Dokumentets metadata

Ejendomsvurdering – benyttelseskode - landbrug eller beboelse

Sagen drejede sig om, hvorvidt sagsøgerens ejendom skulle klassificeres, jf. vurderingslovens § 33, stk. 1, med benyttelseskoden for landbrug eller beboelse.SKAT havde ved vurderingen for 2009 truffet afgørelse om, at sagsøgerens ejendom skulle anses for benyttet til beboelse. Denne afgørelse var efter en besigtigelse blevet stadfæstet af Vurderingsankenævnet og Landsskatteretten, idet Landsskatteretten blandt andet havde fundet, at den landbrugsmæssige benyttelse af ejendommen var af så underordnet betydning, at ejendommen ikke kunne anses for benyttet til landbrug.Sagsøgeren gjorde gældende, at ejendommen blev anvendt til landbrug, blandt andet fordi sagsøgeren havde fire heste stående på ejendommen og efter det oplyste opdrættede heste, fordi sagsøgeren modtog hektarstøtte, fordi der ikke var sket ændringer i ejendommens benyttelse, samt fordi ejendommen var matrikelnoteret som landbrug og i tidligere år var vurderet med benyttelseskoden landbrug.Retten anførte i sine præmisser blandt andet, at klassificeringen skal afgøres på baggrund af faktisk benyttelse og ikke andre registreringer i BBR, beliggenhed i landzone, tidligere vurderinger eller lignende, at ikke enhver uvæsentlig landbrugsmæssig benyttelse fører til, at ejendommen skal klassificeres som landbrug, jf. SKM2012.359.HR (Minkfarm-dommen), og at sagsøgeren ikke havde fremlagt dokumentation for fordelingen af sagsøgerens omsætning mellem ejendommens drift og sagsøgerens øvrige indtægter som varmemester m.v. Retten fandt dernæst efter en samlet bedømmelse, at der ikke var grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens skøn.Skatteministeriet blev derfor frifundet.

Parter

A
(advokat Lars Behrend)

mod

Skatteministeriet
(kammeradvokaten v/advokatfuldmægtig Camilla Bjerg Nielsen)

Afsagt af byretsdommer

Annette Dam Ryt-Hansen

Sagens baggrund og parternes påstande

Denne sag handler om, hvorvidt den af sagsøger A ejede ejendom i skattemæssig henseende skal anses for benyttet til landbrug eller til beboelse, herunder om sagen skal hjemvises til sagsøgte Skatteministeriet med henblik på ny vurdering af hvilken benyttelseskode, der skal anvendes ved vurderingen af ejendommen for 2009.

A har nedlagt påstand om, at Skatteministeriet tilpligtes at anerkende, at A's ejendom beliggende ...1, ved vurderingen for 2009 vurderes som landbrugsejendom med benyttelseskoden 05, og sagen hjemvises til SKAT med henblik på fornyet ansættelse af vurderingen af ejendommen for 2009.

Skatteministeriet har nedlagt påstand om frifindelse.

Sagen er anlagt ved Byretten den 22. januar 2014.

Oplysningerne i sagen

Sagen vedrører vurderingen pr. 1. oktober 2009 af A's ejendom beliggende ...1, hvor SKAT ændrede ejendommens benyttelseskode fra landbrug (05) til beboelse (01). A påklagede vurderingen, og ejendommen blev besigtiget af Vurderingsankenævnet den 28. juni 2012.

Vurderingsankenævnet traf afgørelse den 6. september 2012 og fastholdt, at ejendommen er omfattet af benyttelseskode 01 - beboelse. Vurderingsankenævnet lagde blandt andet vægt på, at den landbrugsmæssige anvendelse er minimal, og at stuehuset har en værdimæssig dominans i forhold til den samlede ejendom.

Sagen blev indbragt for Landsskatteretten, der traf afgørelse den 23. oktober 2013. Af afgørelsen fremgår blandt andet:

"...

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten stadfæster Vurderingsankenævnets afgørelse.

Møde mv.

Der har været holdt møde med ejeren på rettens kontor.

