Dokumentets metadata

Overdragelse af fast ejendom mellem forældre og børn - Handelsværdi - Kursværdi af latent skat

Fastsættelse af handelsværdien ved en gaveoverdragelse af en landbrugsejendom fandtes at kunne ske efter bestemmelserne i værdiansættelsescirkulæret (cirkulære nr. 185 af 17. november 1982) det vil sige til +/- 15 % af den seneste offentliggjorte kontante ejendomsvurdering. Fastsættelse af nedslag for den latente skat, jf. kildeskattelovens § 33 C, fandtes at kunne ske til kurs 80. Den talmæssige opgørelse i sagen hjemvistes til SKAT jf. § 12, stk. 4 i Landsskatterettens forretningsorden.

Faktiske oplysninger
Ved bindende aftale indgået den 1. juli 2013 erhvervede klageren en ideel andel af sin fars landbrugsvirksomhed.

Landbrugsvirksomheden omfattede ejendommene beliggende adresse Y1, adresse Y2 og adresse Y3 samt løsøre. Ejendommene var vurderet til en kontant ejendomsværdi på henholdsvis 17.000.000 kr., 19.900.000 kr. og 56.700 kr. ved den seneste offentliggjorte vurdering.

Af købsaftalen fremgik:

"Værdien af det overdragne fordeler sig således:

Overdragelsen sker med skattemæssig succession i ejendomsavancer, genvundne afskrivninger samt i 50 % af sælgers opsparingskonto.

Kompensation for købers overtagelse af den latente skattebyrde ydes i form af nedslag i salgssummerne."

Af købsaftalen fremgik, at overdragelsen var finansieret således:

Klagerens repræsentant har opgjort salgssummen med udgangspunkt i 85 pct. af seneste offentliggjorte vurdering forud for overdragelsen, og løsøret blev værdiansat med udgangspunkt i den driftsøkonomiske nedskrevne værdi svarende til handelsværdien.

Repræsentanten har i gaveanmeldelsen medtaget latent skat til kurs 80 svarende til 3.025.452 kr. vedrørende fortjeneste på ejendomme og 578.742 kr. vedrørende opsparing.

Klagerens repræsentant har oplyst, at der ved opgørelse af kursen på den latente skat skal tages udgangspunkt i en ejertid på 30 år og en før-skat rente på 1,02%, svarende til en efter-skat rente på 0,61%.

Af skatteoplysninger vedrørende klageren fremgik, at der på realkreditlån blev betalte en rente på 0,89 % i indkomståret 2013, 0,85% i indkomståret 2014 og 0,93% i indkomståret 2015.

SKAT har vurderet, at latent skat kunne ansættes til kurs 50, og at handelsværdien, ved anvendelse af reglerne om latent skat, skulle ansættes til ejendomsværdien. SKAT vurderede, at den offentlige ejendomsvurdering minus 15% ikke kunne finde anvendelse ved fradrag fra latent skat iht. kildeskattelovens § 33 C.

SKAT vurderede herefter, at det ville være mest fordelagtig for klageren at anvende reglerne om fradrag for passivpost efter reglerne i kildeskattelovens § 33 D. SKAT anvendte herefter 85% af ejendomsværdien.

SKAT har herefter beregnet gaveafgiften således:

Ejendommenes værdiansættelse svarer til 85% af seneste ejendomsvurderinger og værdien af løsøret er i overensstemmelse med købsaftalen.

Ejendommen adresse Y3 er vurderet til 56.700 kr. den 29. januar 2013, svarende til grundværdien.

Passivpost, jf. kildeskattelovens § 33 D, jf. boafgiftslovens § 28, stk. 2, er ansat til 2.338.186 kr. Beløbet fremkommer således:

Adresse Y1:

Ejendomsavance: 0

Vedrørende passivpostberegningen er der taget udgangspunkt i de fremsendte ejendomsavanceberegninger af 17.juni 2013.

Vedrørende ejendommen beliggende adresse Y1 er den faktiske anskaffelsessum anvendt, da den giver den laveste avance -jf. kildeskattelovens § 33D, stk. 2.

Sagen indeholder skatteforbehold. Af købsaftalen fremgik:

"Såfremt SKAT ikke helt eller delvist kan godkende de aftalte overdragelsessummer og grundlaget for beregningen af nedslaget af salgssummerne, forbeholder sælger og køber sig ret til at anvende SKAT's fastsatte overdragelsessummer og berigtige ændringen ved regulering af anfordringsgældsbrevet ( anvendelse af Kildeskattelovens § 33C) eller fastsætte overdragelsessummerne for de faste ejendomme til den seneste offentlige vurdering med fradrag af 15 %, samt en berigtigelse heraf ved gave svarende til passivpostberegningen og/eller regulering af anfordringsgældsbrevet (anvendelse af Kildeskattelovens § 33)"

SKATs afgørelse
SKAT har beregnet gaveafgift ved overtagelse af andel af ejendomme mv. til 170.877 kr., hvilket udgør en forhøjelse på 67.322 kr.

Til støtte for afgiftsberegningen har SKAT anført:

"SKAT har ændret gaveafgiften for den gave, du har modtaget fra din far.
…
Latent skat er efter konsulentens brev af 6.4.2014 medtaget til kurs 80 svarende til 3.025.452 kr. vedrørende fortjeneste faste ejendomme og 578.742 kr. vedrørende opsparing. Købesummen er herefter nedsat med dette beløb afrundet. Der er taget udgangspunkt i 85% af vurderingerne på 2 af landbrugsejendommene + løsøre. Købesummen er nedsat til 13.200.000 kr. Hertil kommer reguleringer af værdi af besætning og beholdninger og værdien af adresse Y3. Købesum i alt ifølge købsaftalen er 13.436.000 kr. Ifølge brev af 28. april 2014 fra rådgivningsvirksomheden R1 skal der ske en mindre regulering af den latente skat vedrørende opsparing. Nedslaget skal nedsættes med 45.354 kr.

