Dokumentets metadata

Ejendomsvurdering - grundværdifastsættelse - bebyggelsesprocent - udnyttelsesgrad

I en sag om grundværdiansættelse af nogle ejendomme, der var beliggende i et område, for hvilket der ikke var udarbejdet lokalplan, blev det fastslået, at grundværdien med rette var ansat på grundlag af den i kommuneplanen fastsatte maksimale bebyggelsesprocent

Parter

Sønderborg Andelsboligforening
(advokat Lars Henriksen)

mod

Skatteministeriet
(kammeradvokaten ved advokat Birgitte Kjærulff Vognsen)

Afsagt af højesteretsdommerne

Marie-Louise Andreasen, Peter Blok, Per Walsøe, Asbjørn Jensen og Jytte Scharling.

I tidligere instans er af Vestre Landsrets 3. afdeling truffet delafgørelse i medfør af retsplejelovens § 253 ved kendelse af 30. august 1996 og afsagt dom af 15. marts 1999.

Sagen er behandlet skriftligt, jf. retsplejelovens § 387.

Påstande

Appellanten, Sønderborg Andelsboligforening, har principalt nedlagt påstand om, at indstævnte, Skatteministeriet, skal anerkende, at den retlige udnyttelsesgrad på matr. nr. 2949 m.fl., Sønderborg, matr. nr. 2948, Sønderborg, matr. nr. 731, Ulkebøl og matr. nr. 4817, Sønderborg, er 40 %, samt at udnyttelsesgraden for matr. nr. 4702, Sønderborg, er 30% ved fastlæggelsen af de til grundene knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter i forbindelse med vurdering efter vurderingsloven, subsidiært at den retlige udnyttelsesgrad er 50 % for alle grundene.

Skatteministeriet har påstået stadfæstelse.

Parterne er enige om, at sagerne vedrørende ansættelsen af grundværdierne for ejendommene i overensstemmelse med landsrettens dom hjemvises til vurderingsmyndighederne til fornyet behandling. Sagen for Højesteret angår derfor alene det spørgsmål, som landsretten afgjorde ved kendelsen af 30. august 1996 om, hvilken retlig udnyttelsesmulighed vurderingsmyndighederne må lægge til grund ved vurderingen af de omhandlede grunde.

Anbringender

Sønderborg Andelsboligforening har for Højesteret yderligere gjort gældende, at vurderingsmyndighederne ved værdiansættelsen af grundene ikke har udøvet et konkret individuelt skøn over, om en bebyggelsesprocent på 60 rent faktisk ville være realistisk opnåelig for boligforeningen.

Supplerende sagsfremstilling

For Højestesteret er der fremkommet yderligere oplysninger.

I brev af 18. april 2000 til andelsboligforeningens advokat fra Sønderborg Kommune hedder det:

"I skrivelse af 29. marts 2000 har De, under henvisning til den mellem Skatteministeriet og Deres klient Sønderborg Andelsboligforening verserende sag, anmodet Sønderborg Kommune om at oplyse, hvorvidt og i hvilket omfang konkrete omstændigheder og særlige retlige og fysiske forhold blev taget i betragtning, i forbindelse med udarbejdelsen og vedtagelsen af kommuneplan 1984 - 92 for Sønderborg Kommune, for så vidt angår ovennævnte ejendomme. De ønsker navnlig oplyst, om der ved vedtagelsen af kommuneplanen er foretaget et konkret skøn over, hvor høj bebyggelsesprocenten på de pågældende grunde lovlig kan være.

Under henvisning hertil kan det oplyses, at der ikke, i forbindelse med udarbejdelsen og vedtagelsen af kommuneplanen for de enkelte specifikke områder i kommuneplanens rammer, er arbejdet detaljeret med generelle bebyggelsesregulerende bestemmelser. En egentlig bearbejdning af de bebyggelsesregulerende bestemmelser finder sted ved udarbejdelse og vedtagelse af en lokalplan for det specifikke område.

Kommuneplanens rammebestemmelser er således udtryk for, hvad der maksimalt kan tillades opført af bebyggelse m.v. på ejendommen, under forudsætning af, at det indarbejdes i en lokalplan.

