Dokumentets metadata

Ejendomsvurdering - nedslag i grundværdi - dårlige jordbundsforhold - ekstrafundering

Sagen omhandlede spørgsmålet om, hvorvidt grundejeren var berettiget til et nedslag i grundværdien, jf. vurderingslovens § 13, som følge af dårlige jordbundsforhold, herunder spørgsmålet om hvorvidt der var grundlag for at tilsidesætte grundværdiansættelserne for den omhandlede ejendom i vurderingsårene 2001-2004.Det fremgik af en skønserklæring i sagen, at der på visse dele af ejendommen var et behov for ekstrafundering. Retten fandt imidlertid ikke, at det forhold, at der på 2 ud af de 9 punkter, der var omhandlet i skønserklæringen, var et behov for ekstrafundering, godtgjorde, at der var et generelt behov for at foretage ekstrafundering på hele ejendommen som følge af jordens beskaffenhed.Retten udtalte endvidere, at grundejeren heller ikke havde godtgjort, at grundværdiansættelserne ikke svarede til handelsværdien, eller at der forelå en så betydelig afvigelse mellem disse værdier, at Landsskatterettens skøn af den grund skulle tilsidesættes.Skatteministeriet blev herefter frifundet.

Parter

Boligselskabet H1
(advokatfuldmægtig Maria Stuhde)

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten v/advokat Asger Hinsch)

Afsagt af byretsdommer

Gry Berdiin

Sagens baggrund og parternes påstande

Sagen, der er anlagt den 21. februar 2014, drejer sig om, hvorvidt sagsøgeren er berettiget til et nedslag i grundværdien, jf. vurderingslovens § 13, som følge af dårlige jordbundsforhold, herunder hvorvidt der er grundlag for at tilsidesætte grundværdiansættelserne for sagsøgerens ejendom i vurderingsårene 2001-2004.

Sagsøgerens påstand er, at sagsøgte, Skatteministeriet, skal anerkende, at der på ejendommen beliggende ...1 (ejendomsnummer ...) er dårlige jordbundsforhold, og at grundværdiansættelsen for vurderingsårene 2001-2004 skal hjemvises til vurderingsmyndigheden.

Sagsøgtes påstand er frifindelse, subsidiært hjemvisning.

Oplysningerne i sagen

Denne dom indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a, stk. 2.

Sagsøgeren erhvervede den omhandlede ejendom som et ubebygget areal fra Kommunen med overtagelsesdag den 15. december 1976. Grundarealet er 13.933 m². Efter overtagelsen byggemodnede sagsøgeren ejendommen. Der blev fra juni 1979 til juni 1980 opført seks bygninger på grunden med i alt 56 lejligheder og et samlet areal på 4.250 m².

Af Landsskatterettens kendelse af 21. november 2013 fremgår:

"...

Landsskatterettens afgørelse

Grundværdi

Landsskatteretten stadfæster grundværdiansættelsen.

...

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Det følger af vurderingslovens § 6, 1. pkt., at vurderingen foretages på grundlag af værdien i handel og vandel. Af vurderingslovens § 13, stk. 1, fremgår endvidere:

"...

Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.

..."

Af dagældende bestemmelser i vurderingslovens §§ 17 og 18 fremgår følgende:

"...

§ 17. Såfremt de fornødne oplysninger foreligger, skal der ved vurderingen med de af §§ 18 og 21 følgende begrænsninger gives fradrag i grundværdien for forbedringer, der bevirker en stigning i grundværdien, hvad enten forbedringerne består i kapitalanvendelse eller i ejers arbejde.

§ 18. Fradrag i grundværdien for forbedringer må kun gives i det omfang, hvori forbedringerne må antages at virke værdiforøgende ved ansættelse af grundværdien, og må ikke overstige de af ejeren anvendte bekostninger, heri medregnet værdien af ejers eget arbejde.

Stk. 2. Fradrag må ikke gives for forbedringer, som er fuldført længere tilbage end 30 år - for skov, der vurderes i henhold til § 15, stk. 1-3, dog 60 år - før vurderingen.

..."

Grundværdien

Det følger af vurderingslovens bestemmelser, at der som led i skønsudøvelsen skal tages hensyn til grundens beskaffenhed, og at grundværdien skal fastsættes under hensyntagen til eventuelle dårlige jordbundsforhold.

Det følger endvidere af praksis, at vurderingsloven ikke udløser krav på et bestemt nedslag i grundværdien, men alene at der som led i skønnet over grundens handelsværdi skal tages hensyn til de dårlige bundforhold, jf. bl.a. Vestre Landsrets dom af 7. november 2011, offentliggjort i SKM2011.776.VLR og Østre landsretsdom af 26. september 2012 offentliggjort i SKM2012.611.ØLR .

Landsskatteretten bemærker, at eventuelle foretagne ekstrafunderingsarbejder på en grund ikke i sig selv bevirker et nedslag i grundværdien. Det er en forudsætning for at opnå et nedslag, at den ansatte grundværdi ikke svarer til handelsværdien, jf. vurderingslovens ordlyd.

Landsskatteretten bemærker endvidere, at det er en betingelse for at opnå et nedslag i grundværdien for udgifter til ekstrafundering, at der er fremlagt oplysninger, som dokumenterer behovet for ekstrafundering.

Der er fremlagt et byggeregnskab (skema 3), hvoraf fremgår, at der er afholdt 552.002 kr. til "ekstrafundering og pilotering". Udgiftsposten består af et budgetteret beløb på 165.250 kr. (kolonne A) og merudgifter på 386.752 kr. (kolonne B).

Endvidere er fremlagt revisionsbemærkninger til byggeregnskabet, hvoraf fremgår, at der har været væsentlige overskridelser på ekstrafundering på 386.752 kr.

Desuden er fremlagt kommentarer til byggeregnskabet (revideret skema 1), hvoraf fremgår, at der er udbetalt 165.200 kr. af kontraktsummen for så vidt angår ekstrafundering samt 185.365,07 i øvrigt ved aftalesedler.

Samtidig er fremlagt en faktura fra G1 A/S vedrørende ekstraarbejder, hvori en række ekstraarbejder med angivelse af beløb for de enkelte poster samt med henvisning til forskellige aftalesedler oplistes. Med håndskrift er angivet, hvilke typer af ekstraarbejder de enkelte poster vedrører, herunder at ekstraarbejder vedrørende grund (bund) udgør 36.239,74 kr. inkl. moms, og at ekstraarbejder vedrørende ekstrafundering udgør 350.565,07 inkl. moms. Tilsammen udgør disse beløb 386.804,81.

De nævnte aftalesedler er trods opfordring hertil ikke fremlagt i sagen.

Yderligere er fremlagt brev af 21. november 1980 fra G1 A/S, hvoraf fremgår, at prisen for ekstrafundering efter projektfærdiggørelse viste sig at blive 338.700 kr. (budgetteret 165.250 kr. og ekstraarbejder 173.450 kr.). Brevet er vedhæftet et håndskrevet notat, hvoraf fremgår, at der har været udgifter til pilotering for 69.500 kr., til udskiftning af blød bund under boliger for 107.900 kr., til arm. fundamenter for 33.200 kr. samt arm. gulve for 128.100 kr., i alt 338.700 kr.

Der er ligeledes i forbindelse med sagens behandling for Landsskatteretten indhentet og fremlagt en geoteknisk undersøgelse dateret den 25. juni 2012. Retten har særligt lagt vægt på, at det fremgår af undersøgelsen, at:

"...

Den 14. juni 2012 er der med håndbor udført 3 boringer (1-3), som er afsluttet 1,2 á 1,7 meter under nuværende terræn (m.u.t.).

...

3. Jordbunds- og vandspejlsforhold

I boringerne er der øverst truffet fyld (lermuld, sand og ler) og antageligt fyld (ler) til 0,7 á 1,2 m u. t. Herunder er der truffet vekslende senglaciale/glaciale aflejringer i form af ler og sand til 1,4 m u. t. i boring 3, samt til den borede dybde af 1,2 m u. t. i boring 1 og 2. I boring 3 er der herunder truffet glacialt moræneler til den borede dybde af 1,7 m u. t.

For en mere detaljeret beskrivelse af jordbundsforholdene henvises til boreprofilerne i bilag 1.

..."

Videre har Landsskatteretten tillagt det vægt, at det af de vedlagte boreprofiler bl.a. fremgår, at de 3 boringer er foretaget uden konstatering af styrkeparametre for de enkelte jordlag, og at der ved boring HB2 og HB3 er sat spørgsmålstegn ved, om jordlag i dybden henholdsvis 0,3 á 0,7 og 0,9 á 1,2 m.u.t. er fyld.

Landsskatteretten finder efter en samlet vurdering, at det med indholdet af den geotekniske undersøgelse, byggeregnskabet og de i sagen øvrige foreliggende oplysninger, ikke er godtgjort, at posten "ekstrafundering og pilotering" knytter sig til ekstrafundering som følge af jordens beskaffenhed. Retten bemærker i den forbindelse, at posterne i et byggeregnskab ofte dækker over en flerhed af arbejder, således at byggeregnskabets post "ekstrafundering og pilotering" ikke nødvendigvis er sammenfaldende med størrelsen af de udgifter, som efter vurderingsloven berettiger til nedslag for ekstrafundering som følge af jordens beskaffenhed.

