Dokumentets metadata

Fraskilte ægtefæller - ejendom i sameje

A og B er tidligere ægtefæller og nu skilt. Parterne ejer en ejendom i lige sameje. A påtænker nu at bo i ejendommen og betale samtlige udgifter forbundet hermed.Skatterådet kan ikke bekræfte, at A kan overtage B's fradrag til boligen.Skatterådet udtaler, at parterne ved den beskrevne ordning vil blive betragtet som udlejer/lejer. Skatterådet bemærker i relation hertil, at i det omfang A betaler udgifter, som påhviler B - herunder renteudgifter og afdrag på ejendommens gæld - betragtes disse betalinger som hel eller delvis betaling af husleje.Skatterådet bemærker derudover, at B kan anvende virksomheds - eller kapitalafkastordningen på udlejningen.Skatterådet bekræfter endelig, at B ikke skal betale ejendomsværdiskat, når hun ikke har mulighed for at benytte ejendommen og yderligere, at A kun skal betale ejendomsværdiskat vedrørende sin andel af ejendommen.

Spørgsmål

1. Kan A overtage Bs fradrag til boligen?
2. Da B ikke har mulighed for at benytte boligen, skal hun så betale ejendomsværdiskat?
3. Hvis spørgsmål 2 besvares benægtende, falder hele ejendomsværdiskatten så på A?

Svar

1. Nej, se indstilling og begrundelse
2. Nej, se indstilling og begrundelse
3. Nej

Beskrivelse af de faktiske forhold

Spørgerne har oplyst, at de tidligere har været gift men nu er skilt.

Bodeling blev gennemført i 2009.

Parterne ejer den tidligere fælles bopæl X-gade 1, Y-by i lige sameje.

A var efter bodelingen bosiddende alene i huset i en periode, hvor huset stod til salg. Efter en periode valgte A at fraflytte huset, da udgifterne alene var pålagt ham. Som et alternativ blev huset udlejet, da det ikke kunne sælges. Huset har været udlejet i over et år, og lejer har nu opsagt kontrakten, og det har ikke været muligt at finde nye lejere.

A og hans kæreste samt deres fælles børn flytter ind i huset igen og overtager alle praktiske forpligtelser, såsom vedligeholdelse osv. Parterne påtænker derfor at indgå en skriftlig aftale om en anden fordeling af renteudgifterne.

I henhold til aftalen skal B forblive medejer af huset, dog uden at betale til husets omkostninger.

Der har tidligere været tale om et salg af huset til A og hans kæreste, men en sådan overtagelse har desværre ikke været mulig, grundet de faldende huspriser og restgælden i huset.

Begge parter er enige om, at A kan flytte ind i huset indtil et salg er muligt enten til A og kæreste eller tredje part. Eftersom B ikke har udgifter i forhold til huset, vil det være mest reelt, hvis A får overdraget alle B's rentefradrag på huset. Og, da B ikke har mulighed for at benytte boligen, bør hun ikke betale ejendomsværdiskatten.

Parterne pointerer, at de ikke ønsker et lejer/udlejer forhold som udgangspunkt, idet parterne ikke ønsker et regnskab imellem sig, nu de er skilt.

Spørgers opfattelse og begrundelse

Spørgerne har anført følgende:

"Ønsker at få svaret ja eller nej på, om A kan overtage samtlige rentefradrag for ejendommen? Ønsker et ja eller nej på, om B bør betale ejendomsværdiskatten, når hun ikke har mulighed for at benytte boligen?

Ønsker et ja eller nej på, om A skal overtage den fulde ejendomsværdiskat, hvis B ikke skal betale denne?

Dog ønsker vi at vide, hvordan dette skal gøres og hvilke forhold der skal være på plads for at det er muligt, hvis vi skulle få svaret ja på vores spørgsmål.

Vi har rådført os hos en revisor, som beskriver, at det skulle være muligt at overgive fradragene til den, der benytter boligen. Ligeledes siger lovgivningen, at hvis man ikke har mulighed for at benytte sin ejendom, så skal man ikke betale ejendomsværdiskat."

Skatteministeriets indstilling og begrundelse

Spørgsmål 1

Det ønskes bekræftet, at A kan overtage B's fradrag til boligen, idet det samtidig ønskes oplyst, hvilke forhold, der skal være på plads, for at dette er muligt.