SKAT er enig i, at man kan vælge enten at fratrække kursværdien af udskudt skat eller fratrække en passivpost ved gaveafgiftsberegningen. Ønsker man at fratrække den latente skat efter kildeskattelovens § 33 C, skal der ske en kursfastsættelse af den beregnede latente skat, og kursen må antages at ligge under 100. Samtidig skal værdien afspejle handelsværdien i fri handel. Handelsværdierne af de aktiver der overdrages, skal anvendes, og der skal ved værdiansættelsen af denne værdi tages hensyn til den skatteforpligtelse som erhververen overtager.

Vi kan ikke godkende, at skattebyrden medtages til kurs 80.
SKAT mener, at kursværdien af den latente skat er højst 50%, når henses til købers alder. Køber er 30 år og sælger er 61 år. Det er SKATs opfattelse, at kursværdien skal afspejle den tidshorisont, indenfor hvilken den latente skat sandsynligvis kommer til betaling. Gavemodtager har en rentefri kredit på den latente skat indtil ejendommene afhændes. Endvidere bør det indgå som et element i værdiansættelsen, at der er betydelig usikkerhed om efter hvilke regler og til hvilke skattesatser fortjenesten skal beskattes på et fremtidigt tidspunkt.
Imidlertid fremgår det hverken i kildeskatteloven eller i et styresignal, ud fra hvilke retningslinjer denne kursfastsættelse skal ske i praksis.

Der synes endnu ikke at være afgørelser vedrørende kursfastsættelse ved succession efter gave eller arv, der giver konkret vejledning i, efter hvilke principper kursfastsættelsen skal ske.

Der findes derimod et antal afgørelser inden for familieretten i relation til værdiansættelse af virksomheder, og i mangel af anden anvisning finder vi, at man kan videreføre de tilkendegivelser, som domstolene er kommet med i disse sager til også at gælde ved overdragelse af virksomheder ved gave inden for boafgiftslovens område.

I forbindelse med en skilsmisse fandt Højesteret i en nyere afgørelse (UfR 2012.290H), at den latente skat ved overdragelse af unoterede anparter i et holdingselskab, som blev drevet af manden, kunne passiveres med 50 %. Ligeledes kunne den latente skat, der var knyttet til en fabriksejendorn, som blev brugt i virksomheden, passiveres med 50 %. I begge tilfælde blev dette begrundet med, at der ikke var planer om at sælge hverken selskabet eller ejendommen, lige som der blev lagt vægt på mandens alder.

I en anden sag vedrørende skifte af et fællesbo, der omfattede en landbrugsejendom, fandt Vestre Landsret, at den latente skat kunne passiveres med 60 % (Tidsskrift for Familie- og Arveret 2008.270). Landsretten lagde vægt på manden var 58 år og han ud fra de fremlagte oplysninger kun kunne antages at drive virksomhed i en kortere årrække. Han planlagde at sælge ejendommen til en søn på familievilkår, men der var betydelig usikkerhed om det fremtidige forløb.

I endnu en sag vedrørende et landbrug blev passiveringen af Vestre Landsret godkendt til 50 % (Tidsskrift for Familie- og Arveret 2001.24). Landsretten fandt det sandsynligt, at manden, der var 52 år, inden for en overskuelig fremtid ville afhænde ejendommen af helbredsmæssige grunde.

Vi mener, det er en fordel for skatteyderne at indsætte en passivpost efter reglerne i kildeskattelovens § 33D, jf. boafgiftslovens § 28, stk. 2, da dette efter SKATs opfattelse vil give en mindre gaveafgift.

SKAT har sendt et forslag til gaveafgiftsberegning -jf. brev herfra af 6. maj 2014.
R1 har gjort indsigelse mod forslaget -jf. brev.af 20. maj 2014. Man fastholder herfra, at værdi af latent skat kan sættes til kurs 80. De mener parterne har en berettiget forventning til at denne kurs kan anvendes med henvisning til styresignal offentliggjort i SKM2011.406.SKAT. Subsidiær påstand er kurs 70 eller kurs 60 på latent skattebyrde.
SKAT mener fortsat, at den latente skat højst kan medregnes til kurs 50 med ovenstående begrundelse. Vi mener, at en kursfastsættelse til brug ved en bodeling kan være vejledende, da der endnu ikke ses at være praksis på området.

En gaves værdi skal ansættes til handelsværdien -jf. boafgiftslovens § 27.

Ejendomsværdien er efter SKATs mening udtryk for handelsværdien. SKAT mener, at handelsværdien skal anvendes ved værdiansættelsen, ikke 85% heraf.

SKAT mener derfor fortsat, at det er en fordel for parterne at anvende 85% af ejendomsværdierne vedrørende de faste ejendomme og indrømme fradrag for passivpost efter reglerne i kildeskattelovens § 33D, jf. boafgiftslovens § 28, stk. 2, ved gaveafgiftsberegningen.
…"

I udtalelse til Skatteankestyrelsen har SKAT anført:

"SKAT har modtaget kopi af rådgivers skrivelse af 11. april 2017 og har følgende bemærkninger:

Vi fastholder, at det er en fordel for skatteyderen at anvende passivpost, jf. kildeskattelovens § 33 D, frem for at tage fradrag for udskudt skat, i den foreliggende situation.
Den latente skatteforpligtelse er ikke en faktisk betalingsforpligtelse, men en eventualforpligtigelse, jf. SKM2008.876.LSR. I den foreliggende situation bliver denne forpligtelse muligvis først aktuel efter 30-35 år eller senere, som det også anføres i den påklagede afgørelse og i rådgivers skrivelse af 11. april 2017.