Sagens oplysninger

Ejendommen har et grundareal på 46.976 m² og der er 2 bygninger på grunden:

Bygning 1:

Stuehus opført i 1921, om- tilbygget i 1995. Ydermur er af mursten og tagdækning er metalplader. Bebygget areal udgør 80 m², udnyttet tagetage udgør 42 m² og kælder udgør 70 m².

Bygning 2:

Staldbygning opført i 1921. Ydermur er af mursten og tagdækning er af fibercement. Bebygget areal udgør 112 m².

SKAT har ændret ejendommens benyttelseskode fra landbrug (05) til beboelse (01), ved vurderingen pr. 1. oktober 2009.

Vurderingsankenævnet har besigtiget ejendommen den 28. juli 2012. Der deltog 2 nævnsmedlemmer og 1 sekretariatsmedarbejder i besigtigelsen. Af ankenævnets sagsfremstilling fremgår følgende om besigtigelsen:

"...

Klager fremviste ejendommen. Stuehuset der er renoveret, benyttes af klager til beboelse. Bygning 2 er en stald, der benyttes til klagers 4 heste.

Jorden anvendes som græsningsarealer for hestene.

Klager oplyste, at han avler på sine heste. Klager fremviste en kendelse fra Landsskatteretten fra 2004, hvor retten har taget stilling til, om der skulle gives nedslag for forurening i grundværdien. Det fremgik at der ikke blev givet nedslag.

..."

Følgende sagsforløb fremgår af Vurderingsankenævnets sagsfremstilling:

"...

Den 7. februar 2011 sender klager en e-mail til SKAT:

"...

Med stor forundring har jeg modtaget en restanceopkrævning. Jeg har på intet tidspunkt modtaget et brev der oplyser om skatter og afgifter m.m. af fast ejendom for 2011, ej heller en opkrævning, kun en restanceopkrævning. Det undrer mig ligeledes, at der fremkommer en stigning fra kr. 4.464,41 i 2010 til ca. kr. 19.542,82 i 2011. Med regeringens skattestop i erindring virker det grotesk og jeg vil gerne udbed mig en fornuftig forklaring.

..."

SKAT oplyste, at de ville forsøge at svare på henvendelsen i løbet af 5 dage, men da SKAT havde travlt, skulle klager forvente en længere sagsbehandlingstid.

Den 12. maj 2011 henvender klager sig til SKAT, da han er blevet tilsagt til udlæg. Han henviser til sin klage af 7. februar 2011, som han ikke har fået svar på. Ejendomsvurderingen bliver bedt om at se på sagen.

Den 23. juni 2011 kommer ejendomsvurderingen frem til, at de ikke har modtaget en klage, og beder derfor klager sende en ny klage.

Klager sender den 28. juli 2011 en klage over vurderingen pr. 1. oktober 2009.

..."

Klagen til SKAT har været indsendt for sent, således SKAT har videresendt klagen til Vurderingsankenævnet. Vurderingsankenævnets afgørelse vedrører udover kodningen af ejendommen også nedsættelse af grundværdien grundet forurening og omberegnet ejerboligværdi. Disse punkter er ikke påklaget til Landsskatteretten.

Vurderingsankenævnets afgørelse

Vurderingsankenævnet har fastholdt, at ejendommens anses for benyttet til beboelse.

Som begrundelse for afgørelsen har Vurderingsankenævnet anført følgende:

"...

I forbindelse med vurderingen skal der træffes bestemmelse om, hvorvidt en ejendom helt eller delvis må anses for benyttet til landbrug jf. vurderingslovens § 33, stk. 1.

For at afgøre om en ejendom karakteriseres som en landbrugsejendom eller en beboelsesejendom i vurderingslovens forstand er det uden betydning, om den ligger i landzone eller er pålagt landbrugspligt. Det er ligeledes uden betydning om ejer selv forestår driften, om det sker ved maskinstation eller ved bortforpagtning.

Som grundlag for stillingtagen til, om en ejendom skal anses for landbrugsmæssigt benyttet, henses der bl.a. til:

2 fra vurderingsankenævnet og 1 fra sekretariatet har besigtiget ejendommen den 28. juni 2012.

Klager fremviste ejendommen. Stuehuset der er renoveret, benyttes af klager til beboelse. Bygning 2 er en stald, der benyttes til klagers 4 heste.

