Dokumentets metadata

Lejefiksering af sommerhus - hovedanpartshaver

Et selskab havde udlejet et sommerhus på helårsbasis til dets eneanpartshaver. Lejeforholdet var omfattet af ligningslovens § 2, stk. 1, om anvendelse af markedspriser ved handelsmæssige/økonomiske transaktioner mellem interesseforbundne parter.Højesterets fastslog, at der efter ligningslovens § 2, stk. 1, skulle foretages en sammenligning med, hvad der under tilsvarende omstændigheder og på tilsvarende vilkår kunne være opnået ved udlejning af sommerhuset til en uafhængig tredjemand.Højesteret fandt det godtgjort, at den leje, der var fastsat på grundlag af skattemyndighedernes praksis, hvorefter lejen er skønnet til 8% af sommerhusets ejendomsværdi i sagen, førte til et urimeligt resultat.Højesteret henviste bl.a. til, at udlejning på helårsbasis er usædvanligt, og at der ikke forelå oplysning om størrelsen af markedslejen ved udlejning på sådanne vilkår.

Parter

Skatteministeriet
(kammeradvokaten ved advokat Steffen Sværke)

mod

H1 ApS
(advokat Bent Remskov)

Afsagt af højesteretsdommerne

Marie-Louise Andreasen, Poul Sørensen, Peter Blak, Niels Grubbe og Lars Bay Larsen.

I tidligere instans er afsagt dom af Østre Landsrets 5. afdeling den 10. december 2003.

Påstande

Appellanten, Skatteministeriet, har påstået frifindelse.

Indstævnte, H1 ApS, har påstået stadfæstelse.

Det er for Højesteret ubestridt, at H1 skal beskattes af markedslejen, og at denne skal fastsættes i medfør af ligningslovens § 2, stk. 1. For Højesteret vedrører sagen herefter alene spørgsmålet, om der er grundlag for at tilsidesætte skattemyndighedernes skøn over markedslejen.

Anbringender

Skatteministeriet har supplerende anført, at den pris, en lejer af sommerhuset gennem et udlejningsbureau skal betale, efter skønsmandens udtalelse ligger 45-60 % højere end den nettolejeindtægt, udlejeren opnår. Det er den leje, som lejeren skal betale, der er udtryk for markedslejen, og det er ikke godtgjort, at der er væsentlig forskel mellem den leje, som skal betales ved leje gennem et udlejningsbureau, og den leje, der kan opnås ved privat udlejning. Der kan derfor ikke ved den sammenligning, der skal foretages efter ligningslovens § 2, stk. 1, indrømmes fradrag for en fiktiv udgift i form af provision til et udlejningsbureau.

Højesterets begrundelse og resultat

Efter ligningslovens § 2, stk. 1, skal der foretages en sammenligning med, hvad der under tilsvarende omstændigheder og på tilsvarende vilkår kunne være opnået ved udlejning af sommerhuset til en uafhængig tredjemand. Ved denne sammenligning kan der ikke uden videre tages udgangspunkt i den leje, som en kunde hos et udlejningsbureau skulle betale ved leje på ugebasis, dels fordi det må antages, at denne leje er højere end den leje, der kan opnås ved privat udlejning, dels fordi lejen ved udlejning på årsbasis må antages at være forholdsmæssigt mindre end lejen ved udlejning på ugebasis.

Skattemyndighederne har ikke oplyst grundlaget for, at lejen er skønnet til 8 % af sommerhusets ejendomsværdi, men Skatteministeriet har under sagen henvist til, at resultatet er af samme størrelse som den leje, der ifølge skønserklæringen skulle betales af lejere ved korttidsleje gennem et udlejningsbureau.

Det må antages, at udlejning på helårsbasis er usædvanlig, og der foreligger ikke oplysninger om størrelsen af markedslejen ved udlejning på sådanne vilkår. Det lægges efter skønserklæringen til grund, at H1 ved at stille sommerhuset til rådighed for et udlejningsselskab kunne have opnået en nettoindtjening på ca. 53.000 kr. i indkomståret 1999, hvilket støttes af vurderingerne fra DanSommer og Sol og Strand. Det må anses for nærliggende, at selskabet ved direkte udlejning på helårsbasis ville have betinget sig en leje på samme niveau.

På denne baggrund tiltræder Højesteret, at det er godtgjort, at den leje, der er fastsat på grundlag af skattemyndighedernes praksis, i denne sag fører til et urimeligt resultat.

Med denne begrundelse stadfæster Højesteret dommen.

T h i k e n d e s f o r ret

Landsrettens dom stadfæstes.

I sagsomkostninger for Højesteret skal Skatteministeriet betale 30.000 kr. til H1 ApS.

De idømte sagsomkostningsbeløb skal betales inden 14 dage efter denne højesteretsdoms afsigelse.