Det er Landsskatterettens opfattelse, at byggeregnskabet og de fremlagte underbilag ikke med tilstrækkelig tydelighed dokumenterer, at der er konstateret et behov for udførelse af ekstrafundering, som berettiger til et nedslag i grundværdien, samt omfanget heraf. Således indeholder materialet ikke nærmere oplysninger om jordens beskaffenhed, og de angivne beløb i underbilagene vedrørende merudgifter til ekstrafundering ses endvidere ikke at stemme overens med det i byggeregnskabet anførte.

Endvidere er det Landsskatterettens opfattelse, at den geotekniske undersøgelse ikke synes at understøtte, at der har været konstateret et behov for udførelse af ekstrafundering som følge af jordens beskaffenhed.

Landsskatteretten har herved lagt vægt på, at den geotekniske undersøgelse er indhentet i forbindelse med sagens behandling for retten, og at undersøgelsen således er udarbejdet efter opførelsen af byggeriet på grunden. Der er udført 3 boringer i umiddelbar tilknytning til byggeriet på grunden i bearbejdet jord, og det er rettens opfattelse, at det derfor ikke med tilstrækkelig sikkerhed kan fastslås, om de herved konstaterede jordbundsforhold er et udtryk for jordens oprindelige beskaffenhed, eller om der er tale om menneskeskabte forhold i forbindelse med opførelse af byggeriet.

Hertil kommer, at det fremgår af de vedlagte boreprofiler, at de 3 boringer er foretaget uden konstatering af styrkeparametre for de enkelte jordlag, og at oversiden af bæredygtige lag ikke har kunnet konstateres. Ved boring HB2 og HB3 er således sat spørgsmålstegn ved, om jordlag i dybden henholdsvis 0,3 á 0,7 og 0,9 á 1,2 m.u.t. er fyld. Der mangler en detaljeret beskrivelse af jordbundforholdene.

Det er på baggrund heraf Landsskatterettens opfattelse, at den geotekniske undersøgelse ikke med tilstrækkelig sikkerhed giver grundlag for at antage, at jordens beskaffenhed er af en sådan karakter, at der skal funderes ud over, hvad der er sædvanligt ved byggeriet i nærværende sag.

Landsskatteretten finder det herefter ikke godtgjort, at klageren på det foreliggende grundlag har krav på nedslag i grundværdien for ekstrafundering, hvorfor Vurderingsankenævnets afgørelse vedrørende dette punkt stadfæstes.

..."

Syn og skøn

Under sagen har der været afholdt syn og skøn og nyt syn og skøn.

Det fremgår af skønserklæring af 22. august 2014:

"...

Spørgsmål 1:

Skønsmanden bedes oplyse, hvorvidt sagens bilag udgør et sikkert grundlag for besvarelse af nedenstående spørgsmål.

Svar 1:

Den geotekniske rapport i sagens bilag 6 (og 7) udgør ikke et sikkert grundlag for besvarelse af nedenstående spørgsmål. Dette er uddybet i besvarelsen af efterfølgende spørgsmål.

De økonomiske opgørelser (byggesagsregnskab m.v.), der sammenfattende er refereret i sagens bilag 1, vurderes at være et mere sikkert indicium for, at der er udført ekstrafundering. De anførte ekstraomkostninger må opfattes som tillæg til den oprindelige entreprisekontrakt, og da denne kontrakt ikke er fremlagt, kan det imidlertid ikke med sikkerhed afgøres, om der reelt er tale om ekstra omkostninger pga. ekstrafundering, jf. definition heraf i spørgsmål 5.

Skønsmanden savner generelt konkret viden om ejendommens fundering.

Spørgsmål 1a:

Skønsmanden bedes oplyse, hvorvidt den geotekniske rapport fremstår objektiv og faglig korrekt ud fra en fagmands synspunkt.

Svar 1a:

Der er skønsmandens opfattelse, at rapporten er objektiv, og der vurderes ikke grund til at betvivle undersøgelsens enkelte dele (dybdemålinger, prøvetagning o.l.). Jordartsbeskrivelserne er ikke i alle tilfælde udført efter retningslinjerne i dgf-bulletin 1, og der kan stedvist rejses tvivl om rigtigheden af de angivne aflejringers dannelsesmiljø og geologiske alder. Det bemærkes, at det ikke er unormalt at videregive en sådan usikkerhed ved f.eks. fastlæggelse af dannelsesmiljø og geologisk alder, men i den aktuelle sag er det uheldigt, at usikkerhederne åbner for tolkningsmuligheder.

Indhold og omfang af en geoteknisk undersøgelse fastlægges normalt ud fra formålet med denne. Formålet med den aktuelle geotekniske rapport er beskrevet i rapportens afsnit 1:

"...

G2 er af advokatanpartsselskabet R1 blevet bedt om at vurdere, hvorvidt der er udført en ekstrafundering på ovenstående adresse.

..."

Konklusionerne i rapportens afsnit 4, Funderingsforhold, er bl.a. baseret på nuværende terrænforhold og usikre geologiske vurderinger, og rapporten besvarer ikke fyldestgørende den stillede opgave. Rapporten kan dermed ikke karakteriseres som faglig korrekt. Se endvidere nedenstående svar.

Spørgsmål 2:

Såfremt spørgsmål 1 besvares benægtende, bedes det oplyst, hvilke oplysninger, der mangler, herunder om der er behov for nye boringer på ejendommen.

Svar 2:

Der er udført 3 korte lagfølgeboringer med prøvebeskrivelse af udtagne jordprøver. Med en formentlig faglig korrekt usikkerhed i den geologiske beskrivelse, dvs. en usikker afgrænsning mellem fyld og intakt moræneler i to af boringerne, efterlader rapporten usikkerhed i en sædvanlig fastlæggelse af overside af bæredygtige lag (OSBL) og det nødvendige afrømningsniveau under gulve (AFRN, ofte sammenfaldende med OSBL).

Boringerne er udført som lagfølgeboringer og ikke som geotekniske boringer, der omfatter in-situ forsøg (vingeforsøg e.l.) og laboratorieforsøg (vandindholdsbestemmelse o.l.) for at fastlægge/dokumentere bæreevne- og sætningsforholdene. Ved usikkerhed omkring muldindhold i prøvemateriale - kan der, når dette er afgørende for sagen - endvidere foretages bestemmelse af det organiske indhold (glødetabsbestemmelse). Sådanne felt- og laboratorieforsøg er ikke udført.

Der er ingen kotering/indmåling af terrænniveauer ved boringerne, så resultaterne kan ikke sammenholdes med f.eks. gulvniveauet i den tilstødende bygning.

Det mangler endvidere en belysning af tidligere og nuværende terrænforhold, så det kan vurderes, om den oprindelige terrænkote er ændret. Dette vurderes helt afgørende for, om der kan være tale om ekstrafundering, jf. definition i spørgsmål 5.

Der mangler undersøgelser af den aktuelt gennemførte funderingsløsning, herunder funderingsform og -dybder. I praksis omfatter dette frigravning og inspektion af fundamenterne i et passende antal punkter samt undersøgelse af afrømningsniveauer under gulve ved boringer gennem huller i de eksisterende gulve.

Det ville i denne forbindelse være fordelagtigt for en vurdering, hvis der kunne tilvejebringes bygningstegninger. Hvis ikke bygningsejeren ligger inde med tegninger, kan der eksempelvis ofte indhentes tegningsmateriale fra kommunens byggesagsarkiv. Efter aftale med parterne har skønsmanden ikke søgt indhentet sådanne tegninger.

Omfanget af den aktuelle, geotekniske undersøgelse (3 lagfølgeboringer) vurderes ikke at være dækkende for de aktuelle bygninger og den aktuelle problemstilling. Eksempelvis er der ca. 135 m mellem boringerne B1/B2 og boring B3, hvor man ved en geoteknisk parameterundersøgelse for et nybyggeri ville vælge boringsafstande på 15 - 40 m, jf. nugældende geotekniknorm (DS/EN 1997-2 Eurocode 7), efterfulgt af inspektioner af alle udgravninger under gennemførelsen af byggeriet. Desuden kan boringerne HB1 og HB2 risikere at være placeret i den tidligere gravede grøft, jf. figur 1.2, hvorfor de måske viser lokalt afvigende forhold med ringere bundforhold end for det øvrige byggeri.

Særligt er funderingsforholdene i blødbundsområdet i den sydlige del af matriklen ikke belyst (boring B3 er vist placeret lige uden for det grønne område på figur 1.3).

Spørgsmål 3:

Skønsmanden bedes for hver af de gennemførte boringer, der fremgår af bilag 6, foretage en geologisk bedømmelse og klassificering af de pågældende boreprøver, og herunder beskrive de trufne jordlag og deres tykkelse.

Svar 3:

Der er allerede foretaget en geologisk beskrivelse af de enkelte prøver, der må formodes at være repræsentative for det enkelte lag. Skønsmanden har ikke mulighed eller belæg for at ændre disse beskrivelser. Det bemærkes, at beskrivelsen af prøve 04 i boring HB1 er ufuldstændig (hovedbetegnelse for jordart mangler), og der er i prøve nr. 06 i samme boring (HB1) ikke tegn på fyld jf. jordartsbeskrivelsen: "SAND, fint - mellem - groft, lysebrunt", hvilket betyder, at der kan være tale om intakte bæredygtige (smeltevands-?)aflejringer fra 0,5 m u.t. I boring HB3 er der ligeledes ikke tegn på fyld i prøverne 06 og 08. Generelt er der ikke angivet sorteringsgrad ved beskrivelse af sandprøverne, ligesom kornstørrelser ikke er angivet for alle sandprøverne.