Vi mener derfor, at tilbagediskontering ikke kan stå alene og skal ses i sammenhæng med sagens øvrige oplysninger ved fastsættelse af kursværdi af den latente skatteforpligtelse, jf. SKM2014.751.SR.

Vi mener heller ikke, at rådgiver anvender den korrekte rentesats ved tilbagediskontering og beregning af kursværdi af den latente skat, da der er anvendt en tilfældig aktuel øjebliksrente på realkreditlån og lån sikret med pant, se rådgiverens skrivelse af 11. april 2017.

Den latente skatteforpligtelse kan derimod betragtes som en gældsforpligtelse uden nogen form for sikkerhed og med en lang løbetid. Lån på disse vilkår er ikke sammenlignelige med realkreditlån, som typisk er sikret med 1. prioritetspant og har maximal løbetid på 30 år.

Rentesatsen skal derfor snarere sammenlignes med bankrente på forbrugskredit, som ifølge pengeinstitutternes prislister udgør 8-16 pct.

Rente før skat på 8 pct giver rentesats på 4,64 pct efter skat og kurs 25 for den latente skatteforpligtelse.

I SKM2014.751.SR svarede Skatterådet, at kursværdien af en beregnet latent skat skal tage udgangspunkt i den skat, som overdrageren frigøres for ved successionen, og at kursen som altovervejende udgangspunkt må være under kurs 100, alene fordi det overdragne må forventes ejet i en vis periode af den nye erhverver. Skatterådet fandt, at en række faktorer indgår i værdiansættelsen af latent skat, herunder:

• det enkelte aktivs art
• det enkelte aktivs faktiske værdiforringelse
• det enkelte aktivs forventede levetid/ejertid
• markedsrenten på overdragelsestidspunktet
• udsigten til hvorvidt og hvornår den latente skat aktualiseres.

Skatterådet udtalte videre, at alene den forventede ejertid af et aktiv er behæftet med så stor usikkerhed, at det er meget vanskeligt blot at bruge en tilbagediskonteringsmodel, uden at der samtidig indgår et vist skøn om ejertiden af aktivet. Lang ejertid af fx fast ejendom medfører som udgangspunkt en lavere kursværdi af den latente skat, da skatten først skal betales mange år efter erhvervelsen, hvis overhovedet.

SKAT henleder opmærksomhed på, at 79 pct værdi af den overdragne landbrugsejendom (se gaveanmeldelsen) relaterer sig til jordværdien, som har ubegrænset levetid. Gavemodtageren var 30 år gammel ved overtagelse af landbrugsejendommen. Der foreligger heller ikke oplysninger om tidshorisonten for evt. videresalg af ejendommen, som drives af gavegiverens ægtefælle.

Vi henviser ydermere til SKM2016.627.LSR. [Landskatteretten] har i denne afgørelse taget stilling til værdiansættelsen af udskud skat ved udlæg fra boet, som skete ved succession, og retten fandt, at kursen på den udskudte skat kunne ansættes til kurs 60. I denne sag var der oplyst, at det var forventning om, at arvingerne ville sælge selskabet indenfor en 10-årig periode for at skaffe kapital til andre investeringer. Vi er opmærksomme på, at både SKM2014.751.SR og SKM2016.627.LSR tidmæssigt ligger efter den påklagede afgørelse."

Af bemærkninger til Skatteankestyrelsens forslag fremgår:

"SKAT kan delvis tiltræde Skatteankestyrelsens indstilling med følgende bemærkninger:
Klager har modtaget en gave fra sin fader, som udgør en ideel andel af faderens landbrug.

Værdiansættelsen.
Spørgsmålet er om værdien af ejendommene skal opgøres på baggrund af handelsværdien eller efter principperne i Værdiansættelsescirkulæret 185 af 17/11 1982.

Det følger af cirkulære 185 af 17/11 1982 om værdiansættelse af aktiver og passiver i dødsboer m.m. og ved gaveafgiftsberegning, punkt 5 at den nominelle værdi skal omregnes til kontantværdi.

Cirkulærets punkt 6 beskriver at hvis denne kontantværdis omberegning ligger indenfor -/+ 15% af den kontante ejendomsværdi kan dette anerkendes, under forudsætning at der er tale om en personkreds omfattet af boafgiftsloven, samt at der ikke i øvrigt er sket ændringer af ejendommene i forhold til den kontante ejendomsværdi.

I denne sag er der tale om en datter der overtager og succederer i 50% af faderens virksomhed, hvorfor der således er tale om overdragelse i et nært gave miljø.

SKAT er således enig i Skatteankestyrelsens indstilling om at ejendommene kan værdiansættes indenfor +/- 15% jf. værdiansættelsescirkulæret, samt princippet i SKM2014.751.SR der vedrører kildeskattelovens § 33 C.

Kildeskatteloven § 33 C og § 33 D.
Kildeskatteloven § 33 C giver mulighed for nedslag i værdierne på grund af den latente skat ved successionen.
Kildeskatteloven § 33 D giver mulighed for at beregne en passiv post i forbindelse med den latente skat ved successionen.

Det fremgår af SKM2011.406.SKAT at der ikke samtidigt kan gives nedslag efter § 33 C og § 33 D, men at der er valgmulighed mellem de 2 metoder, således at det største beløb kan anvendes.

SKAT er således enig i Skatteankestyrelsens indstilling om at hjemvise den beløbsmæssige opgørelse til SKAT.

Kursfastsættelse.
Klager har i beregning anvendt kurs 80, medens SKAT har anvendt kurs 50.