Jorden anvendes som græsningsarealer for hestene. Klager oplyste, at han avler på sine heste.

Nævnet er enig med SKAT i, at ejendommen skal vurderes som en beboelsesejendom.

Nævnet finder, at den landbrugsmæssige anvendelse er minimal og at stuehuset har en værdimæssig dominans i forhold til den samlede ejendom.

Nævnet foreslår derfor at vurderingen fastholdes.

..."

Der er henvist til vurderingslovens § 33, stk. 1 og stk. 15, Vurderingsvejledningens afsnit B.3.3, C.2.3 og F.1, samt Byrettens dom af 13. maj 2008 (SKM2008.464.BR ).

Ejerens påstand og argumenter

Ejeren har påstået benyttelseskoden ændret til kode 05 Landbrug.

Som begrundelse for påstanden har ejeren overfor SKAT fremført følgende:

"...

Undertegnede ønsker herved at klage over Vurderingsgrundlaget for ovennævnte ejendom. Til orientering skal jeg oplyse, at der i 2004 er afsagt kendelse af Landsskatteretten (J.nr. 2-7-1416-0124) på ejendommen.

Ejendommen drives som en Landbrugsejendom, hvilket ikke sidestiller den med et parcelhus, samtidig tillader jeg mig at gøre opmærksom på, at der foreligger en afgørelse om forurening på vidensniveau 2 på ejendommen.

Der er ikke sket forbedringer på ejendommen i den forløbne periode.

Til gengæld må jeg døje med lugtgener fra en udluftningsbrønd placeret hos genboen (...2). Denne brønd tjener som udluftning for transport af kloakvand fra ...3 til rensningsanlægget i ...4.

Når vindretningen er i øst, er det ikke muligt at hænge vasketøj op til tørring, uden tøjet kommer til at lugte af kloak.

..."

Overfor Landsskatteretten har ejeren endvidere fremført, at ejendommen andre steder er registret som landbrug, blandt andet i tingbogen, og at ejendommen i alle år indtil 2009 har været kodet som landbrug.

På mødet med rettens sagsbehandler bemærkede ejeren, at ifølge hans undersøgelser er 80 % af alle mindre ejendomme i Jylland kodet som landbrug. Ejeren fandt det mærkværdigt, at hans ejendom kodes som beboelse, når ejendommen på ingen måde kan sammenlignes med et parcelhus.

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Landsskatteretten bemærker indledningsvist, at sagen vedrører kodningen af ejendommen beliggende ...1.

Ejeren henviser til, at ejendomsvurderingen på ejendommen vedrørende vurderingen pr. 1. januar 2002 har været behandlet af Landsskatteretten ved kendelse af 5. august 2004. Hvor ejendomsværdien og stuehusets ejendomsværdi blev nedsat grundet forurening. Grundværdien blev stadfæstet, da der ikke blev anset for grundlag for nedsættelse af grundværdien, grundet forureningens placering.

Landsskatteretten finder ikke, at forureningen af grunden påvirker ejendommens kodning.

Landsskatteretten bemærker, at en ejendom placeres i den benyttelsesgruppe, hvor den overvejende hører til. Det er den faktiske anvendelse på vurderingstidspunktet, der skal indgå i vurderingen af hvilken benyttelseskode en ejendom skal have.

I henhold til vurderingslovens § 33, stk. 1, træffer SKAT i forbindelse med vurderingen bestemmelse om, hvorvidt en ejendom helt eller delvis må anses for benyttet til landbrug m.v., ligesom SKAT i medfør af bestemmelsens stk. 4 for ejendomme, der er omfattet af stk. 1, foretager en fordeling af ejendomsværdien og grundværdien på henholdsvis stuehus med tilhørende have og på den øvrige ejendom.

Uanset ejendommen er beliggende i landzone, og at der påhviler landbrugspligt, er disse forhold ikke afgørende for, hvorvidt ejendommen kan karakteriseres som en landbrugsejendom i vurderingslovens forstand.

