Dokumentets metadata

Ejendomsvurdering - grundværdi - fradrag for forbedringer - hovedanlæg - hjemvisning af opgørelse

Sagen angår fradrag for udgifter til anlæg af varmeforsyningsledninger på to større ejendomme, hvorpå der er opført tæt-lav bebyggelse. Ved Landsskatteretten havde appellanten opnået fradrag for en mindre del af anlægget.Landsretten henviste til SKM2013.369.HR og den i dommen refererede praksis om fradragsret for interne anlæg på større ejendomme samt til et under sagen foretaget syn og skøn, hvorefter de omtvistede ledninger efter gennemførelse af en udstykning, således at hvert enkelt rækkehus i bebyggelsen udgør en selvstændig ejendom, ville forsyne flere ejendomme. Landsretten fandt på den baggrund, at de omtvistede forsyningsledninger må anses for hovedanlæg, som er omfattet af den administrative praksis, som er beskrevet og lagt til grund i Højesterets dom.Landsretten bemærkede, at denne praksis efter sagens oplysning for landsretten også er fulgt af skattemyndighederne frem til sommeren 2012.Landsretten anførte endvidere, at det pågældende forsyningsledninger udgør en forbedring af den ubebyggede grund og således opfylder betingelserne for fradrag i vurderingslovens § 17.Byrettens frifindelse dom blev derfor ændret.

Parter

H1
(advokat Eduardo Panzeri Vistisen)

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten v/advokat Birgitte Kjærulff Vognsen)

Afsagt af landsdommerne

John Mosegaard, Anne Louise Bormann og Anne Birgitte Fisker

Sagens baggrund og parternes påstande

Byrettens dom af 5. marts 2014 (BS 17-447/2013 og BS 17-448/2013) i sagerne anlagt af henholdsvis H1, afd. A, og H1, afd. B, er anket med principal påstand om:

1) Skatteministeriet skal anerkende, at H1 i henhold til vurderingslovens § 17 er berettiget til fradrag i grundværdien for forbedringer ved vurderingen for årene 2001, 2002 og 2004 af ejendommen beliggende ...1 og ...2, for udgifter til anlæg af varmeforsyningsanlæg markeret med rødt i bilag 8-13, og at den beløbsmæssige opgørelse hjemvises til vurderingsmyndighederne.

2) Skatteministeriet skal anerkende at H1 i henhold til vurderingslovens § 17 er berettiget til fradrag i grundværdien for forbedringer ved vurderingen for årene 2001, 2002 og 2004 af ejendommen beliggende ...3, for udgifter til anlæg af varmeforsyningsanlæg markeret med i rødt i bilag 14-19, og at den beløbsmæssige opgørelse hjemvises til vurderingsmyndighederne.

Subsidiært:

1) Skatteministeriet skal anerkende, at H1, i henhold til vurderingslovens § 17 er berettiget til fradrag i grundværdien for forbedringer ved vurderingen for årene 2001, 2002 og 2004 af ejendommen beliggende ...1 og ...2, for udgifter til anlæg af varmeforsyningsanlæg markeret med rødt i bilag 8-13, men uden for det af skønsmanden med grønt markerede i bilag 16-18, og at den beløbsmæssige opgørelse hjemvises til vurderingsmyndighederne.

2) Skatteministeriet skal endvidere, subsidiært, anerkende, at H1 i henhold til vurderingslovens § 17 er berettiget til fradrag i grundværdien for forbedringer ved vurderingen for årene 2001, 2002 og 2004 af ejendommen beliggende ...3, for udgifter til anlæg af varmeforsyningsanlæg markeret med rødt i bilag 14-19, men uden for det af skønsmanden med grønt markerede i bilag 16-18, og at den beløbsmæssige opgørelse hjemvises til vurderingsmyndighederne.

Byrettens dom er anket af H1. De to afdelinger omfattet af byrettens dom, H1, afd. A, og H1, afd. B, er efter det for landsretten oplyste en del af H1 og dermed samme juridiske person.

