagt påstand om fradrag på 239.904 kr. for eksternt vejanlæg. Beløbet er ikke dokumenteret, men beregnet efter V&S-prisbogen.

Subsidiært nedlægges der påstand om, at udgifterne til hele vejanlægget skal fordeles på samtlige nyudstykkede grunde, såfremt retten er enig med Vurderingsankenævnet i, at udgiften til forlængelsen af vejen med 50 meter skal fordeles på samtlige nyudstykkede grunde.

Der påstås herefter subsidiært fradrag for grundens andel med 441.837 kr.

Som begrundelse for den nedlagte påstand anføres følgende:

"Ad. Eksternt vejanlæg

Af ejendommens skøde (bilag 5), punkt 3, fremgår følgende bestemmelse:

"Købesummen indeholder grundens andel i byggemodningen af området herunder vejbidrag (...) Købesummen omfatter ikke intern byggemodning af grunden(...)"

Af ovenstående bestemmelse i skødet kan herefter udledes, at klager gennem købesummen har bekostet en del af det eksterne vejanlæg. Klagers partsrepræsentant har i forbindelse med sagens anmeldelse skønsmæssigt anmodet om fradrag for vejbidraget for 25 % af købesummen svarende til kr. 134.753.

Af Vurderingsankenævnets afgørelse fremgår følgende:

"Det foreligger ikke oplyst, hvornår vejen oprindeligt er anlagt, men kommunen har til Vurderingsmyndigheden oplyst, at der i forbindelse med salget og byggemodningen af denne grund blev foretaget en forlængelse af vejen med ca. 50m. Den oprindelige del af vejen anses at være over 30 år gammel, hvorfor der ikke godkendes fradrag for udgiften hertil, Vurderingsloven § 18, stk. 2"

Da der er tale om nye oplysninger giver dette anledning til ændring af klagers påstand i forbindelse med fradrag for det eksterne vejanlæg. Af hensyn til manglende dokumentation for udgiftens størrelse til forlængelsen af vejanlægget med 50 meter, er der bilagt en beregning af udgifterne foretaget ved hjælp af V&S-prisbogen. Ifølge denne beregning har udgifterne til forlængelse af vejen med 50 meter udgjort kr. 239.904, som der påstås fradrag for. Det tiltrædes, at den oprindelige del af vejen ikke kan give anledning til fradrag for grundforbedringer, henset til etableringstidspunktet for denne del af vejen.

Af Vurderingsankenævnets afgørelse fremgår tillige:

"Endvidere finder nævnet det ikke påvist, at vejbidraget til eksterne veje har udgjort 25 % - eller kr. 134.753 af grundkøbesummen. Der er bl.a. henset til at købesummen på rest kr. 539.010 også indeholder bidrag til detailkloakeringen".

Vurderingsankenævnet har på ovenstående baggrund ikke godkendt fradrag for vejbidraget. Det gøres overfor disse bemærkninger gældende, at det er almindeligt forekommende, at en kommune benytter hele eller størstedelen af et provenu på grundsalg, til at foretage den overordnede byggemodning af et udstykningsområde, idet tiltrækning af kvalificeret arbejdskraft og skatteydere har størst værdi for den pågældende kommune. At træffe afgørelse på antagelser om, at en kommune skal have et vist provenu på et grundsalg forekommer derfor ikke objektivt korrekt. Man bør i stedet hense til, eller foretage et skøn over, hvad den faktiske udgift til den konkrete grundforbedring har været.

Det gøres gældende, at de 50 meters forlængelse af vejen er en grundforbedring, som berettiger til fradrag i grundværdien, idet kørende adgang til ejendommen dermed sikres. Af retspraksis henvises til Landsskatterettens kendelse af 5. december 2008, hvor der tilsvarende blev godkendt fradrag for eksternt, adgangsgivende vejanlæg, der var finansieret gennem købesummen. Det fremgår da også af Vurderingslovens forarbejder, at omkostningerne vedrørende gader og veje er fradragsberettigede grundforbedringer. Der kan endvidere henvises til "Flemming Paludan m.fl.: Vurdering og beskatning af fast ejendom", 4. udgave side 76, vedrørende omtalen af Landsskatterettens kendelse af 26. marts 1986, hvor fradrag indrømmes for disse udgifter."