Lovgrundlag

Statsskattelovens § 4, litra b

Som skattepligtig indkomst betragtes med de i det følgende fastsatte undtagelser og begrænsninger den skattepligtiges samlede årsindtægter, hvad enten de hidrører her fra landet eller ikke, bestående i penge eller formuegoder af pengeværdi, således f.eks.

b. af bortforpagtning, bortfæstning eller udleje af rørligt og urørligt gods, såvel som af vederlagsfri benyttelse af andres rørlige eller urørlige gods. Lejeværdien af bolig i den skattepligtiges egen ejendom beregnes som indtægt for ham, hvad enten han har gjort brug af sin beboelsesret eller ej; værdien ansættes til det beløb, som ved udleje kunne opnås i leje af vedkommende ejendom eller lejlighed, dog at den, når særlige forhold måtte gøre denne målestok mindre egnet, kan ansættes skønsmæssigt;

Statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a

Ved beregningen af den skattepligtige indkomst bliver at fradrage:

a. Driftsomkostninger, dvs. de udgifter, som i årets løb er anvendt til at erhverve, sikre og vedligeholde indkomsten, derunder ordinære afskrivninger;

Ligningslovens § 5, stk. 1

Renteudgifter vedr. gæld fradrages ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst i det indkomstår, hvori renten forfalder til betaling, jf. dog stk. 2, 5, 6, 7 og 8. Det samme gælder for udgifter til løbende provisioner eller præmier for lån, som den skattepligtige optager, og for præmier og lignende løbende ydelser for kaution for den skattepligtiges gæld, jf. § 8, stk. 3, litra a og b.

Praksis

TfS2000.587.LSR

Ved fastsættelsen af den objektive lejeværdi for en lejlighed udlejet til ejerens datter skulle det omkostningsbestemte lejeniveau i sammenlignelige lejemål, der var reguleret af reglerne om den omkostningsbestemte lejeberegning i regulerede kommuner, anvendes som maksimum for lejen. Der godkendtes fradrag for de med udlejningen forbundne udgifter, der ikke havde karakter af forbrugsudgifter.

SKM2002.547.HR

En skatteyder havde sammen med sin søster udlejet en lejlighed til skatteyderens datter for et beløb, der var mindre end markedslejen. Højesteret fastslog, at statsskattelovens § 4, litra b, første punktum sammenholdt med andet punktum, indeholdt tilstrækkelig hjemmel til at beskatte den, der til en slægtning eller en anden nærtstående person udlejer vederlagsfrit eller til en leje, der er ikke uvæsentlig lavere end markedslejen, af en skønnet lejeværdi. Forskellen mellem den opkrævede leje og markedslejen kunne ikke anses for uvæsentlig.

SKM2007.114.ØLR

I sagen havde sagsøgeren udlejet en lejlighed til sin fraskilte ægtefælle. Da lejen var fastsat for lavt, forhøjede skattemyndighederne skønsmæssigt lejeindtægten kr. 3.500,pr. måned for indkomståret 2001. Sagsøgeren varslede i 2003 huslejestigning over for ex-ægtefællen, som blev påklaget til Huslejenævnet. Huslejenævnet fastslog, at da lejligheden var omfattet af småhusreglen i boligreguleringslovens kapitel IV A, kunne lejen efter lovens § 29 c højst andrage kr. 3.000,- pr. måned, svarende til den omkostningsbestemte leje i sammenlignelige lejemål. På den baggrund nedlagde Skatteministeriet påstand om frifindelse mod, at sagsøgeren anerkendte, at hun skulle beskattes af en husleje svarende til kr. 3.000,- pr. måned. Landsretten var enig i, at markedslejen for lejligheden herefter var kr. 3.000,- pr. måned, og da forskellen mellem den aftalte leje (kr. 2.400,- pr. måned) og markedslejen ikke kunne anses for uvæsentlig, fik ministeriet medhold i, at sagsøgeren skulle beskattes af en husleje på kr. 3.000,- pr. måned.

SKM2007.83.ØLR

Sagen drejer sig om, hvorvidt det sagsøgende selskab - H1 ApS - skulle beskattes af salg af en lejlighed til underpris til den ene af selskabets to anpartshaveres fraskilte ægtefælle, KA.

Umiddelbart efter skilsmissen mellem anpartshaveren og KA erhvervede H1 ApS en lejlighed, som blev udlejet til KA, som samtidig fik en køberet til køb af lejligheden 4 år senere til et beløb på lige knap selskabets anskaffelsessum. På overdragelsestidspunktet i 2000 var ejendomsvurderingen kr. 850.000, mens overdragelsessummen i henhold til køberetten alene var på kr. 635.000.

Landsretten fandt, at da lejeaftalen og aftalen om køberetten blev indgået umiddelbart efter den ene anpartshaver og KAs skilsmisse, var der ikke tale om uafhængige parter i skattemæssig henseende. Da parterne ikke havde konkrete modstående interesser og overdragelsessummen ikke var udtryk for handelspris, kunne skattemyndighederne derfor ansætte den skønnede overdragelsessum til markedsprisen, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 6. Landsretten fandt herefter, at det udøvede skøn over markedsværdien, som svarede til ejendomsvurderingen på overdragelsestidspunktet, ikke kunne tilsidesættes.