Klager har bl.a. henvist til SKM2011.406.SKAT hvor der er anvendt kurs 80, hertil kan bemærkes at denne kurs optræder i et eksempel og ikke skal tages som udtryk for en generel kursværdi, der kan bl.a. henvises til SKM2008.876.LSR hvor landsskatteretten, har udtalt at værdiansættelsen af latent skat skal ske med hensyntagen til:

• Latent skat er ikke udtryk for en faktisk betalingsforpligtelse, men en eventualforpligtelse.
• Eventualforpligtelsen skal kursfastsættes sådan, at overdragelsessummen afspejler handelsværdien i fri handel
• En kursfastsættelse til kurs 100 vil ikke afspejle eventualforpligtelsens handelsværdi, der må antages at ligge under 100.
• At der skal foretages en konkret vurdering af kursværdien.

SKAT er ikke enig i at kursen skal fastsættes til 80, idet der henses til den lange periode inden den latente skat forventes at forfalde til betaling om 30 år (gavemodtager er 29 år på gavetidspunktet), dog findes den fastsatte rente at skulle foretages ud fra anden lånefinansiering end realkreditlån, men med skyldig hensyntagen til at der kan gives sikkerhed / pant i "friværdien" der overstiger realkreditgrænsen for erhvervsejendomme på 60%.

Renteniveauet på sådanne lån udgør ca. 2-3% iflg. opslag på forskellige bankers prislister - kursen findes derfor passende at kunne ansættes til kurs 60 - 70."

Klagerens opfattelse
Klagerens repræsentant har principalt nedlagt påstand om, at SKAT skal anerkende en kursfastsættelse til kurs 80 ved overdragelse af en latent skattebyrde, der indgår som en del af berigtigelse ved overdragelse af en ideel andel af landbrugsvirksomheden med fuld succession, og at ejendommenes handelsværdi kan opgøres i henhold til værdiansættelsescirkulæret til 85 pct. af ejendomsværdien.

Klagerens repræsentant har subsidiært nedlagt påstand om, at den latente skat kan kursfastsættes til en kurs, der er mindre end kurs 80 men dog højere end den af SKAT fastsatte kursværdi på kurs 50, og at ejendommenes handelsværdi kan opgøres i henhold til værdiansættelsescirkulæret til 85 pct. af ejendomsværdien.

Til støtte for den principale påstand har repræsentanten anført:

"…
Salgssummen er opgjort med udgangspunkt i 85 pct. af seneste offentliggjorte vurdering forud for overdragelse, jf. således SKM2012.479.LSR, hvor Landsskatteretten bemærkede, at "uanset at selve handelsværdien af de omhandlede anparter fastsættes efter værdiansættelsescirkulæret nr. 185 af 17. november 1982, udelukker dette ikke, at der i tråd med ovennævnte afgørelse (SKM2008.876.LSR) kan ske en beregning af den latente skat ved en kursfastsættelse".

Løsøret er værdiansat med udgangspunkt i den driftsøkonomiske nedskrevne værdi svarende til handelsværdien."

…

"Det er vores principale påstand, at den latente skattebyrde kan indgå til kurs 80 som en del af berigtigelsen ved virksomhedsoverdragelsen. Eksempler i SKATs styresignal, jf. SKM2011.406.SKAT, og SKATs bindende svar, som anført i kendelse offentliggjort i SKM2012.477.LSR viser i praksis, at kursfastsættelse af latente skatter kan ske til kurs 80.

Det er vores opfattelse, at kursfastsættelse af latent skat ligeledes kan ske under hensyn til, at der er tale om overdragelse af en virksomhed, hvor køberens udgangspunkt i forhandlingerne om fastsættelse af overdragelsessummen er virksomhedens fremtidige drift.

Fastsættelse af handelsværdien ved anvendelse af reglerne i kildeskattelovens § 33 C skal ske i overensstemmelse med værdiansættelsescirkulæret ved overdragelse mellem personer inden for gaveafgiftskredsen. Fastsættelse af overdragelsessummen kan derfor ske med udgangspunkt i 85 pct. af ejendomsværdien.

…

Kursfastsættelse af latent skat

Landsskatteretten fandt i SKM2008.876.LSR, at den latente skat er en eventualforpligtigelse, der skal kursfastsættes. I kendelsen er det anført, at:

"Hvorvidt og hvornår forpligtigelsen bliver aktuel afhænger af en række fremtidige dispositioner vedrørende virksomheden såsom eventuel salg, virksomhedsomdannelse mv. Da der ikke er tale om en faktisk betalingsforpligtelse men en eventualforpligtigelse, skal skatteforpligtelsen kursfastsættes således, at overdragelsessummen afspejler handelsværdien i fri handel. En kursfastsættelse til pari vil ikke afspejle eventualforpligtigelsens handelsværdi, der må antages at ligge under kurs 100. Der skal derfor i forbindelse med en overdragelse foretages en konkret vurdering af, til hvilken kursværdi forpligtigelsen skal fragå ved opgørelsen af handelsværdien for aktiverne.

I styresignalet som udsendt i SKM2011.406.SKAT præciserer Skatteministeriet på baggrund af Landsskatterettens kendelse praksis vedrørende kildeskattelovens § 33 C og § 33 D. I styresignalet er det angivet, at Landsskatterettens kendelse slår fast, at der skal anvendes handelsværdien på de overdragne aktiver, og at der ved fastsættelsen af denne værdi skal tages hensyn til den skatteforpligtelse, som erhververen overtager.

I styresignalets eksempler indgår kursværdien af den latente skat som en del af berigtigelsen på tilsvarende måde som overtagelse af anden gæld.

Videre angives i styresignalet et eksempel, hvor den udskudte skat kursfastsættes til kurs 80 ved en virksomhedsoverdragelse, jf. eksempel 1 i Skatteministeriets styresignal.