I det følgende er der en sammenfatning af de trufne forhold (m u.t. = meter under terræn - efterfulgt af lagtykkelse):

Spørgsmål 4:

Skønsmanden bedes for hver af de gennemførte boringer oplyse:

Svar 4:

Normalt kan bygninger i 1 - 2 etager funderes på senglaciale/glaciale aflejringer. Der er dog ikke udført forsøg, der kan underbygge dette. I det følgende er det derfor forudsat, at der er sædvanligt forekommende styrke- og deformationsegenskaber i de trufne aflejringer (baseret på aflejringsmiljø og -alder).

Som det vil fremgå, efterlader de angivne spørgsmålstegn på boreprofilerne nogen usikkerhed i fastlæggelsen af koter til overside af bæredygtige lag og det nødvendige afrømningsniveau for gulve.

Spørgsmål 5:

Skønsmanden bedes oplyse, om der med de trufne jordbundsforhold er behov for udførelse af ekstrafundering i form af sandpudefundering, punktfundering på brønde eller på anden vis ved opførelse af en kælderløs boligbebyggelse i både en og to etager.

Der kan ved besvarelsen lægges til grund, at der ved mindre bygninger, jf. SBI-anvisning 231, er behov for ekstrafundering, hvis overside af bæredygtige aflejringer træffes dybere end 0,9 meter under terræn, eller hvis afrømningsniveau for gulve træffes dybere end 0,3 meter under terræn.

Skønsmanden bedes oplyse, om det konkrete byggeri i en og to etager på ejendommen er mindre bygninger, som SBI-anvisning 231, Fundering af mindre bygninger, 2011, kan anvendes på.

Svar 5:

Hvis der tages udgangspunkt i det nuværende terrænniveau i boringerne, vil der med de trufne bundforhold i boring HB1, HB2 og HB3 være tale om ekstrafundering, jf. ovenstående definition, således:

En eventuel terrænregulering ved/efter bebyggelsen af grunden vil påvirke disse mål.

SBI-anvisning 231 tager sigte på mindre bygninger med eller uden kælder, som opføres i sædvanlige materialer og i traditionel udformning, og hvor de dominerende kræfter på fundamenter er lodrette (uddrag af anvisningens indledning). Det er skønsmandens indtryk, at det aktuelle byggeri svarer hertil.

Spørgsmål 5a:

Skønsmanden bedes oplyse, hvorvidt jordbundsforholdene efter skønsmandens opfattelse også var som beskrevet ved besvarelse 3 - 5 i henholdsvis 1980 og i 2001 - 2004. Skønsmanden bedes begrunde sit svar.

Svar 5a:

Det vurderes sandsynligt, at der - i et eller andet omfang - er sket reguleringer af terrænet i forbindelse med byggeriet i 1980, hvorfor bundforholdene i 1980 næppe har været som truffet i boring HB1 - HB3. Omfanget af sådanne reguleringer er ikke belyst i sagsmaterialet, men der kan tænkes både terrænsænkninger og -hævninger, f.eks. med henblik på at få ens gulvniveauer i hver bygning (ikke oplyst). Det bemærkes, at der muligvis også tidligere er sket reguleringer for boldbanen på en del af grunden.

Skønsmanden har umiddelbart ikke grund til at tro, at der siden opførelsen i 1980 er sket yderligere reguleringer af grunden.

Spørgsmål 6:

Såfremt spørgsmål 5 besvares bekræftende, bedes skønsmanden redegøre for omfanget af den påkrævede ekstrafundering.

Spørgsmål 6:

Såfremt der er udført ekstrafundering, vil det - med forhold som truffet i boring HB1 - HB3 - mest hensigtsmæssigt ske ved udskiftning af ikke-bæredygtige lag med velkomprimeret sandfyld. Hvor OSBL-niveau har ligget dybere end 0,9 m (= normal frostsikker funderingsdybde), har man kunnet vælge, om bundudskiftningen alene skulle ske inden for ydervægsfundamenterne (der så skulle føres ned på OSBL), eller om der også er bundudskiftet under fundamenterne, så fundamenterne kunne udstøbes i normal dybde, 0,9 m u.t. Sidstnævnte kræver dog, at der også bundudskiftes et lille stykke uden for bygningens omrids (ca. 1,5 gange udskiftningsdybden under fundamentet).

I sagsmaterialet er der nævnt, at der også er anvendt pilotering, dvs. en punktfundering af bygningen, f.eks. som borede eller rammede pæle ført ned under OSBL. Af økonomiske grunde vil dette normalt vælges, når der er mere end ca. 3 meter ned til OSBL-niveau. Gulvet er i så fald utvivlsomt udført som armeret, fritspændende konstruktion mellem punktfundamenterne, så en bundudskiftning under gulvet ikke er nødvendig.

Den horisontale udstrækning af en eventuel ekstrafundering er ikke belyst. Skønsmanden vurderer det dog sandsynligt - baseret på bl.a. figur 1.3 - at der kan være sket ekstrafundering i mosehullet i den sydligste del af matriklen.

Spørgsmål 6a:

Såfremt spørgsmål 5 besvares bekræftende, bedes skønsmanden oplyse, hvorvidt etablering af kælder kunne indgå som et alternativ til ekstrafundering, herunder med hensyn til geologiske og terrænmæssige forhold på ejendommen.

Såfremt etablering af kælder kunne indgå som alternativ til ekstrafundering, bedes skønsmanden anslå ekstraomkostningerne ved etablering af kælder, herunder oplyse hvorvidt det vil være anbefalelsesværdigt.

Svar 6a:

Det er skønsmandens umiddelbare vurdering, at etablering af kældre (tørholdt vha. almindelig dræning) er muligt i det aktuelle område.

Skønsmanden har ikke detailkendskab til ekstraomkostninger til etablering af kælder, men det er skønsmandens opfattelse, at der bør regnes med en kvadratmeterpris i intervallet kr. 5.000 - 10.000, inkl. moms. Dette kan sammenlignes med en skønnet omkostning til ekstrafundering ved boring HB1 - HB3 på under ca. kr. 600 pr. m² inkl. moms, jf. f.eks. figur 7 i sagens bilag 8 (pristalsregulering er beskeden).

Med den relativt store prisdifference mellem kælder og ekstrafundering, vurderes behovet for ekstrafunderingen ikke i sig selv at medføre, at etablering af kælder er anbefalelsesværdigt.

Spørgsmål 7:

Skønsmanden bedes oplyse, om det på grundlag af det af skønsmanden modtagne materiale er muligt at fastslå, om der faktisk er udført ekstrafunderingsarbejder i forbindelse med opførelsen af byggeriet på ejendommen.

Svar 7:

I det fremlagte materiale er der f.eks. i bilag 1 redegjort for udgifter til ekstrafundering. Det fremgår dog ikke, hvor der er udført ekstrafundering, og der foreligger ikke en sikker dokumentation for, at der har været behov for ekstrafundering.

Den oprindelige entreprisekontrakt er ikke fremlagt, og det fremgår således ikke, om entreprisekontrakten har indeholdt et snævert eller bredt defineret grundlag for funderingsomfanget, som så efterfølgende har medført bygherrens accept af ekstra omkostninger til funderingen.

Der er ikke fremlagt bygningstegninger eller undersøgelser af den udførte funderingsløsning. De i forhold til entreprisekontrakten oplyste ekstraomkostninger til fundering synes derfor at være den eneste indikation for, at der reelt er udført ekstrafundering.

Spørgsmål 8:

Såfremt spørgsmål 7 besvares bekræftende, bedes skønsmanden foretage et skøn over størrelsen af de afholdte ekstrafunderingsudgifter.

Svar 8:

Skønsmanden har ikke tilstrækkelig byggeteknisk/geoteknisk dokumentation til at besvare dette spørgsmål.

Ifølge sagens bilag 1 er der i revisionspåtegning til byggeregnskabet nævnt ekstrafundering til et beløb på kr. 386.752 (formodentlig inkl. moms).

Spørgsmål 9:

Såfremt spørgsmål 1 besvares bekræftende, bedes skønsmanden angive, med hvilken sikkerhed spørgsmålene er besvaret, gerne i procenttal.

Svar 9:

Besvarelsen er givet ud fra skønsmandens bedste overbevisning. Under de enkelte svar er der anvendt ordvalg, der udtrykker sikkerheden i besvarelsen. Der er samtidigt anført usikkerheder i tolkningen af det fremlagte materiale.

Spørgsmål 10:

Skønsmanden bedes oplyse, hvilket materiale som skønsmanden har inddraget ved sin besvarelse af spørgsmål 3 - 8.

Svar 10:

Der henvises til beskrivelsen i afsnit 2 og 4 samt til henvisninger i besvarelserne af spørgsmål 3 - 8.

..."

På baggrund af skønsmandens erklæring godkendte retten, at skønsmanden skulle genbesvare skønstemaet baseret på skønsmandens egne undersøgelser af jordbunds- og funderingsforholdene. Skønsmanden udtog 9 jordprøver.

Det fremgår af skønserklæring af 9. januar 2015:

"...

