Dokumentets metadata

Ejendomssalg - ekspropriation - idrætsanlæg - hjemmel - ekspropriationsvilje - frivillig aftale

Spørgsmålet i sagen var, hvorvidt avancen på kr. 10.322.393,- ved sagsøgerens salg af en ejendom til et selskab var skattefri i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 11, 2. pkt. Der var enighed om, at dette forudsatte, at der var hjemmel til at foretage ekspropriation på aftaletidspunktet, og at det måtte påregnes, at dispositionen ville blive gennemtvunget ved ekspropriation, såfremt en frivillig aftale ikke var indgået.Landsskatteretten havde fundet, at der var hjemmel til ekspropriation, men at der ikke forelå den fornødne ekspropriationsvilje hos kommunen. Under retssagen gjorde ministeriet gældende, at ingen af de to betingelser for skattefrihed var opfyldt.Der var under sagen fremlagt en skrivelse fra kommunen, som udtrykte, at det var overvejende sandsynligt, at det var endt med ekspropriation eller køb på ekspropriationslignende vilkår, hvis sagsøgeren ikke havde solgt ejendommen til selskabet. Den ansatte i kommunen, som havde udarbejdet erklæringen, forklarede under hovedforhandlingen, at han ikke kunne forestille sig andet end, at kommunen ville have eksproprieret ejendommen, hvis den ikke var solgt til selskabet.Byretten (tre dommere) fandt ikke, at betingelserne for skattefrihed var opfyldt. Byretten fandt således hverken, at der var hjemmel til ekspropriation på det tidspunkt, hvor ejendommen blev solgt, eller at sagsøgeren havde bevist, at kommunen var villig til at ekspropriere, hvis han ikke frivilligt havde solgt ejendommen.Ministeriet blev derfor frifundet.

Parter

A
(Advokat Karin Østergaard Mathiasen)

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten v/ advokat Tim Holmager)

Afsagt af byretsdommerne

Jan Strange, Anne Mikkelsen og Camilla Døssing

Sagens baggrund og parternes påstande

Sagen drejer sig om, hvorvidt den avance, som A opnåede ved salg den 14. februar 2006 af sin landbrugsejendom matr. nr. Z er skattefri efter ejendomsavancebeskatningslovens § 11, 2. punktum, om ekspropriation.

Sagsøgeren, A, har nedlagt påstand om, at hans kapitalindkomst for indkomståret 2006 nedsættes med 10.322.393 kr.

Sagsøgte, Skatteministeriet, har nedlagt påstand om frifindelse.

Sagen er behandlet under medvirken af 3 dommere.

Sagsfremstilling

Sagen blev anlagt den 3. februar 2012, hvor A indbragte Landsskatterettens afgørelse af 3. november 2011 for retten.

Landsskatteretten stadfæstede SKATs afgørelse om, at A var skattepligtig af avance ved jordsalget på 10.322.393 kr.

Af Landsskatterettens kendelse fremgår:

"...

Sagens oplysninger

Klageren erhvervede ejendommen ...1 den 16. marts 2000 for en samlet købesum på 1.750.000 kr. Ifølge salgs- og vurderingsoplysningerne var ejendommen ved erhvervelsen i indkomståret 2000 vurderet som en bebygget landbrugsejendom med et samlet grundareal på 22,2645 ha. Ejendommen bestod på erhvervelsestidspunktet af matr. nr. X på 18,1784 ha, hvorpå bygningerne var placeret, og matr. nr. Y på 4,0861 ha, der var ubebygget. Matr. nr. X og Y ligger ved siden af hinanden alene adskilt af en vej.

Klageren ejede derudover landbrugsejendommen ...2, der blandt andet bestod af arealerne matr. nr. Æ og Ø. Ved brev af 14. marts 2001 meddelte Kommunen klageren, at Byrådet den 26. februar 2001 havde besluttet at ekspropriere arealet matr. nr. Ø samt en del af matr. nr. Æ i henhold til planlovens § 47, stk. 1. Af brevet fremgik, at formålet med ekspropriationen var etablering af et anlæg til støjende idræt.

Den 6. marts 2001 skrev Kommunen til klageren, at kommunen fandt det hensigtsmæssigt at inddrage matr. nr. X som fremtidigt erhvervsområde, og at kommunen ville anmode Amtet om at vurdere mulighederne for at medtage matr. nr. X som byvækstområde til erhvervsformål. I henhold til Regionplan 2005 for Amtet var størstedelen af det pågældende område beliggende i et byudviklingsområde udpeget som regionalt center- og erhvervsområde.

I henhold til Kommunes kommuneplan 2001 - 2009 var ejendommen ...1, herunder matr. nr. X og Y omfattet af kommuneplanens rammedel for området "... Industri Nord". Af kommuneplanen fremgik bl.a. om området omkring ...3 landsby:

"...