Til benyttelseskode 05 Landbrug henregnes landbrugsmæssigt benyttede, bebyggede ejendommen som har et areal på mindst 0,55 ha. Ejendommens benyttelse er afgørende. Det er uden betydning om ejendommen i matriklen er noteret som landbrug, og om ejeren har sit hovederhverv på ejendommen eller andet steds. Hvis der drives anden virksomhed end landbrug på ejendommen, må der skønnes over, om ejendommen skal kodes som landbrug eller henføres til koden for den pågældende virksomhed. Ejendomme hvor den landbrugsmæssige benyttelse er helt underordnet set i forhold til benyttelsen til beboelse henføres til kode 01 Beboelse.

Om den landbrugsmæssige benyttelse anføres det i Vurderingsvejledningens afsnit B.3.3, at der blandt andet skal henses til:

Hvor ejendommens arealtilliggende er mindre end 5 ½ ha, eller den landbrugsmæssige udnyttelse af ejendommen er helt underordnet i forhold til beboelsen, må ejendommen forventes henført til beboelse og ikke til landbrugsmæssig benyttelse. Omvendt vil ejendommen med jordtilliggender på mere 5 ½ ha, som drives landbrugsmæssigt, normalt skulle henføres til landbrugsmæssig benyttelse.

Der kan desuden henvises til TfS 1994.103, hvor Østre Landsret fandt, at en ejendom på ca. 5,1 ha skulle registreres under kode 01 Beboelse, idet den landbrugsmæssige benyttelse blev anset for at være underordnet i forhold til benyttelsen til beboelse.

På grundlag af de foreliggende oplysninger om ejendommens udnyttelse, størrelse, samt karakteren og værdien af beboelsesbygningen sammenholdt med værdiansættelsen af jorden til landbrugsformål, jf. vurderingslovens § 14, herunder det af vurderingsankenævnet konstaterede ved besigtigelsen, finder Landsskatteretten efter en samlet bedømmelse, at den landbrugsmæssige udnyttelse af arealet er af så underordnet betydning, at ejendommen ikke kan anses for fortsat benyttet til landbrug efter vurderingslovens § 33, stk. 1

Landsskatteretten finder dermed, at det er med rette, at Vurderingsankenævnet har fastholdt ejendommens benyttelse til kode 01 Beboelse.

..."

Af årsrapport for H1 v/A for 2008 fremgår blandt andet, at der i virksomheden var en nettoomsætning på 229.193 kr. og et vareforbrug på 104.250 kr. Herudover var der driftsomkostninger for 93.368 kr. og et resultat før afskrivninger på 31.575 kr. Af noterne fremgår, at der som indtægt var indtægtsført landbrugsstøtte med 9.259 kr.

Herudover fremgår det af årsrapporten for H1 v/A for 2009, at der i virksomheden var en nettoomsætning på 261.428 kr., et vareforbrug på 118.341 kr., driftsomkostninger på 84.960 kr., og et resultat før afskrivninger på 49.319 kr. Der var indtægtsført 7.901 kr. i landbrugsstøtte.

Af BBR-Meddelelse med udskriftsdato den 31. januar 2014 fremgår, at bygning nr. 1 er registreret som stuehus til landbrugsejendom, og at bygning nr. 2 er registreret som bygning til erhvervsmæssig produktion, landbrug med videre.

Ejendommen har i følge en udskrift fra OIS i perioden 1996-2008 været registreret som "Landbrug, bebygget, mindst 0,55 Ha.

Der har været fremlagt fotos af ejendommen og bygningerne samt et oversigtskort fra Kraks.

Forklaringer

Der blev under hovedforhandlingen afgivet forklaring af A.

A forklarede blandt andet, at han er 70 år gammel. Han er uddannet elektriker. Han købte ejendommen i 1995. Han havde da ikke tidligere haft landbrugsejendom. Formålet med købet var at drive landbrug og at give deres børn mulighed for at have dyr. Han var da lige begyndt at modtage førtidspension. Da de overtog ejendommen, var der alene høns på ejendommen. De købte grise og køer, som der var plads til i stalden. De satte huset i stand indvendigt og pudsede huset op udvendigt.