Spørgsmål 1:

Skønsmanden bedes oplyse, hvorvidt sagens bilag udgør et sikkert grundlag for besvarelse af nedenstående spørgsmål.

Svar 1:

"Sagens bilag" forudsættes her at indeholde de af skønsmanden udførte undersøgelser, jf. afsnit 2.

Sagens bilag vurderes herefter at udgøre et rimeligt sikkert grundlag for besvarelsen, om end det ikke er lykkedes at få tilvejebragt et komplet sæt tegninger af bygningerne, herunder specielt med henblik på udformningen af bygningernes fundering.

Der er konstateret forøget funderingsdybde, men der er intetsteds registreret tegn på punktfundering som beskrevet i den økonomiske opgørelse af byggeomkostningerne i sagens bilag 1 og som vist på tegningen på side 4 i appendiks 2.A. Dette vurderes dog ikke at udelukke, at der faktisk er gennemført sådanne punktfunderinger. Skønsmanden har derfor foreløbigt valgt ikke at forfølge oplysningerne i bilagene ved yderligere undersøgelser (større opgravninger, destruktive indgreb, m.v.).

Spørgsmål 1a:

Skønsmanden bedes oplyse, hvorvidt den geotekniske rapport fremstår objektiv og faglig korrekt ud fra en fagmands synspunkt.

Svar 1a:

"Den geotekniske rapport" omfatter her også skønsmandens undersøgelser, som skønsmanden selvsagt opfatter som objektiv og fagligt korrekt.

Skønsmandens boring 7 er placeret omtrent samme sted som den tidligere udførte boring HB3, og da der er relativt stor forskel i de trufne bundforhold, vurderes der umiddelbart at være en fejlbeskrivelse af jordlagene i boring HB3, jf. boreprofil fra G2 i sagens bilag 6.

Spørgsmål 2:

Såfremt spørgsmål 1 besvares benægtende, bedes det oplyst, hvilke oplysninger, der mangler, herunder om der er behov for nye boringer på ejendommen.

Svar 2:

Skønsmanden vurderer, at omfanget af de udførte undersøgelser er rimeligt dækkende under hensyntagen til, at omkostningerne til bevisførelse må have en vis naturlig begrænsning.

Spørgsmål 3:

Skønsmanden bedes for hver af de gennemførte boringer, der fremgår af bilag 6, foretage en geologisk bedømmelse og klassificering af de pågældende boreprøver, og herunder beskrive de trufne jordlag og deres tykkelse.

Svar 3:

Besvarelsen baseres på skønsmandens undersøgelser. I det følgende er der en sammenfatning af de trufne forhold (m u.t. = meter under terræn - efterfulgt af lagtykkelse):

Der henvises til boreprofilerne for en mere detaljeret beskrivelse af bundforholdene.

Spørgsmål 4:

Skønsmanden bedes for hver af de gennemførte boringer oplyse:

Svar 4:

I fortsættelse af angivelserne i erklæring 1 er der i nedenstående tabel - for hver af de udførte boringer - angivet koter til terræn samt dybder (under nuværende terræn), koter til overside af bæredygtige lag (OSBL) samt koter til nødvendigt afrømningsniveau for gulve (AFRN). I tabellen er der også angivet "før"-terrænkoter, dvs. terrænkoter på grunden før byggeriets opførelse. Disse koter er skønnet ud fra 0,5 meter-niveaukurver på tegningerne på side 1 og 2 i appendiks 2.A. De angivne dybder er målt under nuværende terræn ("nu"-terrænkoten).

Tabel 2.1: Vurdering af terrænkoter, OSBL og AFRN

Det bemærkes, at de trufne forhold i skønsmandens boring 7 afviger betydeligt fra resultatet af boring HB3 i sagens bilag 6, og skønsmanden derfor vurderer beskrivelsen af lagfølgen i boring HB3 for tvivlsom.

Spørgsmål 5:

Skønsmanden bedes oplyse, om der med de trufne jordbundsforhold er behov for udførelse af ekstrafundering i form af sandpudefundering, punktfundering på brønde eller på anden vis ved opførelse af en kælderløs boligbebyggelse i både en og to etager.

Der kan ved besvarelsen lægges til grund, at der ved mindre bygninger, jf. SBI-anvisning 231, er behov for ekstrafundering, hvis overside af bæredygtige aflejringer træffes dybere end 0,9 meter under terræn, eller hvis afrømningsniveau for gulve træffes dybere end 0,3 meter under terræn.

Skønsmanden bedes oplyse, om det konkrete byggeri i en og to etager på ejendommen er mindre bygninger, som SBI-anvisning 231, Fundering af mindre bygninger, 2011, kan anvendes på.

Svar 5:

Idet der tages udgangspunkt i såvel de skønnede, oprindelige terrænniveauer i boringerne som de nuværende terrænniveauer, vil der med de trufne bundforhold være tale om ekstrafundering, jf. ovenstående definition, som angivet i nedenstående tabel 2.2. Angivelserne til højre i tabellen angiver dybden af eventuel ekstrafundering i forhold til forudsætningen i spørgsmålet.

Tabel 2.2: Vurdering af ekstrafundering

På baggrund heraf må der konkluderes følgende:

Det bemærkes,

Spørgsmål 5a:

Skønsmanden bedes oplyse, hvorvidt jordbundsforholdene efter skønsmandens opfattelse også var som beskrevet ved besvarelse 3 - 5 i henholdsvis 1980 og i 2001 - 2004. Skønsmanden bedes begrunde sit svar.

Svar 5a:

Der er utvivlsomt sket reguleringer af terrænet i forbindelse med byggeriet i 1980, jf. "før"- og "nu"- terrænkoter i tabel 2.1. Herudover forventer skønsmanden ikke, at der er ændringer i bundforholdene i perioden fra opførelsen i 1980 og indtil nu.

Spørgsmål 6:

Såfremt spørgsmål 5 besvares bekræftende, bedes skønsmanden redegøre for omfanget af den påkrævede ekstrafundering.

Svar 6:

I sagsmaterialet er der nævnt, at der også er anvendt pilotering, dvs. en punktfundering på pæle/fundamenter ført ned under OSBL. Af økonomiske grunde vil dette normalt vælges, når der er mere end ca. 3 meter ned til OSBL-niveau. Gulvet vil i så fald normalt udføres som armeret, fritspændende konstruktion mellem punktfundamenterne, så en bundudskiftning under gulvet ikke er nødvendig. Hvor OSBL-/AFRN-niveau er mindre end ca. 3 meter under terræn, vil det ofte være billigst at udføre en sandpudefundering, hvor lagene over OSBL-/AFRN-niveau udskiftes med velkomprimeret sandfyld, så der kan funderes herpå i normal frostsikker funderingsdybde.

Med de trufne bundforhold - samt figur 1.3 i erklæring 1 - vurderer skønsmanden det for sandsynligt, at der er sket ekstrafundering i den østlige ca. halvdel af bygning 2. Det vurderes endvidere nødvendigt at udføre ekstrafundering i den sydligste ca. halvdel af bygning 3, men idet der er tegn på sætninger i bygningen er det usikkert i hvilket omfang, en sådan ekstrafundering reelt er gennemført fyldestgørende.

Der er typisk målt fundamentsunderkanter i 1,0 - 1,1 meters dybde (i punkt 1 - 4 og 7 - 8), hvilket svarer til lidt under normal frostsikker funderingsdybde (0,9 m). Stedvist er der målt fundamentsunderkanter i større dybde, 1,3 - 1,5 meter i punkt 5, 6 og 9, hvilket umiddelbart ikke synes at kunne forklares ud fra bundforholdene. Der er muligvis søgt gravet gennem forekomster af fedt ler, som ofte har lidt ringere deformationsegenskaber end moræneleret, der i øvrigt er truffet i alle boringerne. Andre forhold kan dog også have haft indflydelse på valg af funderingsdybde (ledninger i jorden, fejludgravninger e.l.).

Der synes desuden stedvist at have været behov for lidt ekstra afrømning under gulve, jf. tabel 2.2, boring 1 - 6 og 9.

Spørgsmål 6a:

Såfremt spørgsmål 5 besvares bekræftende, bedes skønsmanden oplyse, hvorvidt etablering af kælder kunne indgå som et alternativ til ekstrafundering, herunder med hensyn til geologiske og terrænmæssige forhold på ejendommen.

Såfremt etablering af kælder kunne indgå som alternativ til ekstrafundering, bedes skønsmanden anslå ekstraomkostningerne ved etablering af kælder, herunder oplyse hvorvidt det vil være anbefalelsesværdigt.

Svar 6a:

Det er skønsmandens umiddelbare vurdering, at etablering af kældre (tørholdt vha. almindelig dræning) er muligt i det aktuelle område.

Skønsmanden har ikke detailkendskab til ekstraomkostninger til etablering af kælder, men det er skønsmandens opfattelse, at der bør regnes med en kvadratmeterpris i intervallet kr. 5.000 - 10.000, inkl. moms. Dette kan sammenlignes med en skønnet omkostning til ekstrafundering ved boring 7 og 8 på under ca. kr. 1200 - 1800 pr. m² inkl. moms, jf. f.eks. figur 7 i sagens bilag 8 (pristalsregulering er beskeden).

Med den relativt store prisdifference mellem kælder og ekstrafundering, vurderes behovet for ekstrafunderingen ikke i sig selv at medføre, at etablering af kælder er anbefalelsesværdigt.