Erhvervsområdet forbeholdt regionalt orienterede virksomheder. Delområde omkring ...3 landsby forbeholdes bolig og erhvervsbebyggelse uden støj og luftforurening. Der etableres beplantningsbælte omkring delområdet. Området skal friholdes for detailhandel. For eksisterende bebyggelse langs ...4 tillades beboelse bibeholdt. Råstofindvinding forudsættes før ibrugtagning af areal ved ...5, der i Regionplan 1997 - 2009 var udlagt som råstofområde.

..."

Ved approbation af 2. august 2001 blev et ubebygget areal på 17,8683 ha udstykket fra matr. nr. X. Det udstykkede areal fik matr.nr. Z, og den resterende del af matr. nr. X bestod herefter alene af en bygningsparcel på 0,3095 ha.

Arealerne matr. nr. Y og Z blev i 2001 samvurderet med klagerens ejendom ...2, mens bygningsparcellen matr. nr. X forblev selvstændigt vurderet. I perioden fra erhvervelsen til 2002 anvendte klageren arealet matr. nr. Y til indvinding af grus, mens arealet matr. nr. Z lå brak.

På et møde den 21. januar 2002 besluttede økonomiudvalget i Kommunen at bemyndige kommunens Ejendomsforhandlingsudvalg til at indlede forhandlinger med klageren om køb af ejendommen ...1, matr. nr. X samt arealerne matr. nr. Y og Z.

Den 20. marts 2002 afholdt Ejendomsforhandlingsudvalget et møde med klageren, hvor dagsordenen lød: "Forhandling om køb af ejendommen ...1 samt matr. nr. Y". Udover klageren deltog borgmesteren og to øvrige personer fra forvaltningen i mødet. Af mødereferatet fremgår bl.a. følgende:

"...

Borgmesteren redegjorde for Kommunens planer for erhvervsudvikling i området, hvor ejendommen ...1 ligger.

Tidshorisonten for udviklingen forventes at være 1 - 1 1/2 år.

Det er i første omgang matr. nr. X og Y der har Kommunens interesse, mens A opfordres til at sælge matr. nr. Z til private købere, som han oplyste der var flere af.

A oplyste, at matr. nr. Z ikke har været dyrket i de sidste år - henlægger som brak - men at han havde foretaget en dræning af arealet sidste år, og at det ikke var så vandlidende som tidligere.

A oplyste, at der [er] en lejer i ejendommen ...1, som skal opsiges.

Enighed om at dele en evt. handel i 2 - én handel om ...1 (matr. nr. X) og én handel om jorderne (Y og Z).

A ønsker at afvente klagesagen omkring prissætningen af arealerne til Cross-banerne, da man mente det skulle være prisen også for disse jorder. Han forventer en afgørelse i løbet af april måned. Ønskede at handle med kommunen, da det var nemmere end med private købere.

..."

Den 10. juni 2002 blev der afholdt et nyt møde mellem klageren og Ejendomsforhandlingsudvalget. I dette møde deltog klageren og hans advokat samt den daværende borgmester og de to personer fra forvaltningen, der havde deltaget i mødet den 20. marts 2002. Af mødereferatet fremgår bl.a. følgende:

"...

[Borgmesteren] redegjorde for de 3 arealer, der er i spil.

A ønskede at se det som en helhed også sammen med sagen om "Cross-arealerne", der endnu ikke er afsluttet.

[Borgmesteren] oplyste, at Kommunen var interesseret i ...1 og det areal, der var nødvendig for at etablere vej over matr. nr. Y - resten af arealerne må A selv sælge. (...)

A forespurgte om der blev udarbejdet lokalplan for området, herunder matr. nr. Z. Der [er] en lokalplan under forberedelse, og [forvaltningen] tilkendegav, at denne planlægning fortsatte med mindre A ønskede den stoppet. A oplyste, at han ikke havde problemer med at få arealet i byzone.

Der forelå mæglervurdering på ejendommen ...1 på 1.1 mio. kr.

A vil ikke sælge ejendommen til mæglervurdering.

..."

Klageren indgik den 14. oktober 2002 en formidlingsaftale med G1 om salg af matr. nr. Y og Z. Ifølge aftalen skulle en eventuel køber opfylde lokalplanens bestemmelser.

Ved endeligt skøde af 26. november 2002 overdrog klageren ejendommen ...1, der bestod af bygningsparcellen matr. nr. X på 0,3095 ha til Kommunen for 1.100.000 kr. Af det endelige skøde fremgik bl.a.: "Overdragelsen sker på ekspropriationslignende vilkår".

Den 5. maj 2003 fremlagde KS på et møde med Byrådet et idegrundlag for etableringen af et idrætsanlæg. Af KS´s beskrivelse af projektet fremgår, at idrætsanlægget skulle placeres på matr. nr. Z.

Ved brev af 21. maj 2003 meddelte den daværende borgmester G1, at Kommunen var meget velvilligt indstillet overfor projektet og derfor gav tilsagn om igangsættelse af det nødvendige planlægningsarbejde, når en aktuel investor fandt det nødvendigt. Endvidere ville Amtet blive anmodet om at igangsætte udarbejdelse af regionplantillæg med tilhørende VVM-redegørelse i det omfang anlægget blev vurderet til at være VVM-pligtigt, mens kommunen i mellemtiden ville udarbejde kommuneplanstillæg og lokalplan.

