Dokumentets metadata

Værdifastsættelse ved overdragelse af næringsejendom og ikke-næringsejendomme

Skatterådet kunne bekræfte, at overdragelse af ejendomme der ikke blev anset for at have næringskarakter kunne overdrages til den seneste kontante ejendomsvurdering fratrukket 15%, jf. værdiansættelsescirkulæret. Dette var også gældende for ejendomme der indgik i en virksomheds drift, men som ikke havde karakter af næring for overdrageren. Anvendeligheden af værdiansættelsescirkulæret krævede endvidere, at der ikke forelå særlige omstændigheder, jf. SKM2016.279.HR.

Skatterådet kunne ikke bekræfte, at den seneste offentlige ejendomsværdi fratrukket 15%, kunne anvendes ved overdragelse af næringsejendomme, eller ejendomme der var erhvervet som led i succession, hvor erhververen indtrådte i den oprindelige erhververs næringshensigt.

Det følger af værdiansættelsescirkulæret, at cirkulæret alene behandler værdiansættelse ved køb og salg af fast ejendom efter ejendomsavancebeskatningsloven. Det fremgår af ejendomsavancebeskatningsloven, at loven ikke omfatter fortjeneste eller tab ved afståelse af fast ejendom, der er erhvervet som led i den skattepligtiges næringsvej.

En fast ejendom, der er erhvervet som led i den skattepligtiges næringsvej, skal derimod beskattes efter statsskattelovens § 4, jf. § 5, litra a.

Skatterådet afviste at svare på et spørgsmål om, hvilken kontantværdi hver enkelt ejendom kunne indgå ved opgørelsen af værdi af ideel andel ved et benægtende svar på de øvrige spørgsmål.

Offentliggørelse

Spørgsmål

1. Kan Skatterådet bekræfte, at de omhandlede overdragelser af ikke-næringsskattepligtige andele - bortset fra "O", Y-by - kan gennemføres ved at anvende den seneste kontante ejendomsvurdering nedsat med et nedslag på 15 % efter cirkulære af 1982 nr. 185 til boafgiftsloven?
2. Kan Skatterådet bekræfte, at der kan foretages et nedslag på 15 % efter cirkulære af 1982 nr. 185 til boafgiftsloven for de øvrige ideelle andele af samejer, som er modtaget som arv og i den forbindelse var baseret på ejendomsnæring/succession?
3. Kan Skatterådet bekræfte, at der kan foretages et nedslag på 15 % efter cirkulære af 1982 nr. 185 til boafgiftsloven for en ideel andel af Ejendomssamejet P-Hus, Y-by, ejerlejlighed 3, hvor driften omfatter timebaseret udlejning af parkeringspladser med aktiv drift analog næring?
4. Kan Skatterådet ved et benægtende svar på spørgsmål 1, 2 eller 3 bekræfte, at overdragelse af hver enkelt ideel ejerandel af de enkelte ejendomme i stedet kan finde sted ved anvendelse af seneste ejendomsvurdering?
5. Hvilken kontantværdi kan hver enkelt ejendom indgå ved opgørelse af værdi af ideel andel ved et benægtende svar på spørgsmålene 1-4?

Svar

1. Ja
2. Nej
3. Ja
4. Ja
5. Afvises

Beskrivelse af de faktiske forhold

Spørger har oplyst, at ejendommene S, Ø, P, F og P-hus lejlighed 1 er omfattet af succession i næring i næring ved arveudlæg i 1980.

For så vidt angår ejendomssamejet P-hus, ejerlejlighed 3 er det oplyst, at spørgers ejerandel er 6,25 % og at denne ejendom er erhvervet i 1999 i forbindelse med en udvidelse af P-huset og ejerlejlighed 3. Denne ejendom har fra erhvervelsen alene været anvendt til P-hus-drift, med udlejning af p-pladser

Overdrager ejer andele i følgende virksomheder:

• Ejendomssamejet S, Y-by, A-vej, bolig og erhverv, andel 25 %, næringsstatus
• Ejendomssamejet Ø, Y-by, andel 25 %, næringsstatus
• Ejendomssamejet P-Hus, ejerlejlighed 1, ejd.nr. x, andel 12,5 %, næringsstatus
• Ejendomssamejet P-Hus, Y-by, ejerlejlighed 3, ejd.nr. x, timebaseret udlejning af parkeringspladser, aktiv drift analog næring, overdragerens ejerandel udgør 6,25 %
• Ejendomssamejet F, Y-by, ejd.nr. x, bolig og erhverv, andel 12,5 %, beskattet vedarveudlæg i 1980 iht. EBL/LOSI og derfor ikke næring, EBL.
• Ejendomssamejet P, Y-by, ejd.nr. x, andel 25 %, EBL
• Ejendommen "O", Y-by, ejd.nr. x, ejer af 50 % vedovertagelse pr. 1. januar 2017 ved et køb fraZ ApS, CVR-nr. x. Denne ejendom indgår ikke i nærværende spørgsmål.