Det første år var jorden bortforpagtet, men derefter overtog han dyrkning af jorden. Han dyrkede ikke selv markerne, da han ikke havde penge til at købe de nødvendige maskiner. Han fik derfor en maskinstation til at dyrke jorden. Der har i hans ejertid hele tiden været heste på gården, men de stoppede med at have grise og køer i 1998. Da det ikke var rentabelt at dyrke jorden, fik han tilladelse til græs i omlægning, hvilket han får hektartilskud til. Det indebærer, at man skal sørge for, at græsset bliver slået. Han anvender en del af græsset til hestene og sælger overskuddet. De forpligtelser, der er knyttet til at drive landbruget er blandt andet, at han hvert år skal sørge for indsendelse af gødningsregnskab. Herudover betaler han 2.000 kr. til pumpelaug hvert år. Han søger om hektarstøtte hvert år, og skal vedligeholde 3000 m² vej.

Der er konstateret forurening på jorden, og der verserer stadig en sag herom. Ejendommen er kortlagt på vidensniveau 2. Han fik delvist medhold i, at vurderingen af ejendommen skulle nedsættes grundet forurening. Han kan ikke huske, om ejendommen i den forbindelse blev besigtiget. Der var ingen, der da stillede spørgsmålstegn ved, om der var tale om en landbrugsejendom.

Lige pludselig fik han girokort på, at han skulle betale 25.000 kr. i ejendomsskat i stedet for de 4.000 kr., som han indtil da havde betalt. Der er ikke sket nogen ændringer på ejendommen op til den ændrede vurdering af ejendommen. Den eneste ændring er, at han har installeret en større triks-tank. Der er ikke sket nogen ændringer i den måde, som jorden dyrkes på.

For tiden arbejder han som varmemester og med rengøring. Han arbejder 4 dage om ugen om formiddagen. Han tjener ikke store penge på at have hestene. Meningen er at avle heste og have heste, der deltager i løb. På foto fra Krak ses den bane, som hestene trænes i. Det kvarter, som ejendommen ligger i, er et landbrugsområde.

Omsætningen angivet i årsrapporten for 2008 vedrører både pension, salg af wap og indtægter som varmemester. Grunden til, at virksomheden hedder H1, er, at han startede virksomheden i 1986 og ikke senere har ændret navnet på virksomheden.

Om fotomappe fremlagt som bilag 17 forklarede han, at det første foto viser bagsiden af stalden, foto 2 er indgangspartiet, foto 3 viser den wap til hestene, der dyrkes på jorden. Han dyrker ikke selv halm mere. På foto 4 ses garagen, der er sambygget med stalden. Foto 5 - 7 viser beboelseshuset, og på foto 8 ses hestestalden. På foto 10-12 ses de fire heste, som han har i stalden.

Parternes synspunkter

A har til støtte for den nedlagte påstand blandt andet gjort gældende, at ejendommen siden erhvervelsen i 1995 har været anvendt og drevet som landbrugsejendom og har haft status som sådan. Der er plads til mere end 4 heste i stalden, hvor der også er et værksted.

Ejendommens stuehus på 122 m² er siden istandsættelsen i 1995 ikke renoveret eller istandsat. Der er ikke sket en selvstændig vurdering af stuehuset. Der er ikke sket ændringer i brugen eller driften af ejendommen siden købet.

Ændringen i koden medfører en voldsom forhøjelse af ejendomsskatten, som ud fra et forventningssynspunkt er uacceptabel. Det er Skatteministeriet, der har bevisbyrden for, at der er sket sådanne ændringer i brugen eller driften af ejendommen, at benyttelseskoden har skulle ændres. Det er ligeledes Skatteministeriet, der har bevisbyrden for, at den landbrugsmæssige benyttelse er helt underordnet set i forhold til beboelsen. Skatteministeriet har ikke løftet bevisbyrden.

Virksomheden giver aktuelt ikke overskud, men der er aktivitet, hvilket er afgørende.

Der er ikke sket ændringer i driften eller på ejendommen, der berettigede til ændringen i 2009. Hele ejendommen er indrettet til landbrug. Udbyttet fra markerne bruges til hestene, og resten sælges.

Ejendommen er købt i tillid til, at det vurderes som landbrug. Det er ikke berettiget at krænke denne forventning.