Foranlediget af klagerens forespørgsel meddelte den daværende borgmester ved brev af 22. august 2003 klageren, at Kommunen ikke var interesseret i at købe arealet matr. nr. Z.

På baggrund af Kommunes tilbud om køb af hele arealet matr. nr. Y blev der på klagerens foranledning den 3. september 2003 afholdt endnu et møde mellem klageren og Ejendomsforhandlingsudvalget, hvori blandt andre den daværende borgmester deltog. Af mødereferatet fremgår blandet andet:

"...

A oplyste, at den vognmand han havde indgået aftale med om køb af matr. nr. Y naturligvis var ked af ikke at kunne erhverve ejendommen.

Efter en drøftelse accepteredes under forbehold af Byrådets godkendelse, at Kommunen køber arealet matr. nr. Y for 26 kr. pr. m² eller i alt 1.062.386 kr. på ekspropriationslignende vilkår. Overtagelse 15. sept. 2003

(...)

A ønskede oplysning om, hvorvidt Kommunen på et senere tidspunkt også kom og ønskede at erhverve matr. nr. Z (idrætsanlæg arealet). Han skulle indgå en aftale om forkøbsret på arealet og ønskede ikke at komme i samme situation overfor dem, som han nu er med vognmanden på matr. nr. Y.

[Borgmesteren] og [forvaltningen] tilkendegav, at der ikke var planer om at gå ind i den sag, og at de gerne så, at den opgave blev løst mellem A og folkene bag idrætsanlægget.

..."

Den 11. september 2003 indgik klageren en køberetsaftale med selskaberne G2 ApS og G3 A/S, som stod bag idrætsanlægs-projektet. Aftalen, der var indgået med en "eller ordre"-klausul, gav selskaberne ret til at erhverve arealet matr. nr. Z for 8.934.150 kr., når der forelå endelig lokalplan for området eller senest 1. januar 2006, mod at klageren modtog 30.000 kr. om måneden.

Ved skøde af 20. oktober 2003 overdrog klageren hele arealet matr. nr. Y på 4,0681 ha til Kommunen. Ifølge skødet skete overdragelsen på ekspropriationslignende vilkår.

Amtet vedtog den 18. februar 2004, at etableringen af idrætsanlæg var omfattet af VVM-pligten (Vurdering af Virkninger på Miljøet) i den dagældende planlovs § 6 c, stk. 1. I april 2005 anmodede Kommunen på baggrund heraf Amtet om at igangsætte udarbejdelsen af de fornødne regionplansretningslinier og af en VVM-redegørelse.

I henhold til betinget skøde af 14. februar 2006 overdrog klageren det samlede areal matr. nr. Z på 17,8 ha til selskabet G4 A/S for en samlet afståelsessum på 11.678.304 kr. Skødet, der alene var betinget af købesummens berigtigelse, blev tinglyst som endeligt den 29. januar 2007.

Som følge af kommunalreformen overgik myndighedskompetence i forbindelse med udarbejdelse af VVM-redegørelsen den 1. januar 2007 til Kommunen, der herefter færdiggjorde VVM-redegørelsen i juli 2007 og den 10. december samme år vedtog tillæg 59 til Kommuneplan 2001 - 2009, der vedrørte opførelsen af idrætsanlæg.

Ved brev af 13. december 2007 har Kommunen oplyst, at såfremt klageren ikke selv havde solgt matr. Z, var det overvejende sandsynligt, at det var endt med ekspropriation eller køb på ekspropriationslignende vilkår.

Idrætsanlægget er endnu ikke opført, og på matr. nr. Y er der opført en erhvervsbygning.

SKATs afgørelse

SKAT har anset den opgjorte fortjeneste ved afståelsen af ejendommen matr. nr. Z på 10.322.393 kr. for skattepligtig i indkomståret 2006.

Til støtte for afgørelsen har SKAT anført, at betingelserne for skattefrihed efter ejendomsavancebeskatningslovens § 11, 2. pkt. ikke er opfyldt.

SKAT har anført, at før salget af ejendommen matr. nr. Z den 14. februar 2006, til G4 A/S, der ønskede at erhverve arealet til opførelse af et idrætsanlæg, var arealet i den eksisterende kommuneplan udlagt til erhverv. For at skabe mulighed for at etablere et idrætsanlæg skulle der laves et kommuneplantillæg (Tillæg ... til Kommuneplan 2001 - 2009 med tilhørende VVM-redegørelse). Denne ændring/tillæg til kommuneplanen er vedtaget den 10. december 2007 af Byrådet dvs. efter salgstidspunktet i 2006.