Spørger oplyser også:

For S, Y-by (ejerandel 25 %, næring) er der i 2015 afsluttet en større ombygning især af 1. og 2. sal og ændret anvendelse fra erhverv/kontor mv. til boliger.

For Ø, Y-by (ejerandel 25 %, næring) er der i 2017 afholdt udgifter til en ændret indretning op til udlejning til en nystartet restaurant, og denne nye anvendelse har krævet særindretninger målrettet myndighedskrav og andre behov i lejers fremtidige drift. De afledte udgifter er i det væsentligste bekostet af lejeren iht. den indgåede lejeaftale. Spørgerens beskedne andel på ca. kr. 200.000 i 2017 tilgår ejendommen med næringsstatus, og en ejertid fra successionen ved arveudlægget i 1980.

For F, Y-by (ejerandel 12,5 %, EBL) er der i 2017 afholdt andel af udgifter vedrørende tagrenovering for ca. kr. 62.000 for ejerandelen. Udgifterne henføres med ejertid fra et beskattet arveudlæg i 1980 som vedligeholdelse.

En bror og spørger arvede i 19xx en større formue fra boet efter disse fader. Faderen ejede en ejendomsportefølje, hvoraf nogle indgik i samejer med deltagelse bl.a. af en 3. mand.

Af arveanmeldelsen ses det, at ejendommene CC og F udlægges til arvingerne spørger og dennes bror til handelsværdien, med halvdelen til hver. Beskatningen af disse ejendomme blev foretaget i spørgers afdøde faders dødsbo.

Med hensyn til forretningsejendommene O, P-Hus og Ø er det af arveanmeldelsen angivet, at arvingerne spørger og dennes bror succederer i boets skattemæssige stilling, og hermed overtager ejendommens næringsstatus.

Da Skatterådets afgivelse af det ønskede bindende svar ikke forelå pr. 1. januar 2018 er overdragelsesaftale indgået pr. 1. januar 2018 dog betinget, men kun via et skatteforbehold for Skatterådets efterfølgende bekræftende svar.

Spørgers opfattelse og begrundelse

Det er vores opfattelse, at der er et retskrav på anvendelsen af 1982-cirkulæret med værdiansættelse ifølge aktuelt gældende ejendomsvurdering med et nedslag på op til 15%.

Dette er efter vores opfattelse lagt til grund af Skatteministeriet i L211 Bilag 2 ny ejendomsvurderingslov, høringsskemaet side 64.

1982-cirkulæret er generelt gældende efter sin ordlyd, jf. punkterne 3-16 herunder punkt 16 for ideelle andele (samejer). Ordlyden af punkt 6 for fast ejendom, i 2. tekstafsnit, er som følger:

"Hvis boets eller parternes værdiansættelse omregnet til kontantværdi højst er 15 pct. højere eller lavere end den nævnte kontantejendomsværdi, skal værdiansættelsen lægges til grund ved beregningen af arve- eller gaveafgiften. "

1982-cirkulæret omhandler i punkterne 21-26 en lang opremsning af typer af aktiver i en igangværende virksomhed. Fast ejendom er ikke omhandlet i disse punkter, men i punkt 6.

Ud fra en modsætningsslutning er ordlyden af punkterne 3-16 udtømmende, hvorfor punkt 6, 2. tekstafsnit har fuld retskraft i den konkret foreliggende situation, idet der ikke foreligger "særlige omstændigheder", jf. domme fra Højesteret.

Værdifastsættelse i medfør af 1982-cirkulæret til boafgiftsloven er i de senere år behandlet i2 domme fra Højesteret, dels dom af 8. marts 2016 SKM2016.279.HR om fast ejendom og i dom af 20. december 2017 SKM2018.41.HR om unoterede aktier.

De centrale og bærende præmisser er i begge domme en forkastelse af at anvende cirkulæret fordi det er lagt til grund, at der foreligger "særlige omstændigheder". Det er vores opfattelse, at udfaldet af dommene i modsat fald ville have været en godkendelse af anvendelse af 1982-cirkulærets regel.

Sådanne "særlige omstændigheder" foreligger ikke i den konkret foreliggende situation.

Med henvisning til skattepraksis - bl.a. afgørelsen SKM2007.431.LSR - er det vores opfattelse, at de omhandlede næringsejendomme inkl. P-Hus Y-by med aktiv drift af P-pladser kan overdrages til den senest fastsatte ejendomsvurdering, og at den gældende praksis derfra om anvendelse af cirkulære af 1982 nr. 185 tilboafgiftsloven kan anvendes, dvs. den seneste ejendomsvurdering med et nedslag på 15 %.

Det tilsvarende gælder for andele af F, Y-by, P, Y-by.

Helt grundlæggende gør vi gældende, at 1982-cirkulæret omfatter alle typer af ejendomme. Det er ensbetydende med, at de deri fastsatte regler for værdiansættelse af fast ejendom skal ske i overensstemmelse med principperne. Dette gælder navnlig i cirkulærets punkt 6, som kun kan fraviges, såfremt der foreligger særlige forhold, der tilsiger det.