Spørgsmål 7:

Skønsmanden bedes oplyse, om det på grundlag af det af skønsmanden modtagne materiale er muligt at fastslå, om der faktisk er udført ekstrafunderingsarbejder i forbindelse med opførelsen af byggeriet på ejendommen.

Svar 7:

Skønsmandens undersøgelser indgår som grundlag for besvarelsen.

Det er skønsmanden overbevisning, at der er foretaget ekstrafundering i bebyggelsen. Der kan særligt peges på forholdene i den østlige ende af bygning 2 og sandsynligvis i den sydlige ende af bygning 3, hvor dyb direkte fundering eller sandpudefundering vurderes nødvendigt og sandsynligvis gennemført i et vist omfang. I den øvrige del af bebyggelsen vurderes der ikke belæg for at forvente væsentlig ekstrafundering, men det kan ikke udelukkes, at det stedvist har været nødvendigt at afrømme 0,1 - 0,2 meter ekstra muld under gulve. Der kan være lokale afvigelser herfra ved tidligere grøfter, ledninger m.v., som kan have betinget større funderingsdybde og/eller bundudskiftning, f.eks. som set som øget funderingsdybde i punkt 5, 6 og 9.

I det fremlagte materiale er der desuden bl.a. i bilag 1 redegjort for udgifter til ekstrafundering. Det fremgår dog ikke, hvor der er udført ekstrafundering. Den oprindelige entreprisekontrakt er ikke fremlagt, og entreprisekontraktens definition af ekstrafundering (og ekstrabetaling) er således ikke klart defineret.

Spørgsmål 8:

Såfremt spørgsmål 7 besvares bekræftende, bedes skønsmanden foretage et skøn over størrelsen af de afholdte ekstrafunderingsudgifter.

Svar 8:

Det vurderes meget vanskeligt at fastlægge omkostningerne til faktisk udført ekstrafundering. Dette vil i givet fald kræve en meget detaljeret og omkostningsfuld undersøgelse af funderingsmetoder og funderingsdybder samt afrømningsniveauer under gulve, som i et vist omfang vil indebære destruktive indgreb (gennemboring af gulve).

Det vurderes dog meget sandsynligt, at ekstrafunderingen omfatter omtrent halvdelen af bygning 2 og (i et vist omfang) halvdelen af bygning 3, som hver er på 433 m³ i grundplan. Med en gennemsnitlig funderingsdybde på f.eks. 1,5 meter er ekstraomkostningen kr. 550 ekskl. moms pr. m² byggefelt (2008-priser +/- kr. 150), jf. figuren i sagens bilag 8. Dette giver en samlet ekstraomkostning på ca. kr. 243.000 ekskl. moms (2008-priser). Desuden er der konstateret stedvist forøget funderingsdybde, men dette synes ikke at være éntydigt begrundet i bundforholdene.

I sagens bilag E er der følgende opregning af ekstraomkostninger til gennemførelse af en punktfundering (inkl. daværende 20,25 % moms, ekskl. udskiftning af blød bund):

Dette svarer til kr. 191.933 ekskl. moms. En pristalsregulering til f.eks. 2008, som angivet som grundlag for figuren i sagens bilag 8, kan baseres på følgende prisindeks (varierende udgangspunkt gennem tiden). Prisindeks er fundet ved opslag på Danmarks Statistiks hjemmeside:

Den samlede prisstigning fra 1980 til 2008 har således været svarende til en faktor = 1,596 x 1,728 x 1,191 = 3,585. Den angivne pris på 191.933 ekskl. moms svarer således til kr. 688.000 ekskl. moms i 2008-priser. Dette beløb er op mod det 3-dobbelte af det skønnede på kr. 243.000 ekskl. moms som nævnt i starten af svaret på nærværende spørgsmål. Dette beløb er dog forbundet med en relativt stor usikkerhed, hvad angår f.eks. udstrækning, funderingsdybder og priser. Det vurderes desuden ikke usædvanligt, at udførelsesprisen er højere, når arbejdet udføres "i regning", ligesom en formodet relativt sen erkendelse af ekstrafunderingens omfang under udførelsen normalt også medfører en fordyrelse (f.eks. hvor fundamenter på den sikre side føres et stykke ned i bæredygtige aflejringer). Der er intetsteds fundet indikationer for, at der - i forbindelse med projekteringen og udførelsen af byggeprojektet - er foretaget geotekniske undersøgelser eller kontrol, der kan have dokumenteret eller optimeret et funderingsprojekt.

Det vil være usædvanligt, at udskiftning af blød bund udføres samme steder som pilotering og armering af fundamenter og gulve; men såfremt dette alligevel måtte være udført inden for bygningernes omrids, f.eks. til gennemsnitlig 1,5 meters dybde i den vestlige halvdel af bygning 2 og den sydlige del af bygning 3, giver dette i størrelsesordenen ca. 433 m² x 1,5 m = 650 m³. Den oplyste mængde på 900 m³ bundudskiftning kan muligvis indeholde sandfyld til terrænhævning ved bygning 2 og 3, hvor der er ekstrafunderet, skønsmæssigt 433 m² x 0,5 m = 216 m³, samt ekstraudskiftning i den øvrige del af bebyggelsen. Udskiftningen af ca. 900 m³ blød bund er angivet at koste kr. 107.900 inkl. 20,25 % moms (kr. 89.730 ekskl. moms), hvilket svarer til kr. 321.700 ekskl. moms i 2008-priser (faktor 3,585) og en enhedspris på kr. 357 pr. m³. Denne enhedspris vurderes umiddelbart i den højeste ende af det sædvanlige.

Sammenfattende vurderer skønsmanden, at de i bilagene angivne ekstraomkostninger til funderingen på i alt kr. 338.700 inkl. 20,25 % moms i 1980 (svarende til ca. kr. 1.000.000 ekskl. moms i 2008-priser) er af størrelsesordenen ca. dobbelt så høj som forventeligt ud fra de nu foretagne undersøgelser og skøn. Det kan dog ikke afvises, at forskellen - eller i hvert fald halvdelen af forskellen - kan forklares i forhold, der ikke er belyst ved de udførte undersøgelser, samt at arbejdet er udført i regning og under fordyrende udførelsesforhold.

Spørgsmål 9:

Såfremt spørgsmål 1 besvares bekræftende, bedes skønsmanden angive, med hvilken sikkerhed spørgsmålene er besvaret, gerne i procenttal.

Svar 9:

Besvarelsen er givet ud fra skønsmandens bedste overbevisning. Under de enkelte svar er der anvendt ordvalg, der udtrykker sikkerheden i besvarelsen. Der er samtidigt anført usikkerheder i tolkningen af det fremlagte materiale og undersøgelsesresultaterne.

Spørgsmål 10:

Skønsmanden bedes oplyse, hvilket materiale som skønsmanden har inddraget ved sin besvarelse af spørgsmål 3 - 8.

Svar 10:

Der henvises til beskrivelsen i erklæring 1, afsnit 3 i nærværende erklæring samt til henvisninger i besvarelserne af spørgsmål 3 - 8.

..."

Parternes synspunkter

Boligselskabet H1 har i det væsentlige procederet i overensstemmelse med påstandsdokument af 20. august 2015, hvoraf det fremgår:

"...

Vurderingsloven § 13, stk. 1, har følgende ordlyd:

"...

Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.

..."

Det følger således direkte af vurderingsloven, at grundværdiansættelsen skal ske under hensyn til grundens beskaffenhed.

Det følger af SKATs Juridiske Vejledning 2014-1, afsnit H,A.3.1, at:

"...

Grundens værdi skal ansættes ud fra dens beskaffenhed. Ved beskaffenhed tænkes på arealets egnethed til den anvendelse, der er økonomisk hensigtsmæssig og forudsat i planlovgivningen for området. I områder, der er udlagt til bebyggelse, spiller bundforholdene en rolle, især jordens bæreevne.

Har bundforholdene en sådan beskaffenhed, at normal udnyttelse af et areal, efter gældende kommune-/lokalplanlægning, kræver ekstrafundering/pilotering, vil arealets værdi ofte være reduceret i forhold til arealer, hvor det ikke er nødvendigt. Grundværdien ansættes med hensyn hertil.

..."

I henhold til administrativ praksis, skal der således tages hensyn til grundens beskaffenhed ved grundværdiansættelsen, i tilfælde hvor bundforholdene medfører, at ekstrafundering har været påkrævet.

Grundens bundforhold udgør derved et afgørende element ved vurderingen af ejendommens beskaffenhed, som der derfor skal tages hensyn til ved ansættelsen af grundværdien. Til støtte herfor kan henvises til Østre Landsrets dom af 26. september 2012, offentliggjort som SKM2012.611.ØLR .

Landsskatteretten har skønnet, at der ikke ved grundværdiansættelsen af sagsøgers ejendom skal tages hensyn til jordens beskaffenhed.

Spørgsmålet i sagen er som nævnt, om Landsskatterettens afgørelse er afsagt på et forkert grundlag.

Det følger af helt fast praksis, at myndigheders skøn kan tilsidesættes, hvis skønnet ikke er foretaget på et korrekt eller fyldestgørende grundlag, eller hvis skønnet går uden for rammerne af det skøn, der tilkommer myndighederne i sager af den foreliggende karakter, jf. Lars Apostoli, Det Skatteretlige Skøn, april 2013, s. 54ff. Dette er der i øvrigt enighed om mellem parterne.