For så vidt angår ekspropriationshjemlen, er det kun lovligt for kommunalbestyrelsen at ekspropriere en ejendom på baggrund af en kommuneplan/lokalplan, når formålet er at sikre, at kommunen kommer til at råde over ejendommen med henblik på fremtidig byudvikling. Det er endvidere en betingelse, at kommuneplanen/ lokalplanen er trådt i kraft. Selvom der var vedtaget en kommuneplan for området på salgstidspunktet, var der ikke hjemmel til ekspropriation af ejendommen, da kommunen erhvervede ejendommen til et andet formål end nævnt i den dagældende kommuneplan.

Endvidere har SKAT anført, at der ikke er hjemmel til at ekspropriere en ejendom, hvis lodsejeren selv er indstillet på at opfylde ekspropriationsformålet, og at der heller ikke etableres ekspropriationssituation ved at overdrage ejendommen til en erhverver, der er indstillet på at opfylde ekspropriationsformålet.

For så vidt angår ekspropriationsviljen på aftaletidspunktet, har SKAT anført, at kompetencen til at ekspropriere efter planlovens § 47 ligger hos kommunalbestyrelsen, og at beslutningen herom bør træffes af kommunalbestyrelsen, jf. praksis fra Folketingets Ombudsmand i FOB 72.92, jf. 74.23, og Indenrigsministeriets skrivelse nr. 167 af 15. juli 1974.

Beslutningen om ekspropriation skal være dokumenteret med en udskrift af kommunalbestyrelsens beslutningsprotokol og skal indholdsmæssigt gå ud på, at kommunen straks iværksætter ekspropriation, såfremt en frivillig aftale ikke indgås. En udtalelse fra en repræsentant fra Kommunen om, at det ikke var usandsynligt, at kommunen ville ekspropriere ejendommen, dokumenterer ikke, at kommunalbestyrelsen har taget stilling til spørgsmålet om ekspropriation og rent faktisk vil ekspropriere.

Klagerens påstand og argumenter

Klageren har nedlagt påstand om, at den opgjorte fortjeneste på 10.322.393 kr. ikke medregnes ved indkomstopgørelsen for indkomståret 2006.

Til støtte for den nedlagte påstand har klageren gjort gældende, at betingelserne for skattefrihed efter ejendomsavancebeskatningslovens § 11, 2. pkt. er opfyldt.

Klageren har anført, at ejendommen matr. nr. Z, beliggende ...1, var omfattet af Kommuneplan 2001 - 2009 og var i henhold til beskrivelsen for rammeområde ... Industri Nord udlagt som erhvervsområde "forbeholdt regionalt orienterede virksomheder", hvilket må omfatte drift af en multihal. På baggrund heraf har klageren med henvisning til den dagældende formulering af planlovens § 47, stk. 1, i lovbekendtgørelse nr. 883 af 18. august 2004, gjort gældende, at Kommunen kunne have eksproprieret ejendommen matr. nr. Z i februar 2006, hvor han indgik frivillig aftale med G4 A/S overdragelse heraf. Klageren har i øvrigt i denne forbindelse henvist til bestemmelsens forarbejder og til praksis fra Naturklagenævnet vedrørende bestemmelsen.

Klageren har endvidere gjort gældende, at Kommunen har udvist vilje til ekspropriation. Klageren har henvist til, at Kommunen tidligere har erhvervet ejendommen matr. nr. Ø ved ekspropriation og ejendommene matr. nr. X og matr. nr. Y ved frivillige handler, men på ekspropriationslignende vilkår, og derfor har erfaring med, at Kommunen ikke alene truer med, men også rent faktisk iværksætter ekspropriation. Endvidere har klageren henvist til, at forhandlingerne mellem ham og Kommunen er foregået via et af kommunen nedsat ejendomsforhandlingsudvalg, der må antages at være udstyret med en vis kompetence fra kommunalbestyrelsen, og at en fuldmægtig ved Kommunen har udtalt, at det var overvejende sandsynligt, at det var endt med ekspropriation eller køb på ekspropriationslignende vilkår, såfremt han ikke havde solgt ejendommen matr. nr. Z.

Klageren har endeligt med henvisning til Landsskatterettens kendelse af 8. april 2009, offentliggjort i SKM2010.613.LSR bestridt, at der ikke er hjemmel til at ekspropriere ejendommen, hvis lodsejer selv er indstillet på at opfylde ekspropriationsformålet, eller hvis der sker overdragelse til en erhverver, der er indstillet på at opfylde ekspropriationsformålet.

Endvidere har klageren med henvisning til ovennævnte kendelse gjort gældende, at det ikke er en betingelse for skattefriheden efter ejendomsavancebeskatningslovens § 11, 2. pkt., at kommunalbestyrelsen har truffet beslutning om ekspropriation af den pågældende ejendom forud indgåelsen af en frivillig aftale, og at denne beslutning skal kunne dokumenteres ved en udskrift fra beslutningsprotokollen.