Vi er enige i indstillingen til svar på spørgsmål 1 og 3, men ikke i begrundelsen om at det skyldes, at der ikke er tale om næringsejendomme.

Vedrørende spørgsmål 2 fastholder vi, at 1982-cirkulæret udtømmende regulerer området for alle typer af faste ejendomme herunder næringsejendomme.

Afsnit A i cirkulæret omhandler i punkterne 3-16 fast ejendom. Dette er i den konkret foreliggende situation den relevante retskilde, idet - ud fra en modsætningsslutning - punkterne 21-26 alene anvendes for egentlige virksomheds- og næringsaktiver.

Fast ejendom i næringsøjemed omtales ikke under punkterne 21-26, hvorfor alene punkterne 3-16 kan indgå som relevant retskilde dvs. som cirkulærets anvendelsesområde.

Punkt 6 og den deri omhandlede +/- 15%-regel indeholder den centrale regulering af cirkulærets anvendelsesområde. Placeringen/rangordningen af punkt 6 i forhold til punkt 10 ophøjer punkt 6 ved at føre til forrang. Punkt 10 rummer alene en naturlig præcisering af forståelsen af " . . . den skatte- og afgiftsmæssige værdi . . . .", dvs. en fortolkning af denne ordlyd og dens anvendelse i forhold til de ejendomme, som er omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven.

Vi anser punkt 6 under cirkulærets afsnit A - Aktiver, Fast ejendom som cirkulærets egentlige og udtømmende afgrænsning af retskildens anvendelsesområde for så vidt afsnit A - Fast ejendom.

Der kan i ordlyd og i indre sammenhæng ikke findes holdepunkter for, at næringssituationer inkl. overgang via succession er holdt uden for retskildens anvendelsesområde (er ikke undtaget fra cirkulæret under "hvem og af hvad der er omfattet").

Denne forståelse af cirkulærets metodik og rangordning følger sædvanlig lovteknik, og kan generelt illustreres fra opbygningen af fx boafgiftsloven, og dens definitioner og afgrænsninger i afsnit I, kap. 1 om afgift af dødsboer, det afgiftspligtige område og afgifternes størrelse "hvem og af hvad der er omfattet", tilsvarende opbygningen af afsnit Il, kap. 5 om afgift af gaver, det afgiftspligtige område "hvem og af hvad der er omfattet"). Tilsvarende gælder for ejendomsavancebeskatningslovens §§ 1- 3 A inkl.

Spørger henviser til et bindende svar afgivet i 2011, afgivet af SKAT sagscenter erhverv, hvor der er besvaret bekræftende til, at ejerandele kunne overdrages til den seneste kontantejendomsværdi fratrukket 15 %.

Med henvisning til almindelige lighedsgrundsætninger vil SKATs indstilling til besvarelse af spørgsmål 2 kræve, at der påvises en særlig hjemmel.

Dette foreligger efter vores opfattelse ikke, hvorfor spørgsmålet derfor bør kunne besvares med JA.

Anbringender særligt for spørgsmålene 4 og 5

Spørgsmål 4

Det er vores opfattelse, at de senest foretagne ejendomsvurderinger udtrykker handelsværdi ved en kontanthandel, jf. fast skattepraksis. Disse ejendomsvurderinger kan anvendes ved interne overdragelser, hvorfor spørgsmålet bør kunne besvares med JA.

Hvis SKAT måtte være af den modsatte opfattelse, kan den godtroende ejer støtte ret på ejendomsvurdering, idet SKAT bærer "risikoen" for undladt opdatering/hhv. undladt års-omvurdering.

Spørgsmål 5

Det er vores opfattelse, at de senest foretagne ejendomsvurderinger udtrykker handelsværdi ved en kontanthandel, også selv om værdien for hele ejendommen i en ren handel mellem kun en køber hhv. kun en sælger forudsættes at være højere, idet en forudsat forskel elimineres som følge af særlig værdiforringende forhold i den konkrete opdeling via ideelle ejerandele.

Der er for de ideelle ejerandele tale om minoritets-ejerskaber, og sådanne ideelle ejerandele er altid vanskeligt omsættelige ligesom de bestående samejeoverenskomster vil påvirke omsætteligheden og prissætning/vilkår i tilfælde af udtræden af et af samejerne. Det bemærkes, at deltagerne i samejerne ikke kan anses for at være nærtstående, jf. ligningslovens § 2.

SKATs indstilling og begrundelse

Spørgsmål 1

Det ønskes bekræftet, at de omhandlede overdragelser af ikke-næringsskattepligtige andele - bortset fra "O", Y-by - kan gennemføres ved at anvende den seneste kontante ejendomsvurdering nedsat med et nedslag på 15 % efter cirkulære af 1982 nr. 185 til boafgiftsloven.

Begrundelse

Det følger af statsskattelovens § 4, at der ved den skattepligtige indkomst, medregnes de samlede årsindtægter, bestående i penge eller formuegoder af penge-værdi.