I SKM2012.477.LSR er offentliggjort en kendelse, hvor Landsskatteretten træffer afgørelse om, at der ikke kan kompenseres for en latent skattebyrde både ved nedslag i overdragelsessummen, jf. KSL § 33 C, og delvis berigtigelse ved gave svarende til passivposten, jf. KSL § 33 D. Kendelsen vedrører en klage over et bindende svar, der var anmodet om i forbindelse med et påtænkt generationsskifte.

I SKATs bindende svar som anført i SKM2012.477.LSR var der desuden spurgt til, hvorvidt en latent skat kunne kursfastsættes til kurs 80. Det fremgår således af sagsfremstillingen i kendelsen, at:

" 1) Vil det være muligt at overdrage Y1 til A, til den anførte salgspris som Statsaut. Ejendomsmægler PB har sat i vurderingsrapporten af 6/5 2010, uden at det vil have gaveafgiftsmæssige konsekvenser for B og A.

2) Parterne overvejer om, A skal succedere i ejendomsavance, genvundne afskrivninger bygninger og inventar samt fortjeneste i betalingsrettigheder i forbindelse med overdragelsen. Vil det være muligt at overdrage Y1 til A til den anførte salgspris, som Statsaut. Ejendomsmægler PB har sat i vurderingsrapporten af 6/5 2010, reduceret med den overtagne latente skattebyrde fastsat til kurs 80 (se bilag 1), uden at det vil have gaveafgiftsmæssige konsekvenser for B og A?

SKAT har i overensstemmelse med klagerens anmodning svaret ''Ja" til spørgsmål 1 og 2."

I praksis har SKAT således fundet, at den latente skattebyrde kan kursfastsættes til kurs 80.

Således må parterne i nærværende sag med henvisning til styresignalet offentliggjort i SKM2011.406.SKAT og SKATs bindende svar i SKM2012.477.LSR have en berettiget forventning om, at den latente skat kan kursfastsættes til kurs 80 ved overdragelse af en ideel andel af landbrugsvirksomheden.

Det er således vores opfattelse, at parterne bør kunne kursfastsætte den latente skat til kurs 80 i forbindelse med fastsættelse af overdragelsessummen for landbrugsvirksomheden.

SKAT har tilsidesat den af parterne fastsatte kursværdi med henvisning til praksis for kursfastsættelse ved bodeling.

Det er vores opfattelse, at kursfastsættelse af latente skatter i familiesagerne tilgodeser andre hensyn, idet parternes udgangspunkt er et fælleseje, der skal gøres op. Ved en virksomhedsoverdragelse indgår de latente skatter derimod i forhandlingen om værdiansættelsen af erhvervsvirksomheden, hvor køberens overvejelser vedrører den fremtidige drift af virksomheden.

Opgørelse af handelsværdien

Ved opgørelse af overdragelsessum ved overdragelse af fast ejendom mellem personer, der er omfattet af gaveafgiftspligt, kan der tages udgangspunkt i den seneste offentliggjorte vurdering reduceret med 15 pct., også når der kompenseres for succession i latente skatter gennem en reduktion i overdragelsessummen, jf. således SKM2012.479.LSR, hvor Landsskatteretten bemærkede, at "uanset at selve handelsværdien af de omhandlede anparter fastsættes efter værdiansættelsescirkulæret nr. 185 af 17. november 1982, udelukker dette ikke, at der i tråd med ovennævnte afgørelse (SKM2008.876.LSR) kan ske en beregning af den latente skat ved en kursfastsættelse".

Værdiansættelsescirkulærets bestemmelse om, at handelsværdien kan opgøres inden for et spænd på +/- 15 pct. af den offentlige vurdering, må anses som udtryk for den usikkerhed, der er forbundet med fastsættelse af handelsværdier, når der ikke sker en handel i et frit marked.

I praksis tages der ligeledes hensyn til usikkerheden forbundet med at fastsætte handelsværdien i situationer, hvor en ejendom ikke udbydes til salg, jf. SKM2009.610.VLR, hvor det fremgår, at en syns- og skønsmands værdiansættelse er forbundet med en usikkerhed på mellem +/- 10 til 15 pct.

Det er således vores opfattelse, at der kan tages udgangspunkt i den seneste offentliggjorte vurdering reduceret med 15 pct., da den offentlige vurdering på tilsvarende måde som en syns- og skønsmandserklæring må indeholde en usikkerhed. Usikkerhedsmargen på 15 pct. er da også angivet i værdiansættelsescirkulæret.

Vi er således ikke enige i SKATs opfattelse, hvorefter handelsværdien skal ansættes til ejendomsværdien, når overdragelsessummen fastsættes efter reglerne i kildeskattelovens § 33 C ved overdragelse med succession.

Der skal i denne forbindelse ligeledes henvises til praksis for værdiansættelse af enkelte aktiver ved fordeling af den samlede overdragelsessum i ejendomshandler. I praksis er det fastslået, at en afvigelse på op til 20 pct. er udtryk for den usikkerhed, der er forbundet med værdiansættelser af aktiver, jf. bl.a. SKM2009.610.VLR, SKM2013.236.LSR og SKM2004.424.LSR.

Det er således vores opfattelse, at ved værdiansættelsen af ejendommene, der indgår i overdragelsen, kan der tages udgangspunkt i værdiansættelsescirkulæret, dvs. i 85 pct. af ejendomsværdien."

Til støtte for den subsidiære påstand har repræsentanten anført:

"Såfremt der ikke gives medhold i, at den latente skattebyrde kan fastsættes til kurs 80, bør kursfastsættelsen ske til en kurs højere, end den af SKAT fastsatte. Der skal i den forbindelse henvises til SKATs efterfølgende fastsættelse til kurs 70 i sagen vedr. Landsskatterettens kendelse 10-00679 af 3. juli 2012

…

I kendelse j.nr. 10-00679 af 3. juli 2012 fandt Landsskatteretten i overensstemmelse med tidligere afgørelser, at der ikke kan opnås nedslag for den latente skat efter både KSL § 33 C og § 33 D.