Indstævnte, Skatteministeriet, har påstået stadfæstelse.

Supplerende sagsfremstilling

Uenighed mellem parterne om, for hvilke dele af varmeforsyningsanlægget der er krav på fradrag i grundværdien, fremgår af sagens bilag 6, der er optrykt som bilag til denne dom. Sagen drejer sig således om den del af ledningsnettet, der er markeret med orange på dette kort.

Der er i landsretten foretaget syn og skøn ved landinspektør ØH og ingeniør LM.

Af erklæring af 17. oktober 2014 fra landinspektør ØH fremgår blandt andet følgende:

"...

Spørgsmål 1: Skønsmanden bedes give en kort beskrivelse af bygningerne og boligerne (dvs. den enkelte husstand) på matriklerne X og Y

Besvarelse spørgsmål 1:

Matrikelnumrene skal med de nævnte adresser rettelig være matr. nr. Z og matr. nr. Y. Matr. nr. Z er en del af H1 afdeling C, der tillige omfatter matr. nr. Æ, beliggende ...5 og ...6. Matr. Nr. Y omfatter H1 afdeling B.

...

Bygningerne er opført i 1989. På matr. nr. Z er 133 boliger, på matr. nr. Y er 92 boliger. På matr. Z er desuden en bygning med 15 ungdomsboliger opført i 1992. Denne bygning holdes udenfor besvarelsen.

Bygningerne er en blandet tæt boligbebyggelse, opført i 1 og 2 plan. Boligerne er alle med lodret afgrænsning mellem lejlighederne. Størrelsen af boligerne varierer på begge ejendomme fra 59 m² til 105 m². Enkelte boliger er på 30 m². Alle boliger har tilliggende for- og baghave. Der er større fællesarealer med adgangsveje og stier, friarealer, parkering, legepladser samt fælleshuse, ejendomskontor m.m.

Spørgsmål 2:

Vil det være muligt at udstykke de enkelte boliger i selvstændige matrikler.

Besvarelse spørgsmål 2:

Spørgsmålet besvares bekræftende, dog med bemærkninger/forbehold.

Enhver sag om udstykning forudsætter myndighedsgodkendelse, jf. udstykningslovens § 20, stk. 1. Udstykning i det aktuelle tilfælde vil kræve tilladelse fra ... Kommune, der er myndighed på en række områder.

§ 20, stk. 1 ...

I forbindelse med koordinering af lovgivningen om bebyggelse og udstykning indsattes i 1991 i Byggeloven ny § 10 a, hvorefter al bebyggelse skullet opføres og anbringes så udstykning kunne gennemføres. Almene boliger er senere undtaget fra bestemmelsen.

Bestemmelsen var naturligvis ikke gældende for denne bebyggelse fra 1989, men kommunerne administrerer gerne efter denne bestemmelse når forudsætningerne som her i øvrigt er til stede.

§ 10 A, stk. 1 ...

De væsentligste lovområder, hvor kommunen er myndighed:

Planloven. For området er lokalplan xxx gældende. Der er intet i lokalplanens formål, der taler mod en udstykning. Bebyggelsesprocenten på 25 % er fastsat for området som helhed, ikke for den enkelte boligenhed. Udstykningen er i overensstemmelse med lokalplanen.

Byggeloven. Grundstørrelse for den enkelte parcel fastsættes ud fra bebyggelsesmæssige kriterier, der efter min vurdering allerede er fastlagt og godkendt ved opførelsen. Endvidere skal adgang til ejendom være sikret, hvilket kan dokumenteres.

Brandsikring. Det er stikprøvevis bekræftet at brandmure i lejlighedsskel er ført helt op til taget, hvilket er en forudsætning for udstykning.

Vejlovgivningen. Projekt for de interne veje i området er godkendt i forbindelse med opførelsen. Myndigheden skal ved godkendelse af udstykningsplanen påse at vejbredder og vendepladser overholder vejreglerne.