Efter statsskattelovens § 5, litra a, skal der uanset § 4, ikke medregnes en formueforøgelse, der fremkommer ved salg af ejendele, for så vidt salget ikke henhører til vedkommendes næringsvej. Henhører salget under vedkommendes næringsvej, er fortjenesten således skattepligtig efter statsskattelovens § 4.

Ved succession følger det, at modtageren indtræder i den oprindelige erhververs anskaffelsestidspunkt, anskaffelsessum, og anskaffelseshensigt. En evt. beskatning udløses først, når modtageren sælger aktivet der succederes i.

Efter § 5, litra b, skal gaver, der falder ind under afsnit II (§§ 22-30) i lov om afgift af dødsboer og gaver (boafgiftsloven), ikke medregnes til den skattepligtige indkomst. Disse gaver skal der betales gaveafgift af.

Efter boafgiftslovens § 27, skal en gaves værdi fastsættes til handelsværdien på tidspunktet for modtagelsen. Finder skattemyndighederne, at en værdiansættelse ikke svarer til handelsværdien på tidspunktet for gavens modtagelse, kan den ændre værdiansættelsen inden 6 måneder efter gaveanmeldelsens modtagelse.

Det fremgår af cirkulære nr. 185 af 17. november 1982, om værdiansættelse af aktiver og passiver i dødsboer m.m. og ved gaveafgiftsberegning (herefter "værdiansættelsescirkulæret"), at aktiver, der omfattes af skatte- og afgiftsberegningen, normalt ansættes til deres værdi i handel og vandel på det tidspunkt, der er afgørende for afgiftsberegningen, jf. værdiansættelsescirkulærets punkt 2.

Det fremgår af værdiansættelsescirkulærets punkt 48, at anvisningerne i cirkulæret er vejledende ved efterprøvelsen af værdiansættelser i den enkelte boopgørelse eller anmeldelse.

For så vidt angår fast ejendom, skal der efter værdiansættelsescirkulærets punkt 5, ske en omregning af den nominelle værdi, der er ansat i gaveanmeldelsen, til en kontantværdi. Denne omregning sker ved at kursregulere hver enkelt gældspost, der indgår i parternes værdiansættelse.

Efter værdiansættelsescirkulærets punkt 6, skal den opgjorte kontantværdi sammenlignes med kontantejendomsværdien ved den seneste bekendtgjorte almindelige vurdering, årsvurdering, vurdering efter vurderingslovens § 4 eller § 4 A eller årsregulering i henhold til vurderingslovens § 4 A.

Hvis parternes værdiansættelse omregnet til kontantværdi højst er 15 % højere eller lavere end den nævnte kontantejendomsværdi, skal værdiansættelsen som hovedregel lægges til grund ved beregningen af gaveafgiften ("+/-15 %-reglen"), medmindre der foreligger særlige omstændigheder, jf. værdiansættelsescirkulærets punkt 6.

Denne værdi benævnes den skatte- og afgiftsmæssige værdi.

Efter det oplyste, skal der ved besvarelsen tages stilling til de overdragelser der vedrører de ikke-næringsskattepligtige andele, bortset fra "O". Der skal hermed tages stilling til ejendommene F, Y-by, ejendomsnummer x og P, Y-by, ejendomsnummer x.

SKAT skal indledningsvis oplyse, at der ikke er sket en prøvelse af ejendommenes status, men at spørgers oplysninger herom er lagt til grund ved besvarelsen.

For så vidt angår ejendommen beliggende F, Y-by, er det oplyst, at denne er blevet beskattet ved arveudlæg i 1980 i henhold til ejendomsavancebeskatningsloven og lov om særlig indkomst, hvorved overdragelsen skete til handelsværdien.

For ejendommen P, er det oplyst, at denne er omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven.

Det er oplyst, at ejendommene CC og F blev udlagt til arvingerne spørger og dennes bror til handelsværdien, med halvdelen til hver. Beskatningen af disse ejendomme blev foretaget i spørgers afdøde faders dødsbo.

Da disse ejendomme således omfattes af ejendomsavancebeskatningsloven og ikke er erhvervet som et led i spørgers næringsvej med køb og salg af fast ejendom, er ejendommene omfattet af værdiansættelsescirkulæret, jf. punkt 10.

Da der således er tale om ikke-næringsskattepligtige andele, kan disse andele overdrages til den forholdsmæssige andel af den samlede seneste kontantejendomsværdien fratrukket 15%, da der ikke foreligger særlige omstændigheder i lighed med SKM2016.279.HR, jf. værdiansættelsescirkulærets punkt. 6.

Indstilling

SKAT indstiller, at spørgsmål 1 besvares med "Ja".

Spørgsmål 2

Det ønskes bekræftet, at der kan foretages et nedslag på 15 % efter cirkulære af 1982 nr. 185 til boafgiftsloven for de øvrige ideelle andele af samejer, som er modtaget som arv og i den forbindelse var baseret på ejendomsnæring/succession.