Det tilføjes, at det er kommunens opfattelse, at rammerne for de pågældende ejendomme vil kunne udnyttes fuldt ud, forstået på den måde, at såfremt de pågældende grunde var ubebyggede, ville en anmodning om bebyggelse i overensstemmelse med kommuneplanen og dennes maksimale rammebestemmelser blive imødekommet, gennem udarbejdelsen af en lokalplan for de pågældende områder."

Til brug for Højesteret er der indhentet skønserklæring af januar 2002 og supplerende skønserklæring af 4. juli 2002 afgivet af de for landsretten udmeldte syns- og skønsmænd. I skønserklæringen af januar 2002 hedder det bl.a.:

"Supplerende spørgsmål

I den af Vestre Landsret i sag nr. B 1651/92, 3. afdeling udmeldte syns- og skønsforretning vedrørende appellantens grunde fremgår som svar på det supplerende spørgsmål H følgende:

"Efter syns- og skønsmændenes vurdering vil der næppe kunne udstedes en byggetilladelse til etageboligbyggeri med en bebyggelsesprocent på 60, idet de alm. generelle bestemmelser i byggereglementet fra 1982 samt de på side 11 i syns- og skønsrapporten anførte forhold skønnes ikke at kunne opfyldes i fuldt omfang."

Med henblik på en nærmere belysning af denne udtalelse bedes syns- og skønsmændene besvare følgende spørgsmål for hver af de i denne sag omhandlede ejendomme, matr. nr. 2948, Sønderborg, matr. nr. 2949, Sønderborg, matr. nr. 4702, Sønderborg, matr. nr. 4817, Sønderborg samt matr. nr, 731 Ulkebøl.

Spørgsmålene bedes besvaret ud fra de retlige og faktiske forhold ved foretagelse af 18. almindelige vurdering.

SPØRGSMÅL A

1. Vil det være muligt lovligt at udnytte kommuneplanens ramme for maksimal bebyggelsesprocent fuldt ud på appellantens ejendomme?

SPØRGSMÅL B:

1. Vil der i givet fald kunne opnås byggetilladelse til gennemførelse af et projekt, der udnytter den i spørgsmål A udfundne maksimalt mulige bebyggelsesprocent?
   
   
2. Hvis spørgsmål B besvares benægtende, hvilken bebyggelsesprocent vil der da maksimalt kunne opnås byggetilladelse til?

BESVARELSE

GENERELT

I h.t. brev dateret 20.1.2001 fra advokatfa. Tommy V. Christiansen skal besvarelsen foretages uden hensyntagen til den faktiske bebyggelse på en enkelte grundarealer, men der skal tages højde for de faktiske forhold.

VEDR. FODUDSÆTNING I:

Samtlige byrder i henhold til kommuneplanlov, kommuneplan, den gældende byggelov med tilhørende byggereglement samt de specielle tinglyste deklarationer skal respekteres.

...

Deklarationerne i h.t. bilag 3, 4, 5 og 6 er i princippet enslydende og medfører at bebyggelserne kun må anvendes til de formål, de godkendte planer forudsætter. Efter syns- og skønsmændenes opfattelse har deklarationerne det formål, at begrænse udnyttelsen til det oprindelige formål, der angives i de godkendte byggeplaner.

...

VEDR FORUDSÆTNING II:

...

Byrderne, der er anført på bilag nr. 3, 4, 5 og 6 skal ikke medtages som forudsætning.

Svar A 1 med forudsætning I:

I h.t. den foreliggende kommuneplans ramme er det lovligt at udnytte den maksimale bebyggelsesprocent fuldt ud på appellantens ejendomme . ...

Svar A 1 med forudsætning II:

Samme besvarelse som pkt.: svar A 1 med forudsætning I . ...

Svar B 1 med forudsætning I:

I henhold til bestemmelserne i den foreliggende kommuneplan vil det teoretisk være muligt at opnå en byggetilladelse med en bebyggelsesprocent på 60. Efter syns- og skønsmændenes vurdering vil det i praksis næppe være muligt at opnå en byggetilladelse med en bebyggelsesprocent 60 når kravene i Bygningsreglementet fra 1982 skal opfyldes m.h.t.:

Opholdsarealer ...
Bebyggelsens parkeringsarealer ...
Adgangs- og tilkørselsforhold ...
Arealer til brandsikring ...
Bebyggelsens højde ...
Lysforhold ...