Ved kommunens vurdering af udstykningstilladelse er beslutningen i sidste ende politisk, idet kommunen ikke er forpligtet til at godkende sagen. Hvis der ikke er direkte hjemmel til at afslå udstykningsforslaget, kan kommunen udarbejde en ny lokalplan.

Spørgsmål 3:

Såfremt spørgsmål 2 besvares bekræftende, bedes skønsmanden oplyse, hvorledes en sædvanlig udstykning vil kunne gennemføres. Skønsmanden bedes markere de enkelte selvstændige matrikler ved en sådan udstykning i bilag 819.

Besvarelse spørgsmål 3:

Sædvanlig udstykning gennemføres ved udstykning af det enkelte rækkehus med tillæg af for- og baghave med varierende samlede grundarealer fra 70 til 140 m², jfr. udstykningsplanen. Enkelte grundarealer er ca. 50 m². Færdselsarealer udlægges som vej- og stiarealer på en del af fællesarealet. På samme måde indgår friarealer, legepladser, parkeringsarealer, fælles m.v. som en del af fællesarealet.

På planerne bilag 8-19 er med grøn farve indtegnet udstykningsplanen for en sædvanlig udstykning ved at markere de enkelte selvstændige boligmatriklers afgrænsning.

Planerne vedlægges udtaget i mål 1:200.

Spørgsmål 4:

Ville varmeforsyningsledningerne markeret i bilag 8-19 befinde sig på de udstykkede boligmatrikler eller uden for disse boligmatrikler.

Besvarelse spørgsmål 4:

De på planerne bilag 8-19 med rød farve markerede varmeforsyningsledninger befinder sig for langt de fleste strækninger udenfor de fastlagte boligmatrikler. Ved ...3 ligger varmeforsyningsledningen over skel mod boligmatriklerne således som det fremgår af bilag 16, 17 og 18.

..."

Af skønserklæring af 12. september 2014 fra ingeniør LM fremgår blandt andet følgende:

"...

Spørgsmål 5:

Skønsmanden bedes give en kort beskrivelse af varmeforsyningsledningerne markeret i de to respektive bilag 3. Ved besvarelsen bedes skønsmanden vurdere, om varmeforsyningsledninger adskiller sig fra andre tilsvarende varmeforsyningsledninger (herunder for så vidt angår placeringen eller dimensioneringen), der forsyner boliger (dvs. hustande) af samme art og størrelse.

Ved den sammenlignende besvarelse af varmeforsyningsledningerne bedes syns- og skønsmanden se bort fra de matrikulære forhold.

Svar på spørgsmål 5:

Der er ikke generelle regler for udformningen af ledningsnet til forsyning af boligblokke / enkeltbygninger / rækkehuse med varme - der kan findes et antal varianter. Der er en tendens til at udformningerne har skiftet over tid.

Den udformning, der er i den aktuelle sag, er dog ret typisk.

Der er tale om et system, der nærmest kan betegnes som direkte tilsluttet fjernvarme (dog med undtagelse af tilslutningen af blokken med ungdomsboliger).

Forsyningsledningerne fra varmeværket er ført gennem bebyggelsen og tilsluttet bygningerne via en undercentral, der i al væsentlighed (funktionsmæssigt) indeholder en energimåler, der anvendes til afregning mellem boligselskabet og fjernvarmeværket. Fjernvarmevandet fortsætter ud til de enkelte boliger via forsyningsledningerne, der er vist i bilag 3.

Det er oplyst, at ledningsnettet er opbygget med anvendelse af gængse fjernvarmerør af fabrikat Løgstør rør. Ledningsnettet kunne ikke besigtiges, da det er nedgravet.

Spørgsmål 6:

Skønsmanden bedes oplyse, om varmeforsyningsledningerne markeret i de to respektive bilag 3 forsyner boliger (dvs. hustande) på grunden.

Varmeforsyningsledningerne vist i bilagene 3a og 3b forsyner boliger med varme.