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

I henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 11, 1. pkt., skal fortjeneste, der er modtaget som erstatningssum ved ekspropriation, ikke medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst. Det samme gælder efter ejendomsavancebeskatningslovens § 11, 2. pkt. fortjeneste ved salg til en erhverver, der efter formålet med erhvervelsen opfylder betingelserne for at ekspropriere ejendommen.

Det følger af Højesterets domme af 11. august 1995, offentliggjort i TfS 1995, 575 H, og af 10. april 1996, offentliggjort i TfS 1996, 356 H, samt af 5. februar 2008, offentliggjort i SKM2008.165.HR , at skattefrihed efter ejendomsavancebeskatningslovens § 11, 2. pkt. er betinget af, at skatteyderen kan godtgøre, at der var hjemmel til ekspropriation på aftaletidspunktet, og at det måtte påregnes, at dispositionen ville blive gennemtvunget ved ekspropriation, såfremt en frivillig aftale ikke blev indgået.

Efter den dagældende planlovs § 47, stk. 1, jf. lovbekendtgørelse nr. 883 af 18. august 2004, kunne kommunalbestyrelsen blandt andet ekspropriere fast ejendom, der tilhørte private, eller private rettigheder over fast ejendom, når ekspropriationen ville være af væsentlig betydning for at sikre gennemførelsen af en byudvikling i overensstemmelse med en kommuneplan.

Af forarbejderne til lov nr. 123 af 1. april 1980 om ekspropriation til byudvikling, der dannede grundlag for den citerede bestemmelse i den dagældende planlovs § 47, stk. 1, fremgik blandt andet vedrørende formålet med ekspropriation efter bestemmelsen, at det var uden betydning for en vurdering af den konkrete ekspropriations lovlighed og hensigtsmæssighed, om arealet til sin tid skulle anvendes til boligbebyggelse, til industribyggeri eller anden erhvervsbebyggelse, eller til andet byformål, herunder offentligt formål i forbindelse med områdets overgang til bymæssig anvendelse.

Arealet matr. nr. Z, var ifølge Regionplan for ... 2005 beliggende i et byudviklingsområde udpeget som regionalt center- og erhvervsområde og havde endvidere siden 2001 været omfattet af rammedelen i "Kommuneplanen 2001 - 2009 ... Kommune", hvori arealet var udlagt som erhvervsområdet forbeholdt regionalt orienterede virksomheder.

Henset hertil må Landsskatteretten på baggrund af den dagældende formulering i planlovens § 47, stk. 1, og denne bestemmelses forarbejder lægge til grund i relation til bedømmelsen efter ejendomsavancebeskatningslovens § 11, at Kommunen som udgangspunkt havde hjemmel til at ekspropriere arealet matr. nr. Z, på overdragelsestidspunktet den 14. februar 2006.

Imidlertid kan det ikke på det for Landsskatteretten foreliggende grundlag anses for godtgjort, at klageren på overdragelsestidspunktet måtte påregne, at Kommunen ville gennemføre en ekspropriation af arealet matr. nr. Z, såfremt arealet ikke ville blive overdraget ved en frivillig handel.

Ved møderne i 2002 og 2003 mellem klageren og Ejendomsforhandlingsudvalget udtrykte Kommunen alene ønske om at erhverve matr. nr. X og Y, hvorimod Kommunen gentagne gange oplyste klageren, at den ikke ønskede at erhverve matr. nr. Z ved køb. Ligeledes tilkendegav Kommunen hverken før eller efter forlæggelsen af ideen om etableringen af et idrætsanlæg på matr. nr. Z, overfor klageren, at kommunen ville være villig til at ekspropriere det pågældende areal til brug for etableringen af idrætsanlæg, hvis klageren ikke afstod arealet frivilligt.

Endvidere må det have formodningen imod sig, at Kommunen allerede på overdragelsestidspunktet den 14. februar 2006 ville have eksproprieret arealet matr. nr. Z, idet kommunen på daværende tidspunkt ikke kendte det endelige resultat af VVM-redegørelsen, der først forelå i færdig stand i juli 2007, og derfor ikke med sikkerhed kunne vide, hvilke konkrete retningslinier i kommuneplantillægget der efterfølgende skulle udarbejdes for, at projektet kunne påbegyndes efter planlovgivningen.

Idet erklæring fra Kommunen af 13. december 2007 og klagerens henvisning til Landsskatterettens kendelse af 8. april 2009, offentliggjort i SKM2010.613.LSR ikke kan føre til andet resultat, stadfæster Landsskatteretten herefter SKATs afgørelse.

..."

Af kommuneplan 2001-2009 for Kommunen, Hovedstruktur, fremgår blandt andet:

"...

05 ...6 landområde

..."

Af tillæg nr. 58 til samme kommuneplan af 11. december 2006 fremgår blandt andet:

"...

07 ...9

..."

Erhvervsområde er i tillægget defineret således:

"...

anvendes til fremstillingsvirksomhed, oplagring, reparation, engroshandel, administration og anden virksomhed, der har tilknytning til de pågældende erhverv.

..."

Offentligt område er i tillægget defineret således:

"...