Begrundelse

Der skal ved nærværende spørgsmål tages stilling til værdiansættelsen af ejendommene S, Y-by, Ø, Y-by, ejendomsnummer x, P-Hus, Y-by, ejerlejlighed 1, ejendomsnummer x.

SKAT skal oplyse, at der ikke er sket en prøvelse af ejendommenes status, men at spørgers oplysninger herom er lagt til grund ved besvarelsen.

Disse ejendomme er overtaget med succesion fra spørgers faders dødsbo. Ejendommene havde næringsstatus for spørgers fader.

Da ejendommene P-Hus, S og Ø er overtaget af spørgerne med succession, anses disse ejendomme som overtaget på det oprindeligt erhvervelsestidspunkt og til den oprindelige erhvervelsessum og hensigt. Hermed er der også succederet i næringshensigten, jf. Den juridiske vejledning, 2018-1, afsnit C.H.2.3.2.7, samt SKM2003.16.VLR.

Hovedreglen i værdiansættelsescirkulæret er, at det overdragne aktiv, værdimæssigt, skal ansættes til dets værdi i handel og vandel. For så vidt angår fast ejendom, skal der ske kontantomregning, jf. ovenfor. At der skal ske kontantomregning ses også af eksemplerne der er givet i bilaget til værdiansættelsescirkulæret, hvori der nævnes fire eksempler - et med et enfamilieshus og tre med landbrugsejendomme.

Værdiansættelsescirkulærets punkt 10 henviser til, at den skatte- og afgiftsmæssige værdi efter cirkulæret betragtes som afståelsessum for giveren og anskaffelsessum for gavemodtager, i forbindelse med beskatning efter ejendomsavancebeskatningsloven.

Det følger heraf, at værdiansættelsescirkulæret alene behandler værdiansættelse ved køb og salg af fast ejendom efter ejendomsavancebeskatningsloven.

Af ejendomsavancebeskatningslovens § 1, stk. 2 fremgår det, at loven ikke omfatter fortjeneste eller tab ved afståelse af fast ejendom, der er erhvervet som led i den skattepligtiges næringsvej.

En fast ejendom der er erhvervet som led i den skattepligtiges næringsvej, skal derimod beskattes efter statsskattelovens § 4, jf. § 5, litra a.

Efter statsskatteloven skal der ikke ske kontantomregning. Derimod skal nominelle anskaffelses- og afståelsessummer benyttes, jf. Den juridiske vejledning, afsnit C.H.2.3.3.1.

Værdiansættelsescirkulæret omfatter således kun ejendomme, som er omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven og hvor der skal ske en kontantomregning. Det medfører, at en beregnet værdi efter værdiansættelsescirkulæret ikke kan danne grundlag ved værdiansættelsen af afståelsessummen, hvis en ejendom er erhvervet som led i den skattepligtiges næringsvej, hvor næringen består i køb og salg af ejendomme.

Det er således SKATs opfattelse, at værdiansættelsescirkulæret ikke omfatter ejendomme, der er erhvervet som led i overdragerens virksomhed med køb og salg af ejendomme.

Spørger henviser til et bindende svar afgivet i 2011, hvor der er besvaret bekræftende til, at ejerandele kunne overdrages til den seneste kontantejendomsværdi fratrukket 15 %.

Det er SKATs opfattelse, at ved besvarelsen af det henviste bindende svar, afgivet af SKAT sagscenter erhverv, ikke er sket en sondring mellem om ejendommene har næringsstatus eller ej.

Indstilling

SKAT indstiller, at spørgsmål 2 besvares med "Nej".

Spørgsmål 3

Det ønskes bekræftet, at der kan foretages et nedslag på 15 % efter cirkulære af 1982 nr. 185 til boafgiftsloven for ideel en andel af Ejendomssamejet P-Hus, Y-by, ejerlejlighed 3 hvor driften omfatter timebaseret udlejning af parkeringspladser med aktiv drift analog næring.

Begrundelse

SKAT skal indledningsvis oplyse, at der ikke er sket en prøvelse af ejendommenes status, men at spørgers oplysninger herom er lagt til grund ved besvarelsen.

Det er SKATs opfattelse, at næringsejendomme ikke kan være omfattet af værdiansættelsescirkulæret, men er omfattet af statsskattelovens regler.

Der henvises i øvrigt til SKATs begrundelse under spørgsmål 2.

Afgørende for anvendelsen af værdiansættelsescirkulæret er, om ejendommen anses som erhvervet med videresalgshensigt, således at den er erhvervet som et led i den skattepligtiges næringsvej med køb og salg af fast ejendom, eller er overtaget med succession i sådan en næringsvirksomhed.

Ifølge spørgers oplysninger, er dette ikke tilfældet for ejendommen P-hus, lejlighed 3, da denne ikke er overdraget med succession og alene består i udlejning af p-pladser. Der er således ikke tale om en næringsejendom.

SKAT finder derfor at ejendommen er omfattet af værdiansættelsescirkulæret.

Indstilling

SKAT indstiller, at spørgsmål 3 besvares med "Ja".