Spørgsmål 7:

Såfremt spørgsmål 6 besvares bekræftende, bedes skønsmanden kort beskrive de boliger og bygninger, som varmeforsyningsledningerne forsyner.

Der er tale om en rækkehusbebyggelse (med mindre grupper af huse) i 1 og 2 etager. Se endvidere bilag V) med fotos.

Spørgsmål 8:

Såfremt spørgsmål 6 besvares bekræftende, bedes skønsmanden oplyse, hvorledes varmeforsyningsledningerne markeret i de to respektive bilag 3 er tilsluttet boligerne på matriklen, herunder kort redegøre for eventuelle stikledninger.

Svar på spørgsmål 8:

Varmeforsyningen sker ved "hovedledninger", der er oplyst placeret i fortov og med stikledning til hver boligenhed. Tilslutningsinstallationen i boligenheder sker til en varmtvandsbeholder og til et radiatoranlæg. Der er installeret en energimåler i hver boligenhed for afregning over for boligselskabet.

Spørgsmål 9:

Skønsmanden bedes oplyse, om varmeforsyningsledningerne markeret i de to respektive bilag 3, forsyner flere boliger.

Svar på spørgsmål 9:

Varmeforsyningsledningerne forsyner flere boligenheder.

Spørgsmål 10:

Såfremt spørgsmål 9 besvares bekræftende, bedes skønsmanden oplyse, hvor mange boliger og/eller bygninger varmeforsyningsledningerne markeret i de to respektive bilag 3 forsyner.

Svar på spørgsmål 10:

De to områder, der er tale om, indeholder i alt 225 boliger og 2 erhvervsbygninger (fælleshuse) - fordelt på 36 bygninger.

..."

Bilag 3 a og 3 b, som er omtalt i skønserklæringen som "de respektive bilag 3", svarer til bilag 8-18, som indgår i H1s påstande.

Af supplerende skønserklæring af 3. november 2014 fra ingeniør LM fremgår blandt andet følgende:

"...

Spørgsmål 21:

Skønsmanden bedes oplyse, om de i bilag 3 a og 3 b markerede varmeforsyningsledninger vil kunne genanvendes helt eller delvist, hvis den nuværende bebyggelse nedrives, og der etableres en ny bebyggelse på grunden.

a) Hvis en bekræftende besvarelse af spørgsmålet forudsætter, at visse betingelser opfyldes, herunder eventuelle betingelser med hensyn til placeringen og karakteren samt størrelsen af et nyt byggeri på grunden, bedes disse betingelser anført.

b) Hvis hel eller delvis genanvendelse af varmeforsyningsledningerne skønnes at ville være økonomisk urentabelt, bedes dette oplyst og begrundet.

c) Hvis der alene skønnes at kunne blive tale om delvis genanvendelse af varmeforsyningsledningerne, bedes det angivet, hvilke ledninger, der kan genanvendes.

Svar på spørgsmål 21:

Spørgsmålet er hypotetisk og besvarelsen skal ses i det lys.

Udtrykket: "vil kunne genanvendes helt eller delvist" dækker over muligheder, der mig bekendt ikke har været forsøgt i praksis.

Hertil kommer forhold, der gør besvarelsen meget usikker, idet der indgår aspekter, der afhænger af en fremtidig udvikling i både byggeteknisk, miljømæssigt og økonomisk henseende.

Ad a):

Hvis det antages, at levetiden for de nuværende fjernvarmerør er længere end den nuværende bebyggelse, så vil det teknisk set være muligt at genopføre en ny bebyggelse, der i al væsentlighed er identisk med den nuværende bebyggelse - og genanvende fjernvarmerørene.

Det er dog forventeligt at de nuværende fjernvarmerørs levetid (funktionsmæssigt og/eller teknologisk) er kortere end eller den samme som bebyggelsens.