SKM2010.349.SR

Skatterådet kunne ikke bekræfte, at spørger og hans fraseparerede ægtefælle uden skattemæssige konsekvenser kunne indgå og udnytte en køberetsaftale, efter hvilken spørgers fraseparerede ægtefælle inden for en 10-årig periode havde ret til at købe en af spørger erhvervet ejendom for et beløb på 500.000 kr., svarende til ejendommens handelspris.

Begrundelse

Spørgerne anfører, at de påtænker at indgå en skriftlig aftale om en anden fordeling af renteudgifterne og anfører yderligere, at det således skulle være muligt at overgive fradragene til den ægtefælle, der benytter boligen.

Det fremgår af den juridiske vejledning 2012-2, afsnit C.A.11.2.2.4 , at:

"Når ægtefællerne er blevet separeret/skilt, er det Skatteministeriets opfattelse, at det er en forudsætning for, at den ægtefælle, som bliver boende i huset/lejligheden, kan fradrage hele renteudgiften, at der indgås en bindende aftale om dette mellem de tidligere ægtefæller. Denne aftale bør være skriftlig og underskrevet af begge parter. Fx kan følgende aftaler forekomme:

• Den ægtefælle, som overtager huset, får skøde på huset og kreditforening og andre kreditorer accepterer debitorskiftet.
• I en bodelingsoverenskomst aftales det, at den ene skal overtage hus/lejlighed, men en eller flere kreditorer accepterer ikke debitorskiftet. Uanset at en eller flere kreditorer ikke accepterer et debitorskifte, kan den person som efter bodelingsoverenskomsten overtager huset og gælden, og dermed også betaler alle renteudgifterne, foretage fradrag for alle renter, uanset at der er solidarisk hæftelse for lånet."

Skatteministeriet skal hertil bemærke, at denne særlige praksis vedrørende anden fordeling af renteudgifterne forudsætter, at ejendommen og gælden er overdraget - enten ved skøde eller i en bodelingsoverenskomst - til den ægtefælle, som bebor ejendommen og som betaler udgifterne på gælden.

Da det er oplyst, at A og B fortsat ejer ejendommen i sameje og begge er debitorer i forhold til de lån, der er optaget i ejendommen, har parterne fradragsret for hver deres andel af renteudgifterne i henhold til skattelovgivningens almindelige regler, jf. ligningslovens § 5.

Parterne har endvidere anført, at de ikke ønsker et lejer/udlejer forhold.

Skatteministeriet skal hertil bemærke, at ejere af ejerboliger som udgangspunkt beskattes af værdien af boligen, idet ejerne skal betale ejendomsværdiskat.

I det tilfælde, hvor en ejer vælger at leje sin bolig ud, skal ejeren dog ikke længere betale ejendomsværdiskat, men skal i stedet betale skat af lejeindtægten.

Ejeren bliver således beskattet af værdien af boligen lige meget, om ejeren lejer boligen ud, eller selv bebor ejendommen.

Hvis ejeren udlejer sin bolig til en slægtning eller anden nærtstående person vederlagsfrit eller til en leje, der er ikke uvæsentlig lavere end markedslejen, anses ejeren for skattepligtig af en skønnet lejeværdi (objektiv lejeværdi). Det følger af statsskattelovens § 4, litra b, 1. pkt., sammenholdt med bestemmelsens 2. pkt., jf. SKM2002.547.HR .

I visse situationer er tidligere ægtefæller efter en konkret vurdering anset for nærtstående, se fx SKM2007.114. ØLR, SKM2007.83.ØLR og SKM2010.349.SR .

I lejeindtægten henholdsvis den objektive udlejningsværdi indgår også de faste udgifter, som normalt opkræves over huslejen i et udlejningsforhold. Det kan være ejendomsskatter, administrationsomkostninger til ejerforeningen, andel af ejendommens forsikringer samt vedligeholdelsesudgifter.

Når en ejer bliver beskattet af en værdi, der svarer til markedslejen, vil ejeren dog samtidig kunne fratrække driftsudgifter og udgifter til vedligeholdelse af ejendommen, jf. statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a.

Reglerne er nærmere beskrevet i § 20 spørgsmål S 3968 (FT 2010/12), offentliggjort den 3. september 2012.

Det er Skatteministeriets opfattelse, at spørgerne konkret må anses for nærtstående i forbindelse med den aftalte benyttelse af den fælles ejendom. Der er herved henset til, at spørgerne har en fælles interesse i, at A sammen med sin kæreste og børn flytter ind i den fælles ejendom og overtager alle praktiske forpligtelser i forbindelse med ejendommen, da ejendommen hverken kan sælges eller udlejes til tredjemand.