Svar B 1 med forudsætning II:

Samme besvarelse som pkt.: Svar B 1 med forudsætning I.

Svar B 2 med forudsætning I:

Teoretisk vil derpå de ubebyggede grundarealer kunne udarbejdes mange forskellige bebyggelsesplaner.

I praksis vil det ikke kunne lade sig gøre, når Bygningsreglementet fra 1982 skal følges . ...

Der kan ikke angives en bestemt maksimal mulig bebyggelsesprocent. Bebyggelsesprocenten vil være afhængig af vurderingen af et specifikt bebyggelsesforslag for det enkelte grundareal.

Svar B 2 med forudsætning II:

Samme besvarelse som pkt.: Svar B 2 med forudsætning I."

Forklaringer

Til brug for Højesteret er der afgivet supplerende forklaringer af skønsmændene, statsautoriseret ejendomsmægler og valuar P. Møller Jensen og direktør Kurt Heinze.

"Vedr. svar på spørgsmål A1, forudsætning I

Med lovligt mener skønsmændene, at der ikke er noget i lovgivningen, der forhindrer udnyttelsen med den maksimale bebyggelsesprocent. Skønsmændene har foretaget en beregning af, om det teoretisk er lovligt at udnytte bebyggelsesprocenten med 60 %. De har ikke taget stilling til, om det praktisk vil være umuligt.

Vedr. svar på B1 og B2, forudsætning I

Skønsmændene forklarede, at de først har undersøgt, om der er et tilstrækkeligt areal til bebyggelse med en udnyttelsesprocent på 60. Hvis svaret er bekræftende, kan der i bygningsreglementet være begrænsninger med hensyn til antal etager, bygningshøjde, opholdsarealer, lysforhold m.v., som beskrevet. Som grunden og servitutterne er, kan det efter deres mening næppe lade sig gøre at bebygge op til 60 %. Med formuleringerne på svar B 1 "næppe være muligt" og svar B2 "vil ikke kunne lade sig gøre", er der ikke tilstræbt en gradsforskel, men formuleringen "næppe være muligt" er en bevidst formulering. Det er deres erfaring, at selv om det praktisk og teoretisk kan lade sig gøre at udnytte bebyggelsen med 60 %, kan den politiske beslutningsproces formentlig yderligere vanskeliggøre en byggetilladelse på 60 %. Det er ikke muligt at sætte det ind i et skema, og det er et puslespil at få det til at gå op, når alle forskrifter skal overholdes. Hvis én mulighed vælges, kan det udelukke andre muligheder fra at blive opfyldt."

Højesterets begrundelse og resultat

Det følger af Statsskattedirektoratets vejledning af 16. februar 1987 pkt. 3, litra c, om særlige problemer vedrørende anvendelsen af etagearealprincippet, som gengivet af landsretten, at etagemeterpriserne i områder, hvor bebyggelsesprocenten alene er reguleret i en kommuneplan, er "fastsat ud fra kendskabet til salgspriserne i forhold til rammebestemmelserne". I det omfang, dette princip er iagttaget ved fastsættelsen af etagemeterprisen, er der herved taget hensyn til, at den bebyggelsesprocent, der er fastsat i kommuneplanen, ikke altid kan opnås. På denne baggrund og i øvrigt af de grunde, der er anført i landsrettens kendelse, tiltræder Højesteret, at det ikke i sig selv kan anses for en fejl, at vurderingsmyndighederne har ladet kommuneplanens bebyggelsesprocent indgå i vurderingsgrundlaget som sket. Højesteret finder endvidere, at vurderingsmyndighedernes anvendelse af generelle retningslinjer i forbindelse med vurdering af grundværdierne ikke kan anses for at stride imod forvaltningsretlige principper.

Som følge heraf stadfæster Højesteret dommen, herunder landsrettens kendelse af 30. august 1996.

T h i k e n d e s f o r r e t

Landsrettens dom, herunder kendelsen af 30. august 1996, stadfæstes.

I sagsomkostninger for Højesteret skal Sønderborg Andelsboligforening inden 14 dage efter denne højesteretsdoms afsigelse betale 30.000 kr. til Skatteministeriet.