En ny bebyggelse skal opfylde de fremtidige krav i Bygningsreglementet til bygningers varmeisolering og tekniske installationer. Det er forventeligt, at disse krav løbende vil blive yderligere skærpet (i forlængelse af den igangværende udvikling). Set i det lys, er det muligt og sandsynligt, at kravene til nybyggeri indebærer, at bygninger ikke opføres med et varmeanlæg i den nuværende udformning (eller helt uden varmanlæg til rumopvarmning) og i så fald, vil det ikke være relevant med en fjernvarmeforsyning i et fremtidigt nybyggeri.

Ad b):

Med baggrund i bemærkningerne under a) ovenfor, vil det næppe kunne forventes at en genanvendelse af de nuværende fjernvarmeledninger vil være økonomisk rentabel.

Ad c):

Med baggrund i bemærkningerne under a) og b) ovenfor, vil det næppe kunne forventes at en genanvendelse af de nuværende fjernvarmeledninger vil være relevant.

..."

Administrativ Praksis

H1 har fremlagt 8 kendelser fra Landsskatteretten afsagt i perioden fra marts 2010 til juni 2012, hvor det af kendelsen med tilhørende kortbilag fremgår, at skatteyderne har fået medhold i fradrag i grundværdien for forsyningsledninger på større ejendomme med en beliggenhed i forhold til bebyggelsen i det væsentlige svarende til de ledninger, som H1 påstår fradrag for.

Skatteministeriet har fremlagt en række afgørelser med kortbilag, hvoraf fremgår, at Landsskatteretten i perioden august 2012 og frem har nægtet fradrag for forsyningsledninger på større ejendomme med en beliggenhed i forhold til bebyggelsen i det væsentlige svarende til de ledninger, som H1 påstår fradrag for.

Procedure

H1 har for landsretten supplerende gjort gældende, at det følger af Landsskatterettens faste praksis for vurderingsårene 2001, 2002 og 2004, at der tilkendes fradrag i grundværdien for større ejendomme udlagt til f.eks. tæt, lav bebyggelse for udgifter til kloakledninger, vand- og varmeledninger på selve matriklen for hele ledningsnettet, bortset fra selve stikledningerne ind til de enkelte boliger. De fremlagte kendelser for perioden frem til juni 2012 dokumenterer dette. Den ikke offentliggjorte praksisændring i Landsskatteretten i slutningen af 2012 er i strid med lighedsgrundsætningen.

H1 har endvidere gjort gældende, at de foretagne syn og skøn viser, at de fjernvarmeledninger, for hvilke der påstås fradrag, ved en udstykning vil betjene flere boliger og således må anses for et hovedanlæg i henhold til den praksis, som er beskrevet i SKM2013.369.HR .

Skatteministeriet har heroverfor gjort gældende, at H1 ikke har godtgjort, at der foreligger en fast praksis for vurderingsårene 2001-2004 om tilkendelse af fradrag i videre omfang, end tilfældet er i nærværende sag.

Skatteministeriet har endvidere gjort gældende, at de afgivne skønserklæringer ikke dokumenterer, at ledningerne medfører en værdiforøgelse af den ubebyggede grund. Efter retspraksis har anlæggets placering ved en fiktiv udstykning ikke betydning for fradragsretten.

Parterne har i øvrigt i det væsentlige gentaget deres anbringender for byretten.

Landsrettens begrundelse og resultat

Højesteret har i dom af 8. maj 2013 (gengivet i SKM2013.369.HR ) fastslået, at der i overensstemmelse med skattemyndighedernes praksis for større ejendomme udlagt til f.eks. tæt, lav bebyggelse med andelsboliger kan gives fradrag for udgifter til hovedanlæg på linje med adgangen til at give fradrag for udgifter til foranstaltninger uden for den enkelte grund i et traditionelt parcel- eller rækkehuskvarter, der øger værdien af grunden. Der kan således gives fradrag for et hovedanlæg bestående af f.eks. en hovedforsyningsledning, der betjener eller fremover vil betjene en større del af ejendommen, mens stikledninger fra hovedledningen og til de enkelte bygninger eller boliger ikke udgør et hovedanlæg.