Spørgsmål 4

Kan Skatterådet ved et benægtende svar på spørgsmål 1, 2 eller 3 bekræfte, at overdragelse af hver enkelt ideel ejerandel af de enkelte ejendomme i stedet kan finde sted ved anvendelse af seneste ejendomsvurdering og uden et nedslag på 15 %?

Begrundelse

Værdiansættelsescirkulæret finder ikke anvendelse på ejendomme med næringsstatus, jf. spørgsmål 1 og 2. Som følge heraf skal ejendommene som udgangspunkt overdrages til handelsværdien, jf. boafgiftslovens § 27.

Efter statsskatteloven skal der ikke ske kontantomregning. Derimod skal nominelle anskaffelses- og afståelsessummer benyttes, jf. Den juridiske vejledning, afsnit C.H.2.3.3.1.

Finder told- og skatteforvaltningen, at en værdiansættelse ikke svarer til handelsværdien på tidspunktet for gavens modtagelse, kan den ændre værdiansættelsen inden 6 måneder efter anmeldelsens modtagelse, jf. stk. 2.

For så vidt angår værdiansættelse af fast ejendom uden for værdiansættelsescirkulæret mellem interesseforbundne parter, har SKAT udstedt retningslinjer jf. Den juridiske vejledning, 2018-1, afsnit C.B.3.5.4.3.

Det er herefter SKATs opfattelse, at den seneste ejendomsvurdering kan anvendes, for de faste ejendomme, der ikke er omfattet af værdiansættelsescirkulæret, dog under forudsætning af, at denne værdi giver et retvisende udtryk for ejendommens handelsværdi.

Der henvises i øvrigt til besvarelsen af spørgsmål 1 og 2.

Indstilling

SKAT indstiller, at spørgsmål 4 besvares med "Ja".

Spørgsmål 5

Det ønskes bekræftet, hvilken kontantværdi kan hver enkelt ejendom indgå ved opgørelse af værdi af ideel andel ved et benægtende svar på spørgsmålene 1 til 4.

Begrundelse

Det er et krav, at spørgsmålet ved anmodning om bindende svar skal være formuleret således, at der så vidt muligt kan svares ja eller nej. Er dette krav ikke opfyldt, kan der ske afvisning af spørgsmålet, jf. Den juridiske vejledning, 2018-1, afsnit A.A.3.6 og A.A.3.9.

Indstilling

SKAT indstiller, at spørgsmål 5 besvares med "Afvises".

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet tiltræder SKATs indstilling og begrundelse

Lovgrundlag, forarbejder og praksis

Spørgsmål 1-5

Lovgrundlag

Statsskatteloven

(…)

§ 4. Som skattepligtig indkomst betragtes med de i det følgende fastsatte undtagelser og begrænsninger den skattepligtiges samlede årsindtægter, hvad enten de hidrører her fra landet eller ikke, bestående i penge eller formuegoder af pengeværdi (…)

(…)

§ 5. Til indkomsten henregnes ikke:

a) formueforøgelse, der fremkommer ved, at de formuegenstande, en skattepligtig ejer, stiger i værdi - medens der på den anden side ikke gives fradrag i indkomsten for deres synken i værdi -, eller indtægter, som hidrører fra salg af den skattepligtiges ejendele (herunder indbefattet værdipapirer) for så vidt disse salg ikke henhører til vedkommendes næringsvej, for eksempel handelsvirksomhed med faste ejendomme, eller er foretaget i spekulationsøjemed, i hvilke tilfælde den derved indvundne handelsfortjeneste henregnes til indkomsten, ligesom også eventuelt tab kan fradrages i denne. (…)

(…)

Boafgiftsloven

(…)

Afsnit II. Afgift af gaver

Kap. 5. Det afgiftspligtige område, afgiftens størrelse og afgiftspligtens indtræden

(…)

§ 27. En gaves værdi fastsættes til dens handelsværdi på tidspunktet for modtagelsen. Værdiansættelsen er bindende for gavegiver og gavemodtager.

Stk. 2. Finder told- og skatteforvaltningen, at en værdiansættelse ikke svarer til handelsværdien på tidspunktet for gavens modtagelse, kan den ændre værdiansættelsen inden 6 måneder efter anmeldelsens modtagelse. Har told- og skatteforvaltningen ikke de oplysninger, der er nødvendige for at tage stilling til værdiansættelsen, suspenderes fristen i den periode, der forløber, fra told- og skatteforvaltningen anmoder om disse oplysninger, og indtil oplysningerne modtages. Har det betydning for den afgiftspligtiges mulighed for at varetage sine interesser, at fristen for at foretage værdiansættelsen forlænges, skal en anmodning om en rimelig fristforlængelse imødekommes.

(…)

Ejendomsavancebeskatningsloven

§ 1. Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom medregnes til den skattepligtige indkomst efter reglerne i denne lov.

Stk. 2. Loven gælder ikke for fortjeneste eller tab ved afståelse af fast ejendom, der er erhvervet som led i den skattepligtiges næringsvej.