..."

A rettede i forbindelse med skattesagen henvendelse til Kommunen. I den forbindelse skrev LH den 13. december 2007:

"...

Udtalelse vedrørende køb af ...1 (sag.nr. ...)

Økonomiudvalget i Kommunen besluttede i sit møde den 21. januar 2002 (sag nr. ...), at bemyndige Kommunens Ejendomsforhandlingsudvalg til at indlede forhandlinger med A om køb af ejendommen ...1 matr.nr. X, samt matr.nr. Y og Z ...2 alle ...3 by.

Borgmesteren orienterede om at kommunen havde ekspropriationshjemmel til at gennemføre handelen, hvis der ikke kan opnås enighed.

Under forhandlingsforløbet bliver parterne enige om, at Kommunen kun købte matr.nr. X, idet A havde købere til anden side på henholdsvis Z og Y.

Købet blev gennemført på ekspropriationslignende vilkår. Matr.nr. Y overtages senere under samme vilkår.

Såfremt A ikke selv havde solgt matr. Z, er det derfor overvejende sandsynligt, at det var endt med ekspropriation eller køb på ekspropriationslignende vilkår.

..."

Forklaringer

A har forklaret, at han er landmand. Han bor på landbrugsejendommen ...2, som han købte i 1976. I 2000 købte han ...1, der blandt andet omfattede matrikel Z. Hans plan med købet var fortsat landbrugsdrift, idet arealet lå praktisk i forhold til jord, han ejede i forvejen. Det store areal, matrikel Z, var braklagt, og havde også været det, før han overtog. Han fik braklægningsstøtte og tjente ca. 35.000 kr. årligt. Det var ikke ham, der foreslog, at der skulle bygges et idrætsanlæg på matrikel Z. Han kendte ikke til projektet, da han erhvervede jorden. Han hørte første gang om idrætsanlægsprojektet ved, at Kommunen og KS henvendte sig til ham. Han kan i dag ikke huske, hvem der henvendte sig først. Han besluttede sig i løbet af 2002 for at ville sælge. Der havde været et par andre interesserede købere, herunder en større vognmandsforretning.

Kommunen var interesseret i de tre matrikelnumre X, Y og Z og henvendte sig til ham. Han deltog den 20. marts 2002 i et møde med Ejendomsforhandlingsudvalget. De drøftede alle matriklerne. De blev enige om at dele handelen i to. Han fik lov til selv at sælge Y og Z. Kommunen købte matrikel X på ekspropriationslignende vilkår. Den 10. juni 2002 deltog han igen i et møde med Ejendomsforhandlingsudvalget. De drøftede fortsat alle tre matrikelnumre. Han havde på dette tidspunkt egentlig solgt matrikel Y til en vognmand, og der var udarbejdet en købekontrakt. Han skrev dog aldrig købekontrakten under, idet kommunen ikke gav ham lov til at sælge matrikel Y. Kommunen truede med ekspropriation af matrikel Y, som skulle anvendes til parkeringspladser i forbindelse med idrætsanlægget, hvilket også var almen kendt. Han husker ikke præcis, hvordan det blev sagt, og han så ikke færdige projekttegninger. Han havde indtryk af, at den vognmand, han havde indgået aftale med, kom på tværs af kommunens planer.

Kommunens køb af Y på ekspropriationslignende vilkår gik igennem i oktober 2003. Han var stadig lidt nervøs for, at kommunen på et senere tidspunkt også ville kræve at købe matrikel Z. Han ønskede ikke at stå i samme situation igen, hvilket var baggrunden for, at han på et møde den 3. september 2003 spurgte hertil. På mødet blev det tilkendegivet, at kommunen ikke ville blande sig. Der lå det i det, at det var under forudsætning af, at han solgte til folkene bag idrætsanlægget. Han skulle ikke betale for den VVM-redegørelse, der blev udarbejdet. Han skrev under på noget, så kommunen kunne få VVM-redegørelsen udarbejdet.

Han indgik den 14. oktober 2002 en formidlingsaftale med en mægler vedrørende matrikel Y og Z. I september 2003 indgik han aftale om forkøbsret til matrikel Z med folkene bag idrætsanlægget. Hans salæraftale med mægleren betød, at mægleren skulle have salær ved salg i henhold til forkøbsretten, men ikke hvis Kommunen eksproprierede. Dette betød, at mægleren ikke fik salær i forbindelse med kommunens køb af matrikel Y, hvilket mægleren var utilfreds med. Mægleren forlangte derfor fuldt salær i forbindelse med matrikel Z, selvom udfaldet havde været, at forkøbsretten ikke var blevet udnyttet, og kommunen havde eksproprieret arealet. De havde begge på fornemmelsen, at kommunen ville ekspropriere arealet. Han accepterede mæglerens krav.

Baggrunden for, at han solgte matrikel Z til idrætsanlæg folkene i 2006 var, at prisen var, som han syntes, den skulle være. Han havde helt klart indtryk af, at kommunen ville have eksproprieret, hvis ikke han havde solgt til idrætsanlæg folkene. Det blev ikke sagt direkte til ham.