SKAT har efterfølgende den 1. juli 2013 truffet afgørelse i sagen om, at den latente skat kunne kursfastsættes til kurs 70.

Sagen omhandler en overdragelse af landbrugsejendomme fra morbror til nevø, hvor overdragelsen sker med succession i bl.a. ejendomsavance og genvundne afskrivninger.

Vedrørende opgørelse af ejendommenes handelsværdi henvises der til det anførte under begrundelse for den principale påstand."

I supplerende indlæg af 11. april 2017 har repræsentanten anført:

"Vedrørende anvendelse af 82-cirkulæret vil jeg derfor fastholde, at min kunde har et retskrav på at anvende dette, idet der ikke på anden måde foreligger en markedsværdi af den ejendom hun overtog fra hendes far i forbindelse med generationsskiftet. Som omtalt på telefonmødet har det (selvfølgelig kunne man fristes til at sige) ikke været muligt at finde afgørelser, der tilsidesætter dette helt fundamentale princip. Jeg vil på den baggrund ikke kommentere dette forhold yderligere.

For så vidt angår kursværdien på den latente skatteforpligtigelse vil jeg gerne medgive SKAT, at kursen på denne må antages at ligge på et niveau under kurs 100.

Men herefter hører enigheden så også op.

Efter min opfattelse forfalder SKAT i deres afgørelse til isoleret set at henvise til nogle få afgørelser hidrørende fra familieretten. Samlet set henviser SKAT dog primært til Højesterets afgørelse (UfR 2012.290H), hvor der i den konkrete situation blev anvendt en kursværdi på 50 % på den latente skatteforpligtigelse. Uden yderligere forklaring kommer SKAT frem til at kursen på den latente skatteforpligtigelse også i vores sag skal sættes til kurs 50. Dette er i min verden alt for unuanceret, idet der bl.a. skal tages hensyn til hvilken rente der skal anvendes i en diskonteringsberegning. SKAT må nødvendigvis også forholde sig til hvilken tidshorisont, der forventes at gælde i den konkrete sag.

Det er med andre ord udtryk for "jump to conclusion", at når SKAT slår fast, at man mener det er mere fordelagtigt, at indsættes en passivpost frem for at anvende regler om kursfastsættelse af den latente skattebyrde.

Vi er naturligvis ikke enige i SKAT's betragtning, og vi mener fortsat, at kursværdien af den latente skattebyrde skal være langt højere end den værdi på kurs 50 som SKAT anvender.

Jeg har således udarbejdet og vedlagt en relativ simpel beregning som med al tydelighed viser, at kurs 80 er en relevant kurs at anvende. I den følgende skal jeg beskrive grundlaget for min beregning.

Overordnet set har jeg taget udgangspunkt i, at A vil beholde ejendommen i 30 år, og dermed alt andet lige udskyde skattebetalingen i 30 år. Dette udgangspunkt er næppe urealistisk, set, i forhold til at A er født i 1984 - med andre ord forventes hun at sælge ejendommen når hun er 60 år. Der kan selvfølgelig argumenteres for en længere tidshorisont, idet hun også kan vælge at overdrage ejendommen med succession, -men omvendt kan de nugældende regler jo blive ændret mange gange i løbet af 30 år, ligesom der kan være usikkerhed om hvem der reelt kan og vil overtage ejendommen med succession.

Den rente, der skal anvendes i diskonterings øjemed skal være en efter-skat rente, jf. eksempelvis den afgørelse der er gengivet i SKM2015.131.LSR.

Som det fremgår af det seneste regnskab har A en samlet rentebærende gæld på. 10.891.641 kr., og hun har betalt en samlet rente på 111.148 kr. (jeg har vedlagt kopi af de to relevante sider fra regnskabet). Dette forhold svarer til en rente på 1,02 % p.a. I afgørelsen gengivet i SKM2015.131 LSR ændres før-skat renten til en efter-skat rente ved at tage udgangspunkt i beskatningen af positiv kapitalindkomst (42 %). Den efter-skat rente vi således kan bruge i denne sag er altså 0,59% p.a.

I vedhæftede regneark har jeg under disse forudsætninger tilbagediskonteret en fremtidig skattebetaling på 100 kr. i 30 år med en rente på 0,59 % p.a. Beregningen udviser herefter en kurs på den fremtidige skattebetaling på 83,26. Det siger sig selv at en beregning, der løber 30 år frem i tiden indeholder en vis usikkerhed. På den baggrund ser jeg ikke noget til hinder for, at kursen nedrundes til kurs 80.

Sagt med andre ord viser min beregning med al tydelighed, at det er helt relevant, at anvende kurs 80 på den latente skattebyrde, og ikke kurs 50 som SKAT har anvendt i deres afgørelse.

Min beregning falder i øvrigt også i tråd med afgørelsen i SKM2015.131.LSR, hvor Landsskatteretten som bekendt kommer frem til kurs 79. Når det er sagt er det nok farligt at sammenligne to situationer, idet en række parametre naturligvis kan gøre sagerne helt usammenlignelige.

Vi fastholder således den beregning og kursfastsættelse af den latente skatteforpligtigelse, der oprindeligt er udarbejdet i forbindelse med gaveanmeldelsen."

I bemærkninger af 31. januar 2018 har repræsentanten anført:

"Kursværdi på skatteforpligtigelsen
For så vidt angår kursværdien på den latente skatteforpligtigelse vil jeg gerne fastholde de bemærkninger jeg tidligere har indsendt i sagen. Dog kan den rente, der anvendes i min tilbagediskontering naturligvis diskuteres, alene af den årsag, at den var udledt af et regnskab, hvor den måske rettelig burde ses som en gennemsnitlig rente over en lidt længere periode.