Det fremgår af dommen, at baggrunden for denne praksis er, at der alternativt ved en udstykning til f.eks. traditionel rækkehusbebyggelse ville være fradragsret for udgifter til fællesanlæg, som befinder sig uden for de enkelte udstykkede ejendommes skel.

Efter erklæringen fra landinspektør ØH med tilhørende kortbilag må det lægges til grund, at samtlige de varmeforsyningsledninger, hvorom der er tvist i sagen, efter gennemførelse af en udstykning, således at hvert enkelt rækkehus i bebyggelsen udgør en selvstændig ejendom, ville forsyne flere ejendomme. Dette gælder også de forsyningsledninger, der ville ligge inden for skellet på fire af ejendommene.

Landsretten finder på den baggrund, at de omtvistede forsyningsledninger må anses for hovedanlæg, som omfattet af den administrative praksis, som er beskrevet og lagt til grund i Højesterets dom.

Det bemærkes, at denne praksis, efter sagens oplysning for landsretten, også er fulgt af skattemyndighederne frem til sommeren 2012.

Landsretten finder endvidere, at de pågældende forsyningsledninger udgør en forbedring af den ubebyggede grund og således opfylder betingelserne for fradrag i vurderingslovens § 17. Det fremgår således af skønsmand ingeniør LMs besvarelse af spørgsmål nr. 2, at de pågældende forsyningsledninger vil kunne genanvendes ved en ny bebyggelse.

At dette efter skønsmandens opfattelse næppe vil være økonomisk rentabelt, kan ikke føre til andet resultat, idet dette ifølge hans erklæring alene skyldes, at ledningernes levetid må forventes at være kortere eller den samme som for bygningerne, og at en ny bebyggelse ville skulle opfylde de fremtidige krav i Bygningsreglementet til bygningers varmeisolering og tekniske installationer, der må forventes at være andre end i dag. Uanset at det næppe vil være rentabelt at genanvende ledningerne efter endt levetid for de nuværende bygninger, findes ledningerne derfor i de vurderingsår, som sagen omhandler, at medføre en stigning i værdien af grunden i ubebygget stand.

Landsretten tager herefter H1s påstande til følge som nedenfor bestemt.

Som følge af sagens udfald skal Skatteministeriet betale sagsomkostninger til H1 for begge retter med 151.032,25 kr., hvoraf 80.000 kr. er til dækning af udgifter til advokat, 7040 kr. er til dækning af retsafgift, og 63.992, 25 er til dækning af udgifter til syn og skøn og kopiering af kort. Ved fastsættelsen af beløbet til dækning af udgifter til advokat har landsretten udover sagens værdi og omfang lagt vægt på, at der har været gennemført syn og skøn for landsretten.

T h i k e n d e s f o r r e t

1) Skatteministeriet skal anerkende, at H1 i henhold til vurderingslovens § 17 er berettiget til fradrag i grundværdien for forbedringer ved vurderingen for årene 2001, 2002 og 2004 af ejendommen beliggende ...1 og ...2, for udgifter til anlæg af varmeforsyningsanlæg markeret med rødt i bilag 8-13, og at den beløbsmæssige opgørelse hjemvises til vurderingsmyndighederne.

2) Skatteministeriet skal anerkende at H1 i henhold til vurderingslovens § 17 er berettiget til fradrag i grundværdien for forbedringer ved vurderingen for årene 2001, 2002 og 2004 af ejendommen beliggende ...3, for udgifter til anlæg af varmeforsyningsanlæg markeret med i rødt i bilag 14-19, og at den beløbsmæssige opgørelse hjemvises til vurderingsmyndighederne.

I sagsomkostninger for begge retter skal Skatteministeriet betale 151.032,25 kr. til H1.

Det idømte skal betales inden 14 dage efter denne doms afsigelse.

Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.