Sagsøger gør i denne sag gældende,

Selve skønnet over grundværdien er ikke til prøvelse i denne sag. Det, der er til prøvelse, er udelukkende, om der er dårlige jordbundsforhold på ejendommen.

Af Landsskatterettens kendelse fremgår det, at Landsskatteretten alene har taget stilling til, om der var dårlige jordbundsforhold på ejendommen, hvilket Landsskatteretten ikke fandt dokumenteret.

Såfremt Retten finder dette dokumenteret, gør sagsøger gældende, at sagen skal hjemvises til Landsskatteretten til fornyet behandling, idet de administrative myndigheders skøn over grundværdien i så fald vil være truffet på et forkert grundlag, dvs. uden hensyntagen til de dårlige jordbundsforhold på ejendommen.

Bevisbyrden for, at Landsskatterettens skøn er udøvet på et forkert grundlag, er løftet, hvis det anses for godtgjort, at det ikke kan udelukkes, at grundværdiansættelsen af sagsøgerens ejendom er foretaget på et forkert grundlag, jf. SKM2013.847.ØLR og TfS 1996.3003 [TfS 1996.303.red.SKAT].

Ad dårlige jordbundsforhold

Definitionen af, hvornår der er tale om ekstrafundering, findes i SBI-anvisning 231 - Statens Byggeforskningsinstitut, s. 43 (bilag 8). Det fremgår heraf, at:

"...

Ekstra funderingsomkostninger beregnes som et tillæg til omkostningerne ved den normale fundering. Det betragtes derfor som ekstrafundering, hvis det højest mulige funderingsniveau (AFRN) for gulvet er beliggende mere end 0,3 meter under eksisterende terræn, eller hvis overside af bæredygtige lag (OSBL) for fundamenterne forekommer dybere end 0,9 meter under terræn.

..."

I praksis er der med andre ord tale om ekstrafundering, når det ved bebyggelse af grunden er nødvendigt at fundere i en dybde af mere end 0,9 meter under terræn (OSBL), eller når det har været nødvendigt at afrømme mere end 0,3 meter jord (AFRN) for at kunne opbygge gulve/terrændæk

Parterne er enige om, at det er disse kriterier, der i den konkrete sag skal lægges til grund ved vurderingen af, om grundens beskaffenhed er så dårlig, at der har været behov for ekstrafundering.

Såfremt der er behov for ekstrafundering på ejendommen, er grundens beskaffenhed så dårlig, at der skal tages hensyn hertil ved grundværdiansættelsen.

Der er blevet afholdt syn og skøn over ejendommens jordbundsforhold.

Sagsøger gør gældende, at skønserklæringen af 9. januar 2015 (bilag 9) dokumenterer, at der er dårlige jordbundsforhold på ejendommen, og at de dårlige jordbundsforhold medfører et behov for ekstrafundering.

Sagsøger vil fremhæve følgende fra skønsmandens svar:

Som spørgsmål 1 blev skønsmanden bedt om at svare på, hvorvidt sagens bilag udgør et sikkert grundlag for besvarelse af skønstemaet. Hertil svarede skønsmanden følgende:

"...

"Sagens bilag" forudsættes her at indeholde de af skønsmanden udførte undersøgelser jf. afsnit 2.

Sagens bilag vurderes herefter at udgøre et rimeligt sikkert grund for besvarelsen, om end det ikke er lykkedes at få tilvejebragt et komplet sæt tegninger af bygningerne, herunder specielt med henblik på udformningen af bygningernes fundering.

..."

Skønsmanden vurderer ligeledes, at omfanget af de af skønsmanden udførte undersøgelser er rimeligt dækkende under hensyntagen til, at omkostningerne må have en vis naturlig begrænsning, jf. skønsmandens besvarelse af spørgsmål 2.

Med hensyn til jordbundens beskaffenhed henvises til skønsmandens besvarelse af spørgsmål 5. Skønsmanden er blevet spurgt om, hvorvidt der med de trufne jordbundsforhold er behov for udførelse af ekstrafundering ved opførelsen af en kælderløs boligbebyggelse i både en og to etager. Hertil har skønsmanden blandt andet anført følgende:

"...

Ved undersøgelsespunkterne 7 og 8, der er placeret i hhv. den sydlige ende af bygning 3 og den østlige ende af bygning 2, har det uden tvivl været nødvendigt med ekstrafundering af både fundamenter og gulve.

...

Ved undersøgelsespunkt 9, der omfatter den vestlige del af bygning 2, er der foretaget en terrænsænkning på ca. 0,7 m, hvilket har været nødvendigt for at få samme gulvniveau gennem hele bygningen. Dette har medført, at der ikke har været ekstraomkostninger til fundamenter, mens der sandsynligvis har været ekstraomkostninger til afrømning under gulve.

..."

Det gøres gældende, at skønsmandens besvarelse af spørgsmål 5 godtgør, at der er dårlige jordbundsforhold på ejendommen, og at de dårlige jordbundsforhold medfører et behov for ekstrafundering. Der henvises særligt til, at skønsmanden for så vidt angår undersøgelsespunkterne 7 og 8 har anført, at det uden tvivl har været nødvendigt med ekstrafundering. Ordvalget efterlader således ikke nogen tvivl om, at der har været et behov for ekstrafundering på ejendommen.

Det skal i forlængelse heraf bemærkes, at skønsmanden, i spørgsmål 9 er blevet bedt om at angive, med hvilken sikkerhed spørgsmålene er besvaret. Skønsmanden har hertil svaret, at spørgsmålene er besvaret ud fra skønsmandens bedste overbevisning, og at der under de enkelte svar er anvendt ordvalg, der udtrykker sikkerheden i besvarelsen.

Det skal endvidere bemærkes, at det er uden betydning, hvilken form for ekstrafundering, der rent faktisk er udført samt størrelsen af de afholdte udgifter. Spørgsmålet i sagen er, om der på ejendommen er dårlige jordbundsforhold og dermed et behov for ekstrafundering. Det afgørende er derfor, hvorvidt der er et behov for ekstrafundering eller ej.

Endeligt skal skønsmandens besvarelse af spørgsmål 5a fremhæves. Skønsmanden er her blevet bedt om at oplyse, hvorvidt jordbundsforholdende var som beskrevet ved besvarelse 3-5 i henholdsvis 1980 og 2001-2004. Skønsmanden er med andre ord blevet bedt om at oplyse, hvorvidt ejendommens jordbundsforhold er udtryk for jordens oprindelige beskaffenhed, eller om der er tale om menneskeskabte forhold, som er opstået i forbindelse med opførelse af byggeriet. Hertil har skønsmanden angivet følgende:

"...

Der er utvivlsomt sket reguleringer af terrænet i forbindelse med byggeriet i 1980, jf. "før"- og "nu"- terrænkoter i tabel 2.1. Herudover forventer skønsmanden ikke, at der er ændringer i bundforholdene i perioden fra opførelsen i 1980 og indtil nu.

..."

Det gøres gældende, at skønstemaet dokumenterer, at der er dårlige jordbundsforhold på ejendommen, og at de dårlige jordbundsforhold medfører et behov for ekstrafundering.

Skønsskemaet bekræfter desuden, at Landsskatterettens skøn over grundværdiansættelsen er foretaget på et forkert grundlag, idet Landsskatteretten fejlagtigt har lagt til grund, at der ikke er dårlige jordbundsforhold på sagsøgers ejendom.

Ad hjemvisningspåstand

Det gøres overordnet gældende, at Landsskatteretten i kendelse af 21. november 2013 (bilag 1), ikke har taget stilling til selve grundværdiansættelsen, men alene hvorvidt det er dokumenteret, at der på ejendommen er dårlige jordbundsforhold.

Landsskatteretten har i kendelse af 21. november 2013 afvist at indrømme sagsøger nedslag i grundværdien. Som begrundelse herfor anførers blandt andet:

"...

Det er på baggrund heraf Landsskatterettens opfattelse, at den geotekniske undersøgelse ikke med tilstrækkelig sikkerhed giver grundlag for at antage, at jordens beskaffenhed er af en sådan karakter, at der funderes ud over, hvad der er sædvanligt ved byggeriet i nærværende sag.

Landsskatteretten finder det herefter ikke godtgjort, at klageren på den foreliggende grundlag har krav på nedslag i grundværdien for ekstrafundering, hvorfor Vurderingsankenævnets afgørelse stadfæstes.

..."

Henset hertil gøres det gældende, at Landsskatteretten ikke har taget oplysningerne om jordbundsforholdene i betragtning ved ansættelsen af grundværdien. Landsskatterettens skøn er derfor udøvet på et forkert grundlag. Sagen skal hjemvises til fornyet behandling hos Vurderingsmyndigheden, idet ingen af de administrative organer har taget stilling til jordbundsforholdenes betydning for grundværdien i genoptagelsesårene.

Til støtte herfor kan henvises til SKM2013.847.ØLR . I denne sag havde skatteyderen nedlagt påstand om, at Skatteministeriet skulle anerkende, at grundværdiansættelsen skulle hjemvises til fornyet skøn hos Vurderingsmyndigheden. Skatteyderen havde ikke påvist, at grundværdien skulle udgøre et bestemt andet beløb, men derimod blot gjort gældende, at ingen af klageinstanserne havde forholdt sig til et bestemt forhold, som skatteyderen mente burde indgå i den skønsmæssige ansættelse af grundværdien, og at skønnet over den ansatte grundværdi derfor hvilede på et fejlagtigt grundlag.