Han var meget interesseret i, om kommunen ville blande sig i handlen mellem ham og folkene bag idrætsanlægget, og han spurgte derfor kommunen mange gange, om de ville ekspropriere matrikel Z. Kommunen svarede ham skriftligt ved brev af den 22. august 2003 på baggrund af en telefonisk henvendelse fra ham.

LH har forklaret, at han har arbejdet ved Kommunen siden 1976. Fra 2006 har han været i Byudviklingsforvaltningen og beskæftiget sig med områderne "køb og salg", og har i den forbindelse siden 2006 deltaget i Ejendomsforhandlingsudvalgets møder. Han har alene kendskab til A erhvervsmæssigt. Idrætsanlægsprojektet startede tilbage i 2002. Han var ikke i Ejendomsforhandlingsudvalget dengang, men et så omfattende projekt bliver der talt om i forvaltningen. Han hørte derfor om projektet. Matrikel Å og matrikel Y, der begge støder op til matrikel Z, skulle anvendes til parkeringspladser til idrætsanlægget. Han har efterfølgende været med til at købe matrikel Å.

Kommunen var særdeles interesseret i idrætsanlæg projektet, idet det var privat finansieret. Byrådet sagde ja til projektet, og kommunen tilbød at betale VVM redegørelsen, der kostede ca. 1.000.000 kr.

Han har skrevet udtalelsen af den 13. december 2007 til A. Det var A, der kontaktede ham og bad om udtalelsen. Han har ikke deltaget i møderne omkring matrikel nr. Z. Indholdet af brevet afspejler den sædvanlige fremgangsmåde for kommunens opkøb/ekspropriation af arealer. Kommunen havde meget stor interesse i, at idrætsanlæg projektet blev til noget. Han kan ikke forestille sig andet end, at kommunen ville have eksproprieret matrikel Z, hvis ikke A selv havde solgt til folkene bag idrætsanlægget. Tilbage i 2002, 2003, 2004 og 2005 tror han ikke, at ekspropriation blev overvejet. Generelt har kommunen ingen interesse i at ekspropriere, hvis private kommer med et projekt, og grundejeren selv vælger at sælge. Det har ikke konkret været aktuelt at ekspropriere matrikel Z.

Det er kommunens jurister, der har med ekspropriationer at gøre. Politikerne i ... forsøger at undgå ekspropriationer. Det er således at foretrække, at borgerne sælger frivilligt. Ekspropriationer skal altid igennem Byrådet.

Parternes synspunkter

A har anført, at han på tidspunktet for salget den 14. februar 2006 opfyldte betingelserne for skattefrihed i ejendomsavancebeskatningslovens § 11, 2. punktum. Kommunen havde hjemmel til at foretage ekspropriation på det tidspunkt. I kommuneplanen var ejendommen udlagt til byudvikling i form af regionalt orienterede erhvervsvirksomheder. Kommuneplanen udgjorde i sig selv hjemmel for ekspropriation til gennemførelse af byudvikling i medfør af den dagældende planlovs § 47, stk. 1, uden at der først skulle ske detailplanlægning. Det fremgår af bemærkningerne til lovforslaget, at det er uden betydning for ekspropriationens lovlighed, hvilket konkret byformål arealet skal anvendes til.

På tidspunktet for salget i februar 2006 kunne A påregne, at der ville ske ekspropriation, hvis han ikke indgik en frivillig aftale om salg. Kommunens interesse i opførelsen af idrætsanlægget var så stor, at A ikke ville have fået lov til at beholde arealet, hvis han havde afvist at sælge. Kommunen havde tidligere foretaget ekspropriation af ejendomme i området eller købt på ekspropriationslignende vilkår blandt andet til etablering af p-pladser til idrætsanlægget. I april 2005 havde kommunen påbegyndt arbejdet med udarbejdelse af VVM-redegørelse for idrætsanlægget. Ved at indhente A´s tilladelse hertil og igangsætte VVM-redegørelsen disponerede kommunen allerede på dette tidspunkt over arealet. Udgiften til VVM-redegørelsen på over en million kroner blev afholdt af kommunen. Disse omstændigheder understøtter, at kommunen ville have eksproprieret, hvis A ikke frivilligt have solgt ejendommen. Det støttes også af vidnet LH´s forklaring i retten om, at kommunen ville have eksproprieret, hvis ejeren ikke havde været interesseret i at sælge. Endelig fremgår det af VVM-redegørelsen, at kommunen selv havde anvist grunden til placeringen af idrætsanlægget, og at der ikke er set på alternative placeringer. Kommunen vidste, at der var private interesser bag idrætsanlægget, som ville købe ejendommen. Af den grund havde kommunen ikke behov for selv at involvere sig, så længe A accepterede en frivillig overdragelse.