At SKAT i deres bemærkninger til mit svar anvender renten på et forbrugslån er imidlertid i bedste fald udtryk for uvidenhed. Finansiering af en landbrugsejendom/landbrugsvirksomhed kan under ingen omstændigheder sammenlignes med et forbrugslån - det ligger vist på den flade hånd!!

Jeg medgiver gerne, at et realkreditlån har 1 prioritet i forhold til sikkerheder. Men dels kan et realkreditlån maksimalt udgøre 60% belåning når vi taler landbrug, dels er der konkret slet ikke tale om at denne belåningsadgang udnyttes maksimalt. Den resterende gæld som A har påtaget sig er endvidere meget begrænset så der vil i praksis være tale om et lån med meget stor sikkerhed for kreditor - derfor giver det meget god mening at arbejde med en lav forrentning.

Derfor er sammenligningen med et forbrugslån altså ude i hampen!!

Den forventede tidshorisont for skatteudskydeisen kan vi vist ikke komme nærmere. En forventet udskydelse af skatten på 30 år med den usikkerhed der nu gælder for landbrugsvirksomheder virker vist meget realistisk.

På den baggrund fastholder jeg, at en kursværdi på 80 er meget relevant.

Øvrige forhold
I sagen har der verseret forskellige beregninger dels fra SKAT's side, dels fra rådgiver side. Jeg må indrømme, at jeg ikke har kunnet gennemskue alle beregninger, idet nogen af forholdene/grundlaget for beregningen har været ugennemsigtige.

Jeg håber derfor, at vi med ovenstående kan blive enige om præmisserne for beregningen af kursen på skatteydelsen, altså rentefod efter skat, samt levetid.

Jeg har som repræsentant for A nedlagt påstand om, at der skal anvendes en rente på 1,02 % og en levetid på 30 år. Subsidiært en lidt højere rente, men næppe en kortere levetid.

Hvis Landsskatteretten mener der skal anvendes en anden rente og en anden levetid er det i sagens natur det vi strides med SKAT om, og det der er sagens egentlige problemstilling.

På den baggrund håber jeg, at Landsskatteretten kan komme frem til et forslag til en afgørelse i sagen."

Af bemærkninger til Skatteankestyrelsens forslag fremgår:

"Renten på erhvervelses-/finansieringstidspunktet
Som det fremgår af sagen, overtog A halvdelen af hendes fars ejendom pr. 1. juli 2013. Overtagelsen skete med succession og kompensationen herfor skete i form af et nedslag i salgssummerne (Kildeskattelovens § 33C).

Berigtigelsen af købesummen skete dels i form af overtagelse af gældsbreve, dels i form af et anfordringslån udstedt af As far.

For at kunne fastsætte den rigtige kurs på den udskudte skatteforpligtigelse, og dermed værdien af en eventuel gave i forbindelse med overdragelsen, er det centralt at kende det renteniveau, der konkret var gældende for A på overdragelsestidspunktet eller i tilknytning dertil.

Det skal for god ordens skyld understreges, at den vurdering besværliggøres som følge af, at As regnskabsår blev omlagt i forbindelse med overtagelsen af ejendommen.

Jeg skal på trods af disse udfordringer er det min opfattelse at nedenstående beregninger på bedste vis illustrerer As rente på overtagelsestidspunktet.

• Indkomståret 2013: Jf. R75 skylder A ultimo året 5.404.192 kr. (5.002.131 kr. + 402.061 Kr.) og hun har betalt 23.975 kr. (22.103 kr. + 1.872 kr.) i rente. Dette dækker dog kun over et halvt år så den årlige rente kan herefter beregnes til 0,89 % p.a. (23.975/5.404.192*100*2).
• Indkomståret 2014: Jf. R75 skylder A ultimo året 5.326.436 kr. (4.990.933 kr. + 335.503 Kr.) og hun har betalt 45.533 kr. (42.628 kr. + 2.905 kr.) i rente. Den årlige rente kan herefter beregnes til 0,85 % p.a. (45.533/5.326.436*100).
• Indkomståret 2015: Jf. R75 skylder A ultimo året 5.272.745 kr. (5.003.606 kr. + 269.139 Kr.) og hun har betalt 49.205 kr. (45.940 kr. + 3.265 kr.) i rente. Den årlige rente kan herefter beregnes til 0,93 %p.a. (49.205/5.272. 745*100).

For en uddybning af tallene henviser jeg til de vedhæftede udskrifter af As R75.

A har herudover ingen rentebærende gæld, idet øvrige gældsposter primært er hendes anfordringsgæld til hendes far der ikke forrentes jf. gældsbrevet.

Samlet set er det min opfattelse, at jeg med ovenstående har forstærket argumentationen for, at det er relevant at anvende en rente i niveauet 1 % p.a. før skat. Den argumentation jeg tidligere har fremsendt, er således blot styrket yderligere med ovenstående facts.

På den baggrund fastholder jeg, at kursværdien på af den udskudte skat helt berettiget kan sættes til kurs 80.

Det er således helt ude af trit med virkeligheden når SKAT taler om en rente svarende til forbrugslån og andre hjemmebryggede argumenter."

Landsskatterettens afgørelse
Af boafgiftslovens § 27, stk. 1 fremgår, at en gaves værdi fastsættes til dens handelsværdi på tidspunktet for modtagelsen.

Ved overdragelser af fast ejendom, der sker mellem forældre og børn, kan ejendomme værdiansættes efter bestemmelserne i værdiansættelsescirkulæret, cirkulære nr. 185 af 17. november 1982.

Hovedreglen i værdiansættelsescirkulærets punkt 2 er, at det er værdien i handel og vandel, det vil sige i fri handel mellem uafhængige parter på det åbne marked, der skal danne grundlag for værdiansættelsen af overdragelsessummen.