Østre Landsret gav skatteyderen medhold i, at skattemyndighederne havde undladt at inddrage det af skatteyderen nævnte forhold, og at myndighederne havde undladt at begrunde, hvorfor det nævnte forhold ikke var inddraget i skønnet.

På denne baggrund udtalte Østre Landsret, at:

"...

Da det herefter ikke kan udelukkes, at ansættelsen af grundværdien for A's ejendom bygger på et forkert grundlag, tages hans hjemvisningspåstand til følge.

..."

I Landsretssagen var der ikke tale om inddragelse af et lovbestemt hensyn, men alene hensynet til en i vurderingsvejledningen nævnt sammenhæng mellem ejendomsværdi og grundværdi. I nærværende sag, hvor det hensyn, der af Landsskatteretten er undladt inddraget, ligefrem fremgår af lovens ordlyd, er der så meget desto mere grundlag for at tage sagsøgers påstand til følge.

...

Sammenfattende gøres det gældende, at sagsøger har dokumenteret, at Landsskatterettens skøn er foretaget på et forkert grundlag, samt at dette medfører, at sagen skal hjemvises til fornyet behandling.

..."

Skatteministeriet har i det væsentlige procederet i overensstemmelse med påstandsdokument af 20. august 2015, hvoraf det fremgår:

"...

Sagen drejer sig om, hvorvidt sagsøgeren er berettiget til et nedslag i grundværdien, jf. vurderingslovens § 13, som følge af dårlige jordbundsforhold, herunder hvorvidt der er grundlag for at tilsidesætte grundværdiansættelserne for sagsøgerens ejendom i vurderingsårene 2001-2004.

1. Ad den principale påstand

Til støtte for den principale påstand gøres det overordnet gældende, at der ikke er grundlag for at tilsidesætte grundværdiansættelserne.

Ved grundværdien forstås i henhold til vurderingslovens § 13 værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.

Vurderingen skal i henhold til vurderingslovens § 6 foretages på grundlag af den kontante værdi i handel og vandel. Ansættelsen heraf beror på et skøn.

Det følger af vurderingslovens § 13, at der som led i skønsudøvelsen skal tages hensyn til grundens beskaffenhed, og grundværdien skal derfor fastsættes under hensyntagen til eventuelle dårlige jordbundsforhold, jf. herved også Den juridiske vejledning 2015-1, afsnit H,A.3.1. Den omstændighed, at der måtte være dårlige jordbundsforhold på en ejendom, indgår således som et element i den samlede værdiansættelse af grunden.

En tilsidesættelse af grundværdiansættelserne som følge af dårlige jordbundsforhold forudsætter grundlæggende, at sagsøgeren for det første godtgør, at grundens jordbundsforhold var af en sådan beskaffenhed, at der var et generelt behov for ekstrafundering. For det andet, at sagsøgeren godtgør, at ansættelserne af grundværdien ikke svarer til handelsprisen, jf. vurderingslovens § 6, og at der i øvrigt er grundlag for at tilsidesætte det af skattemyndighederne udøvede skøn.

1.1 Dårlige jordbundsforhold?

Det gøres gældende, at sagsøgeren ikke har godtgjort, at jordbundsforholdene på ejendommen er så ringe, at der var et generelt behov for at foretage ekstrafundering som følge af jordens beskaffenhed.

1.1.1 Sagens bilag

Den geotekniske rapport (bilag 6) og e-mail af 17. september 2013 (bilag 7) godtgør ikke, at der var dårlige jordbundsforhold, eller at der var et generelt behov for at foretage ekstrafundering som følge af jordens beskaffenhed.

Byggeregnskabet (bilag 3) og underbilagene bilag B-E godtgør heller ikke, at jorden er af en sådan beskaffenhed, at det kan berettige til et nedslag i grundværdien.

Posten "ekstrafundering og pilotering" i byggeregnskaber mv. er ikke sammenfaldende med størrelsen af udgifter, der kan berettige til nedslag i grundværdien som følge af jordens beskaffenhed. Et byggeregnskab og underbilag mv. er således ikke egnet til at godtgøre, at der er afholdt udgifter, der kan påvirke grundværdiansættelsen. Bilagene indeholder således ikke oplysninger om jordens beskaffenhed, og derudover stemmer de angivne beløb i underbilagene ikke overens med det anførte beløb i byggeregnskabet.

1.1.2 Skønserklæringer

Skønserklæring nr. l og 2 godtgør heller ikke, at der har været et generelt behov for ekstrafundering som følge af jordens beskaffenhed.

Indledningsvist skal det bemærkes, at de ni boringer, der ligger til grund for skønserklæring nr. 2, alle er foretaget i umiddelbar tilknytning til byggeriet på grunden i bearbejdet jord (bilag 2.10 til erklæring nr. 2), og at det derfor ikke med tilstrækkelig sikkerhed kan fastslås, om de herved konstaterede jordbundsforhold er udtryk for jordens oprindelige beskaffenhed, eller om der er tale om forhold i forbindelse med opførelsen af byggeriet eller tidligere byggeri mv.

Desuden fremgår det af erklæring nr. 2 side 10, at der ved undersøgelsespunkterne 1-6 ikke har været tale om ekstraomkostninger til fundamenter og kun meget begrænsede ekstraomkostninger til udskiftning af op til 0,l - 0,2 meter muld/fyld under gulve.

Endvidere fremgår det af erklæring nr. 2, side 11, vedrørende undersøgelsespunkt 9:

"...

Ved undersøgelsespunkt 9, der omfatter den vestlige del bygning 2, er der foretaget en terrænsænkning på ca. 0,7 m, hvilket har været nødvendigt for at få samme gulvniveau gennem hele bygningen. Dette har medført, at der ikke har været tale om ekstraomkostninger til fundamenter, mens der sandsynligvis har været ekstraomkostninger til afrømning under gulve. Sammenholdt med terrænsænkningen vurderes dette dog tvivlsomt og den konstaterede fyldmægtighed i boring 9 kan skyldes lokalt afvigende forhold (udgravning for ledninger jorden e.l.).

..."

Det forhold, at det fremgår af erklæring nr. 2, side l0, vedrørende undersøgelsespunkt 7 og 8, at det for disse undersøgelsespunkter har været nødvendigt med ekstrafundering af fundamenter og gulve, indebærer ikke, at det er godtgjort, at der har været et generelt behov for ekstrafundering. Det fremgår således af erklæring nr. 2, side 11, at:

"...

... de dårligere funderingsforhold ved boring 7 og 8 passer fint med forekomsten af et blødbundshul, se figur 1.3. i erklæring l, mens der er gunstigere funderingsforhold i de øvrige boringer uden for dette område.

..."

Tilsvarende fremgår det af erklæring nr. 2, side 13, 6. afsnit, at:

"...

Det er skønsmandens overbevisning, at der er foretaget ekstrafundering i bebyggelsen. Der kan særlig peges på forholdene i den østlige ende bygning 2 (svarende til undersøgelsespunkt 8) og sandsynligvis i den sydlige ende af bygning 3 (svarende til undersøgelsespunkt 7), hvor dyb direkte eller sandpudefundering vurderes nødvendigt og sandsynligvis gennemført i et vist omfang. I den øvrige del af bebyggelsen vurderes der ikke belæg for at forvente væsentlig ekstrafundering, men det kan ikke udelukkes, at det stedvist har været nødvendigt at afrømme 0,1 - 0,2 meter ekstra muld under gulve. Der kan være lokale afvigelser herfra ved tidligere grøfter, ledninger m. v., som kan have betinget større funderingsdybde og/eller bundskiftning, f.eks. som set øget funderingsdybde i punkt 5, 6 og 9.

..."

Der har således ikke været et generelt behov for ekstrafundering. Ligesom det ikke er godtgjort, at den udførte ekstrafundering skyldes jordens beskaffenhed. Tværtimod fremgår det af det netop citerede afsnit, at funderingsdybden i visse tilfælde har været betinget af forhold, der ikke skyldes jordens beskaffenhed. Funderingsarbejder, der ikke skyldes jordens beskaffenhed, skal ikke tillægges betydning ved værdiansættelsen af grunden, jf. bl.a. SKM2014.654.ØLR .

At den faktisk udførte fundering ikke i alle tilfælde skyldes jordens beskaffenhed, fremgår tillige af side 12, 3. afsnit i erklæring nr. 2, hvor følgende er anført:

"...

Der er typisk målt fundamentsunderkanter i 1,0-1,1 meters dybde (i punkt 1-4 og 7-8), hvilket svarer til lidt under normal frostsikker funderingsdybde (0,9 m). Stedvist er der målt fundamentsunderkanter i større dybde 1,3-1,5 meter i punkterne 5, 6 og 9, hvilket umiddelbart ikke synes at kunne forklares ud fra bundforholdene. Der er muligvis søgt gravet gennem forekomster af fedt ler, som ofte har lidt ringere deformationsegenskaber end moræneleret, der i øvrigt er truffet i alle boringerne. Andre forhold kan dog også have haft indflydelse på valg af funderingsdybde (ledninger i jorden, fejludgravninger e.l.).