(…)

§ 4. Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom opgøres som forskellen mellem på den ene side afståelsessummen omregnet efter stk. 4 og på den anden side anskaffelsessummen opgjort efter stk. 2 eller stk. 3 og reguleret efter § 5 eller § 5 A, jf. dog stk. 8.

Stk. 2. Anskaffelsessummen omregnes til kontantværdi, der beregnes ved, at den kontante del af anskaffelsessummen lægges sammen med kursværdien af ejendommens gældsposter på anskaffelsestidspunktet.

(…)

Praksis

SKM2003.16.VLR

Skatteyderens ægtefælle, der drev næring med fast ejendom, havde i 1939 opført en udlejningsejendom, der senere blev udstykket i ejerlejligheder. Skatteyderen, der siden ægtefællens død i 1982 havde siddet i uskiftet bo, solgte løbende et betydeligt antal ejerlejligheder. Disse salg blev selvangivet som næringsvirksomhed. I 1997 solgte skatteyderen en lejlighed i den pågældende ejendom, og hun gjorde gældende, at næringsformodningen henset til ejertiden var afkræftet. Landsretten lagde til grund, at skatteyderen ved hensidden i uskiftet bo var succederet i ægtefællens skattemæssige stilling, og uanset længden af ejertiden fandt retten ikke næringsformodningen for afkræftet.

Cirkulære nr. 185 af 17. november 1982, om værdiansættelsen af aktiver og passiver i dødsboer m.m. og ved gaveafgiftsberegning

(…)

A. Aktiver

2. De aktiver, der omfattes af skatte- og afgiftsberegningen, ansættes normalt til deres værdi i handel og vandel på det tidspunkt, der er afgørende for afgiftsberegningen. Ved værdien i handel og vandel forstås det beløb, som aktivet vil kunne indbringe ved et salg i det åbne marked.

(…)

Fast ejendom

(…)

5. Den nominelle værdi, der er ansat i boopgørelsen eller gaveanmeldelsen, omregnes til kontantværdi ved at kursregulere hver enkelt gældspost, der indgår i boets eller parternes værdiansættelse (…).

(…)

6. Den efter punkt 5 opgjorte kontantværdi sammenlignes med kontantejendomsværdien ved den senest forud for arveudlægget eller gaveoverdragelsen for boet eller parterne bekendtgjorte almindelige vurdering, årsomvurdering, vurdering efter vurderingslovens § 4 eller § 4 A eller årsregulering i henhold til vurderingslovens § 2 A.

Hvis boets eller parternes værdiansættelse omregnet til kontantværdi højst er 15 pct. højere eller lavere end den nævnte kontantejendomsværdi, skal værdiansættelsen lægges til grund ved beregningen af arve- eller gaveafgiften.

Hvis værdiansættelsen omregnet til kontantværdi er mere end 15 pct. over eller under kontantejendomsværdien, bør værdiansættelsen ændres, således at den holdes inden for denne ramme, medmindre boet eller parterne har oplyst særlige omstændigheder, som begrunder, at man ikke følger denne fremgangsmåde. Som eksempel herpå kan nævnes en stærkt faldende prisudvikling for fast ejendom siden den senest bekendtgjorte ansættelse af kontantejendomsværdien.

(…)

8. Ved efterprøvelsen må der tages hensyn til faktiske og retlige ændringer, der måtte være indtruffet ved ejendommen, såsom bygningsforandringer, udstykninger eller ændret zonestatus, som endnu ikke har givet sig udslag i kontantejendomsværdien.

(…)

10. Skattemyndighedens ansættelse af ejendommens værdi benævnes den skatte- og afgiftsmæssige værdi

Denne værdi betragtes som afståelsessum for giveren og anskaffelsessum for gavemodtager i forbindelse med beskatningen af en eventuel fortjeneste på ejendommen efter lov om beskatning af fortjeneste ved afståelse af fast ejendom, efter at der er sket omregning til kontantværdi efter lovens § 4 (…).

(…)

Den juridiske vejledning, 2018-1, afsnit C.B.3.5.4.3

(…)

Retningsliner for værdiansættelse

Værdiansættelse af fast ejendom ved overdragelse mellem interesseforbundne parter kan ske med udgangspunkt i følgende retningslinjer.

Retningslinjerne finder anvendelse på overdragelse af fast ejendom mellem interesseforbundne parter, hvor overdragelsen ikke er omfattet af cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 om værdiansættelse af aktiver og passiver i dødsboer m.v. og ved gaveafgiftsberegning.

Overdragelsespris

Prisen skal svare til, hvad en uafhængig tredjemand vil betale for ejendommen.

Tidspunkt

Det er prisen på det tidspunkt, hvor der indgås en bindende aftale om overdragelse af ejendommen.