Skatteministeriet har til støtte for påstanden anført, at ejendomsavancebeskatningslovens § 11 er en undtagelse til hovedreglen i § 1. § 11 skal derfor fortolkes indskrænkende. Når der er forhandlingsvillighed hos en grundejer, er der intet behov for ekspropriation, og det frivillige salg falder udenfor § 11´s kerneområde. Det plangrundlag, der forelå i februar 2006, gav ikke kommunen hjemmel til at ekspropriere i medfør af den dagældende § 47 i planloven. I kommuneplanen var området udlagt til regionalt orienteret erhverv, og der kunne derfor ikke ske ekspropriation til et offentligt formål som idrætsanlægget. Der var tale om et meget konkret projekt, som ikke kunne rummes indenfor kommuneplanens formulering. Projektets formål var derfor i strid med kommuneplanen, og det samme gælder for så vidt angår bygningshøjde og støjgener. Det er muligt, at kommunen ville kunne have eksproprieret ejendommen på et senere tidspunkt, hvor det planmæssige grundlag var tilvejebragt, men ikke i 2006.

Det var ikke påregneligt for A, at der ville ske ekspropriation. Byrådet har ikke truffet nogen beslutning herom, og det fremgår af vidnet LH´s forklaring, at kommunen ville undgå at ekspropriere, hvis det var muligt. Etableringen af idrætsanlægget var baseret på frivillighed, og der er ikke grundlag for at antage, at der fra kommunens side har været en trussel om ekspropriation. Tværtimod har Kommunen på møder med A udtrykkeligt tilkendegivet, at kommunen ikke ønskede at erhverve ejendommen. Heller ikke efter A´s egen forklaring er der grundlag for at antage, at han kunne påregne, at arealet ville blive eksproprieret. Retten skal ikke vurdere, hvad det er mest sandsynligt, byrådet ville have besluttet i en hypotetisk situation, men alene hvad der faktisk er truffet beslutning om. Det kan ikke lægges til grund, at de øvrige arealer, kommunen har købt i området, er købt til etablering af idrætsanlægget. Bemyndigelsen til købet er givet i 2002, men det var længe før, ideen til idrætsanlægget blev lanceret. Vidnet LH´s brev af 13. december 2007 til A kan ikke tillægges stor vægt, idet vidnet ikke selv deltog i sagsbehandlingen.

Rettens begrundelse og afgørelse

På tidspunktet for A´s overdragelse af ejendommen til G4 A/S den 14. februar 2006 var arealet i Kommunes Kommuneplan 2001-2009 udlagt som erhvervsområde forbeholdt regionalt orienterede virksomheder. Af kommuneplantillæg nr. ... vedtaget den 11. december 2006 fremgår, at et erhvervsområde skal anvendes til "fremstillingsvirksomhed, oplagring, reparation, engroshandel, administration og anden virksomhed, der har tilknytning til de pågældende erhverv", og at et offentlig område skal anvendes til "offentlige og private fællesanlæg til uddannelse, kulturelle formål, idræt, ..., kongres, ... forlystelse, ...". Idrætsanlægget skulle anvendes til motorsport, andre sportsbegivenheder samt større koncerter. Placeringen af idrætsanlægget i et erhvervsområde var således ikke i overensstemmelse med kommuneplanen. Der var derfor ikke hjemmel i den dagældende planlovs § 47, stk. 1, til at foretage ekspropriation til etablering af idrætsanlægget på tidspunktet for A´s overdragelse af ejendommen.

Der er ikke holdepunkter for at antage, at det på tidspunktet for A´s salg af ejendommen blev tilkendegivet af Kommunen, at afståelse ville blive gennemtvunget ved ekspropriation, hvis der ikke blev indgået frivillig aftale om salg. Tværtimod har Kommunen i et brev af 22. august 2003 til A meddelt, at kommunen ikke var interesseret i at købe arealet, ligesom kommunen på et møde med A den 4. september 2003 gav udtryk for, at kommunen ikke havde planer om at gå ind i sagen og gerne så, at den opgave blev løst af A og folkene bag idrætsanlægget. A har derfor ikke bevist, at Kommunen var villig til at ekspropriere, hvis han ikke frivilligt havde solgt. Det har formodningen imod sig, at Kommunen ville have truffet beslutning om at ekspropriere arealet, før VVM-redegørelsen forelå i juli 2007. Erklæringen fra Kommunes fuldmægtig LH i et brev af 13. december 2007 kan derfor ikke føre til en anden vurdering af kommunens vilje til at ekspropriere i februar 2006.

Retten tager herefter Skatteministeriets frifindelsespåstand til følge.

Efter sagens udfald og sagsgenstandens størrelse sammenholdt med sagens karakter fastsættes det beløb, som A skal betale i sagsomkostninger til Skatteministeriet til dækning af udgiften til advokatbistand inklusiv moms, til 150.000 kr.

T h i k e n d e s f o r r e t

Skatteministeriet frifindes.

Inden 14 dage skal A i sagsomkostninger til Skatteministeriet betale 150.000 kr.