..."

Der er således udført fundering på ejendommen, der ikke er betinget af jordens beskaffenhed, men derimod betinget af andre forhold, der ikke skal tillægges betydning ved værdiansættelsen af grunden.

1.1.2.1 Særligt om skønmandens besvarelse vedrørende omkostninger til ekstrafundering

For så vidt angår besvarelsen af spørgsmål 8 i erklæring nr. 2 vedrørende skøn over omkostningerne til ekstrafundering, skal det fremhæves, at det fremgår, at skønsmanden har skønnet udgifterne til ekstrafundering for det konkrete byggeri til kr. 243.000 eksl. moms i 2008-priser (erklæring nr. 2, s. 14, 3. afs.).

Dette tilsiger ikke, at der har været et generelt behov for ekstrafundering.

Skønsmanden har derudover foretaget en pristalsregulering af de i bilag E anførte udgifter. Poster vedrørende ekstrafundering og pilotering i byggeregnskaber mv. er, som anført, ikke sammenfaldende med størrelsen af udgifter, der kan berettige til nedslag i grundværdien som følge af jordens beskaffenhed. Sådanne bilag er derfor ikke egnet til at dokumentere, at der er afholdt udgifter (og størrelsen heraf), der kan påvirke grundværdiansættelsen.

Skønsmanden fremhæver også, at det ikke fremgår af det fremlagte materiale vedrørende udgifter til ekstrafundering, hvor der er udført ekstrafundering, og at entreprisekontraktens definition af ekstrafundering (og ekstrabetaling) ikke er klart defineret (erklæring nr. 2, side 13, 7. afsnit).

Hertil kommer, at skønsmanden vurderer, at en ikke uvæsentlig del af omkostningerne kan henregnes til, at arbejdet er udført i regning og under fordyrende udførelsesforhold (erklæring nr. 2, side 15), samt at det forekommer usædvanligt, at en af de selvstændige poster i bilag E overhovedet skulle være udført (erklæring nr. 2, side 15, 2. afsnit).

Selv hvis det lægges til grund, at ejendommens jordbundsforhold var dårlige og medførte et generelt behov for ekstrafundering, indebærer dette ikke i sig selv, at sagsøgeren har krav på et nedslag i grundværdien, og at sagen skal hjemvises. Sagsøgeren kan således ikke få medhold i sin hjemvisningspåstand, selv hvis retten finder det godtgjort, at ejendommens jordbundsforhold var dårlige og medførte et generelt behov for ekstrafundering.

1.2 Svarer ansættelserne ikke til handelsværdien og er der i øvrigt grundlag for at tilsidesætte det udøvede skøn?

Det påhviler således sagsøgeren at godtgøre, at den ansatte grundværdi overstiger den kontante handelsværdi, jf. bl.a. SKM2009.23.HR og SKM2003.554.VLR . Såfremt grundværdien ikke er for høj i forhold til markedsprisen, kan vurderingen ikke tilsidesættes, jf. vurderingslovens § 6.

En grundejer er derfor ikke automatisk berettiget til et nedslag i grundværdien, blot fordi der eventuelt har været foretaget ekstrafundering, jf. bl.a. SKM2013.862.HR . Oplysninger om dårlige jordbundsforhold, der er tilvejebragt efter foretagelsen af den oprindelig vurdering, medfører heller ikke, at vurderingen kan kræves nedsat, såfremt denne allerede svarer til handelsværdien eller er lavere end denne.

Sagsøgeren har ikke godtgjort, at grundværdiansættelserne ikke svarer til værdien i handel og vandel.

Sagsøgeren har end ikke forsøgt at tilvejebringe dokumentation for, at de ansatte grundværdier skulle overstige handelsværdien. Sagsøgeren har eksempelvis ikke søgt tilvejebragt syn og skøn vedrørende grundens handelspris.

Hertil kommer, at ansættelsen af en grundværdi beror på et skøn. Landsskatterettens skøn over grundværdien kan kun tilsidesættes, såfremt sagsøgeren godtgør, at skønnet er udøvet på et forkert grundlag, eller at Landsskatteretten er gået uden for rammerne af det skøn, der tilkommer myndighederne i sager af den foreliggende karakter, jf. bl.a. UfR 1999.1178 H og SKM2010.43.VLR . Denne bevisbyrde er ikke løftet. En tilsidesættelse af skønnet kræver at "fejlen" har væsentlig betydning for værdiansættelsen, jf. bl.a. UfR 2000.1071 H.

Ifølge retspraksis kan en værdiansættelse alene tilsidesættes, hvis der er betydelig forskel mellem myndighedens værdiansættelse og handelsprisen, jf. UfR 1999.1178 H, hvor der ikke var grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens grundværdiansættelse, der afveg 23 % fra den i skønserklæringen opgjorte handelspris.

Det påhviler sagsøgeren at godtgøre, at resultatet af skønnet er forkert på en for sagsøgeren ugunstig måde. Dette er ikke godtgjort.

Hertil kommer desuden, at et eventuelt behov for ekstrafundering under alle omstændigheder har været af så begrænset omfang, at det ikke er godtgjort, at det har ført til en lavere handelsværdi af grunden end de ansatte grundværdier. Der er derfor ikke grundlag for at tilsidesætte myndighedernes skøn over grundværdierne.

Det bemærkes herved, at grundværdien pr. l. oktober 2008 udgjorde kr. 8.939.000, og at udgifterne til ekstrafundering ifølge skønsmandens vurdering kan opgøres til kr. 243.000 i 2008-priser, hvilket svarer til, at udgifterne udgør 2,7 % af grundværdien.

Der er således ingen oplysninger, der viser, at de ansatte grundværdier ikke svarer til handelsværdien, og at der foreligger en så betydelig afvigelse mellem ansættelserne og handelsværdien, at skønnet kan tilsidesættes.

Endelig bestrides det, at Landsskatteretten alene har taget stilling til, hvorvidt det er dokumenteret, at der på ejendommen er dårlige jordbundsforhold.

2. Den subsidiære hjemvisningspåstand

For så vidt angår Skatteministeriets subsidiære hjemvisningspåstand bemærkes det, at sagsøgerens påstand reelt indeholder et anbringende til støtte for påstanden om hjemvisning.

Det fremgår af stævningen, at sagen efter sagsøgerens opfattelse skal hjemvises, fordi der er dårlige jordbundsforhold, der medfører en lavere grundværdi end den ansatte.

Måtte betingelserne for at tilsidesætte skønnet være opfyldt, gøres det gældende, at sagen må hjemvises i overensstemmelse med Skatteministeriets subsidiære påstand.

..."

Rettens begrundelse og afgørelse

Retten tiltræder af de af Landsskatteretten anførte grunde, at sagsøgeren ikke ved den geotekniske undersøgelse, byggeregnskabet og de fremlagte underbilag har godtgjort, at der var dårlige jordbundsforhold på ejendommen, som medførte et behov for ekstrafundering.

Af den under sagen indhentede skønserklæring af 9. januar 2015 fremgår det, at det ved 2 af 9 undersøgelsespunkter (undersøgelsespunkt 7 og 8) har været nødvendigt med ekstrafundering af både fundamenter og gulve. Det fremgår, at de dårligere funderingsforhold ved disse to undersøgelsespunkter passer fint med forekomsten af et blødbundshul, mens der ved de øvrige undersøgelsespunkter uden for dette område er gunstigere funderingsforhold. Det er skønsmandens overbevisning, at der er foretaget ekstrafundering i bebyggelsen svarende til undersøgelsespunkt 7 og 8, og skønsmanden har vurderet, at dyb direkte eller sandpudefundering var nødvendig og sandsynligvis gennemført i et vist omfang. Skønsmanden har endvidere anført, at det ikke kan udelukkes, at det har været nødvendigt at afrømme 0,1-0,2 meter ekstra muld under gulve andre steder, men at dette skyldes andre forhold end jordens beskaffenhed.

Det er på denne baggrund ikke godtgjort, at der er dårlige jordbundsforhold på ejendommen. Det forhold, at 2 ud af 9 undersøgelsespunkter, svarende til området omkring et blødbundshul, viste behov for ekstrafundering, godtgør således ikke, at der var et generelt behov for at foretage ekstrafundering på hele ejendommen som følge af jordens beskaffenhed.

Det er herefter ikke godtgjort, at Landsskatterettens afgørelse og dermed grundværdiansættelsen hviler på et forkert grundlag.

Sagsøgeren har endvidere ikke godtgjort, at grundværdiansættelserne ikke svarer til handelsværdien, eller at der foreligger en så betydelig afvigelse mellem disse værdier, at Landsskatterettens skøn af denne grund kan tilsidesættes.

Skatteministeriets påstand om frifindelse tages derfor til følge.

Boligselskabet H1 skal betale sagens omkostninger til Skatteministeriet med 35.000 kr. Beløbet dækker udgiften til advokatbistand, og der er ved fastsættelsen heraf lagt vægt på sagens karakter, varighed og omfang. Det bemærkes, at der har været afholdt syn og skøn og supplerende syn og skøn. Boligselskabet H1 skal endeligt afholde udgifterne hertil.

T h i k e n d e s f o r r e t

Skatteministeriet frifindes.

Boligselskabet H1 skal inden 14 dage betale sagens omkostninger til Skatteministeriet med 35.000 kr.

Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.