Skatteministeriet har til støtte for den nedlagte påstand blandt andet gjort gældende, at der ikke er grundlag for at tilsidesætte det udøvede skøn over ejendommens benyttelse, herunder benyttelseskoden. Det påhviler A at godtgøre, at betingelserne for at tilsidesætte det udøvede skøn er opfyldt, hvilken bevisbyrde ikke er løftet.

Skønnet er udøvet i overensstemmelse med vurderingsloven og administrative foreskrifter. Landsskatteretten har med rette anset landbrugsdriften underordnet i forhold til ejendommens benyttelse som beboelse efter en samlet bedømmelse af ejendommens udnyttelse, størrelse samt karakteren og værdien af beboelsesbygningen sammenholdt med værdiansættelsen af jorden til landbrugsformål. A har ikke oplyst eller dokumenteret størrelsen af landbrugsmæssig omsætning i 2008 og 2009. Det bestrides, at de fremlagte årsrapporter viser, at der har været landbrugsmæssig omsætning på ejendommen. De i øvrigt ureviderede årsrapporter dokumenterer ikke fordelingen mellem landbrug og øvrige hverv.

Det bestrides med henvisning til TfS 1994.104 Ø, at et forventningsprincip kan medføre, at benyttelseskoden ikke kan ændres. Det følger af retspraksis, at tidligere noteringer og koder ikke er afgørende for det aktuelle skøn.

Rettens begrundelse og afgørelse

Efter vurderingslovens § 33, stk. 1, har vurderingsmyndighederne til opgave i forbindelse med vurderingen at træffe bestemmelse om, hvorvidt en ejendom helt eller delvis må anses for benyttet til landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage, eller til hvilken benyttelse ejendommen i øvrigt skal henføres. Det fremgår af retspraksis, at afgørelsen herom skal træffes på baggrund af ejendommens faktiske benyttelse og ikke registreringer i BBR, beliggenhed i landzone eller lignende.

Af retspraksis, herunder afgørelsen trykt i SKM2012.359.HR , fremgår, at vurderingslovens § 33, stk. 1, skal forstås således, at ikke enhver uvæsentlig landbrugsmæssig benyttelse af en ejendom kan føre til, at ejendommen skal anses for at være benyttet til landbrug og dermed omfattet af de særlige gunstige skatteregler.

Det er oplyst, at ejendommen har et grundareal på 46.976 m², et samlet beboelsesareal på 122 m² og kælder på 70 m², samt at der i stalden er plads til 4 heste og et værksted. Der dyrkes efter det oplyste græs på arealerne. Af Landsskatterettens kendelse af 23. oktober 2013 fremgår, at Vurderingsankenævnet forud for afgørelsen besigtigede ejendommen.

A har forklaret, at der alene er beskedne indtægter forbundet med opdræt af hestene, samt at det dyrkede græs anvendes delvist til eget brug og delvist til salg. Der er ved årsrapporterne ikke fremlagt dokumentation for fordelingen af omsætningen i 2008 og 2009 på ejendommens drift og på det arbejde, som A udøver som varmemester, elektriker og med rengøring.

Efter en samlet bedømmelse af det oplyste forhold mellem ejendommens værdi som beboelse og som landbrug, herunder størrelsen og udnyttelsen af ejendommen, finder retten ikke grundlag for at tilsidesætte det af Landsskatteretten udøvede skøn, hvorefter ejendommen ikke kan betragtes som benyttet til landbrug efter vurderingslovens § 33, stk. 1. Det forhold at ejendommen tidligere har været vurderet som landbrugsejendom kan ikke føre til et andet resultat. Retten tager derfor Skatteministeriets frifindelsespåstand til følge.

Ved fastsættelse af sagens omkostninger har retten lagt vægt på sagens art, omfang og udfald. Retten har i den forbindelse lagt vægt på, at sagen er blevet behandlet efter reglerne om almindelige civile sager, den beregnede værdi af sagen samt forberedelsens og hovedforhandlingens begrænsede omfang og varighed. Sagsomkostningerne er herefter med udgangspunkt i de af landsretterne udarbejdede retningslinjer for sagsomkostninger fastsat til 22.000 kr. inklusive moms.

T h i k e n d e s f o r r e t

Skatteministeriet frifindes.

A skal inden 14 dage betale sagens omkostninger med 22.000 kr. til Skatteministeriet.

Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.