Den senest offentliggjorte ejendomsvurdering kan kun anvendes som overdragelsespris, hvis den giver et retvisende udtryk for handelsværdien

Ved bedømmelsen af, om en ejendomshandel mellem interesseforbundne parter er sket i overensstemmelse med armslængdeprincippet, kan der efter administrativ praksis som udgangspunkt lægges vægt på den senest offentliggjorte ejendomsvurdering, men skattemyndighederne er ikke bundet af denne vurdering, hvis den ikke giver et retvisende udtryk for ejendommens handelsværdi ved salget. Se SKM2013.841.HR.

Ejendomsvurderingen afspejler fx ikke ejendommens værdi, hvis denne må antages at være fejlbehæftet på tidspunktet for vurderingen.

Seneste ejendomsvurdering må ikke lægges til grund, hvis der siden ejendomsvurderingen er foretaget ombygning eller modernisering af den pågældende ejendom, som giver sig udtryk i ejendommens handelsværdi.

(…)

Den juridiske vejledning 2018-1, afsnit C.H.2.3.2.7 Betydning af erhvervelsesmåden

(…)

Skattemæssig succession er, når en erhverver af et aktiv/en virksomhed indtræder i overdragerens skattemæssige stilling med hensyn til aktivet/virksomheden.

Skattelovgivningen indeholder regler om succession i bestemte situationer, når der er tale om overdragelse i levende live. Når der er tale om overdragelse ved arv kan overdragelsen ske med generel succession, dvs. at erhververen indtræder i afdødes samtlige skattemæssige forhold i forbindelse med aktivet/virksomheden.

I visse situationer er succession tvungen.

Succession ved erhvervelsen af en fast ejendom betyder generelt, at erhververen af ejendommen indtræder i overdragerens skattemæssige stilling for så vidt angår

• ejendommens anskaffelsestidspunkt,
• ejendommens anskaffelsessum og
• hensigten med erhvervelsen af den faste ejendom.

Når en fast ejendom, der indgår i overdragerens næringsvirksomhed med handel med fast ejendom, overdrages med succession, vil erhververen altid succedere i overdragerens næringsformodning. Erhververen vil derfor ved senere afståelse af den faste ejendom blive beskattet efter næringsreglerne i statsskatteloven, medmindre formodningen om næring kan afkræftes.

(…)

Den juridiske vejledning, 2018-1, afsnit C.H.2.3.3.1 Opgørelse af anskaffelses- og afståelsessum

(…)

Reglerne omfatter ejendomme, der er afstået som led i ejerens næringsvirksomhed.

Den skattepligtige fortjeneste beregnes som forskellen mellem den nominelle anskaffelsessum og den nominelle afståelsessum. Der skal ikke ske kontantomregning efter ejendomsavancebeskatningslovens i næringstilfælde.

(…)

Den juridiske vejledning, 2018-1, afsnit A.A.3.6 Formelle krav til anmodningen og sagsbehandlingen

(…)

De formelle krav til anmodningen

Det er et krav, at en anmodning om bindende svar skal være skriftlig. Se SFL § 24, stk. 1. Spørgsmålet skal vedrøre en konkret disposition og skal være formuleret således, at der så vidt muligt kan svares ja eller nej. Se afsnit A.A.3.9 omkring afvisning. Desuden skal anmodningen rumme alle de relevante oplysninger, der er tilgængelige for spørgeren. Hvis SKAT/Skatterådet vurderer, at anmodningen er mangelfuldt oplyst, anmodes spørgeren om de manglende oplysninger. Der skal normalt gives en frist på 14 dage. Lykkes det ikke at få anmodningen tilstrækkelig oplyst, træffes afgørelse om afvisning, se afsnit A.A.3.9.

(…)

Den juridiske vejledning, 2018-1, afsnit A.A.3.9 Muligheden for afvisning af anmodning

(…)

Afvisning som følge af spørgsmål af teoretisk karakter

Det fremgår af lovbemærkningerne til SFL § 24, at afvisningsmuligheden kan anvendes vedrørende spørgsmål om påtænkte dispositioner, hvor spørgsmålet er af mere teoretisk karakter, fx hvis beskrivelsen af dispositionen ikke er tilstrækkelig præcis eller fyldestgørende.

Eksempel (spørgsmål, der hverken kunne besvares med ja eller nej)

Skatterådet afviste at besvare følgende spørgsmål: Hvis spørgsmål 1, 2 og/eller 3 besvares benægtende bedes oplyst, hvordan beskatningen skal ske. Det fremgår af afgørelsen, at en anmodning kan afvises i de tilfælde, hvor det stillede spørgsmål hverken kan besvares med ja eller nej. Det bemærkes, at spørgsmålet indebærer, at spørger ønsker en besvarelse, der kan sidestilles med generel rådgivning. (…)

Eksempel (spørgsmål om, hvordan et lån skattemæssigt skulle kvalificeres - kunne ikke besvares med ja eller nej)

Skatterådet afviste at besvare et spørgsmål, hvor spørger bad SKAT oplyse, hvordan et lån skattemæssigt skulle kvalificeres. Spørgsmål skulle vedrøre en konkret disposition og være formuleret således, at der så vidt muligt kunne svares ja eller nej.

(…)