Det følger af værdiansættelsescirkulærets punkt 5, at nominel værdi skal omregnes til kontantværdi.

Efter værdiansættelsescirkulærets punkt 6 kan parterne som udgangspunkt handle indenfor +/- 15 % af den seneste offentliggjorte kontante ejendomsvurdering.

Klageren modtog i indkomståret 2013 en gave, gaven blev modtaget i forbindelse med overdragelse af ideel halvpart af 3 ejendomme, jf. købsaftale af 1. juli 2013.

Ejendommene er beliggende adresse Y1, adresse Y2 og adresse Y3 og er, ved den seneste offentliggjorte vurdering, vurderet til kontant ejendomsværdi på henholdsvis 17.000.000 kr., 19.900.000 kr. og 56.700 kr.

Klageren erhvervede ejendommene fra sin far med succession.

SKAT har ikke anfægtet den senest offentliggjorte ejendomsvurdering og har ansat ejendomsværdien i henhold til denne.

Landsskatteretten finder, at handelsværdien kan værdiansættes efter bestemmelserne i værdiansættelsescirkulæret, hvorefter handelsværdien kan ansættes til + / - 15% af den seneste offentliggjorte kontante ejendomsvurdering, hvilket kan udledes af SKM2014.751.SR.

Kildeskattelovens § 33 C omfatter overdragelse af virksomhed med succession til blandt andet børn. Når der er tale om overdragelse med succession, og når en del af eller hele overdragelsessummen berigtiges i form af gave, kan der kompenseres for en latent skat enten i henhold til kildeskattelovens § 33 C eller i henhold til samme lovs § 33 D.

Ved overdragelser efter kildeskattelovens § 33 C, sker der reduktion af handelsværdien af de overdragne aktiver under hensyntagen til den latente skat.

Uanset at selve handelsværdien af ejendommene fastsættes efter værdiansættelsescirkulæret, udelukker det ikke, at der sker beregning af den latente skat ved en kursfastsættelse, hvilken kan udledes af SKM2012.479.LSR.

SKAT har anvendt bestemmelsen i kildeskattelovens § 33 D, og har i gaveafgiftsberegningen indsat en passivpost, idet dette efter SKATs opfattelse gav en mindre gaveafgift.

Klagerens repræsentant har derimod anvendt bestemmelsen i kildeskattelovens § 33 C, således at kompensation for latent skat sker i nedslag i handelsværdien.

Den latente skatteforpligtelse er ikke en faktisk betalingsforpligtelse, men en eventualforpligtigelse, jf. SKM2008.876.LSR. Skatteforpligtelsen skal kursfastsættes sådan, at overdragelsessummen afspejler handelsværdien i fri handel. Der skal således foretages en konkret vurdering af, til hvilken kursværdi forpligtelsen skal fragå ved opgørelsen af handelsværdien for aktiverne.

I SKM2014.751.SR fandt Skatterådet, at kursværdien af en latent skat skal tage udgangspunkt i den skat, som overdrageren frigøres for ved successionen, og at kursen må være under kurs 100. Ved værdiansættelsen skulle der tages hensyn til en række faktorer, blandt andet det enkelte aktivs art, den faktiske værdiforringelse, den forventede levetid/ejertid og markedsrenten på overtagelsestidspunktet.

Alene den forventede ejertid af et aktiv er behæftet med så stor usikkerhed, at der ikke blot kan anvendes en tilbagediskonteringsfaktor, uden at der samtidig indgår et vist skøn om ejertiden af aktivet. Lang ejertid af fast ejendom medfører som udgangspunkt en lavere kursværdi af den latente skat, da skatten først skal betales mange år efter erhvervelsen, hvilket kan udledes af SKM2014.751.SR.

Den latente skat skal beregnes og værdiansættes for hvert enkelt aktiv vedrørende ejendommen som f.eks. driftsbygninger, stuehus og jord samt andre aktiver som f.eks. driftsmidler og beholdninger. I SKM2014.751.SR fandt Skatterådet derfor ikke, at en gennemsnitlig kurs på 80 for alle aktiver kunne anses som et udtryk for den latente skats kursværdi.

Landsskatteretten har i SKM2016.627.LSR, som vedrører indkomståret 2012, anerkendt en kursværdi på 60. Der blev ved kursfastsættelsen henset til en levetid på 10 år.

Henset til klagerens alder på 29 år på købstidspunktet, anses der at kunne opereres med en ejertid på 30 år.

Klageren har overtaget ejendommen efter sin far og har ligeledes overtaget de eksisterende lån i ejendommen. I det første indkomstår, hvori klageren har overtaget ejendommen, betalte klageren, på realkreditlånene, en rente på 0,89 %. Når der henses til SKM2014.751.SR, skønnes, at en rente på 1% herefter kan anses som værende renten på finansieringstidspunktet.

Kursværdien af den latente skattebyrde skal foretages ved anvendelse af en efter-skat rente, hvilket kan udledes af SKM2015.131.LSR. Ved anvendelse af en skattesats på 40%, vil renten efter skat være 0,6 %.

Landsskatteretten har ved fastsættelse af kursværdien ansat en levetid på 30 år og en før-skat rente på 1%, hvorefter kursen, efter en samlet vurdering af sagens oplysninger, ansættes til 80.

Der er valgfrihed for, om der vælges nedslag for latent skat iht. kildeskattelovens § 33 C eller en passivpost iht. kildeskattelovens § 33 D. Landsskatteretten har i nærværende sag ikke taget stilling til, hvor nedslaget vil give den største fordel for klageren. Den talmæssige opgørelse overlades derfor til SKAT, jf. § 12, stk. 4 i Landsskatterettens forretningsorden, ud fra klagerens valg af opgørelsesmetode.