Klageren har efterfølgende fremsendt følgende bemærkninger til vurderingsankenævnets udtalelse af 23. februar 2009:

"Det bemærkes, at klagen alene drejer sig om fradrag for udgift til eksternt vejanlæg og ikke stianlæg. Med hensyn til vejbidrag til ekstern vej henvises til oplysningerne herom i skødet, jf. bilag 5. Af pkt. 3 fremgår, at "Købesummen indeholder grundens andel i byggemodningen af området herunder vejbidrag(...)" Det må lægges til grund, at vejbidraget således er indeholdt i den kontante del af købesummen på 539.010 kr.

Det anføres, at Vurderingsankenævnet sammenblander udgifter til vej- og stianlæg. I udtalelsen af 23. februar 2009 udtaler nævnet, at den afholdte udgift til den eksterne sti, er en del af betalingen for vejbidraget, herunder forlængelsen af vejen. Dette anses ikke at være rigtigt med henvisning til skødets krav omkring anlæg af sti til en værdi af 200.000 kr. Det påpeges, at dette forhold ikke må forveksles med, at der er indeholdt vejbidrag i den kontante del af købesummen på 539.010 kr.

Det fremgår af sagens oplysninger, at vejen er forlænget med 50 m i forbindelse med omhandlede grundkøb, og at de følgende etaper af vejen - henholdsvis 208-223 og 224-232- først er opført i slutningen af l990erne. Med henvisning til skødets oplysning om vejbidrag må det derfor lægges til grund, at klager har bekostet vejens forlængelse med 50 meter."

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Vurderingslovens §§ 17 og 18 har følgende ordlyd:

"§ 17. Såfremt de fornødne oplysninger foreligger, skal der ved vurderingen med de af §§ 18 og 21 følgende begrænsninger gives fradrag i grundværdien for forbedringer, der bevirker en stigning i grundværdien, hvad enten forbedringerne består i kapitalanvendelse eller i ejers arbejde.

§ 18. Fradrag i grundværdien for forbedringer må kun gives i det omfang, hvori forbedringerne må antages at virke værdiforøgende ved ansættelse af grundværdien, og må ikke overstige de af ejeren anvendte bekostninger, heri medregnet værdien af ejers eget arbejde.

Stk. 2. Fradrag må ikke gives for forbedringer, som er fuldført længere tilbage end 30 år - for skov, der vurderes i henhold til § 15, stk. 1-3, dog 60 år - før vurderingen."

For at en forbedring kan karakteriseres som en grundforbedring, skal der være tale om en foranstaltning af materiel karakter, som har øget den almindelige handelsværdi af grunden i ubebygget stand.

Udgifter til etablering af ekstern vej anses at være en udgift, som efter sin karakter kan berettige til et fradrag for forbedringer.

Landsskatteretten lægger til grund, at forlængelsen af vejen tjener som adgang til klageejendommen.

Endvidere lægges det til grund, at der i købesummen er indeholdt et vejbidrag, jf. skødets § 3, og at dette vejbidrag dækker forlængelsen af vejen med de 50 meter.

Eftersom vejbidraget således ifølge skødet må anses for indeholdt i klagerens købspris for grunden, finder retten, at den af udstykkeren afholdte udgift berettiger til fradrag for forbedringer.

Da der ikke foreligger dokumentation for størrelsen af den af udstykkeren afholdte udgift til vejanlægget, finder retten, at udgiften passende kan fastsættes til skønsmæssigt 200.000 kr. med udgangspunkt i de af klageren foretagne beregninger.

Der godkendes således yderligere fradrag for forbedringer med 200.000 kr. for etablering af eksternt vejanlæg.

Landsskatteretten bemærker, at der ved afgørelsen ikke er taget stilling til de øvrige udgiftsposter, der er indeholdt i det af ankenævnet godkendte fradrag.

Fradraget er gældende 30 år med udgangspunkt fra 1989, hvor fradrag for forbedringer første gang kunne indrømmes for ejendommen. Fradrag kan foretages fra genoptagelsesåret 2002.