Derfor vil B ved udleje af ejendommen til A ved indkomstopgørelsen skulle medregne lejeindtægten ved indkomstopgørelsen, dog mindst et beløb svarende til den objektive udlejningsværdi af sin andel af ejendommen, der stilles til rådighed for A, jf. statsskattelovens § 4, litra b.

Ved indkomstopgørelsen vil B derfor have fradrag for driftsomkostninger og evt. udgifter til vedligeholdelse af sin del af ejendommen samt for forholdsmæssige ejendomsskatter og forsikringer af ejendommen mv. Se TFS 2000, 587 LSR.

Hvis A får stillet den anden halvdel af ejendommen vederlagsfrit til rådighed, skal han i henhold til statsskattelovens § 4, litra b, beskattes af den objektive lejeværdi af denne del af ejendommen.

Hvis A ikke betaler husleje til B men i stedet for betaler nogle af de udgifter, der ellers påhviler B efter det indbyrdes hæftelsesforhold, herunder renteudgifter og afdrag på ejendommens gæld, vil de betalte beløb blive anset for hel eller delvis betaling af husleje til B.

Hvis de betalte beløb er mindre end den objektive udlejningsværdi, skal A derfor beskattes af forskelsbeløbet. Der er så tale om, at boligen stilles delvist vederlagsfrit til rådighed, og den økonomiske fordel, som A herved opnår, skal han beskattes af efter statsskattelovens § 4, litra b.

Hvis de betalte beløb er lig med den objektive udlejningsværdi, svarer det til, at A har betalt husleje til B, og A skal derfor ikke beskattes af benyttelsen af B's andel af ejendommen.

Hvis de betalte beløb derimod er større end den objektive udlejningsværdi, skal såvel et beløb svarende til den objektive udlejningsværdi som det overskydende beløb medregnes ved indkomstopgørelsen hos B. Det gælder uanset hvilke udgiftstyper, beløbet dækker.

B skal således altid medregne et beløb ved indkomstopgørelsen, der mindst svarer til den objektive udlejningsværdi af sin andel af ejendommen.

Skatteministeriet skal med henvisning til ovenstående bemærke, at A og B ved den anførte fremgangsmåde vil blive betragtet som udlejer/lejer.

Skatteministeriet skal i den forbindelse gøre opmærksom på, at B som følge heraf kan vælge at anvende virksomheds- eller kapitalafkastordningen på udlejningen.

Indstilling

Skatteministeriet indstiller, at spørgsmål 1 besvares med "Nej, se indstilling og begrundelse".

Spørgsmål 2

Det ønskes oplyst, om B skal betale ejendomsværdiskat for ejendommen X-gade 1, Y-by.

Lovgrundlag

Ejendomsværdiskattelovens § 1

Ejendomsværdiskattelovens § 11, stk. 1

Begrundelse

B ejer halvdelen af ejendommen og skal derfor som udgangspunkt betale ejendomsværdiskat af sin andel af ejendommen, jf. ejendomsværdiskattelovens § 1.

B har imidlertid ikke rådighed over sin andel af ejendommen, idet B's tidligere ægtefælle påtænker at tage bopæl i ejendommen sammen med sin kæreste og deres børn, hvorved ejendommen anses som erhvervsmæssigt udlejet, jf. besvarelsen til spørgsmål 1.

B skal derfor ikke betale ejendomsværdiskat af sin andel af ejendommen, jf. ejendomsværdiskattelovens § 11, stk. 1.

Indstilling

Skatteministeriet indstiller, at spørgsmål 2 bevares med "Nej".

Spørgsmål 3

Såfremt spørgsmål 2 besvares benægtende, ønskes oplyst, om A skal betale ejendomsværdiskat af hele ejendommen.

Lovgrundlag

Ejendomsværdiskattelovens § 13

Begrundelse

I henhold til ejendomsværdiskattelovens § 13, stk. 1, 1. pkt., bestemmes det, at hvis den skattepligtige ejer ejendommen i sameje med andre, skal der kun betales ejendomsværdiskat af den del af ejendommen, som svarer til den skattepligtiges andel af ejendommen.

Da A og B ejer ejendommen i lige sameje, vil A således kun skulle betale ejendomsværdiskat af sin andel af ejendommen, svarende til halvdelen, uanset B ikke skal betale ejendomsværdiskat for sin andel, jf. besvarelsen til spørgsmål 2.

Indstilling

Skatteministeriet indstiller, at spørgsmål 3 bevares med "Nej".

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet tiltræder Skatteministeriets indstillinger og begrundelser.